物業(yè)管理服務與費用評估標準(共31頁).doc

1、北京高校物業(yè)管理服務及費用評估標準2007版編制說明為推進北京高校后勤社會化改革，規(guī)范物業(yè)管理服務及相應收費標準，根據北京市有關法規(guī)及收費辦法，結合北京高校實際，由北京高校物業(yè)管理專業(yè)委員會、公寓管理專業(yè)委員會、服務專業(yè)委員會討論，制定此標準，建議北京各高校參照執(zhí)行。為了便于理解和把握，現就有關編制要點做以下說明：一、分類“指導標準”共劃分為16大項門類管理服務，其中包括：消防治安、教學樓辦公樓學生公寓保潔、教學樓辦公樓學生公寓綜合管理、校園環(huán)境綠化保潔、供配電運行維護、電梯運行維護、二次供水運行維護、自備井運行維護、浴室茶爐蒸汽鍋爐運行維護、供暖運行維護、空調運行維護、教學樓辦公樓學生公寓房

2、屋及設施設備小修維護、郵政服務、特約服務、企業(yè)管理、校園住宅區(qū)物業(yè)管理服務。二、編制的指導思想1、在編制中，凡與國家或北京相關法規(guī)接近的門類，依據法規(guī)編制標準。本標準編制共引用法規(guī)6份，涉及管理服務8項；2、在編制中，凡沒有國家或北京相關法規(guī)可借鑒的文件，依據高校后勤管理服務實際并廣泛征求意見的基礎上編制標準,包括：消防治安、教學樓辦公樓學生公寓保潔及綜合管理、供配電運行維護、自備井運行維護、浴室茶爐蒸汽鍋爐運行維護、空調運行維護、郵政服務、特約服務、企業(yè)管理，共計10大項；3、在門類劃分及表格設計上，盡量做到細化、量化，使大多數管理人員和操作人員易于理解、掌握和實際運用，如清掃、保安、供暖等

3、項，是按面積配置人員，再按崗位設計人工費率；樓管、中控是按數量、行規(guī)配備人數，再按崗位設計人工費率。這種設計方法直接反映了運行成本；4、將執(zhí)行勞動法增加的費用納入人員成本核算，包括：工資、社會保險、加班費；5、學校提供的經營性資產不納入“指導標準”體系。需要指出的是，物業(yè)管理服務不是不要經營開發(fā)，而是要把經營性資產與物業(yè)費嚴格清晰地分開。經營性資產應該實行托管，通過招投標承包上交經濟任務。三、適用范圍“指導標準”適用于北京高校除餐飲、外事接待以外的后勤管理服務，并作為指導性文件參照執(zhí)行，不做硬性規(guī)定。四、注意事項1、人員費用包括：培訓、電話、工資、保險、勞保、加班等費用，不含住房費；2、 20

4、06年北京市最低工資標準為640元/月；3、人員費用適用于社會招聘的務工人員，并根據北京市公布的平均工資增幅相應進行調整；4、所列收費標準如沒有特殊標注均視為按年度計算,所列面積如果沒有特殊標注均視為建筑面積；5、學校應向物業(yè)管理單位提供所管服務面積的4 6的管理用房；6、“指導標準”解釋權為北京高校后勤研究會物業(yè)專業(yè)委員會，并將在實際運用中作補充修改。 北京市教育委員會 2006年9月消防、治安項目人員配置人員費用材料費用服務標準四班三運轉雙崗中控8人/室12.5萬元/室(1300元/人.月×12月×8人/室)0.46萬元/室1、實行24小時值班，持證上崗，做到火災、盜竊

