烘焙食品項目建筑工程方案模板

1、烘焙食品項目建筑工程方案目錄第一章 公司基本情況3一、 公司簡介3二、 核心人員介紹3第二章 項目基本情況5一、 項目承辦單位5二、 項目實施的可行性6三、 項目建設(shè)選址8四、 建筑物建設(shè)規(guī)模8五、 項目總投資及資金構(gòu)成8六、 資金籌措方案9七、 項目預(yù)期經(jīng)濟效益規(guī)劃目標9八、 項目建設(shè)進度規(guī)劃9第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程12一、 投資決策12二、 前期準備13第四章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制22一、 分部組合計價22二、 建筑市場運行機制22第五章 建設(shè)工程施工合同管理27一、 工程施工合同訂立27第六章 設(shè)計施工總承包合同管理30第七章 建設(shè)工程風險管理31一、 工程風險分類31第八章 BIM

2、技術(shù)在建設(shè)工程全壽命期的應(yīng)用35一、 BIM技術(shù)在規(guī)劃設(shè)計階段的應(yīng)用35第九章 BIM技術(shù)特征及應(yīng)用價值46一、 BIM技術(shù)特征46二、 BIM技術(shù)應(yīng)用價值價值47第十章 綠色建筑評價51第十一章 綠色建筑特征及相關(guān)政策標準52一、 綠色建筑相關(guān)政策及標準52二、 綠色建筑的特征55第一章 公司基本情況一、 公司簡介公司堅持誠信為本、鑄就品牌，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得市場的經(jīng)營理念，秉承以人為本，始終堅持 “服務(wù)為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營理念，遵循“以客戶需求為中心，堅持高端精品戰(zhàn)略，提高最高的服務(wù)價值”的服務(wù)理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于為客戶量身定制出完美解決方案

3、，滿足高端市場高品質(zhì)的需求。公司自成立以來，堅持“品牌化、規(guī)?；I(yè)化”的發(fā)展道路。以人為本，強調(diào)服務(wù)，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。多年來公司堅持不懈推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和管理變革，實現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。未來我司將繼續(xù)以“客戶第一，質(zhì)量第一，信譽第一”為原則，在產(chǎn)品質(zhì)量上精益求精，追求完美，對客戶以誠相待，互動雙贏。二、 核心人員介紹1、向xx，1974年出生，研究生學歷。2002年6月至2006年8月就職于xxx有限責任公司；2006年8月至2011年3月，任xxx有限責任公司銷售部副經(jīng)理。2011年3月至今歷任公司監(jiān)事、銷售部副部長、部長；2019年8月至今任公司監(jiān)事會主席。

4、2、姚xx，1957年出生，大專學歷。1994年5月至2002年6月就職于xxx有限公司；2002年6月至2011年4月任xxx有限責任公司董事。2018年3月至今任公司董事。3、熊xx，中國國籍，無永久境外居留權(quán)，1971年出生，本科學歷，中級會計師職稱。2002年6月至2011年4月任xxx有限責任公司董事。2003年11月至2011年3月任xxx有限責任公司財務(wù)經(jīng)理。2017年3月至今任公司董事、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)。4、周xx，中國國籍，無永久境外居留權(quán)，1961年出生，本科學歷，高級工程師。2002年11月至今任xxx總經(jīng)理。2017年8月至今任公司獨立董事。5、吳xx，中國國籍，19

5、78年出生，本科學歷，中國注冊會計師。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司獨立董事。第二章 項目基本情況一、 項目承辦單位（一）項目承辦單位名稱xxx投資管理公司（二）項目聯(lián)系人向xx（三）項目建設(shè)單位概況面對宏觀經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)，公司在企業(yè)法人治理機構(gòu)、企業(yè)文化、質(zhì)量管理體系等方面著力探索，提升企業(yè)綜合實力，配合產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。同時，公司注重履行社會責任所帶來的發(fā)展機遇，積極踐行“責任、人本、和諧、感恩”的核心價值觀。多年來，公司一直堅持堅持以誠信經(jīng)營來贏得信任。公司注重發(fā)揮員工民主管理、民主參與、民主監(jiān)督

6、的作用，建立了工會組織，并通過明確職工代表大會各項職權(quán)、組織制度、工作制度，進一步規(guī)范廠務(wù)公開的內(nèi)容、程序、形式，企業(yè)民主管理水平進一步提升。圍繞公司戰(zhàn)略和高質(zhì)量發(fā)展，以提高全員思想政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和履職能力為核心，堅持戰(zhàn)略導(dǎo)向、問題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，持續(xù)深化教育培訓(xùn)改革，精準實施培訓(xùn)，努力實現(xiàn)員工成長與公司發(fā)展的良性互動。公司堅持誠信為本、鑄就品牌，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得市場的經(jīng)營理念，秉承以人為本，始終堅持 “服務(wù)為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道”的經(jīng)營理念，遵循“以客戶需求為中心，堅持高端精品戰(zhàn)略，提高最高的服務(wù)價值”的服務(wù)理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于為客戶量身定制出完美

7、解決方案，滿足高端市場高品質(zhì)的需求。公司自成立以來，堅持“品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化”的發(fā)展道路。以人為本，強調(diào)服務(wù)，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。多年來公司堅持不懈推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和管理變革，實現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。未來我司將繼續(xù)以“客戶第一，質(zhì)量第一，信譽第一”為原則，在產(chǎn)品質(zhì)量上精益求精，追求完美，對客戶以誠相待，互動雙贏。二、 項目實施的可行性（一）符合我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃近年來，我國為推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，先后出臺了多項發(fā)展規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)發(fā)展。政策的出臺鼓勵行業(yè)開展新材料、新工藝、新產(chǎn)品的研發(fā)，促進行業(yè)加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，有利于本行業(yè)健康快速發(fā)展。（二）項目

