中國工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法

1、中國工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法第一章總則第一條 為規(guī)范商業(yè)用房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)商業(yè)銀行法、擔(dān)保法、貸款通則以及中國人民銀行關(guān)于開 展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見等有關(guān)法律、政策規(guī)定，制定本辦法。第二條商業(yè)用房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的購 置自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。第三條 發(fā)放商業(yè)用房貸款應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和人民銀行的有關(guān)規(guī) 定，遵循效益性、安全性和流動(dòng)性的原則。第四條 無論借貸合同最終是否訂立，合同當(dāng)事人對知悉的對方有關(guān) 情況均有保密義務(wù)。第五條 本辦法適用于中國工商銀行所屬分支機(jī)構(gòu)辦理的商業(yè)用房貸 款。第二章借款人條件第六條 借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行

2、政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年 檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或具有完全民事行為能力的自然 人。第七條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)當(dāng)符合以下條件:（一）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織須有法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門 批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件，經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；（二）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織要有貸款證，并在我行開立基 本帳戶或一般帳戶；（三）自然人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件，并有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收 入；（四）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；（五）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；（六）有購買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；（七）所購商業(yè)用房或辦公用房價(jià)格基本符合貸款人或其委托的房地 產(chǎn)估價(jià)

3、機(jī)構(gòu)評估的價(jià)格；（八）自籌資金不低于總購房款的5 0%;（九）貸款人規(guī)定的其它條件。第三章貸款方式第八條 商業(yè)用房貸款采取擔(dān)保貸款的方式：（一）抵押貸款，系指按擔(dān)保法規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款1.抵押物的價(jià)值應(yīng)由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、確認(rèn)，評估費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押貸款最高額不超過抵押物評估價(jià)值 的5 0%。2.抵押人應(yīng)到貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。保險(xiǎn)合同應(yīng)明確貸款人為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人；保險(xiǎn)期不得短于申請借款期限；投保金額不 得低于借款的全部本息額；保險(xiǎn)單不得含有任何有損貸款人權(quán)益

4、的限制 性條款；保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。3.貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理 抵押物登記手續(xù)。抵押合同自抵押物登記日起生效，至借款人還清全部 貸款本息時(shí)終止。4.抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及 抵押物的保險(xiǎn)單證（證本）等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。5.抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵 押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈(zèng)。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安 全、完好的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款人的監(jiān)督檢查。6.抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn) 作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時(shí)，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手 續(xù)。

5、（二）質(zhì)押貸款，系指按擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式，以借款人或第 三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。1.由我行簽發(fā)的或銀行間有協(xié)議辦理質(zhì)押凍結(jié)擔(dān)保的本地其他商業(yè)銀行簽發(fā)的儲(chǔ)蓄存單（折）、記名式國債、記名式金融債券可以作為質(zhì) 物。質(zhì)押貸款的最高比例為：儲(chǔ)蓄存單（折）、記名式國債面值的 90；記名式金融債券面值的 80 。2.出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日 起生效。3.貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動(dòng)用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或 損毀，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。4.在質(zhì)押期間，有價(jià)證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方 式處理：（1）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款或雙方認(rèn)可的第三方提

6、存；（2）轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；（3）用貸款人認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。5.質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對于質(zhì)押的有價(jià)證券不得以任何理由掛失。（三）保證貸款，系指按擔(dān)保法規(guī)定的保證方式，以第三人承諾 在借款人不能償還貸款本息時(shí)，按約定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款保證人是企（事）業(yè)法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：1.經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；2.獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；3.有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；4.有貸償能力；5.在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；6.無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和可靠的代償能力，并且 在貸款

7、人處存有一定數(shù)額的保證金。保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。第四章 貸款額度、期限和利率第九條 貸款額度。不得高于貸款人凈資產(chǎn)的 50 或經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī) 構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價(jià)款的 50 （以二者的較低額為 限）。第十條 貸款期限。企 （事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款期限最長不超 過 5 年；自然人貸款期限最長不超過 10 年。第十一條 貸款利率。執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的期限利率（個(gè)人商業(yè)用 房貸款不享受個(gè)人住房貸款利率）。第五章貸款程序、償還方式和貸后管理第十二條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫商業(yè)用房貸款申請表 并向貸款人提交以下資料：（一）借款申請書，內(nèi)

8、容包括：借款人概況、經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況、借款 原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計(jì)劃；（二）身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件），原件 及復(fù)印件；（三）工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機(jī) 關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件；（四）財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)所核準(zhǔn)的借款前一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告、借款 前一個(gè)季度的財(cái)務(wù)報(bào)表；（五）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；（六）符合規(guī)定的購買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其他有效文件；（七）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的 證明及抵押物估價(jià)文件；（八）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明;（九）貸款人要求提供的其

9、他文件或資料。第十三條 貸款人受理借款人申請后，應(yīng)按規(guī)定程序，指定調(diào)查人員 調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對企 業(yè)法人貸款購置商業(yè)用房或辦公用房的，調(diào)查人還要按有關(guān)規(guī)定，對其 經(jīng)營、效益及還款能力等方面進(jìn)行綜合評估。第十四條 銀行審查人員應(yīng)當(dāng)對調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告及所依據(jù)的 資料、 文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見。第十五條在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。第十六條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 貸款通則的規(guī)定與借款人 簽訂借款合同。同時(shí)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和中國工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法的規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手 續(xù)。第十七條

10、企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款后，貸款人要監(jiān)督借款 人按購房合同付款。其貸款及利息采取按季分期償還的方式，貸后管理 比照商品房開發(fā)貸款的操作方式執(zhí)行；自然人貸款的發(fā)放程序、本息償 還、貸后管理比照個(gè)人住房擔(dān)保貸款的操作方式進(jìn)行。第六章債權(quán)保護(hù)第十八條 貸款人在申請和使用貸款時(shí)不得有下列行為:（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表 （利潤表）等資料;（二）不如實(shí)向貸款人提供其所有開戶行、帳號及存款余額等資料；（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；（四）未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出 售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押；（五）未按貸款人要求辦理有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)；（

11、六）不按借款合同規(guī)定償還貸款本息；（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；（八）拒絕接受貸款人對其資金使用情況、經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān) 督；（九）未經(jīng)貸款人同意，向同一轄區(qū)內(nèi)的我行兩個(gè)或兩個(gè)以上同級分 支機(jī)構(gòu)申請貸款；（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價(jià)變賣財(cái)產(chǎn)而影 響貸款的安全；（十一）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力、抵押物因 意外損毀不足以清償債權(quán)、質(zhì)物價(jià)值明顯減少影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；（十二）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、 受遺贈(zèng)人拒絕在財(cái)產(chǎn)繼承范圍內(nèi)履行借款合同；（十三）違反本辦法和貸款合同規(guī)定的其他行為。第十九條貸款人有本法第十八條所列行為之一時(shí)，貸款人應(yīng)采取下 列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：（一）限期糾正違約行為；（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；（三）按規(guī)定處以罰息；（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；（六）依法追究保證人代償貸款本息；（七）貸款人認(rèn)為適當(dāng)?shù)钠渌幹梅绞?。第二十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以清償貸款本息的，貸款 人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價(jià)款超過貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。第二十一條