5、等事故不遲報、誤報； 2、在崗期間無睡崗、聊天、吸煙及做其它與本崗位無關的事情；3、中控室內的電話屬專用報警聯系電話，任何人不得占用，影響聯絡；4、處理報警及時率：100%；5、發(fā)現設備故障要及時排除或通知、并協(xié)助技術人員進行修理維護；6、值班人員要每日認真做好值班和交接班記錄，如實填寫系統(tǒng)運行情況。四班三運轉單崗門衛(wèi)4人/門6.2萬元/門(1300元/人.月×12月×4人/門)0.43萬元/門1、站姿：抬頭、挺胸、呈跨立姿勢；2、禮貌迎來送往，引導方向正確，答詢準確；3、控制閑雜人員進入大樓；4、認真檢查貴重物品出門憑證，確保財產不受損失；5、保證大堂出入口暢通。四班三運

6、轉雙崗巡檢8人/2萬 12.5萬元/2萬(1300元/人.月×12月×8人/2萬)0.46萬元/2萬1、24小時保安巡視服務，每2小時對轄區(qū)巡視1次；2、維持樓區(qū)的公共秩序，按指定的巡視路線巡視；3、巡視簽到、電子巡更對點準時、規(guī)范；4、勸止違反安全或公共秩序的行為；5、接到報警后5分鐘內到達報警現場，維護秩序，并協(xié)助處理；6、巡邏中遇到師生求助或突發(fā)事件，應立即處置或對講呼叫救援；7、遇到可疑人員進行詢問驗證，必要時送交保衛(wèi)部門處理。注：1、消防探頭、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系統(tǒng)的管理維護費用由消防主管機構另行制定；2、巡檢面積按建筑面積計量；3、材料費

7、用包含：通訊器材、記錄本、筆、手電及電池等費用。教學樓、辦公樓、學生公寓保潔項目人員配置人員費用材料費用服務標準教學樓1.5人/千21600元/千(1200元/人.月×12月×1.5人/千)3400元/千1、樓道、樓梯、大廳干凈整潔、玻璃明亮；地面無污垢、痰跡、紙屑、煙頭；桌椅、講臺無灰塵，桌斗內無雜質；黑板板面擦凈，板槽內無粉末，黑板周圍整潔；窗臺無灰塵，窗簾掛放整齊；衛(wèi)生間無異味、廁坑、鏡面無污點；洗手臺面無油漬；紙簍隨時清理；2、保潔工具與保潔用品要統(tǒng)一放在指定地點，保證樓道、教室、大廳、衛(wèi)生間整潔；3、撿拾物品及時上交樓管員做失物招領，不許私自處理。辦公樓1人/千1

8、4400元/千(1200元/人.月×12月×1人/千)3400元/千1、大理石墻面用紙巾擦拭無灰塵，噴涂墻無污跡； 2、地面干凈無雜物，大理石地面有光澤，地毯潔凈無污漬；3、天花板、天棚目視無灰塵、無蜘蛛網，玻璃門窗無明顯污跡；4、衛(wèi)生間無異味，便器無污垢，地面無紙屑、煙頭、無積水； 5、門、窗、扶手、燈具、風口、消防栓等公用設施用紙巾擦拭無明顯灰塵、無污跡。學生公寓1人/千14400元/千(1200元/人.月×12月×1人/千)3400元/千1、負責學生公寓樓道、水房、衛(wèi)生間等公共區(qū)域的保潔及垃圾清運工作；2、樓內地面干凈無雜物，天花板無蜘蛛網，廁所及

9、盥洗室清潔無污垢、無異味；3、樓外每天清掃，保持無果皮、廢紙等雜物；4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；5、公共門窗、玻璃、鏡子、桌椅保持潔凈光亮。外墻清洗1.5 元/.次1、目視墻面干凈無污漬，清洗后見本色，清洗過程環(huán)保、無污染；2、玻璃面上無污漬、水漬、見本色，光亮。注：1、教學樓、辦公樓、學生公寓保潔按實際保潔面積計量；2、外墻清洗面積按建筑面積計量，費用為工料費；3、多媒體設備管理服務收費標準由設備主管機關另行制定；4、材料費用包含：掃帚、清潔劑、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保潔耗材費用；5、高檔教學、辦公區(qū)及室內實行特約保潔服務，費用由雙方協(xié)商制定。教學樓、辦公樓、學生公寓綜合