8、產(chǎn)品市場前景廣闊廣闊的終端消費市場及逐步升級的消費需求都將促進行業(yè)持續(xù)增長。（三）公司具備成熟的生產(chǎn)技術(shù)及管理經(jīng)驗公司經(jīng)過多年的技術(shù)改造和工藝研發(fā)，公司已經(jīng)建立了豐富完整的產(chǎn)品生產(chǎn)線，配備了行業(yè)先進的染整設(shè)備，形成了門類齊全、品種豐富的工藝，可為客戶提供一體化染整綜合服務(wù)。公司通過自主培養(yǎng)和外部引進等方式，建立了一支團結(jié)進取的核心管理團隊，形成了穩(wěn)定高效的核心管理架構(gòu)。公司管理團隊對行業(yè)的品牌建設(shè)、營銷網(wǎng)絡(luò)管理、人才管理等均有深入的理解，能夠及時根據(jù)客戶需求和市場變化對公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)進行調(diào)整，為公司穩(wěn)健、快速發(fā)展提供了有力保障。（四）建設(shè)條件良好本項目主要基于公司現(xiàn)有研發(fā)條件與基礎(chǔ)，根據(jù)公司發(fā)

9、展戰(zhàn)略的要求，通過對研發(fā)測試環(huán)境的提升改造，形成集科研、開發(fā)、檢測試驗、新產(chǎn)品測試于一體的研發(fā)中心，項目各項建設(shè)條件已落實，工程技術(shù)方案切實可行，本項目的實施有利于全面提高公司的技術(shù)研發(fā)能力，具備實施的可行性。三、 項目建設(shè)選址本期項目選址位于xxx，占地面積約36.00畝。項目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項目建設(shè)。四、 建筑物建設(shè)規(guī)模本期項目建筑面積45388.12，其中：主體工程31626.24，倉儲工程6884.35，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施4541.27，公共工程2336.26。五、 項目總投資及資金構(gòu)成（一）項目總投資構(gòu)成分

10、析本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算，項目總投資19096.34萬元，其中：建設(shè)投資15632.03萬元，占項目總投資的81.86%；建設(shè)期利息368.83萬元，占項目總投資的1.93%；流動資金3095.48萬元，占項目總投資的16.21%。（二）建設(shè)投資構(gòu)成本期項目建設(shè)投資15632.03萬元，包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費，其中：工程費用13859.64萬元，工程建設(shè)其他費用1272.07萬元，預(yù)備費500.32萬元。六、 資金籌措方案本期項目總投資19096.34萬元，其中申請銀行長期貸款7527.20萬元，其余部分由企業(yè)自籌。七、 項目預(yù)期經(jīng)濟

11、效益規(guī)劃目標（一）經(jīng)濟效益目標值（正常經(jīng)營年份）1、營業(yè)收入（SP）：32900.00萬元。2、綜合總成本費用（TC）：28214.84萬元。3、凈利潤（NP）：3411.26萬元。（二）經(jīng)濟效益評價目標1、全部投資回收期（Pt）：7.31年。2、財務(wù)內(nèi)部收益率：10.91%。3、財務(wù)凈現(xiàn)值：-770.61萬元。八、 項目建設(shè)進度規(guī)劃本期項目按照國家基本建設(shè)程序的有關(guān)法規(guī)和實施指南要求進行建設(shè)，本期項目建設(shè)期限規(guī)劃24個月。十四、項目綜合評價主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積24000.00約36.00畝1.1總建筑面積45388.12容積率1.891.2基底面積15360.00

12、建筑系數(shù)64.00%1.3投資強度萬元/畝433.372總投資萬元19096.342.1建設(shè)投資萬元15632.032.1.1工程費用萬元13859.642.1.2工程建設(shè)其他費用萬元1272.072.1.3預(yù)備費萬元500.322.2建設(shè)期利息萬元368.832.3流動資金萬元3095.483資金籌措萬元19096.343.1自籌資金萬元11569.143.2銀行貸款萬元7527.204營業(yè)收入萬元32900.00正常運營年份5總成本費用萬元28214.84""6利潤總額萬元4548.35""7凈利潤萬元3411.26""8所得稅萬

13、元1137.09""9增值稅萬元1140.09""10稅金及附加萬元136.81""11納稅總額萬元2413.99""12工業(yè)增加值萬元8684.16""13盈虧平衡點萬元15834.74產(chǎn)值14回收期年7.31含建設(shè)期24個月15財務(wù)內(nèi)部收益率10.91%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元-770.61所得稅后第三章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 投資決策投資決策的工作內(nèi)容主要是通過房地產(chǎn)市場調(diào)研，進行開發(fā)項目選擇，基于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析

14、的科學與否。（一）房地產(chǎn)開發(fā)機會選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也有明顯差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇投資環(huán)境良好、有市場前景、企業(yè)具有競爭優(yōu)勢且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次，要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據(jù)所收集的城市房地產(chǎn)信息，從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和區(qū)位，并收集可供開發(fā)的房地產(chǎn)項目和可利用的資源。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目決策房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的目的是選擇具體的投資項目，具體包括市場分析、財務(wù)評價和項目決策三步

15、。（1）市場分析。市場分析主要是指分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。（2）財務(wù)評價。財務(wù)評價是指根據(jù)市場分析結(jié)果以及項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就開發(fā)項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。（3）項目決策。項目決策是指結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)狀況及項目財務(wù)評價結(jié)果，對是否進行項目的投資開發(fā)作出決策。項目決策需要在策劃多個可供開發(fā)的項目方案基礎(chǔ)上，經(jīng)過對比分析，擇優(yōu)選定擬投資的項目。二、 前期準備前期準備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計、申請規(guī)劃設(shè)計方案審查和建

