2012上半年房企銷售TOP50及解讀

1、中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心2012年6月30日共同發(fā)布2012上半年房企銷售TOP50排行榜顯示，今年上半年，地產龍頭老大萬科以610億元佳績再度登上榜首，恒大以630萬平方米的銷量繼續(xù)高居榜首。萬科、恒大繼續(xù)領跑上半年房地產市場，分別是上半年銷售額、銷售面積冠軍。在企業(yè)降價和各地樓市政策微調的推動下，2012年上半年市場逐步復蘇，尤其是二季度以來，多數(shù)城市成交同比出現(xiàn)較大幅度上升。榜單顯示，上半年上榜企業(yè)銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中尤其以前十位企業(yè)面積增長幅度最為明顯。銷售金額方面，2012年上半年前十位入榜門檻為170億元，同比增長9%左右；銷售面積方面，對比前十位

2、入榜門檻，2012年上半年為183萬平方米，較2011年上半年增長了58%。從標桿企業(yè)表現(xiàn)來看，上半年200億元以上銷售金額的企業(yè)分別萬科、中海、保利、綠地、恒大、萬達、世茂及華潤，其中龍頭老大萬科以610億元佳績再度登上榜首。銷售面積突破200萬平方米的分別是恒大、萬科、綠地、保利、中海、萬達及碧桂園這7家企業(yè)，其中，恒大以630萬平方米的銷量繼續(xù)高居榜首。萬科上半年采取相對穩(wěn)健的發(fā)展策略，對推案、銷售節(jié)奏的均衡把控，將外部變化莫測的環(huán)境因素對企業(yè)的影響降至最低。而恒大在今年的一季度采取戰(zhàn)略收縮，進入4月份后緊抓市場回暖期，快速調整戰(zhàn)略，果斷出擊，加大推盤量，保證了上半年銷售面積冠軍的位置。

3、報告認為，隨著針對剛需購房者優(yōu)惠政策的力度提升，今年下半年，市場剛需及改善需求將進一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，在于企業(yè)能否順應大市及時調整產品策略、營銷策略，從而實現(xiàn)行業(yè)洗牌過程中的成功占位。2012年上半年中國房地產企業(yè)銷售金額TOP50榜單排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科地產610.02中海地產543.03保利地產493.14綠地集團450.05恒大地產380.06萬達集團365.07世茂房地產225.28華潤置地206.09龍湖地產174.010綠城中國170.011碧桂園163.012富力地產147.113雅居樂140.014金地集團133.015融創(chuàng)中國125.016招商地

4、產120.317遠洋地產110.018中信地產84.019保利香港82.020宏立城78.9排名公司名稱銷售金額(億元)21中國中鐵78.422新城控股75.823越秀地產73.024首開股份70.025榮盛發(fā)展68.026佳兆業(yè)67.027九龍倉66.028北京城建65.529SOHO中國65.030大華集團63.231首創(chuàng)置業(yè)56.232中南建設55.533中國鐵建55.034金科集團52.035路勁基建51.036建業(yè)地產50.537仁恒置地50.038金融街48.539卓越置業(yè)48.040合景泰富47.341濱江集團47.042北京城建藍光實業(yè)46.643魯能置業(yè)46.044恒盛地產4

5、5.545合生創(chuàng)展45.046中糧集團44.047旭輝集團42.048復地集團41.549金輝集團40.150蘇寧環(huán)球35.82012年上半年中國房地產企業(yè)銷售面積TOP50榜單排名公司名稱銷售面積(萬平方米)1恒大地產630.02萬科地產615.03綠地集團485.04保利地產443.05中海地產396.46萬達集團298.07碧桂園202.08世茂房地產194.09華潤置地188.510龍湖地產183.011宏立城157.612雅居樂136.013富力地產120.414榮盛發(fā)展119.515中國中鐵112.216佳兆業(yè)110.017金地集團108.018遠洋地產105.019中信地產102

