保利-成都石像湖別墅項目整體定位營銷方案(大盤別墅)08-2

1、 目標下的難點如何整合資源，使土地價值最大化如何使成都乃至西南、全國的高中端客戶愿意在這里置業(yè)如何在保證產(chǎn)品高端的前提下，實現(xiàn)快速銷售對于我們這個長周期項目，如何保留項目彈性，對抗宏觀調(diào)控如何首期轟動，實現(xiàn)保利品牌在成都的精彩落地 本報告思維邏輯圖 No,1 項目界定 No,2 外部環(huán)境 No,3 發(fā)展戰(zhàn)略 No,4 整體定位 No,5 營銷方案 我們對項目解讀 區(qū)域?qū)傩?項目屬性 成都別墅發(fā)展 問題界定 格局 發(fā)展戰(zhàn)略 板塊標桿項目 研究 整體定位 產(chǎn)品定位 項目整體營銷方案 首期營銷執(zhí)行細案 價格及推量建議 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用 "pd

2、fFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 項目 界定 外部 環(huán)境 發(fā)展 戰(zhàn)略 整體 定位 營銷 方案 項目界定 區(qū)域?qū)傩?項目屬性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 本項目位于大成都邊緣區(qū)域,屬遠郊項目 成都市域城鎮(zhèn)空間已呈現(xiàn)一體化和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展趨勢，并將依托 主要的區(qū)際交通干線形成“一心一軸一群”的城鎮(zhèn)空間格局。 其 中 其中 都市區(qū) 中心城 中心城外圍組團 七組團 都市區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn) 非都市區(qū) 四個縣級市市區(qū) 崇州市區(qū)、都江堰市區(qū)、彭州市區(qū) 邛崍市區(qū) 四個縣縣城 金堂縣城、大邑縣城、新

3、建縣城 蒲江縣城 都市區(qū)外小城鎮(zhèn) 其中 其 中 其中 城市規(guī)劃區(qū) 城市規(guī)劃區(qū) 面積 12390 平方公里 面積 12390 平方公里 本案 “一心”：指以現(xiàn)成都中心城為核心，整合周邊七個衛(wèi)星城及相 關(guān)小城鎮(zhèn)，形成的“一主四區(qū)”的超級特大中心。 “一軸”：是指由主城區(qū)向南北沿成雅高速路和成綿高速路伸展 并聯(lián)結(jié)新津、蒲江以及市域以外的廣漢、德陽等而形成的南北向 城市發(fā)展軸。該軸未來仍將作為重點發(fā)展地帶。 “一群”：依托成溫邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西 南的崇州、邛崍、新津、大邑以及為數(shù)眾多的中小城鎮(zhèn)組成的聯(lián) 系緊密，分工合理，功能一體的城鎮(zhèn)群。 Copyright(c 2007.12 本

4、案 都市區(qū) 都市區(qū) 面積 3681 平方公里 面積 3681 平方公里 -7- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 蒲江經(jīng)濟位居成都末端，本區(qū)域及周邊區(qū)域消費力極為有限 成都市區(qū)各郊縣GDP及人均GDP排名 250 GDP（億元） 人均GDP（元） 35000 30000 200 25000 150 20000 15000 10000 50 5000 0 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 龍泉驛 新都 溫江 雙流 郫縣 青白江 金堂 大邑 蒲江 新

5、津 都江堰 0 雅安 眉山 100 蒲江縣房地產(chǎn)特征 時間 2003年 下半年 2004年 2006年 2007年 區(qū)域 雅安 眉山 Copyright(c 2007.12 蒲江周邊市區(qū)GDP及人均GDP （雅安、眉山） 備注 2003年下半年之后房價上漲幅 度同比周邊區(qū)縣明顯較高； / 2006年6月份起新推出項目起 價在1600元/之多。 300 250 200 150 100 50 0 05 蒲江 06 05 雅安 06 05 眉山 06 26.05 29.2 GDP（億元） 11188 10117 8195 148.9 126.46 6000 4000 2000 0 8012 人均GD

6、P（元） 280.83 9901 245.07 9202 12000 10000 8000 銷售均價 800元/左右 1300元/之多 1600元/左右 1800元/ 雅安、眉山07年房價 2007年上半年商品住宅均價 2107元/ 1700元/ -8- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 良好的生態(tài)基礎(chǔ)以及特色的旅游資源使蒲江將旅游房地產(chǎn)被視為未來重要 的經(jīng)濟增長點，石象湖從中扮演重要角色 石象湖 長秋山 風(fēng)景區(qū) 九仙山 風(fēng)景區(qū) 成都 方向 雅安 方向 旅 游 重 點 發(fā) 成佳茶文 展 化觀光 區(qū) 成雅高速 本案 蒲江 縣城 朝陽湖 風(fēng)景區(qū)

7、朝陽湖 蒲江空氣質(zhì)量達到國家級標準，水質(zhì)達到國家類水域標準，土壤質(zhì)量達到國家土壤環(huán)境質(zhì)量級標 良好的生態(tài)環(huán)境 準。良好的環(huán)境條件蒲江發(fā)展天然綠色產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)打下了良好的基礎(chǔ)。 特色旅游資源 石象湖生態(tài)旅游示范區(qū)、朝陽湖省級風(fēng)景名勝區(qū)、又有古臨溪縣城遺址，還有眾多的唐、宋代摩崖造像 等。 Copyright(c 2007.12 -9- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 -11-項目界定外部環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略整體定位項目界定營銷方案區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩?-15-養(yǎng)生館、高爾夫會所、湖濱度假賓館、商業(yè)街、學(xué)校、康復(fù)中心是項目的主力配套物業(yè) -24-項目屬性界

8、定n 區(qū)域?qū)傩詎 項目屬性區(qū)域?qū)傩跃蛷膮^(qū)域的角度評價項目項目屬性就從項目本體的角度評價項目p 宏觀區(qū)位上，屬于成都市發(fā)展規(guī)劃的第三圈層，成雅高速提高交通通達性；p 區(qū)域經(jīng)濟位居成都末端，本區(qū)域及周邊區(qū)域消費力極為有限；p 從成都市高速公路建設(shè)看，成都通往下屬各級郊縣均建設(shè)有高速公路或免費快速通道，蒲江與同級郊縣相比并不具備交通通達優(yōu)勢p 近年來區(qū)域旅游業(yè)的興起，提高區(qū)域知名度和美譽度，自然環(huán)境得到社會認知。p 20平方公里超大規(guī)模，總建面積（含公建）接近200萬平米）；p 項目南側(cè)臨近高速路，提高昭示性及交通便捷度，其余周邊均為農(nóng)田、生態(tài)林地；p 公園（旅游）、自然、康體以及附屬商業(yè)配套四大類資源體系p 國際水準規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)