10、管理項目人員配置人員費用材料費用服務標準教學樓四班三運轉單崗樓管4人/樓8.6萬元/樓(1800元/人.月×12月×4人/樓)0.46萬元/樓1、使用文明用語，微笑服務，協(xié)調樓內各項事宜，服務整改合格率100%；2、定期檢查安全、衛(wèi)生及設備完好狀況，合格率95%以上，發(fā)現問題及時報修，并做好記錄；3、掛牌服務，禮貌待客；向導咨詢，有求必應；例行安檢出勤率100%；4、定期對員工進行崗前培訓；5、根據課程安排，提前將教室準備完畢，為師生提供方便、舒適的上課環(huán)境；6、熟悉本樓宇一切情況，包括：教室、座位、衛(wèi)生間數量，公共區(qū)域面積，上課老師的特征及其教學安排等；具備處理應急突發(fā)事

11、件的能力；7、按學校要求開放關閉教室，晚自習后，組織員工做好清樓、設備檢查及衛(wèi)生保潔工作，并鎖好門窗。辦公樓四班三運轉單崗樓管4人/樓8.6萬元/樓(1800元/人.月×12月×4人/樓)0.46萬元/樓1、定期檢查安全、衛(wèi)生、設備完好狀況，合格率95%以上，并按要求及時記錄；2、使用文明用語，微笑服務，協(xié)調樓內各項事宜，服務整改合格率100%；3、掛牌服務，禮貌待客；向導咨詢，有求必應； 4、例行安檢出勤率100%；5、熟悉本樓宇一切情況，包括：辦公單位及其方位，衛(wèi)生間數量，公共區(qū)域面積，辦公人員的特征及工作時間等；具備處理應急突發(fā)事件的能力；6、確保設施設備安全正常運行

12、，出現故障，及時上報維修；7、對新員工進行崗前培訓；服務滿意率96%。學生公寓四班三運轉單崗樓管4人/樓8.6萬元/樓(1800元/人.月×12月×4人/樓)0.46萬元/樓1、行為舉止得體，使用文明規(guī)范用語；2、24小時值班，為學生提供接待、查詢、代存、代辦、借閱、電話、傳達等服務；3、對進出可疑人員進行詢問檢查，并協(xié)助相關部門做好消防治安工作；4、嚴格管理宿舍鑰匙，依據有效憑證準確借出，妥善收回借出的鑰匙，并做好借用記錄；5、保證前臺設施設備的完好，為學生提供一個良好的大廳環(huán)境。注：1、材料費用包含：通訊器材、記錄本、筆、手電及電池等費用；2、樓管員要求大專學歷。校園環(huán)

13、境綠化保潔項目人員配置人員費用材料費用服務標準綠化二級養(yǎng)護78.5元/1、植物配置基本合理。喬、灌、花、草齊全，基本無裸露土地； 2、樹木生長正常，生長達到該樹種該規(guī)格的平均生長量。樹冠基本完整，內膛不亂，通風透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在10%以下；有蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕；樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘栓、捆綁現象；3、綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干死枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在5

14、%以下； 4、綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現和處理；綠化生產垃圾能及時清運。 注：1、綠化二級養(yǎng)護面積按實際綠化養(yǎng)護面積計量，費用為工料費；綠化養(yǎng)護費的制定參照京政發(fā)200114號文件核算（6.5-8.5元/.年）。項目人員配置人員費用材料費用服務標準道路保潔2.5人/萬45000元/萬(1500元/人.月×12月×2.5人/萬)6600元/萬1、完成校園環(huán)境衛(wèi)生工作；保持道路全天整潔干凈；2、每日早、中、晚三次將桶、箱內垃圾集中清運至垃圾樓；3、雨雪天氣時，保證路面不積水、少結冰（中、大雪以上負責組織物業(yè)

