復(fù)星“蜂巢”城市

1、For personal use only in study and research; not forcommercial use復(fù)星“蜂巢”城市目錄一、 復(fù)星地產(chǎn)的簡介： 錯誤！未定義書簽二、 復(fù)星蜂巢城市”錯誤！未定義書簽（一）、復(fù)星 蜂巢城市”的定義錯誤！未定義書簽（二）復(fù)星“蜂巢城市”的分類錯誤！未定義書簽（三）復(fù)星蜂巢城市”的現(xiàn)狀錯誤！未定義書簽（四）復(fù)星“蜂巢城市”發(fā)展的優(yōu)勢錯誤！未定義書簽1、 復(fù)星集團的產(chǎn)業(yè)資源做支撐 錯誤！未定義書簽2、 低成本的資金護航錯誤！未定義書簽（五）復(fù)星 蜂巢城市”未來的發(fā)展 錯誤！未定義書簽1、復(fù)星蜂巢城市的規(guī)劃 錯誤！未定義書簽2、復(fù)星蜂巢城市

2、面臨的挑戰(zhàn)錯誤！未定義書簽一、復(fù)星地產(chǎn)的簡介：復(fù)星地產(chǎn)作為復(fù)星集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資及管理平臺，旗下?lián)碛袕?fù)地集團、 星浩資本、星泓資本、星豫資本、星健資本五大開發(fā)平臺，并打造了 IDERA Capital 外灘金融中心、浙商建業(yè)、星堡、星景、策源等多條產(chǎn)品線。目前，復(fù)星地產(chǎn)管理資產(chǎn)規(guī)模超過 1000億元，在全國26個城市擁有項目60余個，土地儲備2500萬平方米，保證未來可持續(xù)發(fā)展；面向全球，復(fù)星地產(chǎn) 專注海外開發(fā)、地標(biāo)物業(yè)及管理平臺并購， 對接保險資源， 已實現(xiàn)在紐約、倫敦、 東京、香港及歐洲大陸的布局，成為中國地產(chǎn)企業(yè)全球化的領(lǐng)先者之一。2013 年基于對新型城鎮(zhèn)化的深刻理解，復(fù)星集團于提

3、出“產(chǎn)城一體”的組 合模塊方案“蜂巢城市” ，并積極付諸實踐。復(fù)星集團旗下的復(fù)地集團根據(jù) 不同城市需求設(shè)計出多元化的產(chǎn)品，致力于“蜂巢城市”的實踐。 2014 年是整 個復(fù)星在地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略成型以后對外布局的元年， 也是蜂巢城市投資和實踐的元 年。二、復(fù)星“蜂巢城市”（一）、復(fù)星“蜂巢城市”的定義“蜂巢城市”模式是復(fù)星為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展量身定制的“產(chǎn)城一體”整體解 決方案。復(fù)星的蜂巢城市產(chǎn)品幾乎是可以提供全部城市功能的復(fù)合模式。 無論是 健康、金融、文化、旅游還是物貿(mào)，蜂巢城市是傳統(tǒng)的單功能、獨立發(fā)展的衛(wèi)星 城的升級版本。與傳統(tǒng)的城市綜合體不同， 蜂巢城市將具備功能多樣、 模塊組合、 無縫拼接、

4、區(qū)域帶動等更優(yōu)化的發(fā)展特質(zhì)。 在規(guī)劃蜂巢城市時， 還會給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè) 的企業(yè)留足空間。蜂巢城市的精髓是“以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合” 。復(fù)星將結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢協(xié) 助地方政府建設(shè)城市所需要的核心功能。 根據(jù)不同城市需要的不同功能， 對蜂巢 城市的功能進行定制與強化。圍繞核心功能， 復(fù)星將為城市導(dǎo)入三個不同層次的產(chǎn)業(yè)， 分別為復(fù)星牽頭導(dǎo) 入的核心產(chǎn)業(yè)、為核心產(chǎn)業(yè)配套的衍生產(chǎn)業(yè)以及生活配套產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)產(chǎn)城結(jié)合， 打造工作、消費、生活一體化的 24 小時活力社區(qū)，以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)和城市生長 的模塊化、自由組合的新型城區(qū)。 擁有這些功能的新型城鎮(zhèn)應(yīng)該像 “蜂巢”一樣， 城市的各個功能板塊可以有機融合，擁有自身的生命力

