精品資料（2021-2022年收藏）青島西海岸中央公園PPP項目商業(yè)運營年凈收益可行性報告

1、青島西海岸中央公園PPP項目-商業(yè)運營年凈收益可行性報告1、 本報告研究內(nèi)容：1、本項目概況：（1）項目名稱：青島西海岸中央公園（2）項目地點：位于青島西海岸新區(qū)，濱海大道以東、大眾報業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園以南、海灣路以北，陸域占地面積約 4950 畝，同時使用用地東側(cè)部分海域，具體范圍以區(qū)政府的批復(fù)為準(zhǔn)。（3） 建設(shè)性質(zhì):新建項目（4） 內(nèi)容和規(guī)模：總投資估算約17億元（含征收補償費約4.2億元、已先行開工建設(shè)的濱海大道東延應(yīng)急工程費約1億元，以實際審計值為準(zhǔn)）。其中，濱海大道東延應(yīng)急工程按照先前確定的建設(shè)事項執(zhí)行，具體金額以審計值為準(zhǔn)，同時，該工程建成后，整體移交青島西海岸中央公園PPP項目公司運營

2、維護。項目公司負(fù)責(zé)整個青島西海岸中央公園運營維護，運營維護工程量以項目實施機構(gòu)確認(rèn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。（5） 建設(shè)期限：1年（6）運營期：19年2、本項目立足于在PPP模式下，以特許經(jīng)營為主要運營內(nèi)容，在一定商業(yè)配套的基礎(chǔ)上，通過多種經(jīng)營和運營的商業(yè)模式，將投資與運營有效地結(jié)合，以規(guī)避風(fēng)險為前提，逐步實現(xiàn)商業(yè)運營盈利，形成資產(chǎn)的長期穩(wěn)定增值為目的。二、本項目商業(yè)運營市場分析1、項目地區(qū)環(huán)境（1）旅游環(huán)境近年來青島市把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)來培植，成為加快對外對內(nèi)開放、促進產(chǎn)業(yè)升級、增加地方財政收入、擴大內(nèi)需、實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)繁榮的重要舉措之一，也是青島跨世紀(jì)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。2016年青島市

3、旅游業(yè)主要指標(biāo)： 青島市黃島區(qū)又稱青島西海岸新區(qū)，2012年11月，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，以原青島市黃島區(qū)和縣級膠南市的行政區(qū)域為新的行政區(qū)域，設(shè)立新的黃島區(qū)。2014年6月，國務(wù)院批復(fù)設(shè)立青島西海岸新區(qū)，成為我國第九個國家級新區(qū)，新區(qū)范圍包括青島市黃島區(qū)全部行政區(qū)域。黃島依山傍海，景色雄奇秀美，旅游資源豐富多樣，資源數(shù)量在青島旅游發(fā)展格局上占據(jù)了半壁江山，被世界旅游組織公認(rèn)為“中國北方最具開發(fā)潛力的旅游度假地之一”。黃島區(qū)地勢西高東低，整體格局上呈現(xiàn)出山體、城市、綠地到黃海的景觀格局。西海岸中央公園周邊景觀資源豐富、場地西側(cè)有綿延的山體大珠山、牛心山、黃垛子山、小珠山等山林景觀，東南側(cè)有國內(nèi)第三大島

4、靈山島。從場地中向東可眺望周邊山脊形成的天際線，向西南可眺望靈山島。同時，場地周邊分布有鄭家河巖遺址、大莊遺址、挪莊新石器文化遺址、大臺墓、夾溝石窟、海崖遺址、黃海等歷史文化資源。（2）經(jīng)濟環(huán)境黃島地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)達。2016年，黃島區(qū)供給側(cè)改革日益深化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，新興經(jīng)濟加速發(fā)展，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，民生保障日益加強，城鄉(xiāng)社會更加和諧，人民生活穩(wěn)步提升，社會事業(yè)全面進步，國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。初步核算，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2765.69億元，按可比價格計算，增長12.3%。全年實現(xiàn)財政收入294.4億元，增長10.3%，其中區(qū)級公共預(yù)算收入212.4億元，增長11.3%。 （3）交通

