住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法研究(精)

1、住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法研究一、問題的提出各住宅用地宗地地價修正體系中多有容積率這一修正因素，認為容積率不同，其 地價也應(yīng)不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數(shù)表；一 種是類似其他因素分成優(yōu)劣5等，列出各等的修正系數(shù)。但我們在評估實踐中發(fā) 現(xiàn)，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層數(shù)不同，地價卻有明顯差異。例如：某一宗地，總用地面積 200m,規(guī)劃建一住宅樓，容積率為 2,有兩種可取 的設(shè)222計方案：A方案建筑占地面積200m,建2層，每層建筑面積均為200m,總 建筑面積400m；222B方案建筑占地面積100m,建4層，每層建筑面積均為100m,總建筑面積400

2、m。A、B兩種不同的設(shè)計方案，盡管容積率相同，但由于建蔽率和房屋層數(shù)不同， 對地價的影響是不同的。進一步分析其原因，發(fā)現(xiàn)容積率、建蔽率、房屋層數(shù)有 如下關(guān)系：建筑面積2每層建筑面積 容積率=用地面積用地面積建筑占地面積建蔽率=用地面積若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有：房屋層數(shù)=建蔽率X房屋層數(shù)建筑占地面積容積率= 用地面積 因此，容積率對地價的影響，其實質(zhì)是由建蔽率和房屋層數(shù)兩個不同的因素相互 影響而產(chǎn)生的，要正確確定容積率修正系數(shù)，必須正確確定建蔽率和房屋層數(shù)對 地價的影響，而不能簡單地用容積率修正系數(shù)進行修正。二、建蔽率和房屋層數(shù)聯(lián)合修正確定容積率修正系數(shù)思路1. 確定區(qū)域

3、基準條件容積率修正系數(shù)。首先應(yīng)對同一區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地的建蔽率和房屋層數(shù)進行實地調(diào)查，確定該區(qū) 域一般條件建蔽率具體數(shù)值和房屋的一般樓層層數(shù)值，以該值為基準條件，確定 在該基準條件下的容積率修正系數(shù)為 0,即K基=0, K基為基準條件下的容積率 修正系數(shù)。2. 確定無地上建筑物時的地價。2利用成本逼近法，測算無地上建筑物即建蔽率為0時的土地取得成本，作為建蔽率為0時的宗地地價。3測算建蔽率在基準條件下，房屋層數(shù)變化對地價的影響。利用區(qū)域內(nèi)住宅樓房商品房銷售資料，運用剩余法，測算建蔽率在基準條件下， 由于房屋層數(shù)的不同，地價的變化情況。4測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。利用上

4、述有關(guān)資料，建立容積率修正系數(shù)、建蔽率、房屋層數(shù)代數(shù)式，逐項求出 不同建蔽率，不同樓層數(shù)量條件下的相應(yīng)容積率修正系數(shù)。三、容積率修正系數(shù)確定方法模似實例現(xiàn)以某城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地區(qū)域為例，說明容積率修正系數(shù)確定方法。1. 區(qū)域基準條件確定某城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地區(qū)域均為近幾年開發(fā)建成，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，每幢房屋 前后均不得留有庭院，用地面積=建筑占地面積=樓層面積，即建蔽率為 100%。房屋層數(shù)一般為5層，所以，區(qū)域基準條件為建蔽率 100%，房屋層數(shù)為 5層，即K基=K (100%.5)= 0。K (100%.5) 建蔽率為100%，房屋層數(shù) 為5層時的容積率修正系數(shù)。2. 確定無地上建筑物時的地

5、價。根據(jù)成本逼近法求取地價的計算公式：土地價格=土地取得費+ 土地審批稅費+ 土地開發(fā)費用+投資利息+投資利潤+土地所有權(quán)權(quán)益，計算得到某城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地無地上建筑物即建蔽率為0時的成本地價為2620 元/m。3測算建蔽率在基準條件下，房屋層數(shù)變化對地價的影響。(1)調(diào)查同一區(qū)域商品房售價資料。1。在實地調(diào)查了某城關(guān)鎮(zhèn)I級區(qū)域有關(guān)商品房售價市場資料，將同一區(qū)域其它條件 相似的不同房屋層數(shù)商品房平均售價資料整理編制成表表1某縣I級住宅用地商品房各樓層售價表13-156樓195511501500二b:懂岡12351 U01300ML：樓叨1100126513001200W501210123512