5、。（二）、復(fù)星“蜂巢城市”的分類“蜂巢城市”的五大蜂巢模型具體分為：大金融蜂巢、大健康蜂巢、大文 化蜂巢、大旅游蜂巢和大物貿(mào)蜂巢。“大金融蜂巢”包含了金融大廈、金融中心、金融城三大系列產(chǎn)品；“大健康蜂巢”全力打造城市健康服務(wù)綜合體、健康城兩大系列產(chǎn)品；“大文化蜂巢”著力于發(fā)掘城市文化特色， 形成城市綜合體、商旅文綜合體、 都市文化區(qū)三大類產(chǎn)品；“大旅游蜂巢”推出核心城市以及風(fēng)景名勝地區(qū)周邊“旅游小鎮(zhèn)”及“主題 度假區(qū)”兩大產(chǎn)品系列；“大物貿(mào)蜂巢”獨立開發(fā)了智慧城、天貿(mào)城、美好廣場三大系列產(chǎn)品。（三）、復(fù)星“蜂巢城市”的現(xiàn)狀目前“蜂巢城市”概念已落地，包括上海外灘金融中心BFC金融蜂巢）、上海星

6、堡養(yǎng)老社區(qū) （健康蜂巢 ）、沈陽豫瓏城 （文化蜂巢 ）、三亞亞特蘭蒂斯（旅游蜂 巢）、襄陽天貿(mào)城（物貿(mào)蜂巢）等復(fù)星在全國各地開發(fā)的項目。上海外灘金融中心 BFC金融蜂巢）外灘金融中心 BFC是外灘金融集聚帶的“城市國際會客廳”，是承載中國 百年金融夢想的世界舞臺。 BFC 坐落于外灘金融聚集帶核心位置，北鄰老外灘， 西接上海老城區(qū)，東與陸家嘴隔江相望， 南有世博會園區(qū)，西北方向有人民廣場、 南京路、淮海路商圈，地理位置十分優(yōu)越。擁攬上海優(yōu)秀景觀資源，總建筑面積 約 42 萬平方米。外灘金融中心定位為外灘金融集聚帶首個 "城市國際會客廳 "，匯聚金融、商 業(yè)、旅游、文化、藝術(shù)

7、等多種功能，涵蓋企業(yè)會館、企業(yè)總部、購物中心、藝術(shù) 中心及精品酒店等業(yè)態(tài)。上海星堡養(yǎng)老社區(qū) （健康蜂巢 ） 上海星堡養(yǎng)老社區(qū)是由復(fù)星集團和美國峰堡集團共同盒子成立的養(yǎng)老社區(qū)， 于2013年5月正式成立。峰堡（Fortress）是一家全球領(lǐng)先的投資管理集團， 旗下 擁有三家美國最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商。峰堡在美國和加拿大擁有 1000 多家連鎖 養(yǎng)老社區(qū)，目前有十幾萬會員入住，擁有 30 多年豐富的養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗。星堡養(yǎng)老社區(qū)位于上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)， 內(nèi)部規(guī)劃有獨立的養(yǎng)老社區(qū)和餐廳 適老健身中心、藝術(shù)工作室、電腦室、美容美發(fā)沙龍等公共服務(wù)設(shè)施。項目運營 方有著美國的專業(yè)優(yōu)勢和領(lǐng)先的國際管理運營經(jīng)驗 ,

