拆除重建類城更新項目申報審批實施之基本流程

1、拆除重建類城市更新項目申報、審批、實施之基本流程編號項目名稱啟動/申報/實施主體受理/審批/審議部門條件1計劃申報：拆除 重建類城市更新 單元規(guī)劃制定計 劃申報（一）權(quán)利主體自行申報，其中城市 更新單兀內(nèi)用地屬城中村、舊屋村、 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在依法 劃定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍外形成的建 成區(qū)域的，可由所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織的繼受單位進行申報；A、市政府相關(guān)部門作為申報主體的，直接向市規(guī)劃國土部門進行申報；B、其他申報主體，向 區(qū)城市更新職能部門 提交申報 材料，區(qū)城市更新職能部門在收到申報材料之日起5個工作日內(nèi)進行預(yù)審，申報材料完整或者符合要求 的，由區(qū)城市更新職能部門送市規(guī)劃國土部

2、門審批。C區(qū)政府或者區(qū)城市更新職能部門作為申報主體的， 由區(qū)城市更新職能部門向市規(guī)劃國土部門進行申報；深圳市城市更新辦法 實施細則第三十八條【單元規(guī)劃制定計劃申 報要求】申報單元規(guī)劃 制定計劃應(yīng)當(dāng)同時滿足 以下條件：（一）法定圖則已劃定 城市更新單兀；或者未 劃入城市更新單兀的特 定城市建成區(qū)具有本細 則第三十四1條規(guī)定的情 形確需進行拆除重建類 城市更新，已自行擬訂 城市更新單兀；（二）城市更新單兀內(nèi) 的權(quán)利主體具備城市更 新意愿；（三）已形成計劃申報 主體；（四）申報的用地功能、 開發(fā)強度等城市更新訴 求基本符合法定圖則等 上層次規(guī)劃。（二）權(quán)利主體委托單一市場主體申 報，多權(quán)利主體的，應(yīng)

3、當(dāng)成立業(yè)主大 會、選舉業(yè)主委員會、制定議事規(guī)則， 通過召開業(yè)主大會會議、公開招標、 集中投票、集中談判等方式，選定受 托方，委托其代為申報；（三）市政府相關(guān)主管部門、區(qū) 政府或者區(qū)城市更新職能部門申報。 城市更新單兀內(nèi)用地包括舊住宅區(qū)的， 應(yīng)當(dāng)由區(qū)城市更新職能部門征集意愿、 接受委托進行申報。1V深圳市城市更新辦法 實施細則第三十四條：【具體情形的界定】辦法第二條第二款第（一）項規(guī)定的“城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善”，是指城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施嚴重不足，按照規(guī)劃需要落實獨立占地且用地面積大 于3000平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項目。2計劃審批：拆除 重建類城

4、市更新 單元規(guī)劃制定計 劃審批市規(guī)劃國土部門形成草案、市政府審批： 市規(guī)劃國土部門對匯總上報的申報材料進行審 核，根據(jù)全市城市更新專項規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃， 對申報納入計劃的城市更新單兀實施城市更新的緊 迫性和可行性進行分析，按批次統(tǒng)籌形成單元規(guī)劃 制定計劃草案，在深圳特區(qū)報、本部門政府網(wǎng)站深 圳商報及本部門政府網(wǎng)站上進行不少于 7日的公示 后報市政府審批。申請由政府組織實施的城市更新單兀，可優(yōu)先 納入計劃草案。市規(guī)劃國土部門可以根據(jù)計劃申報情況將城市 更新需求較為集中且迫切的區(qū)域整合成為城市更新 統(tǒng)籌片區(qū)，會同各區(qū)政府組織開展規(guī)劃研究。辦法第二條第二款第（二）項規(guī)定的“環(huán)境惡劣或者存在重大安全

5、隱患"，主要包括下列情形：（一）環(huán)境污染嚴重，通風(fēng)采光嚴重不足，不適宜生產(chǎn)、生活；（二）房屋經(jīng)相關(guān)部門根據(jù)危險房屋鑒定標準（JGJ125-99）鑒定為D級危房，或者建筑質(zhì)量有其他嚴重隱患；（三）消防通道、消防登高面等不滿足相關(guān)規(guī)定，存在嚴重消防隱患；（四）經(jīng)相關(guān)部門鑒定存在經(jīng)常性水浸等其他重大安全隱患。辦法第二條第二款第（三）項規(guī)定的“現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施”，主要包括下列情形:（一）所在片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調(diào)整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃功能不符，影響城市規(guī)劃實施；（二）屬于本市禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)，能耗、