6、251050105011201175121511001020（2）建筑成本計算。根據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)成本資料，開發(fā)房地產(chǎn)的成本包括建安成本、投資利息、開發(fā) 商合理2利潤、有關(guān)稅費等在內(nèi)，合計約 800元/m。（ 3）各樓層應(yīng)分攤的地價計算。根據(jù)剩余法原理，利用剩余法評估土地價格的基本公式：土地價格=開發(fā)后的房 地產(chǎn)總價值-（整個開發(fā)項目的開發(fā)成本+開發(fā)商合理利潤），不同層數(shù)樓房應(yīng) 分攤的地價計算結(jié)果如表2:表2某縣I級住宅用地各種不同層數(shù)樓層地價分攤表ft價 樓層1_r31561155/1155650TOO/Z/1350i35610500/15751叫t援厲300165500100/1652501

7、10115125250/17802503203751153002201880 P。（4）計算各種不同層數(shù)地價與房屋層數(shù)在基準條件下的地價差額通過對該縣城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地的調(diào)查，房屋層數(shù)大多是 5層樓，以5層樓的地 價1780為基準房屋層數(shù)地價，計算不同層數(shù)樓房地價與基準樓層地價差價 P 結(jié)果如表3:表3各種不同層數(shù)樓房地價與基準樓層地價差A(yù)P0=fH* b臨圧地價誓P-1160-625-130-305H150100(5)計算建蔽率在基準條件下，由于樓層數(shù)量變化后的容積率修正系數(shù)。將各種不同層數(shù)樓房地價與基準樓層地價差A(yù)P除以區(qū)域基準地價P基，得出的百分比即為建蔽率在基準條件下，由于房屋層樓變化

8、后的容積率修正系數(shù)，設(shè)Kn為建蔽率在基準條件下，且層數(shù)為 n層時的容積率修正系數(shù)，那么 P- 1160K0 =X100%=X100%= 65.46% P 基 1772 P- 625X100%= 35.27% P 基 1772K1 =X100%= P- 430K2 =X100%=X100%= 24.27% P 基 1772依此類推，百分比取整數(shù)，得出 Kn如表4:表4 Kn修正系數(shù)表 單位：%幷笑店數(shù)0T斤八-65-35-21-12-6064測算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。設(shè)m為建蔽率，n為各類房屋層數(shù)，Kmn為建蔽率m,房屋層數(shù)n的容積率修正 數(shù)，Kn為建蔽率為基準條件，且

9、層數(shù)為 n層時的容積率修正系數(shù)，Pmn為建蔽 率為m,房屋層數(shù)為n時的地價，P基為基準地價，根據(jù)上述計算的資料，此時 有：(1) Pmn=( 1 m) X35%P基+ m (1 + Kn) P 基 PmnP基(2) Kmn =X00% P基將(1)代入(2)得：Kmn =( 1 m) X35% + m (1 + Kn) 1即 Kmn = 0.65 (m 1)+mKn依此式計算，得到不同建蔽率，不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)如下：K(100%.1)= 0.65 X( 100% 1)+ 100%< ( 35)= 35% K (90%.1)= 0.65 X(90% 1)+ 90%<

10、( 35)= 38% K (80%.1)= 0.65 X(80% 1)+ 80%< (35)= 41%依此類推，計算結(jié)果如表5。表5城關(guān)鎮(zhèn)I級住宅用地容積率系數(shù)修正表辺蔽攀n桂100*4GO%60*50*10*30*-35.0-38.0-11.0 14. 0-17.0-W. 0-53. 0阪021. 0-32. 2-to. 1-K. 5-te. 6EzB.52. 7= 1X0=1 二 3=2二9=33 二=3氐5再.11耶：y 6. 0一匚8-2X7-29. 035.5-IL 4 r. 37?層0-6,5-13.0-15(.5-26.0'-32.5-39,0155h - H f5.0-10 9.0-16. 0-23. 0-30.0-37.014.0四、結(jié)語1從各基準區(qū)域建蔽率和樓層修正系數(shù)可以看出，容積率對住宅地價影響有時 很大，是一個重要修正因素，不能忽略。2.容積率修正應(yīng)結(jié)合建蔽率和房屋層數(shù)進行，不能以單一的容積率修正來代替 建蔽率和房屋層數(shù)聯(lián)合修正。3建蔽率和房屋層數(shù)確定容積率修正系數(shù)關(guān)鍵是要確定出在基準建蔽率時不同 房屋層