6、.020保利香港98.0排名公司名稱銷售面積(萬平方米)21招商地產91.222綠城中國90.023新城控股88.024融創(chuàng)中國75.025建業(yè)地產74.026首創(chuàng)置業(yè)72.027中南建設68.528金科集團66.329越秀地產63.030藍光實業(yè)61.031九龍倉56.032路勁基建55.033中國鐵建53.534中天城投53.435恒盛地產53.036首開股份47.337旭輝集團46.038大華集團45.639金輝集團45.040復地集團43.041蘇寧環(huán)球41.842廈門禹洲40.043魯能置業(yè)39.144合景泰富34.444花樣年34.046北京城建33.547金融街33.048金隅股

7、份31.849卓越置業(yè)31.050中國奧園30.6序：行業(yè)回歸，理性應對序：行業(yè)回歸，理性應對2012的上半年即將結束之際，基于宏觀經濟基本面不確定性的前提下，行業(yè)調控基調有所緩和，在溫總理穩(wěn)增長的論調、住建部對揚州新政的肯定、國稅總局對房產稅開征期限的后移、央行對存款準備金的下調和降息等等一些舉措倒逼之下，自三月份一輪剛需集中釋放完之后始終猶豫不決的改善型需求，在五月下半月急劇釋放，創(chuàng)造不少中高端項目的排隊搶購和日銷記錄，創(chuàng)造了不少城市調控以來單月的成交量最高位，也創(chuàng)造了五月份萬科、恒大、中海、保利四大企業(yè)單月破百億的新記錄！就市場需求而言，我們似乎再度經歷了一個從壓抑到釋放的回歸，我們愿意

8、用最誠摯的笑容去祝賀2012年上半年各企業(yè)所取得的良好佳績！但就行業(yè)而言，我們仍相信這個喜悅只能是短暫的，這是因為，本輪調控已經徹底改寫了十年地產黃金周期的基本發(fā)展特征，行業(yè)從性質上來看已經發(fā)生了三個本質的回歸，我們面對的仍然是寒冬。行業(yè)發(fā)展驅動力：由專業(yè)創(chuàng)新向資源增值回歸；2009年以來行業(yè)眾多企業(yè)都在嘗試著向商業(yè)地產、旅游地產、低碳地產和養(yǎng)老地產四大細分市場進軍，嘗試著差異化盈利模式和區(qū)別化創(chuàng)新空間，尤其是低碳地產市場從號稱僅有4家專注企業(yè)到一夜間冒出至少400家新進者，場面何等壯觀，彼時彼刻，我們期待著行業(yè)能夠真正意義上有了新的發(fā)展創(chuàng)新的驅動力，不再是靠土地增值，不再是靠關系培育，我們也

9、希望感受蘋果給我們的啟示。但殘酷的現(xiàn)實卻是，調控以來，創(chuàng)新不再，全部回歸住宅市場，為什么？創(chuàng)新的風險太高！而住宅市場則風險低很多，因為我們的二元化城鄉(xiāng)戶籍制度，也是因為我們的城市化還在加速，所以住宅市場不僅僅是解決居住功能，而且也解決入學、醫(yī)療等社會功能，最典型例子就是，去年調控限購一年，石家莊成交量成長70%，就是因為購房入戶，城里人限購，城外人可以進城嘛。而住宅市場我們企業(yè)賺什么錢？賺的是土地增值的而不是產品創(chuàng)新的，同時也賺城市化推進中的城鄉(xiāng)二元結構下的社會價值。而直接后果則是細分市場的創(chuàng)新不再！行業(yè)發(fā)展載體；由民企向央企(國企)回歸；這幾年行業(yè)內的典型企業(yè)成長案例有兩個，2008年，次貸