16、設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準備及申請施工許可等。（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種，即招標，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地只有一個意向用地者的。（2）原劃撥、承

17、租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擬投資開發(fā)項目應(yīng)通過招標、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方

18、式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊

19、房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目等非經(jīng)營性用地。（2）建設(shè)用地申請。需審批的建設(shè)項目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出申請；需核準的建設(shè)項目在項目申請報告核準前，由建設(shè)單位提出申請；需備案的建設(shè)項目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出申請。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準的建設(shè)用地進行建設(shè)的項目，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進行審查，核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年，自批準之日起計算。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可。項目獲得批準、核準或備案后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主

20、管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設(shè)用地批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。（二）委托場地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進行場地勘察，場地勘察的內(nèi)容包括以下五個方面。（1）地形測量。地形測量范圍包括整個建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計使用。（2）工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計及各種管線設(shè)計的依據(jù)。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、

21、流動方向和化學成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術(shù)經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科學的功能布局，做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計的主要控制性指標控制性詳細規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標，是房地產(chǎn)開發(fā)項目編制修建性詳細規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總

22、建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防

23、火、防震、日照、通風等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計和組織建筑設(shè)計（1）組織規(guī)劃設(shè)計。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標、建設(shè)單位意圖、場地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標準，開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)建設(shè)項目首先應(yīng)進行修建性詳細規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計方案（建設(shè)項目方案）編制，其深度

24、應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細規(guī)劃設(shè)計文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進行編制，設(shè)計文件包括設(shè)計說明書和設(shè)計圖紙兩部分。1）設(shè)計說明書。設(shè)計說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請規(guī)劃設(shè)計方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項目批準、核準或備案后，隨著項目規(guī)劃設(shè)計工作的推進，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評價在工程設(shè)計前完成；環(huán)境影響評價、節(jié)能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成；可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成

25、相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設(shè)計方案（建設(shè)項目方案）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位完成規(guī)劃設(shè)計方案（或稱建設(shè)項目方案、設(shè)計方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計方案及前期審批、核準和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項審查設(shè)計文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機構(gòu)審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是

26、否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準文書；否則，應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當持建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表設(shè)計方案審查意見、施工圖設(shè)計文件等，向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對相關(guān)文件進行與設(shè)計方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計文件審查，相關(guān)部門不再進行技術(shù)審查。審查通過后，簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)

27、開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。（五）工程建設(shè)準備工程開工前，除完成勘察設(shè)計、規(guī)劃報建、相關(guān)行政許可等工作外，還應(yīng)為項目開工進行組織準備、現(xiàn)場準備、物資和資金準備、建設(shè)管理準備。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，還應(yīng)進行銷售準備。（1）組織準備。根據(jù)項目建設(shè)計劃，采用直接委托、比選、招標等方式落實施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位（如項目管理公司、造價咨詢機構(gòu)等）。（2）現(xiàn)場準備。進行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實施工現(xiàn)場的水、電，保證道路暢通和場地平整。（3）物資和資金準備。根據(jù)項目建設(shè)進度落實物資供應(yīng)渠道或進行采購，安排短期

28、和長期信貸等。（4）建設(shè)管理準備。落實建設(shè)單位職責，制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，洽談開發(fā)項目保險事宜等。（5）銷售準備。進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平，為擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)購/租客戶。（六）申請施工許可開工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。第四章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制一、 分部組合計價工程造價計算是通過分部組合而成的。建設(shè)項目可逐層分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程。在確定工程設(shè)計概算和施工圖預(yù)算時，需要按工程構(gòu)成由下而上分部組合計價，在工程招標、投標及施工過程中，也需要按照

29、分部分項工程進行組合計價。針對建筑市場競爭激烈、價格競爭突出、多次計價、交易周期長、風險大等運行特點，建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競爭力、提升合同管理水平、開展多種經(jīng)營、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應(yīng)用能力、增強風險意識、加強風險管控等方面入手，開展市場經(jīng)營活動。政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強工程質(zhì)量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場、加強承包履約管理、規(guī)范工程價款結(jié)算、提高從業(yè)人員素質(zhì)、推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場準入管理、建立市場誠信機制等方面引導(dǎo)或規(guī)范市場主體行為，建立公平競爭、保護市場主體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場。二、 建筑市場運行機制建筑市場是以建筑產(chǎn)品作為交易對象的市場，是

30、建筑產(chǎn)品交換關(guān)系的總和。由于建筑市場有其獨特的供求關(guān)系和運行特點，所以建筑產(chǎn)品的定價也具有其獨特性。（一）建筑市場供求1、建筑市場需求建筑市場需求者是業(yè)主，在工程建設(shè)實踐中常被稱為建設(shè)單位。業(yè)主必須為預(yù)訂的建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)提供資金，擁有建設(shè)用地使用權(quán)，獲得在此建設(shè)用地上建造預(yù)訂建筑產(chǎn)品的許可業(yè)主主要有以下三種類型。（1）政府。政府作為業(yè)主是從建設(shè)項目決策和建設(shè)資金的來源角度而不是從市場監(jiān)管者角度來理解。政府投資興建的建筑產(chǎn)品大多是以社會效益為主的公共建筑，或是對國有資源（如江河治理、圍海造地等）開發(fā)和利用的建筑。（2）企事業(yè)單位。企事業(yè)單位作為業(yè)主在大多數(shù)情況下是出于擴大再生產(chǎn)或簡單再生產(chǎn)的需要