15、各部門共同清掃責任區(qū)）；4、建筑渣土的處理原則是誰施工誰及時運出，屬新的綠化工程中的渣土，清運費用全部包括在工程中；清掃的渣土及雜物和學校認可的無頭渣土由保潔員集中運出學校。除四害消殺1元/1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次滅蚊蠅工作；2、滅蟑、滅鼠、滅蟲害藥物，由物業(yè)統(tǒng)一管理、發(fā)放。化糞池清掏0.3元/1、每年(或每半年)清理一次，硬的表面、塊狀物全部清運；2、清理后，目視井內無積物、塊狀物浮于上面，出人口暢通，保持污水不溢出地面。垃圾清運24元/噸1、居民生活垃圾日產日清，清運率達到100%；2、垃圾必須排放在指定地點，不得亂倒濫卸；3、覆蓋蓬布，密閉化運輸，減少道路污染；4、垃圾盤

16、布清掃干凈，做到車走地凈；5、車容車貌保持整潔，設備完好無損；6、清理完垃圾，及時關好垃圾箱（樓）門；7、負責垃圾樓、站的管理及日常維護小修。注：1、道路保潔面積按實際清掃保潔面積計量；2、垃圾樓、站的大、中修費用另報專項；3、化糞池清掏費的制定參照北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準，面積按建筑面積計量；4、垃圾清運費的制定參照京價（收）字1999第253號文件核算（25元/噸）。供配電運行維護項目人員配置人員費用材料費用服務標準630KVA以上（含）變電所四班三運轉值守運行維護8人/所19.2萬元/所(2000元/人.月×12月×8人/所)3萬元/所1、保障供電安全運

17、行；2、主配電室實行24小時運行值班，認真做好門禁記錄、運行值班日志、停電跳閘記錄、設備缺陷記錄、設備履歷記錄、設備檢修記錄等各項記錄，處理設備停電故障，解決設備缺陷無誤，無任何責任停電事故；3、定時巡檢設備，及時消除隱患，定期對變電設備進行維護保養(yǎng)，保證設備干凈整潔，絕緣良好，接觸可靠。設備時刻處于完好狀態(tài)，保障安全供電；4、保證避雷設備完好、有效、安全，按規(guī)定進行試驗。無人值守變電所及變臺、箱變、低壓配電室雙人巡檢維護3人/主配轄區(qū)7.2萬元/主配轄區(qū)(2000元/人.月×12月×3人/主配轄區(qū))800元/所1、無人值班變電所設專人每周進行一次巡檢，重點檢查高壓設備運行

18、、變壓器溫度、設備導線接觸、電容補償柜運行及建筑物完整情況等，并填寫巡檢記錄，發(fā)現問題及時解決；2、低壓配電室每月進行一次巡檢，重點檢查低壓設備運行、設備導線接觸、低壓負荷三相平衡、空氣開關有無過熱現象等情況，并填寫巡檢記錄，發(fā)現問題及時解決；3、變電所每周清掃一次設備表面，每月清掃一次環(huán)境衛(wèi)生，低壓配電室每季度清掃一次設備表面及環(huán)境衛(wèi)生。注：1、變電所材料費用包含：變電所設備易損部件更換費、保潔耗材費、變電設備檢修、試驗費等，不含大、中修費用；2、630KVA以上（含）變電所運行維護參照北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編核算（每班值班人員不少于2人）；3、11萬KV自管電站材料費用在上列標準基礎上適度上調

19、。電梯運行維護 樓層分類電梯類型運行梯備用梯高峰梯備注服務標準15層及以下的樓房轎廂無人值守電梯運行維護費交流調壓調速2960929616580以10層為基準層，每增減一層，費用增減1%，總增減不超過5%。1、主梯6：0024：00不間斷運行，0：006：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；2、凡有高峰梯的，在高峰期6點8點、17點19點與主梯同時運行；3、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；維修服務標準執(zhí)行京房地