10、危機下，保利地產逆市低位拿地，從而確保了連續(xù)三年了業(yè)績大成長；2011年的調控初期，中海地產上半年大家不降價的時候降價，下半年大家降價的時期拿地及時優(yōu)化戰(zhàn)略布局，既避免價格戰(zhàn)又獲得了拿地戰(zhàn)略契機，如無意外，未來三年成長是理所當然；同樣的華潤在去年超常規(guī)發(fā)展基礎上繼續(xù)高速成長，招商今年大動作調整價格加快去化業(yè)績放量，越秀地產逆市業(yè)績大增長等等，我們看到的亮點大多數(shù)都是央企(國企)。On the contrary ！民企方面則是另外一個局面，綠城最終被逼以拋售股份和項目的代價作為企業(yè)解困的出路，萬科盡管業(yè)績持續(xù)增長卻仍被質疑和央企比太慢，恒大地產遭受境外機構做空，怎么看都是悲劇。盡管我們也看到了孫

11、宏斌帶著融創(chuàng)的再度崛起，也看到了佳兆業(yè)積極布局下一個五年，還看到了龍湖、世茂、碧桂園的自我突圍，更關注到新城地產、紅星美凱龍、協(xié)信地產、卓越地產等在資本化方面的努力，但這些更多的是盡人事，短期看來天命歸屬仍在于央企。行業(yè)發(fā)展導向；由利潤導向向風險導向回歸；前一個十年我們大多數(shù)企業(yè)的管理邏輯在于放權，因為經濟基本面向好，而地方分公司更加熟悉當?shù)厥袌鰟討B(tài)、競爭格局和需求變化等，集團配以收入和利潤作為雙重考核標準，放權意味著企業(yè)收入穩(wěn)健基礎上，通過單項目利潤最大化可以實現(xiàn)集團利潤最大化。而這輪調控基本上重寫行業(yè)的管理邏輯，絕大多數(shù)大中企業(yè)都以收權為主導，因為經濟基本面不確定和調控走向動蕩太快雙重因素

12、，對集團而言，要的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定基礎上適當利潤，而不是絕對化的利潤，后者取向有可能給集團帶來滅頂之災，簡而言之，寧可少賺，不可冒險?；貧w的動因在環(huán)境的變化，而所有變化的根源，在于調控下的行業(yè)發(fā)展法則之回歸，即開始由市場因素向行政因素回歸。我們也理解，就政府而言，在市場經濟和社會保障兩難的選擇困境中，無疑現(xiàn)階段肯定仍將是以后者為主導，外部的宏觀經濟的波動可能會階段性的給行業(yè)帶來窗口式行情，但宏觀調控基本導向和訴求并沒有發(fā)生本質調整。盡管我們也相信，中長期看來，由于房地產業(yè)的高關聯(lián)性，它將仍會是國家實質上的支柱行業(yè)；隨著城市化的推進，房地產業(yè)的需求仍是非常龐大；隨著經濟未來轉好，房地產區(qū)域性和結構

13、性價格仍可能還會上行；簡而言之，房地產業(yè)還會有不短的春天。但今天，在找到解決市場和保障之間的平衡的有效辦法之前的今天，對民企而言，借用權力的游戲中史塔克家族的箴言：凜冬將至！門檻：企業(yè)以價換量，面積入榜門檻上升超五成1、門檻：企業(yè)以價換量，面積入榜門檻上升超五成在企業(yè)降價和各地樓市政策微調的推動下，2012年上半年市場逐步復蘇，尤其是二季度以來，多數(shù)城市成交同比出現(xiàn)較大幅度上升。這體現(xiàn)在上半年排行榜的入榜門檻上，以價換量策略奏效，上半年金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中尤其以TOP10企業(yè)面積增長幅度最為明顯。而銷售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門檻為170億元，而2011年上半年

14、為155.5億元，同比增長9%左右，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比，增長了10%。銷售面積方面，對比TOP10入榜門檻，2012年上半年為183萬平方米，較2011年上半年116萬平方米增長了58%；TOP20的入榜門檻中，2012年上半年面積門檻已從2011年的75.9萬平方米上升至98萬平方米，同比增長29%。圖1：2012年上半年房地產企業(yè)銷售排行榜門檻對比圖 (單位：億元、萬平方米)格局：龍頭房企持續(xù)領跑，中型企業(yè)步伐加快2、格局：龍頭房企持續(xù)領跑，中型企業(yè)步伐加快今年上半年，雖然調控大方向未產生實質性的變化，然而伴隨樓市政策“微調“與金融政策放松同時上演，