8、將為長者提供完善的配套設(shè) 施、豐富的文娛活動 ,專業(yè)的醫(yī)療服務(wù) ,讓中國長者的晚年生活變得豐富。沈陽豫瓏城 （文化蜂巢 ）沈陽豫瓏城位于沈陽市中心核心地塊， 開發(fā)面積 16 萬平方米，建筑面積 19.3 萬平方米，總投資 16.4 億元，建成后可提供 2000 個就業(yè)崗位。復(fù)星集團為該項 目打造了“融匯貫通”四大主題，每個主題關(guān)聯(lián)不同商業(yè)業(yè)態(tài)。項目還圍繞“罕 王宮”遺址保護，打造極具有滿漢文化特色的歷史博物館、會所、茶館、演藝區(qū) 等文化體驗消費區(qū)、文創(chuàng)藝術(shù)品聚集區(qū)、美食聚集區(qū)等。三亞亞特蘭蒂斯（旅游蜂巢）三亞亞特蘭蒂斯項目是復(fù)星落地的首個旅游蜂巢項目。 總用地約 800 畝，總 建筑面積 52

9、萬平方米，總投資 100億，建成后可提供 4000個就業(yè)崗位， 預(yù)計游 客每年 200萬人次。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示， 復(fù)星亞特蘭蒂斯項目是世界上最大的海洋 主題度假區(qū)，包含 5.8 萬平方米的世界級水上樂園和全球最大的海洋館、奢侈品 購物街、 23 個國家的餐飲城、七星級亞特蘭蒂斯酒店，這些多元功能為三亞市 提供了核心旅游功能和多個衍生功能。 更為重要的是，項目圍繞區(qū)域的整體發(fā)展， 外圍逐漸形成產(chǎn)業(yè)支撐體系，包括商務(wù)、健康、文創(chuàng)辦公等多個領(lǐng)域，可同時為 周邊居民提供生活消費服務(wù)等。襄陽天貿(mào)城（物貿(mào)蜂巢） 襄陽天貿(mào)城是復(fù)星集團在三線城市打造的首個物貿(mào)蜂巢項目， 是面向未來移 動互聯(lián)網(wǎng)電商環(huán)境的新型 0

10、20城市物貿(mào)中心。總用地682畝，總建筑面積超過 150 萬平方米，總投資 60 億元，建成后可提供 4 萬個就業(yè)崗位， 由線下展示區(qū)、 網(wǎng)商園、訂單履約區(qū)、數(shù)據(jù)金融服務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)五大功能模塊組成。天貿(mào)城 以“全業(yè)態(tài)、全覆蓋、線上線下相結(jié)合”為開發(fā)理念，以硬件和業(yè)態(tài)優(yōu)勢改變傳 統(tǒng)商貿(mào)格局。 此前由于襄陽市開發(fā)區(qū)已擁有巨大體量的住宅， 但物流功能建設(shè)相 對滯后，襄陽天貿(mào)城將為襄陽市提供核心物貿(mào)功能， 其衍生功能則是面向移動互 聯(lián)網(wǎng)的 020業(yè)態(tài)，導(dǎo)入網(wǎng)上辦公、快遞、物流倉儲、金融服務(wù)、原產(chǎn)地特色產(chǎn) 品就地上網(wǎng)流轉(zhuǎn)等產(chǎn)業(yè)。另外復(fù)星集團于2014年10月份在山東青島又推出復(fù)星天貿(mào)城蜂巢項目， 該

11、項目占地 3690畝，總建筑面積 268萬平方米，計劃投資 150億元。這又將是 “物貿(mào)蜂巢”的又一力作。（四）、復(fù)星“蜂巢城市”發(fā)展的優(yōu)勢1、復(fù)星集團的產(chǎn)業(yè)資源做支撐復(fù)星力圖在一個蜂巢產(chǎn)品里涵蓋全部的城市功能， 所以去中心化多中心化是 蜂巢模式的核心?！胺涑渤鞘小辈皇呛唵蔚卦斐牵切枰纬赏陚涞呐涮桩a(chǎn)業(yè) 鏈。復(fù)星經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了豐富的產(chǎn)業(yè)資源， 可以為“蜂巢模式” 提供有力的支撐。據(jù) 2013 年復(fù)星國際的年報顯示，“蜂巢城市”通過導(dǎo)入復(fù)星既有的產(chǎn)業(yè)資源， 整合全國全球資源， 建設(shè)城市升級和產(chǎn)業(yè)升級急需的核心功能， 例如直接金融功 能、健康醫(yī)療功能、文化體驗旅游功能、物貿(mào)