20、修字1998第799號文件規(guī)定。4、一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。交流調頻調壓調速284922849633215層及以下的樓房轎廂有人值守電梯運行維護費交流調壓調速58347583512966交流調頻調壓調速5723057231271816-25層的樓房轎廂無人值守電梯運行維護費交流調壓調速3966539668814以20層為基準層，每增減一層，費用增減1%，總增減不超過5%。交流調頻調壓調速385483855856616-25層的樓房轎廂有人值守電梯運行維護費交流調壓調速68492684915220交流調頻調壓調速6737467371497226層及以上的樓房轎廂無

21、人值守電梯運行維護費交流調壓調速4301743129559以30層為基準層，每增減一層，費用增減1%，總增減不超過5%。交流調頻調壓調速418994190931126層及以上的樓房轎廂有人值守電梯運行維護費交流調壓調速71755717615946交流調頻調壓調速70638796415697注：1、電梯運行維護費用的制定參照京發(fā)改20052662號文件； 2、大、中修報專項。二次供水運行維護項目運行維護費服務標準二次供水運行維護1.2元/1、保證居民正常生活飲用水，有停水或水污染事件發(fā)生時，要采取應急預案；2、由專人對水箱、水泵進行封閉式管理，制度上墻，高壓水泵每月檢修1次，水箱每年清洗消毒2次

22、，化驗水質2次，確保水質符合飲用水標準；3、維修服務標準執(zhí)行京房地修字1998第799號文件規(guī)定；4、工作人員持有效健康證上崗，有二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單。注：1、二次供水運行維護面積按建筑面積計量；2、運行維護費參照京發(fā)改20052662號文件制定（0.1元/.月）。自備井運行維護項目人員配置人員費用材料費用服務標準有人值守的自備井運行維護3人/眼5.4萬元/眼（1500元/人.月×12月×3人/眼）5500元/眼1、每年化驗水質兩次，確保符合自備井水質檢測標準；2、實行24小時自備井出水消毒，使礦物質、菌群等不超標。注：1、材料費用包含日常工具費、水質化驗費及小修

23、費等，大、中修報專項。中水運行維護項目人員配置人員費用材料費用服務標準有人值守的中水站運行維護4人/站86400元/站（1800元/人.月×12月×4人/站）0.3元/噸1中水設施的管理人員須經過專門培訓，并經市節(jié)水辦公室考核，領取合格證后，方可從事管理工作。2制定合理的“操作規(guī)程”，并嚴格按操作規(guī)程進行設施的運行管理。3有完整的運行管理記錄。4每年化驗水質一次，確保水質符合城市雜用水水質標準。注：大、中修報專項浴室、茶爐、蒸汽鍋爐運行維護項目人員配置人員費用材料費用服務標準洗澡熱水燃氣0.2元/10升（20元/噸）1、服務人員培訓上崗，持有健康證；2、維護浴室設備，無跑冒

24、滴漏，保證正常運行；3、按學校提出的時間要求，提供澡水供應；4、水溫：夏季保持在39度；冬季保持在42度；5、保持衣柜整潔衛(wèi)生、室內通風；6、坐椅無水漬，地面無積水；7、管理人員巡視檢查不間斷；及時救助暈堂人員；8、及時清理地面積水，防止滑倒；9、辦理水卡，開戶、充值、掛失、解掛、補辦、注銷等工作；10、聯系水卡廠家，解決水控系統(tǒng)出現的各種問題；11、做好水卡室內環(huán)境衛(wèi)生工作，負責財務安全，防火防盜。 燃油0.35元/10升（35元/噸）飲用開水0.32元/8磅（90元/噸）1、司爐人員培訓上崗，持有健康證；2、維護茶爐房設備，無跑冒滴漏，保證正常運行；3、按學校提出的時間要求，提供開水供應；