15、房地產市場出現(xiàn)“回暖”跡象。具體到本次入榜企業(yè)半年業(yè)績上，可以發(fā)現(xiàn)，百億級別企業(yè)在數(shù)量上保持穩(wěn)定，但與去年同期相比，金額均值小幅上揚。觀察入榜企業(yè)銷售金額，從梯隊分布來看，第一梯隊與第二梯隊企業(yè)數(shù)量發(fā)生戲劇變化，前者增加1個，后者減少1個，但第三梯隊企業(yè)數(shù)量則從13個增加至20個，表明一些中型企業(yè)跟隨市場形勢，緊抓“窗口期”，分得一杯羹；從銷售均值來看，今年上半年入榜企業(yè)平均銷售金額較去年都略有所增加，幅度在3%以內；從標桿企業(yè)表現(xiàn)來看，200億元以上銷售金額的企業(yè)分別萬科、中海、保利、綠地、恒大、萬達及世茂、華潤，其中龍頭老大萬科以610億元佳績再度登上榜首。在銷售面積上，從梯隊分布來看，第

16、一梯隊中，入榜企業(yè)數(shù)量為7個，與2011年上半年保持一致，不過，第二梯隊企業(yè)數(shù)量大幅增加至12個，而第三梯隊由18個變?yōu)?6個；從銷售均值來看，除了第三梯隊的銷售面積均值同比小幅下滑，其他梯隊均有所上升；從標桿企業(yè)表現(xiàn)來看，銷售面積突破200萬方的分別是恒大、萬科、綠地、保利、中海、萬達及碧桂園這7家企業(yè)，其中，恒大以630萬平方米的銷量繼續(xù)高居榜首。隨著針對剛需購房者優(yōu)惠政策的力度提升，今年下半年，市場剛需及改善需求將進一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，在于企業(yè)能否順應大市及時調整產品策略、營銷策略，從而實現(xiàn)行業(yè)洗牌過程中的成功占位。表1：2012年上半年房地產企業(yè)銷售業(yè)績梯隊格局表集中度

17、：強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升3、集中度：強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升在市場回暖的大背景下，標桿企業(yè)優(yōu)勢仍然非常明顯，產生強者更強的現(xiàn)象，龍頭企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于一般企業(yè)，企業(yè)集中度持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國TOP10企業(yè)市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點，而TOP20企業(yè)市場份額變化情況與TOP10如出一轍，表明企業(yè)在集中度上逐漸增強。表2、上榜企業(yè)銷售金額集中度同時，在銷售面積上，2012年上半年TOP10企業(yè)與TOP20企業(yè)市場份額同比分別增加了2.19與3.08個百分點，結合企業(yè)銷售金額集中度來看，企業(yè)業(yè)績與規(guī)模穩(wěn)

18、步上升。表3、上榜企業(yè)銷售面積集中度領軍：萬科、恒大持續(xù)領跑，中海、保利表現(xiàn)驚人4、領軍：萬科、恒大持續(xù)領跑，中海、保利表現(xiàn)驚人萬科、恒大繼續(xù)領跑上半年房地產市場，分別是上半年銷售額、銷售面積冠軍。而萬科、中海、保利、恒大上半年銷售額高居行業(yè)前列，特別是5、6月份，銷售業(yè)績均出現(xiàn)大幅增長，四家企業(yè)均連續(xù)兩個月錄得超過100億銷售額。恒大、萬科、綠地則分享上半年銷售面積三強。萬科上半年采取相對穩(wěn)健的發(fā)展策略，對推案、銷售節(jié)奏的均衡把控，將外部變化莫測的環(huán)境因素對企業(yè)的影響降至最低。而恒大在今年的一季度采取戰(zhàn)略收縮，進入4月份后緊抓市場回暖期，快速調整戰(zhàn)略，果斷出擊，加大推盤量，保證了上半年銷售面