12、物流功能等，打造工作、生活、消 費三個場景為一體。例如，在醫(yī)藥健康領(lǐng)域， 復(fù)星既有高端醫(yī)療服務(wù)的企業(yè)和睦家， 也有養(yǎng) 老養(yǎng)生的星堡社區(qū)； 有全國領(lǐng)先的零售藥房網(wǎng)絡(luò)金象大藥房、 復(fù)美大藥房和 國大藥房，也有全球領(lǐng)先的激光美容器械公司， 源于以色列的 Alma Lasers Ltd. 。在物流商貿(mào)領(lǐng)域， 復(fù)星是菜鳥網(wǎng)絡(luò)的重要投資者， 還投資了韻達快遞等， 并 與國藥就全國性醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)開展合作。在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，復(fù)星投資了一批創(chuàng)新性的公司， 如分眾傳媒、博納影業(yè)等； 在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，復(fù)星除了投資 Club Med,成為中國國旅重要股東外，還 在海南三亞建造全球第三個亞特蘭蒂斯酒店。此外，復(fù)星還在

13、商業(yè)領(lǐng)域積累了眾多品牌資源， 從時尚領(lǐng)域的 Folli Follie 到黃金領(lǐng)域的老廟黃金 / 亞一金店，從餐飲領(lǐng)域的望湘園到零售領(lǐng)域的百聯(lián)集團。 所有這些資源都有機會成為蜂巢城市的組成部分， 從而打造出一個具備復(fù)合功能， 產(chǎn)城一體的新型社區(qū)乃至城區(qū)。復(fù)星的筑巢和萬達現(xiàn)在的大型旅游文化綜合體有著相似之處， 就是把產(chǎn)業(yè)融 入房地產(chǎn)，打造一個完整的大型城市綜合體。2、低成本的資金護航蜂巢城市注重城市功能的升級， 這將會極大地考驗復(fù)星的資本組合能力。 談 及蜂巢城市戰(zhàn)略的資金來源，復(fù)星集團副董事長兼首席執(zhí)行官梁信軍說， “目前 蜂巢城市所需資金， 首先由集團提供， 其次可發(fā)行地產(chǎn)基金或項目基金， 最

14、后還 可以與國內(nèi)外險資對接或與其他機構(gòu)合作。 ”據(jù)公開資料顯示，復(fù)星非常注重融資管理能力的提升。 以險資合作為例， 2012 年-2013 年，復(fù)星完成了對永安等保險資產(chǎn)的收購， 2013 年就實現(xiàn)凈利潤 5.23 億元；去年復(fù)星又并購葡萄牙保險資產(chǎn)，使得保險資產(chǎn)占據(jù)復(fù)星集團 2900 億元 資產(chǎn)的 39%，保險板塊貢獻的利潤也將大幅增加。 同時，可用于投資的保險資金， 達到 1144 億元。2011年3月，復(fù)星在現(xiàn)有的PE投資平臺上成立“復(fù)星資產(chǎn)管理集團”作為 資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)平臺。至今為止這個平臺共管理了 6 只基金，分別為復(fù)星保德信、 復(fù)星凱雷、復(fù)星創(chuàng)富、復(fù)星創(chuàng)泓、復(fù)地房地產(chǎn)系列基金、星浩資