25、4、輸出水溫保持在95以上。蒸汽180元/噸1、確保用戶對蒸汽需求；2、每2小時一次化驗軟化水，確保軟化水水質符合國家規(guī)定標準；3、嚴格按國家標準規(guī)程操作鍋爐，每半年校驗一次檢測裝置；4、維護、檢修設備，使設備完好率在96%以上；5、通過國家技術監(jiān)督安全檢查，全年無重大安全事故。注：1、蒸汽供應費用按照燃氣為燃料能源進行測算。供暖運行維護項目人員配置人員費用材料費用服務標準直供燃氣0.4人/萬8640元/萬（1800元/人.月×12月×0.4人/萬）2元/1、按照國家標準安全運行鍋爐，司爐人員持證上崗，認真填寫運行記錄；2、每日進行安全自查，定期接受技術監(jiān)督局安全檢查；3、

26、在室外溫度不低于零下9時，保證室溫在16度至20度，且覆蓋率在95以上；4、每日抽查室內采暖情況，有測溫記錄；5、供暖系統(tǒng)軟化水每天化驗兩次，確保水質符合國家規(guī)定的檢測標準，保證鍋爐安全運行；6、供暖期間每天對供暖系統(tǒng)巡視，保障系統(tǒng)正常供暖，并對每次巡視做好巡視記錄；7、供暖季實行24小時全天候服務。維修人員統(tǒng)一著裝，進入用戶房間維修需穿鞋套，并對當天維修進行電話跟蹤回訪，抽查量為維修量的100%；8、及時修復系統(tǒng)中的跑冒滴漏，返修率不超過1%，用戶對維修人員服務態(tài)度的投訴小于1%。用戶報修上門服務一次性解決問題有效率達98以上；接到報修后，15分鐘內到達現場，出現采暖管道或暖氣片漏、滲或不熱

27、等故障，1小時內排除并清理干凈現場；9、停暖后，對管網及各種設備進行檢修和維護保養(yǎng)，保證鍋爐設備完好率100%；10、運行單位要不斷采取節(jié)能降耗的研究和技改措施。燃煤0.8人/萬17280元/萬（1800元/人.月×12月×0.8人/萬）2元/間供燃氣0.6人/萬12960元/萬（1800元/人.月×12月×0.6人/萬）2元/燃煤1.0人/萬21600元/萬（1800元/人.月×12月×1.0人/萬）2元/市政供熱0.3人/萬6480元/萬（1800元/人.月×12月×0.3人/萬）2元/注：1、供暖面積按建筑面

28、積計量；供暖運行維護費用不含水電氣等能源費，不含鍋爐、主管網、換熱設備的大修更新改造費用；2、供暖運行維護最低配置8人/站；3、供暖承包制收費標準：燃氣供暖為30元/120天.；燃煤直接供暖為16.5元/120天.；燃煤間接供暖為19元/120天.；供暖時限超出120天，費用相應遞增；根據市場能源費用變化，供暖費用相應調整；4、供暖運行維護費用的制定參照京價（商）字2001372號文件核算?？照{運行維護項目人員配置人員費用主機維護費用系統(tǒng)維護費用服務標準機房巡檢維護（無新風）（有新風、加濕）直燃機組人/機房人/萬21600元/人（1800元/人.月×12月）2萬元/臺3.85元/4.