6、水耗、污染物排放嚴重超岀國家、省和市相關(guān)標準的，或者土地利用效益低下，影響城市規(guī)劃實施并且可以進行產(chǎn)業(yè)升級；（三）其他嚴重影響城市近期建設(shè)規(guī)劃實施的情形。3計劃公告：拆除 重建類城市更新 單元規(guī)劃制定計 劃公告市規(guī)劃國土部門公告：單元規(guī)劃制定計劃經(jīng)市政府批準后，市規(guī)劃國土 部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)，在本部門政府網(wǎng)站本部 門政府網(wǎng)站上就計劃內(nèi)容進行公告。4土地權(quán)屬核查： 拆除重建類城市 更新單兀范圍內(nèi) 土地權(quán)屬核查拆除重建類城市更新單兀規(guī)劃制定計 劃申報主體市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)土地權(quán)屬核查詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則第四 十四條。V深圳市城市更新辦法 實施細則第四十四條：【土地權(quán)屬核查】

7、單元規(guī)劃制定計劃經(jīng)市政府批準后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃國土 部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地進行權(quán)屬核查。市規(guī)劃國土部門對計劃申報主體提供的土地使用權(quán)岀讓合同、用地批復(fù)、房地產(chǎn)證、非農(nóng)建設(shè)用地指標落實申請書、舊屋村范圍圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份 證明等材料進行核查，結(jié)合有關(guān)規(guī)定，將擬拆除重建區(qū)域內(nèi)土地區(qū)分以下情形，在30個工作日內(nèi)對其土地種類、性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等進行認定，并函復(fù)計劃申報主體：（一）已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的用地。（二）城中村用地，或根據(jù)申請人提供的材料可落實并核銷非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地指標的用地。（三）按

8、照市規(guī)劃國土部門制定的舊屋村認定有關(guān)規(guī)定，已取得舊屋村范圍圖的舊屋村用地，或根據(jù)申請人提供的材料可認定為舊屋村的用地。（四）按照深圳市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見，地上建筑物已取得規(guī)劃確認文件和土地權(quán)屬證明文件的用地，或根據(jù)申請人提供的材料符合補辦規(guī)劃確認文件和土地權(quán)屬證明文件要求的用地。（五）按照深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定及其實施辦法，地上建筑物已完成申報并錄入歷史遺留違法建筑臺賬，經(jīng)區(qū)查 違辦和區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)認定，不屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收范圍的用地。（六）其他用地。5編制規(guī)劃：拆除 重建類城市更新 單元規(guī)劃編制拆除

9、重建類城市更新單兀規(guī)劃制定計 劃申報主體委托具有法定資質(zhì)的機構(gòu) 編制城市更新單兀規(guī)劃6規(guī)劃審批：拆除 重建類城市更新 單元規(guī)劃審批拆除重建類城市更新單兀規(guī)劃制定計 劃申報主體初審和征求意見：市規(guī)劃國土部門在受理城市更新單兀規(guī)劃申報 材料后5個工作日內(nèi)進行審查，申報材料的內(nèi)容和 深度不符合相關(guān)技術(shù)要求的，書面答復(fù)申請人并說 明理由；符合要求的，向區(qū)城市更新職能部門征求 意見。城市更新項目涉及產(chǎn)業(yè)升級的，還應(yīng)當(dāng)征求 市產(chǎn)業(yè)部門的意見。區(qū)城市更新職能部門對城市更新單兀的現(xiàn)狀建 設(shè)情況、改造捆綁責(zé)任、實施分期及措施等情況進 行核查，市產(chǎn)業(yè)部門對城市更新單元的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、是否為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)

10、業(yè)等情況進行 核查和認疋，在15個工作日內(nèi)將書面意見反饋至市 規(guī)劃國土部門。市規(guī)劃國土部門審查：市規(guī)劃國土部門根據(jù)已生效的法定圖則等上層 次規(guī)劃對申報材料進行審查，在收到有關(guān)部門意見 后的20個工作日內(nèi)提出規(guī)劃草案，在城市更新單兀 現(xiàn)場和本部門政府網(wǎng)站上進行不少于30日的公示，公示費用由計劃申報主體承擔(dān)。公示結(jié)束后，市規(guī)劃國土部門在15個工作日內(nèi)對相關(guān)意見進仃匯總和處理，并對城市更新單兀規(guī) 劃草案進行審議。不改變法定圖則內(nèi)容的，函復(fù)計 劃申報主體。市政府審議：涉及未制定法定圖則地區(qū)或者改變法定圖則內(nèi) 容的，報市政府審議。7規(guī)劃公告：拆除 重建類城市更新 單元規(guī)劃公告城市更新單兀規(guī)劃經(jīng)批準后，市

11、規(guī)劃國土部門 應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)，在本部門政府網(wǎng)站本部門政 府網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告 區(qū)城市更新職能部門，抄送市發(fā)改部門和環(huán)保部門。經(jīng)批準的城市更新單兀規(guī)劃是相關(guān)行政許可的 依據(jù)。8建筑物的權(quán)屬核 查：拆除重建類 城市更新單兀范 圍內(nèi)建筑物權(quán)屬 核查拆除重建類城市更新單兀規(guī)劃制定計 劃申報主體區(qū)城市更新職能部門詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則第四 十九條。V深圳市城市更新辦法 實施細則第四十九條【建筑物權(quán)屬核查】：城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準并公告后，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請對城市更新單元 范圍內(nèi)拆除重建區(qū)域的建筑物權(quán)屬進行核查。區(qū)城市更新職能部門對計劃申報主