5、狀況黃島處于京津冀和長三角兩大都市圈之間，山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的核心地帶，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，擁有前灣港和董家口港等兩大大型深水港，毗鄰青島流亭國際機場和青島火車站，區(qū)內(nèi)高速公路、國道、省道縱橫交錯，通過膠州灣跨海大橋和海底隧道邁入了與青島一體發(fā)展的同城時代。海岸交通除了港口、隧道、高速公路，還會有城際軌道、高速鐵路、地鐵，一條六維交通網(wǎng)正在編織而成，“港鐵隧橋”時代將逐步實現(xiàn)。（4）人口狀況青島市黃島區(qū)全域，陸域面積2096平方公里，海域面積約5000平方公里，總?cè)丝?52萬。預(yù)測西海岸新區(qū)2030年城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積面積為468平方公里，常住人口達到410萬人左右，近期到2020年常住人口達到

6、240萬人左右。據(jù)統(tǒng)計，2016年西海岸新增常住人口2.23萬人，是青島各區(qū)人口增長最快的區(qū)域。與此同時，黃島區(qū)在2016年新房銷量達到了54508套，占青島全市新房銷量的25%。2、 周邊市場狀況：（以鄰近的城市陽臺項目為例）城市陽臺位于靈山灣旅游度假區(qū)核心區(qū)，是西海岸最大的社會公益性項目，是青島市第一個大型免費公益性城市休閑公園，由黃島發(fā)展集團合作投資建設(shè)與管理?？傉嫉?075畝，景觀配套及基礎(chǔ)設(shè)施投資10億元，由城市陽臺景觀區(qū)、靈山灣第一海水浴場、中央湖及市民文化廣場、文化會展公園、大盧河景觀橋等組成，集文化、休閑、運動、觀海等多功能于一體，于2012年7月建成開放，因具有休閑、親民、免

7、費等特點，故命名為城市陽臺。 目前，城市陽臺已成功舉辦了世界城市音樂節(jié)之“醉美靈山灣”大型文藝演出、中國國際“汽車群英匯”、青島國際藍莓節(jié)暨中國國際藍莓大會、兩屆中國大學(xué)生沙灘排球錦標(biāo)賽、“夢想靈山灣”旅游季、第三屆亞洲大學(xué)生沙灘排球錦標(biāo)賽、世界比基尼模特大賽全球總決賽等一系列大型文化體育商貿(mào)及社會公益活動。城市陽臺已成為引領(lǐng)城市風(fēng)尚、備受游客矚目的新區(qū)重要地標(biāo)。西海岸最大海水浴場“城市陽臺”的沿海部分是靈山灣海水浴場。在今年7月青島市旅游局組織的“滿意度綜合測評”中，靈山灣第一海水浴場位列全市第一名。浴場于2011年3月開始整治，7月建成，擁有天然優(yōu)質(zhì)沙灘1980米，面積28.5萬平方米，日

8、容納客流量可達10萬人次以上，是西海岸最大的天然優(yōu)質(zhì)海水浴場。工程建設(shè)中，將海邊原有的石砌擋浪堤拆除，把岸線后退了50100米，并在岸線外側(cè)3米以下挖出沙子拋向岸線內(nèi)側(cè)，形成目前的沙灘，同時完成了外側(cè)的返堿處理，栽植適宜沿海生長的各類植物。浴場相關(guān)配套正在完善中，已建成公廁3處、公眾更衣室3處，室外免費沖淋點7處。中央湖廣場：從海水浴場向北與之連成一體的是中央湖廣場，占地27.8萬平方米，由市民廣場、濱水廣場、兒童廣場、中心湖區(qū)組成。廣場鋪裝面積約7萬平方米、水體面積8.2萬平方米，綠地11.5萬平方米，可同時容納6萬人在此休閑活動。目前，市民廣場已栽植水杉、法桐、銀杏、國槐、櫻花、蒙古櫟等1