29、45元/1、每天對空調系統(tǒng)進行巡視，保證運行正常，水塔運轉正常且不超標，無漏水現象；2、保障6月至9月的制冷運行，室內溫度維持在26度；保障11月至次年3月的換熱運行，室內溫度不低于16攝氏度；3、四月機組檢修；五月室內風機排風管調試；十月保養(yǎng)全部制冷設備；4、空調系統(tǒng)出現故障后，維修人員在15分鐘內到達現場維修，小修及時處理，中修、大修及時聯系廠家技術人員并協(xié)助維修；維修及時率100%；有故障應急處理方案。壓縮機組人/機房人/萬21600元/人（1800元/人.月×12月）1.萬元/臺3.85元/4.45元/注：1、空調運行維護面積按建筑面積計量；2、主機維護費用指機組的維護費用，

30、系統(tǒng)維護費用指除機組外的空調設施設備的維護費用；3、空調運行維護費用不含水電氣等能源費及機組、主管網的大中修更新改造費用。教學樓、辦公樓、學生公寓房屋及設施設備小修維護 服務內容維修費用服務標準屋面、地面、頂棚、室內外抹灰、門窗、玻璃、上下水、電氣線路及設施、衛(wèi)生設備、煙囪、垃圾道等屋面、地面、頂棚、室內外抹灰、門窗、玻璃、上下水、電氣線路及設施、衛(wèi)生設備、煙囪、垃圾道等3.5元/3.5元/一、房屋土建及設備小修標準 時限要求：急迫性小修項目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞；室內給水系統(tǒng)小修、換管；煙道堵塞等。自接到報修之時起2小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到

31、報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。 (一)、室內地面、散水 小修內容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補：木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換；質量標準：普通水泥樓面地面及散維修后應平整、光滑、接槎平順；木質樓地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。 (二)、室內墻面及頂棚 小修內容：內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補；質量標準：修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層

32、結合牢固。 (三)、檢修門窗 小修內容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、 糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補；質量標準：修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。 (四)、煙道、垃圾道等 小修內容：煙道裂縫、破損、堵塞現象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復；質量標準：修繕后煙道及垃圾道應暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內漏水。 (五)、清掃屋面、采光井、雨落管等 小修內容：每年應將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局

33、部殘缺、破損應更換；質量標準：屋面采光井應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。 (六)、屋面補漏 小修內容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍；質量標準：屋面部補漏后應達到不再滴漏。 (七)、外檐裝修 小修內容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情；質量標準：排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。 (八)、陽臺、雨罩等結構構件 小修內容：陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕：保護層剝落的，應補抹；質量標準：經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。 二、上下水系統(tǒng)小

34、修標準(一)、室內給水系統(tǒng)小修、局部換管 小修內容：樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊；質量標準：經修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。 (二)、衛(wèi)生設備 小修內容：衛(wèi)生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修；質量標準：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現象，能正常使用。 (三)、排水管道、化糞池，檢查井等。 小修內容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通；化糞池、檢查

35、井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。 質量標準：樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應修好， 達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。 三、供電設施設備小修標準 (一)、配電設施 小修內容：(1)、配電柜(2)、配電箱(3)、配電盤 ；質量標準：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好 ；時限要求：出現故障30分鐘到達現場處理 。(二)、室內設備 小修內容：(1)、閘具(2)、電源插座(3)、開關(4)、燈頭 ；

36、質量標準：正常使用 ；時限要求：報修后30分鐘到達現場處理。 (三)、配電線路 小修內容：(1)、導線(2)、支持物 ；質量標準：絕緣良好完整可靠 ；時限要求：出現故障30分鐘到達現場處理 。注：1、面積按建筑面積計量；小修指及時修復房屋在使用過程中其構、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級的日常養(yǎng)護；2、小修材料費包含：日常耗材費用及零修費在500元/件以下的小修材料費用；3、房屋及設施設備小修維護參照京房地修字1998第799號文件、北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準文件核算（3.54元/.年）；4、教學樓、辦公樓及學生宿舍家

