回首順馳神話的破滅

1、回首順馳神話的破滅    2007年1月隨著香港路勁基建宣布再收購順馳大部分股權(quán)，昔日的黑馬落了馬，孫宏斌握著手中僅剩的5.26%股權(quán)，看著風(fēng)光不再的神話就這樣日落西山了 2007年1月23日，繼去年入資12.8億元控股順馳中國后，香港路勁基建宣布再投13億港元收購順馳近40%股權(quán)。加上去年的55%股權(quán)，路勁基建鯨吞了順馳94.74%的股權(quán)，而順馳的原掌舵人孫宏斌僅持有剩余5.26%的股權(quán)，曾經(jīng)輝煌的順馳神話以破滅告終。 賣光“家產(chǎn)”說再見 此次交易后，孫宏斌將不再掌控順馳。帶有深刻個人烙印的順馳，在被重新整合后，可能開始選擇新的管理方式重新進(jìn)入江湖。順

2、馳的孫宏斌王朝從此成為歷史。 孫宏斌本來距離他的順馳帝國只有一步之遙，如今卻功敗垂成。 順馳是他的心血之作。1994年，孫宏斌從天津的一家二手房中介店起家，苦心經(jīng)營12年，打造出中國地產(chǎn)界最剽悍的黑馬順馳中國。 孫宏斌對這匹黑馬一直寄予厚望，他在2003年精心設(shè)計了它的整體發(fā)展戰(zhàn)略。兩年之后，順馳成功進(jìn)軍全國16個一線城市，擁有了42個項目，并成為2004年中國內(nèi)地房產(chǎn)銷售冠軍。 然而，就在順馳給中國地產(chǎn)界留下一連串驚嘆之時，導(dǎo)致順馳失敗的禍根也悄悄埋下，埋下禍根的人，正是孫宏斌自己。到了今年初，順馳的發(fā)展已經(jīng)舉步維艱。一度隱身幕后的孫宏斌被迫出面收拾殘局，并最終被迫全盤賣掉順馳。 隨著他交出

3、順馳的控制權(quán)，中國地產(chǎn)界迄今最絢爛的神話也宣告終結(jié)。 土地積累：登枝便是鳳凰 對中國地產(chǎn)界的大部分商人而言，順馳是一只從石頭縫里蹦出來的“孫猴子”，攪得中國地產(chǎn)界天翻地覆。1994年，孫宏斌的天津順馳銷售代理公司成立，直到2003年初，這家天津的房地產(chǎn)企業(yè)還默默無聞。 2003年7月，王石等中國主要的地產(chǎn)大腕在重慶的一次例行聚會令順馳一舉成名。當(dāng)時順馳的老板孫宏斌在會場上發(fā)言時，突然在眾多媒體記者面前向王石宣稱，他的企業(yè)將打敗萬科，成為中國房地產(chǎn)業(yè)的銷售冠軍。自此，孫宏斌給業(yè)界留下了狂妄而張揚(yáng)的印象，他也漸漸以此聞達(dá)于各路諸侯。 在孫宏斌向王石叫板的兩個月后，他的企業(yè)順馳便開始了其在全國各大城

4、市土地市場上的拿地表演： 2003年9月，順馳以5.97億元將石家莊009號地塊拿下，這時候進(jìn)行操作的河北順馳剛剛成立五個星期。 一個月后，順馳又在蘇州工業(yè)園區(qū)以5.9億元取得金雞湖地塊。兩個月后，在南京通過拍賣以6.5億元搶得河西奧體中心地塊。 2003年12月，順馳以9.05億元的天價拿下了北京大興區(qū)黃村的地塊，轟動京城。 緊接著，2004年1月順馳又通過掛牌以27.2億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊。 2004年4月，順馳先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區(qū)。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。 從2003年8月到2004年4月，順馳先后從石家莊、北京、上海、蘇州、南京、武漢、鄭州