31、。從建設(shè)投資角度，我國國民經(jīng)濟統(tǒng)計中，將企事業(yè)單位劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的企事業(yè)單位兩類。（3）個人。個人作為業(yè)主多數(shù)情況是出于個人消費需要，少數(shù)情況是出于資金保值的考慮。個人投資興建的建筑產(chǎn)品主要是住宅建筑市場需求來自各類業(yè)主的固定資產(chǎn)投資，建筑業(yè)總產(chǎn)值占同期全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直在30%以上，見，由此可見，社會固定資產(chǎn)投資也是建筑市場需求的主要因素。建筑市場需求與社會固定資產(chǎn)投資在總體上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2、建筑市場供給建筑市場供給者是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，即提供建筑產(chǎn)品某一部分、某一階段或全過程的生產(chǎn)，主要包括工程勘察、工程設(shè)計和工程施工等單位。由于建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)是預(yù)訂

32、式生產(chǎn)，即先訂貨后生產(chǎn)，因此，建筑產(chǎn)品的供給實質(zhì)上代表建筑生產(chǎn)能力。這種能力由建筑生產(chǎn)各環(huán)節(jié)（勘察、設(shè)計、施工）生產(chǎn)者的生產(chǎn)能力及其相互之間的組合能力共同決定。（二）建筑市場運行特點（1）建筑產(chǎn)品是需求者向供給者進行預(yù)先訂貨式交易的產(chǎn)物。建筑產(chǎn)品具備的固定性和多樣性特點，決定了不同產(chǎn)品需求不同且與土地相連，不可能由生產(chǎn)者批量生產(chǎn)后通過市場交易來實現(xiàn)，因此，建筑市場運行中無中間銷售商，而是由需求者向供給者進行預(yù)先訂貨，然后供給者組織生產(chǎn)。（2）建筑產(chǎn)品交易持續(xù)時間長。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、價值巨大，需要中間交易結(jié)算，直至工程缺陷責任期屆滿才完成交易，建筑產(chǎn)品整個生產(chǎn)過程實質(zhì)上也是其交易過程。（3）

33、建筑市場存在顯著的地區(qū)性。建筑產(chǎn)品的固定性決定交易過程相關(guān)要素，如交易規(guī)則、交易價格、合同條款、競爭態(tài)勢等都有較強的地區(qū)性。（4）建筑市場競爭較為激烈。由于建筑產(chǎn)品供給者，尤其是建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)技術(shù)和資本構(gòu)成較低，而建筑產(chǎn)品需求又是由一個個單一項目形成的，因此，建筑市場呈現(xiàn)出比較明顯的買方市場特點，賣方競爭激烈。（5）競爭方式以投標競爭為主。建筑產(chǎn)品價值高，交易達成主要采用招標、投標方式，前期交易時間長、交易成本較高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市場需求來源于工程建設(shè)投資，而投資受經(jīng)濟周期波動和政策性影響大，建筑供給能力則相對保持穩(wěn)定，因此，建筑市場供求不均衡狀態(tài)普遍存在。（7）建筑產(chǎn)

34、品交易計價方式獨特。這是由建筑產(chǎn)品交易期長、產(chǎn)品多樣性決定的。（8）建筑市場風險大。從建筑產(chǎn)品供給者角度來看，風險表現(xiàn)在：定價風險和生產(chǎn)風險。從建筑產(chǎn)品需求者角度來看，風險表現(xiàn)在：價格與質(zhì)量的矛盾、價格與交貨時間的矛盾和預(yù)付款風險。（三）建筑產(chǎn)品計價特點1、單件計價建筑產(chǎn)品的多樣性決定了每項工程都必須單獨計算造價。每項工程都有特定的目的和用途，有不同的結(jié)構(gòu)、造型和裝飾，產(chǎn)生不同的規(guī)模和體積，所在地區(qū)條件、自然環(huán)境、風俗習慣有差異，施工時采用不同的工藝設(shè)備、建筑材料和工藝方案，這些都會影響建設(shè)工程計價。因此每項工程只能單獨設(shè)計、單獨施工、單獨計價。2、多次計價建設(shè)工程生產(chǎn)過程是一個周期長、規(guī)模大

35、、造價高、耗費多的投資活動。為適應(yīng)工程造價管理要求，需要按照勘察設(shè)計、招標投標、施工安裝程序進行多次計價，即從設(shè)計概算、施工圖預(yù)算到簽約合同價，再到工程結(jié)算價進行多次計價。第五章 建設(shè)工程施工合同管理一、 工程施工合同訂立2007年，國家發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合發(fā)布了適用于大型復(fù)雜工程的標準施工招標文件（2007年版）其中包括“合同條款及格式”，2012年，九部委又聯(lián)合發(fā)布了適用于工期在12個月內(nèi)的簡明標準施工招標文件，其中也包括“合同條款及格式”，2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了適用于房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)工程施工合同（示范文本）（GF-2017-0201

36、）盡管施工合同示范文本有多種，但其中影響較大、應(yīng)用廣泛的是標準施工招標文件（2007年版）中的合同條款及格式。因此，這里主要介紹該合同條款及格式，包括通用合同條款、專用合同條款、合同附件格式及合同文件的優(yōu)先解釋順序。（一）通用合同條款通用合同條款是以發(fā)包人委托監(jiān)理人管理工程合同的模式設(shè)定合同當事人的義務(wù)和責任，區(qū)別于由發(fā)包人和承包人雙方直接進行約定和操作的合同管理模式。通用合同條款同時適用于單價合同和總價合同，合同條款中涉及單價合同和總價合同的，招標人在編制招標文件時，應(yīng)根據(jù)各行業(yè)和具體工程的不同特點和要求進行修改和補充。通用合同條款包括24個方面：一般約定，發(fā)包人義務(wù)，監(jiān)理人，承包人，材料和