37、具維修協(xié)商計費；5、房屋及設施設備小修維護不含電梯、供暖、空調、電話、二次供水、自備井；6、高檔樓區(qū)小修維修費用參照北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準文件核算（4.72元/.年）；7、大修、中修、外線維修（井溝蓋、管網、臨時管線）及500元以上單體材料費報專項；8、校園道路、路燈、景觀、布告欄、標志牌等設施另設立專項經費。郵政服務（收發(fā)服務）項目人員配置人員費用材料費用服務標準全天郵政服務1人/50個郵箱1.8萬元/50個郵箱（1500元/人.月×12月×1人/50個郵箱）650元/50個郵箱1、每日班前須提前10分鐘搞好室內衛(wèi)生，等待師生領取報刊、雜志；郵政車到后，將

38、卸載的郵包點清，拖移室內，及時進行分類、投放；分完后由其中一名人員負責重新復查，對于已投錯事件要進行登記，找出原因并加以糾正，防止再出差錯；確保投遞、登記無誤；2、掛號信另外登記，嚴格按照簽收登記執(zhí)行，領取人需本人持有效證件簽字確認，代領要持代領人和被領人的有效證明簽記姓名和日期，做到有據可查；3、新上崗員工須有高中文化程度，熟記信箱位置，有責任心，并接受老員工的幫、教、指導；4、掛號快件外郵業(yè)務職工單獨辦公：全面負責掛號快件的簽收、登記、庫存、簽發(fā)；對校內建制單位外郵信件按郵政標準實際計量收費，先記賬，后收費；負責各種相關記錄文件的保管整理，負責相關的業(yè)務查詢；5、報刊收發(fā)職工：負責全校各單

39、位的雜志、報紙等事務的簽收、分發(fā)、投箱與管理，負責相關的業(yè)務查詢；6、外文信函翻譯職工：按實際工作時段工作，全面負責外文信函的文譯、投箱、查詢、保管清退；7、信件、報紙專管職工：負責全校信函的整理、投箱；8、報刊登記明確，對報刊、平信分發(fā)準確無誤，投遞差錯率不超過1%；9、對掛號信件，特快信件接收迅速，登記清楚，投遞準確，保管妥善，查詢快捷，差錯率控制為零。注：1、郵政服務最低配置3人/所。特約服務1、 服務標準及費用由甲乙雙方協(xié)商確定，并實行明碼標價；2、 特約服務包括：家政服務，客貨運輸，電話查號，訂票服務，專項保潔，條幅制作，綠植租擺，多媒體管理，會議服務，大型活動服務，學生迎送，行李托

40、運，電話托管，上門投遞，網絡維護等。企業(yè)管理項目管理人員配置管理人員費用管理辦公費用服務標準行政管理人事管理技術管理財務管理材料管理直接人員數 ×9%直接人員費用×22%直接人員費用×2%1、組建機構，建立規(guī)章制度，制定工作計劃，貫徹落實學校各項任務；2、選聘辭退，培訓員工，建立員工檔案，制作員工保險，考核評比，晉升和降級；3、建立技術、設備檔案，工作記錄；4、嚴格執(zhí)行財務制度，賬目清晰，成本核算，收支兩條線；5、嚴格執(zhí)行物資采購制度和管理制度，做到賬、物、卡相符；6、管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；7、簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服

41、務標準、收費依據及標準；8、每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60；9、建立公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。注：1、企業(yè)管理標準不包括大包項目。校園住宅區(qū)物業(yè)管理服務 收費標準：0.70元/建筑平方米.月服務內容服務范圍服務標準綜合管理住宅區(qū)內，涉及公共財產和公共事物的管理1、負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3、白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值

42、班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4、協(xié)助居委會工作并配合其運作；5、管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；6、與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據及標準；7、全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；8、每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60；9、建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行維護按北京市住宅公共維修基金使用管理辦法中附件：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如供配電系統(tǒng)、電梯、水泵、暖氣等設備1、住宅區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行房屋及其設備小修服務標準；2、保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；4、單元樓外園區(qū)照明正常。綠化養(yǎng)護住宅區(qū)內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的三級養(yǎng)護標準養(yǎng)護。清潔