5、、長春、無錫等城市獲得了10多塊土地。 攻城略地之后，順馳手中儲備的土地面積瞬間就達(dá)到1200萬平方米，員工急劇膨脹到8000人。在一年之內(nèi)，順馳從一個地方性公司迅速成為一家全國性的大型房地產(chǎn)公司。 依靠著近乎瘋狂的土地積累，順馳不再是偏居一隅的小角色，登枝變鳳凰，成為中國房地產(chǎn)界橫空殺出的一匹黑馬。 瘋狂擴(kuò)張：成也蕭何，敗也蕭何 在行動迅速得令人咋舌的同時，順馳出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最終成交價兩倍于起拍價的情況比比皆是。毫不夸張地說：一時間，順馳所到之處，地價都會大幅上升，順馳也因此獲得了“天價制造者”的稱號。 這種稱呼最初起于2003年12月8日。那一天，這家來自天津名不見經(jīng)傳的地

6、方開發(fā)商“一拍成名”：以9.05億元的“天價”獲得了北京大興1號地，而當(dāng)時政府的預(yù)估價格僅為6億元。不少開發(fā)商在拍賣現(xiàn)場直呼困惑：“按照通常開發(fā)商的開發(fā)成本計算，順馳這么做多半會虧的，最好也就只能做到盈虧平衡?！?據(jù)內(nèi)部員工后來透露，公司對那次拍賣事前的指示是：“上不封頂”急于進(jìn)入北京市場的順馳打算“用錢炸開北京市場”。 轉(zhuǎn)年，這個小小的順馳公司在全國掀起瘋狂拿地的狂潮，其每進(jìn)入一個新的城市，必然以高價拿地的高調(diào)姿態(tài)出現(xiàn)，所到之處，所引發(fā)的同行諸多非議和質(zhì)疑聲漫天飛舞。而孫宏斌卻不理會他人的目光，2004年，順馳達(dá)到風(fēng)頭之巔，其超過90億元的年度銷售額   

7、60; 直逼業(yè)內(nèi)老大萬科，來年200億元的目標(biāo)更令對手氣短。 正所謂“成也蕭何，敗也蕭何”，正是這種瘋狂擴(kuò)張的模式將順馳推上了一條不歸路。 不計成本地擴(kuò)張規(guī)模導(dǎo)致順馳資金鏈的破裂，剝開馳騁各地風(fēng)光的表面，順馳需要面對的一方面是繳納100億元以上土地出讓金的殘酷現(xiàn)實(shí)，另一面是本身并不雄厚的財力。在房地產(chǎn)這個現(xiàn)金至上的行業(yè)，順馳的“天價拿地”可說是給了自己一個可以掐算死期的定時炸彈。 在業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其資金鏈能否跟上擴(kuò)張步伐的時候，孫宏斌永遠(yuǎn)都是一句話：順馳不缺錢，資金鏈沒有任何問題。即使在2006年將順馳的大部分股份轉(zhuǎn)讓給路勁基建后，這個自信的男人，仍然沒有公開表示其資金鏈斷裂。 驚險游戲：用40億蓋

8、子蓋200億鍋 有財務(wù)專家把現(xiàn)金比喻為鍋蓋，把現(xiàn)金需求比喻為鍋。如果你有10個鍋，8個鍋蓋，那么基本上你不用擔(dān)心鍋會蓋不上你可以很從容地在鍋之間調(diào)配蓋子，這是正常的情況。如果是財務(wù)高手，能夠使公司的現(xiàn)金高效地運(yùn)轉(zhuǎn)起來，那么6個蓋子，也能夠玩得起來。 順馳瘋狂拿地所需的100多億元的土地出讓金，以土地成本占全部開發(fā)成本的50%估算，則總開發(fā)成本是200億元以上，這是鍋現(xiàn)金需求。順馳聲稱的2003年銷售回款有40億元，這是蓋子現(xiàn)金。 顯然，無論順馳對財務(wù)管理如何的自信，都無法掩飾用40億元的蓋子應(yīng)付200億元“大鍋”的驚險。雖然在中國，所允許的滾動開發(fā)的房地產(chǎn)運(yùn)營模式，使幾乎所有的開發(fā)商都精于表演