19、積冠軍的位置。中海、保利在今年表現(xiàn)也較為驚人。中海一以貫之的“高品質”品牌形象加上合理的項目定價，緊貼客戶心理預期的銷售節(jié)奏把控，不但為中海贏得了不俗的銷售業(yè)績，股價也在半年內上漲了38.5%。而保利除了得益于央企背景，資金、產品具備明顯優(yōu)勢外，二季度更是把握住政策環(huán)境放松所帶來的銷售回暖機遇，推出充足貨源，上半年完成493億的良好銷售業(yè)績。中堅：世茂、華潤逆勢增長，融創(chuàng)、招商空間巨大5、中堅：世茂、華潤逆勢增長，融創(chuàng)、招商空間巨大萬科、恒大繼續(xù)領跑上半年房地產市場，分別是上半年銷售額、銷售面積冠軍。而萬科、中海、保利、恒大上半年銷售額高居行業(yè)前列，特別是5、6月份，銷售業(yè)績均出現(xiàn)大幅增長，四

20、家企業(yè)均連續(xù)兩個月錄得超過100億銷售額。恒大、萬科、綠地則分享上半年銷售面積三強。其中，世茂房地產、華潤置地更是實現(xiàn)了同比五成以上的增長。世茂2012年以來啟動的“價值服務年”戰(zhàn)略成最大動力推手，同時，加快二、三線城市布局、加大小戶型產品研究力度、引進龍湖系營銷體系等等舉措，有力帶動企業(yè)業(yè)績增長。華潤置地通過產品結構調整，今年全面瞄準剛需客群，6月份新推項目又大部分位于二、三線城市，這是實現(xiàn)上半年業(yè)績強勁增長的直接原因。龍湖受上半年供貨不足的影響，但仍能完成174億的業(yè)績，實屬不易，隨著下半年供應上升，業(yè)績表現(xiàn)將會更好。6月22日，融創(chuàng)與綠城在9個項目上的合營，無疑是2012年上半年最轟動的

21、地產事件之一。這一戰(zhàn)略的實施將進一步提升融創(chuàng)的品牌形象，優(yōu)化其戰(zhàn)略布局，并給融創(chuàng)帶來巨大的成長空間，預計今年不但能完成年初225億的銷售目標，甚至將直沖300億。此外，今年招商地產戰(zhàn)略發(fā)生巨大轉變，表現(xiàn)出積極的應對姿態(tài)，今年上半年實現(xiàn)了20%的增長，未來的成長空間頗為可期。新勢力：新城、佳兆業(yè)穩(wěn)健成長，越秀地產異軍突起6、新勢力：新城、佳兆業(yè)穩(wěn)健成長，越秀地產異軍突起在本次榜單中，我們不得不關注一些極具成長性、發(fā)展穩(wěn)健的新勢力企業(yè)。新城、佳兆業(yè)和越秀正是這些企業(yè)中突出的代表。新城控股深耕長三角地區(qū)、在激烈的競爭中，利用資源優(yōu)勢快速捕獲剛需，特別是憑借在二季度的項目集中去化，銷售金額和銷售面積分

22、別同比增長26%和45%，保持穩(wěn)健節(jié)奏。佳兆業(yè)自上市以來，以驚人的增長速度迅速擴張至全國，并已接近一線品牌房企行列，形成了“快速開發(fā)、快速銷售、快速周轉”的核心驅動力，保證了公司業(yè)績的穩(wěn)健增長。佳兆業(yè)目前已進軍上海，下半年的表現(xiàn)更值得我們期待。今年上半年越秀地產的表現(xiàn)可謂異軍突起。今年公司提出的“高運轉”和“重資產”雙結合的運營思路，為其實現(xiàn)跨區(qū)域穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅實的基礎，在銷售業(yè)績實現(xiàn)了翻番的同時，收獲了品牌價值的提升。潛力：藍光、卓越、復地和旭輝等企業(yè)引人關注7、潛力：藍光、卓越、復地和旭輝等企業(yè)引人關注此外，還有一批企業(yè)格外引入關注，藍光、卓越、復地和旭輝等企業(yè)極具發(fā)展?jié)摿?。藍光實業(yè)自去年首次