37、工程設(shè)備，施工設(shè)備和臨時設(shè)施，交通運輸，測量放線，施工安全、治安保衛(wèi)和環(huán)境保護，進度計劃，開工和竣工，暫停施工，工程質(zhì)量，試驗和檢驗，變更，價格調(diào)整，計量與支付，竣工驗收，缺陷責任與保修責任，保險，不可抗力，違約，索賠，爭議的解決。（二）專用合同條款專用合同條款是發(fā)包人和承包人雙方根據(jù)工程具體情況對通用合同條款的補充、細化，除通用合同條款中明確專用合同條款可作出不同約定外，補充和細化的內(nèi)容不得與通用合同條款規(guī)定的內(nèi)容相抵觸。（三）合同附件格式格式。合同附件格式是訂立合同時采用的規(guī)范化文件，包括合同協(xié)議書、履約保函和預(yù)付款保函1、合同協(xié)議書合同協(xié)議書是合同組成文件中唯一需要發(fā)包人和承包人同時簽字

38、蓋章的法律文書。合同協(xié)議書除明確規(guī)定對當事人雙方有約束力的合同組成文件外，訂立合同時需要明確填寫的內(nèi)容包括發(fā)包人和承包人名稱、施工的工程或標段、簽約合同價、合同工期、質(zhì)量標準和項目經(jīng)理人選。2、履約保函履約擔保采用保函形式，履約保函標準格式主要有以下特點。（1）擔保期限。自發(fā)包人與承包人簽訂合同之日起，至簽發(fā)工程移交證書之日止。（2）擔保方式。采用無條件擔保方式，即持有履約保函的發(fā)包人認為承包人有嚴重違約情況時，即可憑保函要求擔保人予以賠償，不需承包人確認。在標準履約保函格式中，擔保人承諾“在本擔保有效期內(nèi)，因承包人違反合同約定的義務(wù)給你方造成經(jīng)濟損失時，我方在收到你方以書面形式提出的在擔保金

39、額以內(nèi)的賠償要求后，在7日內(nèi)無條件支付“。3、預(yù)付款保函預(yù)付款擔保采用銀行保函形式，同樣也是采用無條件擔保方式，即擔保期限自預(yù)付款支付給承包人起生效，至發(fā)包人簽發(fā)的進度款支付證書說明已完全扣清預(yù)付款止。按照擔保金額與剩余預(yù)付款的金額相等原則，保函格式中明確規(guī)定“本保函的擔保金額，在任何時候不應(yīng)超過預(yù)付款金額減去發(fā)包人按合同約定在向承包人簽發(fā)的進度付款證書中扣除的金額”。第六章 設(shè)計施工總承包合同管理第七章 建設(shè)工程風險管理一、 工程風險分類工程風險是指工程項目在決策、設(shè)計、施工及竣工驗收等階段可能遭受的風險。為便于識別風險和對不同類型風險采取不同的分析方法和應(yīng)對措施，可按不同原則和標準對工程風

40、險進行分類。1、項目決策階段風險由于項目決策階段是研究工程建設(shè)必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性的關(guān)鍵時期，該階段涉及的內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，風險因素眾多，一般包括以下五個方面。（1）國家宏觀政策、產(chǎn)業(yè)政策及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃變動所引起的政策風險，如調(diào)整國民經(jīng)濟計劃、增加稅收，強迫某些工程下馬，或由于某種政策原因遲發(fā)、拒發(fā)、吊銷項目許可證，或國家產(chǎn)業(yè)限制政策對某些項目加重稅收等。（2）項目產(chǎn)品需求、價格和競爭等方面變化引起的市場風險，如國內(nèi)外市場、近期與長期市場需求數(shù)據(jù)的不確定性，產(chǎn)品和原材料價格的劇烈波動，可替代產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的影響等。（3）國家和地區(qū)的居民教育程度和文化水平、風俗習慣等引起的社會文化風險，

41、如文化水平會影響居民對項目或其產(chǎn)品的需求層次，宗教信仰和風俗習慣會禁止或限制某些工程活動的進行等。（4）與投資有關(guān)的法律風險，如反壟斷、反不正當競爭的法律不夠健全，投資立項的“關(guān)系工程“、“侵權(quán)工程”、“假擔保工程”、“條子工程”等。（5）投資決策組織機制、責任機制、動力機制、控制機制等方面的不健全帶來的內(nèi)部決策機制風險等。由于項目決策階段存在大量不確定因素，業(yè)主或開發(fā)商很容易作出錯誤的決定。2、項目建設(shè)實施階段風險由于這一階段涉及范圍廣、參與者眾多、過程復(fù)雜等原因，業(yè)主或開發(fā)商會面臨更多風險，包括政府或主管部門對工程項目干預(yù)太多、勘察設(shè)計工作不到位、合同條款不嚴謹、承包商缺乏合作誠意、監(jiān)理工

42、程師失職、材料或設(shè)備供應(yīng)商履約不力等風險。（二）承包商風險在工程項目建設(shè)實施階段，承包商組織投標，中標后受業(yè)主或開發(fā)商委托負責工程施工。通常情況下，業(yè)主會將自己需要承擔的風險通過合同轉(zhuǎn)嫁給承包商，因此，承包商所承擔的風險是工程建設(shè)中最大的風險。1、投標階段風險在投標階段，承包商需要作一系列決策，例如，要進入哪個市場，要投標哪個工程項目，投何種性質(zhì)的標，采用哪些策略來中標等，這些決策無不潛伏著大量風險，包括投標相關(guān)信息取舍失誤或信息失真的風險、選擇投標中介或代理人不當?shù)娘L險、投標失敗或失誤的風險等。2、簽約履約階段風險中標后承包商與業(yè)主簽訂合同，并在履約過程中會遇到的風險包括合同條件不平等或存在