9、鍋和鍋蓋的游戲。然而，順馳的游戲玩得“過火了”。 這個“挪東墻補(bǔ)西墻”的驚險游戲，逼得順馳玩起了最后一招“拖”。除了延遲支付政府的土地出讓金在順馳是家常便飯之外，在其他一切與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳同樣高舉“拖”字大旗。甚至有一位業(yè)內(nèi)人士笑稱：沒有哪家房地產(chǎn)商會像順馳拖延這么長時間和分這么多次付款，甚至在拍賣之前，順馳就把拖延付土地出讓金公然寫進(jìn)了戰(zhàn)略。 除了土地出讓金，順馳資金中另外相當(dāng)大一部分來源于銀行貸款。據(jù)說，在順馳的起家之地天津，幾乎每一家銀行都有向順馳貸款的經(jīng)歷。順馳對銀行貸款也實(shí)施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地，順馳拖欠的貸款就高達(dá)30多億元。 “順馳拖欠付款在業(yè)內(nèi)是出名了的。”一位順馳曾經(jīng)的

10、供應(yīng)商表示，材料費(fèi)、工程款等無一不拖，“別的開發(fā)商可能也會拖欠這些費(fèi)用，但都不像順馳這樣如此大規(guī)模拖欠資金，并且拖欠時間如此之長。”在北京，也有建筑商反映與順馳合作“蓋到七層才拿到部分工程款”。 據(jù)路勁基建的透露，直到2006年年底，順馳所拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額，總數(shù)仍然高達(dá)46億元。 如此驚險而又大膽地玩起資本游戲，順馳的確做到了“業(yè)界第一”。 管理不力 自釀苦果 在順馳各家分公司進(jìn)行具體操作時，孫宏斌在內(nèi)部一再強(qiáng)調(diào)的就是一個字，“快”。順馳中國總裁汪浩曾經(jīng)闡釋過順馳的“快”：“買地時推遲首付款時間，拉長后續(xù)付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房

11、款之間的周期?！?這個“快”字在順馳進(jìn)軍全國的初期，可謂無往不勝。順馳甚至創(chuàng)造過獲得土地之后僅僅7個月就開始銷售的中國地產(chǎn)界項目運(yùn)作速度的奇跡。但孫宏斌不久就嘗到了“快”所帶來的另一種滋味：他的內(nèi)部管理出問題了。 這與孫宏斌大膽起用新人不無關(guān)系，在順馳，20多歲的總經(jīng)理比比皆是，被業(yè)界稱為“娃娃兵”。在一次專訪中，曾有一位記者追問孫宏斌，企業(yè)管理中堅的培養(yǎng)絕非一朝一夕，順馳如何保證大批速成的“封疆大吏”的人品和能力不出問題？孫閃爍其詞沒有正面回答。 之后的事實(shí)證明，雖然那批20多歲的地方老總中不乏人才，但出問題的不在少數(shù)。這群娃娃兵使順馳的員工急劇膨脹，內(nèi)部成本核算形同虛設(shè)，缺少監(jiān)管，甚至在后

12、期出現(xiàn)一個普遍現(xiàn)象：各地的項目經(jīng)理通常在交房前離開，因?yàn)榻环康臅r候必須重新進(jìn)行成本核算，很多項目經(jīng)理都過不了這一關(guān)，便一走了之。管理混亂由此可見。 同樣由于放權(quán)，導(dǎo)致項目公司的老總權(quán)力過大，結(jié)果也滋生了許多腐敗現(xiàn)象。一位離職的南京順馳員工透露：一個高速公路上的大型廣告牌，通常廣告投放成本為30萬元，但順馳卻可能需要花60萬元，同時據(jù)傳每一個新的老總或副總過來，都會換一個廣告公司?！叭绻橊Y的腐敗現(xiàn)象能減少一些，資金漏洞也不會這么大?！?外部銷售不景氣，內(nèi)部腐敗嚴(yán)重，順馳原本微薄的利潤迅速被吞噬，財務(wù)狀況惡化后，公司內(nèi)部的資金管理系統(tǒng)便無用武之處。各個項目總經(jīng)理由原先每天晚上10點(diǎn)鐘對賬，變成了