12、體提供的房地產(chǎn)證、規(guī)劃確認文件、土地權(quán)屬證明文件、規(guī)劃土地審查意見書、地價繳納證明、測繪報告、身份證明等材料進行核查，結(jié) 合有關(guān)規(guī)定，將擬拆除重建區(qū)域內(nèi)建筑物區(qū)分以下情形，在30個工作日內(nèi)對其權(quán)屬、功能、面積等進行初步認定：（一）已取得房地產(chǎn)證的建筑物；（二）按照市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)出具的土地清理結(jié)果，城中村、舊屋村及寶安龍崗兩區(qū)自行開展的70個舊城舊村改造項目用地范圍內(nèi)的建筑物；（三）依照深圳市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見，已取得規(guī)劃確認文件和土地權(quán)屬證明文件并繳納地價的建筑物；（四）依照深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定及其實

13、施辦法，已經(jīng)確認不屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收范圍，并繳納地價、罰 款的建筑物。（五）其他建筑物。區(qū)城市更新職能部門在進行前述核查工作時，相關(guān)主管部門及其下設(shè)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合、協(xié)助和支持。區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)就初步認定結(jié)果在城市更新單元現(xiàn)場進行不少于10日的公示，公示費用由計劃申報主體承擔(dān)。公示期間，相關(guān)權(quán)利主體可就認定結(jié)果提出意見并提供相應(yīng)的證明材料與補充材料。公示結(jié)束后，區(qū)城市更新職能部門對相關(guān)意見進行處理，在20個工作日內(nèi)形成清理結(jié)果，函復(fù)計劃申報主體，并在城市更新單元搬遷范圍現(xiàn)場進行不少于10日的公告。9形成實施主體屬于舊住宅區(qū)拆除重建項目的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在區(qū)城市更新職能部 門組織下

14、，通過招標、拍賣、掛牌等 公開競爭方式選擇單一市場主體。詳見：V深圳市城市更 新辦法實施細則第五 十條。10實施主體資格確 認申請權(quán)利主體通過第9環(huán)節(jié)形成的實施主 體區(qū)城市更新職能部門詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則第五 十三條。4深圳市城市更新辦法 實施細則【實施主體確認申請】 權(quán)利主體形成實施主體后，向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體資格確認。申請時 應(yīng)當(dāng)提供以下材料：（一）項目實施主體確認申請書。（二）申請人身份證明文件。（三）城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)土地和建筑物的測繪報告、權(quán)屬證明及抵押、查封情況核查文件。（四）申請人形成或者作為實施主體的相關(guān)證明材料：1. 申請人收購

15、權(quán)利主體房地產(chǎn)的證明材料及付款憑證；2. 申請人制定的搬遷補償安置方案及與權(quán)利主體簽訂的搬遷補償安置協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表；3. 權(quán)利主體以其房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司的證明文件；4. 申請人本身即為權(quán)利主體或者權(quán)利主體之一的相關(guān)證明文件；5. 涉及城中村、舊屋村改造的，需提交經(jīng)公證的社區(qū)股份合作公司股東大會表決文件；（五）其他相關(guān)文件資料。11實施主體公示及確認文件核發(fā)權(quán)利主體通過第9環(huán)節(jié)形成的實施主 體區(qū)城市更新職能部門詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則第五 十四、五十五條。12監(jiān)管協(xié)議簽訂取得實施主體資格確認的機構(gòu)區(qū)城市更新職能部門詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則

16、第五 十八條。13納入項目實施計 劃：納入拆除重 建類城市更新項 目實施計劃取得實施主體資格確認的機構(gòu)市規(guī)劃國土部門詳見：深圳市城市更 新辦法實施細則第五 十七條。建筑物拆除與房取得實施主體資格確認的機構(gòu)區(qū)城市更新職能部門、房地產(chǎn)登記部門詳見：深圳市城市更地產(chǎn)權(quán)屬注銷新辦法實施細則第五 十八、五十九條。15建設(shè)用地審批取得實施主體資格確認的機構(gòu)市規(guī)劃國土部門城市更新單兀規(guī)劃確 定由實施主體進行開發(fā) 建設(shè)的用地及地下空間， 由項目實施主體持實施 主體確認文件、項目實 施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地 權(quán)屬證明文件16簽訂土地使用權(quán) 出讓合同取得實施主體資格確認的機構(gòu)市規(guī)劃國土部門取得建設(shè)用地規(guī)劃許可 證17項目建設(shè)：拆除 重建類城市更新 項目開工建設(shè)等取得實施主體資格確認的機構(gòu)市、區(qū)建設(shè)管理部門取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、施工許可證18項目預(yù)售取得實施主體資格確認的機構(gòu)區(qū)城市更新職能部門、市規(guī)劃國土部門在項目申請房地產(chǎn) 預(yù)售時，區(qū)城市更新職 能部門應(yīng)當(dāng)就項目搬遷 補償安置方案和項目實 施監(jiān)管協(xié)議的履行情況 出具意見。搬遷補償安 置