北京市土地一級開發(fā)工作操作流程示意圖

1、北京市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標資格預(yù)審偉身h北京市國民姓濟加社合馥晨itfl-北京唯不總年現(xiàn)劃3-北京士地利用定他機劃羊捶£*雪潮濯湮而政府L土地供應(yīng)計劃七.土地利用年度討制3.土堆赭科開城注劃JH土地航看看成便用看人征卷區(qū)am學(xué)hi毆府第上級主曾部門周盤九百而m土局排出土皚一震開堂中語E.受理中虜拌進行土地重審入委托市丁區(qū)縣土地而各機構(gòu)片利士電一&殲友w悔方案賽再局聯(lián)席合市ED上局魯同鬲做軍，現(xiàn)期七津逸、芟通,乘也尊國門麒土地、產(chǎn)業(yè)眼集.JS劃，費5U交通、壞便看奧一孤開愛實施方鬟據(jù)出原則意見幣國土局合同相美BS門培茹潦臼酉冊芾 IH-雀造工浦E.審定士地一軌開發(fā)主體（密,托

2、或招標】2,下達士培國弗發(fā)批復(fù)九笠門土地一遇開支合同立均一軍開裳主體精選范本市膽昊翱劃意見書市建委市交通疑：而園林局-1廣3m占I：市爻物局市環(huán)保屏：而/看業(yè)網(wǎng)門;崖速也見學(xué)交通博怖意見?吉我處理st見口文何住護意見:壞也砰僑也見而戴雍用意見，市獨出Sf保值常造幫付強1篇半就市政府批推1.科1*集體土增勢整米用地征收.或底挎用手建存曼國有建設(shè)用幽收回國有土電使閏雙相關(guān)妻呼局辦理征府推底.而政基均根寇里設(shè)等相關(guān)手蟀.土地一虢井食主體強飄實質(zhì)證堆、折讓和市截基建設(shè)施建修.危改.文保、舞隔號J5目需攜視定量擅回注詹健設(shè)市IB土.局南相美餐辦周J盲核士培一修不發(fā)威事式相投沿收土地3.糧籍第ft臺的麥村

3、相應(yīng)土地并震弱或管理羽L旃人而土現(xiàn)普通X序號預(yù)審條件1近三年無違法、違紀、被責(zé)令停也、財產(chǎn)凍結(jié)、接管等情況投2招標時沒有拖欠政府土地地價款標3招標時沒有拖欠土地開發(fā)補償款資4若目前已有作為主體的一級開發(fā)項目，項目進度沒有延滯情況格5若近期已有作為主體的一級開發(fā)項目，項目沒有開發(fā)甩項問題預(yù)6近兩年開發(fā)或建設(shè)中，無重大上訪、安全責(zé)任等事件發(fā)生7有銀行出具的企業(yè)自有資金證明審8具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且注冊資本金/、低于萬兀9北京市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標評標辦法評分方法綜合打分法，滿分100分具體打分標準如下序號因素滿分評標具體因素及標準分值備注1企業(yè)綜合實力201、資金證明和銀行授信2、財務(wù)方案3、房地

4、產(chǎn)資質(zhì)4、企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗2投標30報價3投入監(jiān)管資金204實施方案251、總體方案2、成本控制3、進度控制4、風(fēng)險控制5綜合印5精選范本象土地一級開發(fā)可行性研究報告模板目錄土地一級開發(fā)項目可行研究報告目錄摘要編寫說明一、項目總說明二、項目的界定與描述1待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系2宗地自然特征和區(qū)位特征3宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況4宗地所處的環(huán)境5宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài)三、投資環(huán)境研究四、市場研究五、項目策劃1土地一級開發(fā)項目的開發(fā)深度2項目實施進度計劃安排3項目組織與實施方式4項目融資方式5項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理六、投資與成本費用估算七、項目竣工后的土地價值分析和基

5、礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定八、項目財務(wù)評價九、社會評價十、風(fēng)險分析H、結(jié)論附表基本報表1全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表2資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表3投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表4資金來源與運用表基本報表5損益表基本報表6資產(chǎn)負債表基本報表7效益費用分析表輔助報表1項目總投資估算表輔助報表2開發(fā)建設(shè)投資估算表輔助報表3經(jīng)營成本估算表輔助報表4土地取得費用估算表輔助報表5前期工程費估算表輔助報表6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表輔助報表7公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費估算表輔助報表8其它費用估算表輔助報表9銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表輔助報表10出租收入及經(jīng)營稅金估算表輔助報表11投資計劃與資金籌措表附圖附件編制土地開發(fā)

6、綜合策劃（規(guī)劃、土地、運營）主要內(nèi)容：1 .項目概況，包括:項目開發(fā)用地范圍、現(xiàn)狀調(diào)查、地上地下物狀況、交通、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、區(qū)域經(jīng)濟以及擬開發(fā)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局等。2 .項目開發(fā)建設(shè)的必要性分折，包括:項目開發(fā)與實施城市總體規(guī)劃的關(guān)系；與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系；與緩解中心區(qū)交通壓力，改善城市環(huán)境的關(guān)系等。3 .項目開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃方案，包括:項目總平面方案、功能布局、路網(wǎng)、市政管線、能源、配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、地下空間綜合利用、城市形態(tài)設(shè)計以及項目開發(fā)與城市大市政、能源、管網(wǎng)、交通、環(huán)境、城市安全的關(guān)系等。4 .項目交通影響分折，包括:公共交通、城鐵、地鐵、機動車、非機動車交通、

7、步行系統(tǒng)、地下、地上交通組織、停車系統(tǒng)、標識系統(tǒng)、緊急事故處理系統(tǒng)。5 .項目環(huán)境影響分折，包括:項目車流、物流、人流、雨水、污水處理，中水回用，拉圾處理，園林綠化、水系、雕塑、小品，燈光、節(jié)日照明、節(jié)約能源等。6 .項目征地拆遷補償方案，包括:項目紅線內(nèi)和項目代征土地的征用，項目地上地下現(xiàn)狀物調(diào)查單位、居民調(diào)查，拆遷方案，補償方案，場地平整，三通一平等。7 .項目成本測算方案和項目效益分折，包括:前期成本、直接成本、間接成本、管理成本、資金財務(wù)成本、稅金綜合成本以及項目建成后的效益分折。8 .項目投融資方案，包括:一級土地開發(fā)主體直接投資，各功能地塊招商、推廣、招標回收土地開發(fā)費用，政府財政

8、，政策性銀行商業(yè)銀行貸款，項目合作等。9 .項目開發(fā)的標準和品質(zhì)要求，包括:項目實施各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標和標準，能量化、能考核、能評價等。10 .項目進度與實施方案，包括:編制開發(fā)方案、獲取一級土地開發(fā)權(quán)、組織拆遷補償、場地平整、市政配套工程、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)的進度網(wǎng)絡(luò)圖和實施方案，選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商。11 .項目建設(shè)期和建成后的經(jīng)營管理方案，包括:建設(shè)期一級開發(fā)主體對整個項目的規(guī)劃管理、現(xiàn)場管理、安全管理全過程負責(zé)，將協(xié)調(diào)管理融合在為各開發(fā)地塊的二級開發(fā)商服務(wù)中。同時在一級開發(fā)過程研究并提出項目建成后的經(jīng)營管理方案，包括:政府、業(yè)主委員