13、每周一次的總上一頁       經(jīng)理辦公會。而每次開會，都發(fā)現(xiàn)多數(shù)項目都有巨大的資金缺口，怎么也補(bǔ)不上。 面對日益惡化的內(nèi)部管理問題，2006年3月，孫宏斌重新?lián)瘟隧橊Y董事局主席，然而此時已經(jīng)于事無補(bǔ)了。 “黑馬”命系個人性格 有分析家認(rèn)為，分析順馳和孫宏斌需要將孫放在一個宏觀的背景下進(jìn)行，而且要從孫宏斌個人的性格入手。 孫宏斌是上世紀(jì)六十年代生人。這個時代的人都有一種揮之不去的英雄情結(jié)，他們更喜歡做大事而不是賺大錢，更愿意指揮千軍萬馬，而不是躲在家里數(shù)錢。孫就是這樣一個有著典型的時代烙印的人。 孫宏斌的性格就是他的命運(yùn)。早在聯(lián)想之

14、時，孫就帶領(lǐng)手下狂飆突進(jìn)，并因此獲罪(后被法院改判無罪)。但孫的過人之處在于他沒有從此消沉反而更想明白了很多事情，“什么都想得開了，對失敗的承受能力更強(qiáng)了?！毙鏌o罪后孫宏斌的第一件事就是請柳傳志吃飯，化解當(dāng)年的誤會和怨恨；第二件事就是去天津做二手房中介，從頭再來。孫宏斌甚至沒有因冤獄而變得世故，他依然口無遮攔，依然毫不妥協(xié)，依然凡事拼搏到底。 雖然成功的企業(yè)總是難免打上創(chuàng)始人的深深烙印，創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖的個人魅力幾乎是一切成功企業(yè)不可或缺的競爭要素，但順馳將這種特質(zhì)推到了極致：這個規(guī)模近萬人的大企業(yè)，從上到下無不浸染著孫的性格和氣質(zhì)，連順馳員工說話的慣用語，都與孫宏斌如出一轍。 在內(nèi)心深處，孫宏斌是

15、一個篤信“人定勝天”、“精神勝物質(zhì)”的人，靠自己的激情和才干，完成了幾乎不可能完成的創(chuàng)業(yè)奇跡，他有理由相信甚至迷信自己，順馳的快速擴(kuò)張同樣帶有著孫宏斌式的自信和激情。 但是企業(yè)畢竟不同于個人，個人的激情可以持久，企業(yè)的激情卻注定曇花一現(xiàn)。當(dāng)激情退卻，問題就會浮出水面。 超前半步生 超前一步死 當(dāng)2003至2004年順馳屢次在全國創(chuàng)造天價拿地記錄的時候，許多開發(fā)商還譏笑孫宏斌瘋了，可是誰能想到就在順馳瘋狂拿地不到一年時間，土地出讓方式發(fā)生了重大變化。此后開發(fā)商通過拍賣獲得的土地價格與順馳當(dāng)時所謂的天價相比，一下子就比較出了孫宏斌的“瘋狂”是多么的高瞻遠(yuǎn)矚。 有人說，順馳之困，全在于孫宏斌的全國化戰(zhàn)略。然而，如果沒有孫宏斌的全國化戰(zhàn)略，又拿什么來成就順馳呢？ 假如當(dāng)初，順馳在全國攻城略地后能夠迅速收手，發(fā)展的速度稍微慢一點(diǎn)兒，攤子鋪的稍微小一點(diǎn)兒，順馳就極有可能將這場“銳角之爭”發(fā)揮到極致，并以其鋒利的銳角將霸業(yè)維持到較長的時間。 就像那句商場上只可意會的法則：“超前半步生，超前一步死”，如果順馳的步伐沒有走得這么快，它的開發(fā)規(guī)模能夠停留在現(xiàn)在的一半或者三分之二，也許就不會被迫走上今天這條路。 正如2006年初萬科董事長王石所預(yù)言：“如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為 一家非常優(yōu)秀的公司。但現(xiàn)在它要為盲目擴(kuò)張造就的奇跡付出代價?！?也許孫宏斌為了霸業(yè)更加穩(wěn)固一些