15、本，資產(chǎn)管理規(guī) 模已達 100 多億元人民幣。此外，復(fù)星集團還在銀行、小額貸款、融資租賃、擔(dān)保等領(lǐng)域都有重要投資 企業(yè)。除了自有的資金，復(fù)星還引入了 PPP模式。所謂PPP模式，即公私伙伴模 式，它是政府和私人企業(yè)之間為提供公共產(chǎn)品和服務(wù)， 基于具體項目的一種合作 融資模式。 它的優(yōu)勢在于能吸引社會資本， 減少政府的財政支出和債務(wù)負擔(dān)， 同 時加快發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施和核心功能。梁信軍將復(fù)星集團在PPP模式下推出的蜂巢城市產(chǎn)品的精髓，歸納為“以產(chǎn) 促城、產(chǎn)城融合”。復(fù)星將結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢協(xié)助地方政府建設(shè)城市所需要的 核心功能。圍繞核心功能，復(fù)星將為城市導(dǎo)入三個不同層次的產(chǎn)業(yè)：第一，復(fù)星 牽頭導(dǎo)入

16、核心產(chǎn)業(yè)；第二，進一步引進為核心產(chǎn)業(yè)配套的衍生產(chǎn)業(yè)；第三，倡導(dǎo) 產(chǎn)城結(jié)合，打造工作、消費、生活一體化的 24 小時活力社區(qū)，以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè) 和城市生長的模塊化、自由組合的新型城區(qū)。（五）、復(fù)星“蜂巢城市”未來的發(fā)展1、復(fù)星蜂巢城市的規(guī)劃既要實現(xiàn)蜂巢城市的多元功能， 又要解決產(chǎn)城融合， 復(fù)星集團蜂巢城市的選 址標(biāo)準(zhǔn)是什么？蜂巢城市未來的發(fā)展規(guī)劃又如何？ “蜂巢可大可小。”梁信軍說， 城市去中心之后，會形成幾個蜂巢，同質(zhì)無縫連接，共享更完備的功能，蜂巢群 落構(gòu)成一個城市。復(fù)星在以上海為核心的長三角寧杭線， 以京津為中心的環(huán)渤海線， 以廣州為 核心的珠三角線，以武漢為核心的華中線為主，共篩選了 50

17、 個重點布局城市， 其中 20 個城市將作為蜂巢城市首期拓展目標(biāo)。除物貿(mào)主要戰(zhàn)場集中于三、四線 城市外，金融、文化、旅游、健康蜂巢將主要定位于一線城市及發(fā)達的二三線城 市。目前復(fù)星已經(jīng)將 30 多個蜂巢項目納入潛在的投資視線，復(fù)星地產(chǎn)規(guī)劃研究 院正在同時進行規(guī)劃設(shè)計推進?！胺涑渤鞘泄δ苓m合組團式錯峰發(fā)展， 例如迪士尼落戶上海， 環(huán)球影城落戶 北京。”梁信軍稱，備選蜂巢城市應(yīng)具有上述五大功能的需求，人口規(guī)模是凈流 入，城市有可持續(xù)增長空間。他指出，蜂巢城市理論的實踐關(guān)鍵在2015 年。今年將在產(chǎn)業(yè)綜合能力和城市發(fā)展融通架接方面，進行深度研究。2、蜂巢城市面臨的挑戰(zhàn)2014年是整個復(fù)星在地產(chǎn)板塊戰(zhàn)

18、略轉(zhuǎn)型以后對外布局的元年，也是蜂巢城 市投資和實踐的元年。面對復(fù)星提出的蜂巢城市， 不少業(yè)內(nèi)人士表示， 萬達主要是依靠自己的旅游 文化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈推動城市綜合體的發(fā)展。但復(fù)星是以零星項目組合為主， 能量有限，項目落地能力有待進一步觀察。與蜂巢城市理論同步， 復(fù)星集團蜂巢城市項目已有數(shù)個項目落地， 三亞的亞 特蘭蒂斯項目、 襄陽的天貿(mào)城和沈陽豫瓏城等。 而蜂巢城市的建設(shè)一般前期投入 的資金會非常巨大，持續(xù)開發(fā)的時間也會很漫長，項目容易受困資金鏈而遇阻。此外，蜂巢城市能否吸引足夠的人流也充滿不確定性。 硬件的建設(shè)并不是蜂 巢城市的最大挑戰(zhàn)， 最核心的莫過于人流。 就像鄂爾多斯的康巴什， 沒有足夠的 人流就會淪為空城。僅供個人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?n