9、0余種大規(guī)格喬木近5000株，栽植紫薇、玉蘭等小喬灌木近1000株，栽植各類灌木37.8萬株，完成草坪鋪貼及地被栽植12.6萬平方米。文化會展公園占地400畝，是中國國際 “汽車群英匯”常駐地，將景觀、休閑、產(chǎn)業(yè)、會展等相融合，實現(xiàn)了“多贏”。區(qū)內(nèi)除室內(nèi)淋浴房因供熱收費外，會展公園、自行車綠道、海星廣場、沙灘排球區(qū)、觀海平臺、露天劇場等景觀節(jié)點及所配套室外沖淋點、停車場、公廁等各種功能性場所全部免費開放。3、 本項目的功能定位（依據(jù)本項目概念性規(guī)劃）：（1）9個功能區(qū)域，分別是：入口區(qū)、森林游憩區(qū)、兒童活動區(qū)、森林露營區(qū)、水上森林生態(tài)保育區(qū)、都市果園區(qū)、環(huán)保教育區(qū)和濱海休閑區(qū)；（2）具體細分共

10、計53處，分別為：主入口、人口廣場、停車場、公園管理處、森林消防站、游客服務(wù)中心、森林環(huán)保中心、科普展示平臺、棧道、景觀棧橋、花園路、花園塔、花園橋、梅園、山茶園、杜鵑園、月季園、牡丹園、百合園、桂花園、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童活動場、森林拓展、兒童戲水池、服務(wù)中心、迷宮、沙坑、滑板場、球場、大滑梯、林中探險、湖畔茶室、大草坪、森林露營、森林劇場、觀景平臺、水上森林、濕地棧道、雙鳥塔、瑯琊塔、生態(tài)保育中心、生態(tài)教室、濕地灘涂、果園、濱海服務(wù)中心、浴場服務(wù)站、海上棧橋、海上長廊、海上劇場、濱海酒吧街、林居茶舍。無論是地理位置、地域面積、包含的內(nèi)容以及形式上都優(yōu)于“城市陽臺”，結(jié)合商業(yè)運營配

11、套的良好定位，在本項目培育期可有效地將“城市陽臺”項目的客流進行導(dǎo)入，以降低本項目的運營風(fēng)險；同時，為未來培育本項目的自身品牌創(chuàng)造條件。4、市場預(yù)測：據(jù)2014年十一期間統(tǒng)計，青島西海岸新區(qū)迎來了近百萬游客，城市陽臺景區(qū)，受到游客熱捧，成為西海岸旅游的一個新名片。2014年7月，該景區(qū)正式通過國家4A級旅游景區(qū)評審組綜合評審驗收，成為繼湖南張家界、江西婺源后，全國第三家在一年內(nèi)實現(xiàn)由3A升格為4A的旅游景區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年景區(qū)累計接待中外游客220多萬人次，高峰時日接待游客達5萬多人次。在本項目的運營期第一年，通過有效地導(dǎo)入“城市陽臺”項目的客流為前提，可以保守地參照城市陽臺景區(qū)的客

12、流量為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行市場預(yù)測。3、 本項目商業(yè)盈利可行性分析1、 商業(yè)盈利內(nèi)容：本項目屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，部分屬于旅游基礎(chǔ)設(shè)施。在項目運營過程中，其中的旅游娛樂及商業(yè)設(shè)施、停車場、部分廣場可對外出租，帶來一定的租賃收入；項目位于西海岸海洋高新區(qū)，區(qū)域游客眾多，具備較高的廣告價值，可設(shè)置部分廣告位，能夠帶來一定廣告收入。本項目的商業(yè)盈利部分主要包括配套商業(yè)娛樂及旅游設(shè)施收入，以及廣告位、少量停車場出租收益等。2、 商業(yè)盈利能力分析：（1） 配套商業(yè)經(jīng)營凈收益：濱海酒吧街、海上劇場、森林劇場、森林露營以及游客服務(wù)中心等商業(yè)及旅游設(shè)施，規(guī)劃建筑面積約 1 萬平方米，全部對外出租，由租賃方按照區(qū)域相關(guān)規(guī)劃

13、用于旅游配套，包括便利店、旅游紀(jì)念品商店、旅游辦公、旅游產(chǎn)品推介、餐飲店、劇場、茶社等。租金按照每天 1.5 元/平方米測算，并考慮一定的出租率，運營期年均可收取租金收入按 438 萬元/年估算。（估算方法：10000平方米每天 1.5 元/平方米=15000元/平方米365天=547.5萬元/年0.8折=438萬元/年）（1.1）濱海酒吧街：位于西南入口，約320米長度，按本項目規(guī)劃初步估算共計19幢單體建筑，2-3層的商業(yè)建筑，平均建筑面積300平米/幢，總建筑面積約：5700平米，年租金收入：312.075萬元。（1.2）森林露營：8個營區(qū)，建筑面積900平米，年租金收入：49.275萬