43、對承包商不利的缺陷、合同管理不善、工程施工管理能力不足或技術(shù)不熟練、分包單位管理水平低下等。3、驗收交付階段風險工程完工后，應(yīng)嚴格按照規(guī)定進行竣工驗收，一旦出現(xiàn)問題，承包商可能會面臨風險，包括竣工驗收時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題、承包商未按規(guī)定進行檔案資料管理、帶來債權(quán)債務(wù)處理風險等。（三）咨詢設(shè)計服務(wù)單位風險咨詢設(shè)計服務(wù)單位接受業(yè)主委托；在工程實施過程中提供勘察、設(shè)計、監(jiān)理、全過程工程咨詢等方面的專業(yè)服務(wù)，同樣要面臨各種各樣的風險。1、來自業(yè)主或開發(fā)商的風險工程實施過程中業(yè)主或開發(fā)商的不當行為會影響咨詢設(shè)計服務(wù)單位的正常工作，產(chǎn)生風險，包括：業(yè)主或開發(fā)商不遵循客觀規(guī)律，對工程提出不合理要求；咨詢服務(wù)合同

44、欠公平；可行性研究缺乏嚴肅性，數(shù)據(jù)服務(wù)于結(jié)果、缺乏客觀性；業(yè)主或開發(fā)商對咨詢設(shè)計服務(wù)單位的干預(yù)過多；工程投資預(yù)算不足，導(dǎo)致咨詢設(shè)計服務(wù)單位存在資金風險等。2、來自承包商的風險受業(yè)主或開發(fā)商委托的工程監(jiān)理單位，在合同實施期代表業(yè)主或開發(fā)商利益，會與承包商產(chǎn)生分歧和爭端，而承包商出于自身利益考慮，會造成工程監(jiān)理單位的風險，包括：承包商低價中標，在施工過程中不斷提出索賠；承包商缺乏職業(yè)道德，偷工減料，對工程極不負責。一旦出現(xiàn)這些情況將導(dǎo)致質(zhì)量安全事故，工程監(jiān)理單位就要承擔較大的連帶責任。3、來自自身職業(yè)責任的風險各類咨詢設(shè)計服務(wù)單位分別與業(yè)主或開發(fā)商簽訂咨詢服務(wù)合同，履行各自的職責，在履約過程中，會

45、要求承擔職業(yè)責任風險，包括：勘察設(shè)計單位提供的設(shè)計方案不合理，或者存在較大失誤；工程咨詢單位編制的投資估算、設(shè)計概算不準；咨詢設(shè)計服務(wù)單位的能力和水平不適應(yīng)等。第八章 BIM技術(shù)在建設(shè)工程全壽命期的應(yīng)用一、 BIM技術(shù)在規(guī)劃設(shè)計階段的應(yīng)用（一）BIM在設(shè)計前期階段的應(yīng)用建筑成本、建筑使用情況、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、建筑施工周期及其他關(guān)鍵性問題均由設(shè)計前期階段的初步設(shè)計所決定，故其意義重大。不同于幾乎全部依賴設(shè)計師及其團隊知識積累的傳統(tǒng)前期設(shè)計，采用BIM技術(shù)的前期設(shè)計特點為直觀模擬分析和方向性指導(dǎo)兩方面。在此階段，建造場地的相關(guān)客觀條件是影響設(shè)計決策的重要因素，因此，創(chuàng)建場地三維模型是采用BIM技

46、術(shù)進行設(shè)計需要完成的重要工作。（1）場地建模。場地建模包括現(xiàn)狀地形建模和現(xiàn)狀地物建模兩個方面。（2）場地設(shè)計。其目的是通過設(shè)計，使場地中各要素尤其是建筑物與其他要素之間能形成一個有機整體，使場地的利用能夠達到最佳狀態(tài)，以充分發(fā)揮最大效益，節(jié)約土地，減少浪費。場地設(shè)計主要包括場地分析、場地平整、邊坡處理、道路布設(shè)。（3）匹配規(guī)劃設(shè)計條件。在設(shè)計的前期階段，匹配以經(jīng)濟技術(shù)指標為特征的規(guī)劃設(shè)計條件尤為重要。但在傳統(tǒng)設(shè)計前期階段，很難做到對指標的實時監(jiān)控，而BIM基于其參數(shù)化和信息聯(lián)動的技術(shù)特性可以高效地對指標情況進行實時統(tǒng)計。（4）投資估算。預(yù)算超支的現(xiàn)象普遍存在于工程建設(shè)中，其主要原因是對工程項目

47、投資估算和預(yù)算不準確，在環(huán)境因素發(fā)生變化時對項目成本的控制能力不夠。BIM把傳統(tǒng)的依靠業(yè)主方和建筑師經(jīng)驗的投資估算變?yōu)榛谀Ｐ蛿?shù)據(jù)的估算。設(shè)計任務(wù)書編制。傳統(tǒng)的設(shè)計任務(wù)書一直以書面信息傳達為主，指標不明確致使設(shè)計任務(wù)書表達不清楚的情況時有發(fā)生，而基于BIM模型的設(shè)計任務(wù)書可在很大程度上解決此類問題。（5）BIM實施規(guī)劃。BIM實施規(guī)劃為具體項目執(zhí)行BIM應(yīng)用設(shè)定目的、規(guī)范協(xié)作流程、確定信息交換機制、明確實施內(nèi)容并規(guī)定交付內(nèi)容及技術(shù)標準。一般來說，其內(nèi)容包括項目基本情況、實施組織及BIM實施的具體內(nèi)容和相應(yīng)技術(shù)措施。（二）BIM在方案設(shè)計階段的應(yīng)用思維的隨意性和連貫性在建筑設(shè)計的方案構(gòu)思階段很重

48、要，因此，方便順手的傳統(tǒng)手繪草圖仍然不可替代，但BIM工具在方案建模、建筑生態(tài)模擬、建筑可視化分析與表現(xiàn)方面有其獨特作用。1、方案建模（1）體量建模。方案構(gòu)思階段，設(shè)計師往往從概念開始建模，體型確定后再通過具體構(gòu)建去實現(xiàn)造型。（2）參數(shù)化建模。參數(shù)化建模是指通過相關(guān)數(shù)字化設(shè)計軟件把設(shè)計的限制條件與設(shè)計的形式輸出之間建立參數(shù)關(guān)系，生成可以靈活調(diào)控的計算機模型。（3）體量模型構(gòu)件化。方案構(gòu)思階段要考慮簡單的構(gòu)件構(gòu)造從而深化方案設(shè)計，BIM軟件在構(gòu)件化方面也有不俗表現(xiàn)。2、建筑生態(tài)模擬分析建筑生態(tài)模擬是指在建筑建成前按照設(shè)計方案對建筑性能進行精確的數(shù)字化仿真模擬，并在此基礎(chǔ)上有針對性地改進和優(yōu)化設(shè)計

49、方案。生態(tài)模擬分析是建立在數(shù)字化仿真基礎(chǔ)上的，因此，不僅對幾何模型有較高要求，同時對于環(huán)境參數(shù)也有著嚴格要求。傳統(tǒng)的二維CAD模型無法實現(xiàn)準確可聯(lián)動的建筑生態(tài)模擬分析。應(yīng)用BIM進行建筑生態(tài)模擬分析的內(nèi)容如下。（1）能耗模擬。能耗模擬是基于傳熱學基本理論，針對建筑進行全年逐時仿真模擬，以預(yù)測建筑的能源消耗量。（2）自然采光模擬。利用建筑信息模型進行自然采光模擬，以獲得更高的使用舒適度，并降低不必要的照明及空調(diào)消耗。（3）自然通風模擬。自然通風模擬是利用計算流體力學技術(shù)精確分析室內(nèi)風速、溫度及舒適度，從而為進一步優(yōu)化設(shè)計提供堅實依據(jù)，同時最大限度地提高建筑的使用舒適度。3、建筑可視化分析與表現(xiàn)B

50、IM技術(shù)帶來的全新設(shè)計方式使其在設(shè)計階段達到設(shè)計與3D表現(xiàn)的同步性，設(shè)計者可以實時檢視設(shè)計成果，同時對剖面和各層平面的切割檢查可以讓設(shè)計者更好地把握建筑的空間感受。不僅如此，BIM結(jié)合虛擬現(xiàn)實技術(shù)應(yīng)用，還可以提供區(qū)別于目前以渲染圖為主的沉浸式三維體驗感受。（三）BIM在初步設(shè)計階段的應(yīng)用BIM技術(shù)在初步設(shè)計階段應(yīng)用的主要目的在于優(yōu)化建筑布局等功能和形體設(shè)計細節(jié)，確認結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、機電系統(tǒng)方案細節(jié)，協(xié)調(diào)專業(yè)設(shè)備間的空間關(guān)系1、設(shè)計準備建立BIM模型對于整個工程設(shè)計策劃至關(guān)重要，其目的在于指導(dǎo)設(shè)計者更高效地工作其主要內(nèi)容包括項目信息概況、模型拆分、建模方法、項目進度、圖紙編制計劃。2、建筑設(shè)計消防與疏

51、散優(yōu)化。消防與疏散優(yōu)化是基于計算機技術(shù)對存在人員聚集、流動、分散等物理過程的場所正常運轉(zhuǎn)或出現(xiàn)應(yīng)急狀況的真實再現(xiàn)，對工程設(shè)計起到優(yōu)化參考作用。3、特殊工藝設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計當建筑物用作生產(chǎn)運營場所時，除具有常見的建筑機電設(shè)備系統(tǒng)外，通常還會配置特殊的工藝設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，用于提供工藝生產(chǎn)能力或改善運營服務(wù)效率。在初步設(shè)計階段，這些特殊工藝設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，作為建設(shè)工程已形成生產(chǎn)能力的一個組成部分，已成為達成生產(chǎn)服務(wù)目標必不可少的支撐系統(tǒng)。4、工程概算近年來隨著BIM在我國的快速發(fā)展，BIM在工程概算及工程量計算中的應(yīng)用得到研究與探索，逐步開始改善我國工程概算與實際嚴重脫節(jié)甚至流于形式的情況。（四）BIM

52、在施工圖設(shè)計階段的應(yīng)用施工圖設(shè)計是建筑設(shè)計的重要階段，借助BIM技術(shù)，施工圖設(shè)計在信息時代發(fā)生了深刻變化。以BIM建筑信息模型作為設(shè)計信息的載體，將設(shè)計信息歸總為數(shù)字化、數(shù)據(jù)庫，以數(shù)據(jù)庫方式部分代替?zhèn)鹘y(tǒng)的圖紙模式傳遞設(shè)計信息，從而使工程建設(shè)信息可以快捷、準確地查詢、更新、刪除和保存。1、專業(yè)模型深化建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備各專業(yè)在施工圖設(shè)計階段的設(shè)計方法和流程與初步設(shè)計階段并無多大區(qū)別，施工圖設(shè)計BIM模型承接初步設(shè)計階段BM模型，以高效保證BM模型在設(shè)計周期內(nèi)流轉(zhuǎn)、傳遞與深化，為BIM模型在全壽命期流轉(zhuǎn)做好階段性準備工作。（五）基于BIM的虛擬建造基于BIM的虛擬建造是實際建造過程在計算機上的虛擬仿