14、元。（1.3）森林劇場：建筑面積500平米，年租金收入：27.375萬元。（1.4）海上劇場：按總面積在2500平米計算，建筑面積將達到2900平米，年租金29001.530=13.05萬/月，156.6萬元/年。（1.5）游客服務(wù)中心可提供電瓶車短駁、自行車出租（回收）、導(dǎo)游、照片打印、紀(jì)念品售賣等有償服務(wù)。（2）自主商業(yè)開發(fā)凈收益包括廣場、廣告位、停車場及其他商業(yè)開發(fā)收入，按 480 萬元/年估算。（2.1）廣場出租：位于西南入口，面積約170938平方米，可建造廣場噴泉，以水秀和燈光、背景音樂相呼應(yīng)（分日場和夜場兩種表現(xiàn)方式，日場：突出體現(xiàn)噴泉高度和壯觀；夜場：結(jié)合燈光體現(xiàn)效果。日場和夜

15、場的音樂噴泉，可按時段應(yīng)社會需要提供有償租賃服務(wù)，如：產(chǎn)品發(fā)布、展覽展示、婚慶等。）在每年的旅游旺季、節(jié)假日等對區(qū)域內(nèi)的廣場對外出租經(jīng)營，用于短期或臨時的旅游配套服務(wù)、室外商業(yè)展覽等?？沙鲎鈴V場的總面積按照約 15000 平方米考慮，日租金價格按照 0.1元/平方米測算，并考慮出租率等因素，運營期年均租金收入按 10 萬元/年估算。（2.2）廣告位收入：初步估算可設(shè)置廣告位 20 處，用于對外出租，每處廣告位年租金按4 萬元測算，運營期年均可收入廣告位出租收入 80 萬元/年。廣告位包括上述提到的20處大型廣告位，同時，配合本項目配套的商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營的需要，還可以開拓不同種類和形式的廣告投放，

16、以達到預(yù)期的廣告數(shù)量和效果，增加廣告收入。（2.3）停車場：本項目規(guī)劃設(shè)置停車場，考慮到項目的準(zhǔn)公益性質(zhì)，大部分停車場按免費設(shè)置，規(guī)劃少量停車位出租給停車場運營機構(gòu)或鄰近的商業(yè)娛樂設(shè)施經(jīng)營企業(yè)，估算運營期年均收取停車場租金約 10 萬元。建議設(shè)立免費區(qū)域和收費區(qū)域：免費區(qū)域：針對旅行團、學(xué)校參觀等集體活動的大巴車輛、政府公務(wù)車輛、軍、警和醫(yī)護、市政、電力搶險維修等專業(yè)車輛；配合政府等特殊大型活動。收費區(qū)域：針對社會車輛，配合周邊的商業(yè)娛樂設(shè)施，滿足其需求，發(fā)揮停車場的有效利用率；還可以針對周邊社區(qū)的停車位不足，為居民的過夜停泊車輛提供服務(wù)。（2.4）其它商業(yè)開發(fā)收入：包括濱海浴場、海洋旅游等其

17、他相關(guān)商業(yè)開發(fā)收入，估算運營期年均收取約380萬元收入。（2.4.1）總長約1500米的濱海沙灘，海灘開放時間按7、8、9三個月份計。（2.4.2）觀景平臺所在的南部沙灘，全長約500米，可以對外整體出租，以海上運動項目和觀光旅游為主。四、研究結(jié)論：1、考慮合理的經(jīng)營成本及稅費，配套商業(yè)設(shè)施經(jīng)營收入按 438 萬元/年的 60%，約260 萬元/年，計為配套商業(yè)設(shè)施經(jīng)營凈收益；自主商業(yè)開發(fā)經(jīng)營收入按 480 萬元/年的 50%估算，約 240 萬元/年，計為自主商業(yè)開發(fā)凈收益。2、針對本項目商業(yè)盈利的內(nèi)容，商業(yè)配套經(jīng)營收入和自主商業(yè)開發(fā)經(jīng)營收入兩部分，組成本項目的商業(yè)運營年凈收益總計500萬元/年。3、本項目雖然仍然存在不確定性因素，但隨著地方