53、真實現(xiàn)，以便發(fā)現(xiàn)實際建造中存在或者可能出現(xiàn)的問題。采用參數(shù)化設(shè)計、虛擬現(xiàn)實、結(jié)構(gòu)仿真、計算機輔助設(shè)計等技術(shù)，在高性能計算機硬件等設(shè)備及相關(guān)軟件本身發(fā)展的基礎(chǔ)上協(xié)同工作，可對建造中的人、財、物信息流動過程進行全真環(huán)境的3D模擬，為工程項目各參與方提供一種可控制、無破壞性、耗費小、低風險并允許多次重復(fù)的試驗方法，可以有效地提高建造水平，消除建造隱患，防止建造事故，減少施工成本與時間，增強施工過程中的決策、控制與優(yōu)化能力，增強建筑企業(yè)核心競爭力。基于BIM的虛擬建造包括基于BIM的預(yù)制構(gòu)件虛擬拼裝和基于BIM的施工方案模擬兩方面內(nèi)容。1、基于BIM的預(yù)制構(gòu)件虛擬拼裝在預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)完成后，其相關(guān)的實際

54、數(shù)據(jù)（如預(yù)埋件實際位置、窗框?qū)嶋H位置等參數(shù)）需要反饋到BIM模型中，對預(yù)制構(gòu)件的BIM模型進行修正。在出廠前，需要對修正的預(yù)制構(gòu)件進行虛擬拼裝，旨在檢查生產(chǎn)中的細微偏差對安裝精度的影響。若虛擬拼裝顯示細微偏差對安裝精度的影響在可控范圍內(nèi)，則可出廠進行現(xiàn)場安裝；反之，不合格的預(yù)制構(gòu)件則需要重新加工。構(gòu)件出廠前的預(yù)拼裝和深化設(shè)計過程的預(yù)拼裝不同，主要體現(xiàn)在：深化設(shè)計階段的預(yù)拼裝主要是檢查深化設(shè)計的精度，其預(yù)拼裝結(jié)果反饋到設(shè)計中對深化設(shè)計進行優(yōu)化，可提高預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)設(shè)計的水平；而出廠前的預(yù)拼裝主要融合了生產(chǎn)中的實際偏差信息，其預(yù)拼裝的結(jié)果反饋到實際生產(chǎn)中對生產(chǎn)過程工藝進行優(yōu)化，同時對不合格的預(yù)制構(gòu)件

55、進行報廢，可提高預(yù)制構(gòu)架生產(chǎn)加工的精度和質(zhì)量。2、基于BIM的施工方案模擬通過BIM技術(shù)建立建筑物的幾何模型和施工過程模型，可以實現(xiàn)對施工方案進行實時交互和逼真模擬，進而對已有施工方案進行驗證、優(yōu)化和完善，逐步代替?zhèn)鹘y(tǒng)施工方案的編制方式和操作流程。在對施工過程進行三維模擬操作時，能預(yù)知實際施工過程中可能碰到的問題，提前避免和減少返工及資源浪費現(xiàn)象，優(yōu)化施工方案，合理配置施工資源，節(jié)省施工成本，加快施工進度，控制施工質(zhì)量，達到提高建筑施工效率的目的。虛擬施工流程。從圖中可以看出，虛擬施工是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅包括建立建筑結(jié)構(gòu)三維模型、搭建虛擬施工環(huán)境、定義建筑構(gòu)件先后順序、對施工過程進行虛擬

56、仿真、管線綜合碰撞檢測及最優(yōu)方案判定等不同階段，同時還涉及建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電、安裝、裝飾等不同專業(yè)、不同人員之間的信息共享和協(xié)同工作。（六）基于BIM的施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃應(yīng)用BIM技術(shù)協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃，主要是為解決多階段平面布置協(xié)調(diào)中依靠二維圖紙堆疊查看的復(fù)雜和各階段平面布置信息不連續(xù)問題。BIM作為工具可代替?zhèn)鹘y(tǒng)的CAD直接進行施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃工作?；诮⒌腂IM三維模型及搭建的各種臨時設(shè)施，可對施工場地進行布置，合理安排塔吊、庫房、加工場地和生活區(qū)等位置，解決現(xiàn)場施工場地平面布置問題，解決場地劃分問題；通過與業(yè)主的可視化溝通協(xié)調(diào)，對施工場地進行優(yōu)化，選擇最優(yōu)施工路線。（1）

57、標準化族庫建立。為規(guī)范模型表現(xiàn)形式、方便模型統(tǒng)一管理，施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃模型建立前，要依照企業(yè)標準、設(shè)計圖紙、設(shè)備選型建立臨時設(shè)施族庫，族庫應(yīng)包含必要的可調(diào)參數(shù)。（2）主體模型簡化。由于施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃重點在于展現(xiàn)堆場、機具、臨時設(shè)施布置情況，因此，可對主體模型進行必要的簡化處理以降低模型復(fù)雜程度，對周圍的主要建筑物、道路、環(huán)境等以外輪廓形式予以體現(xiàn)。（3）模型信息建立。模型信息是后期施工現(xiàn)場臨時設(shè)施規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的重要依據(jù)，因此，充足、標準的模型信息對平面布置協(xié)調(diào)具有重要意義。（4）平面布置模擬。在模型及信息完備的基礎(chǔ)上，可對使用緊張的堆場、大重物資和大型設(shè)備進場、重型材料吊裝進行平面布置模擬，對材料運輸路徑、堆放場地、起重半徑進行復(fù)核，從而確定最優(yōu)化方案。（5）模型信息使用。上述各種模型信息均是日后平面管理的重要依據(jù)，通過信息整合，可將孤立的施