房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題(共41頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一套模擬試題一.單選題：     1.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2年,則其面臨（ ）    A市場供求風(fēng)險(xiǎn)    B周期風(fēng)險(xiǎn)    C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)    D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

2、。當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。     2.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。    A大陸政策多變    B占領(lǐng)世界投資市場    C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移    D投資組合    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：投資者是在一個(gè)

3、固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)降低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。     3.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ）    A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)    B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)    C比較風(fēng)險(xiǎn)    D個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。  

4、60;  4.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元年,則其面臨（ ）    A市場供求風(fēng)險(xiǎn)    B周期風(fēng)險(xiǎn)    C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)    D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租的物業(yè)租期

5、越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。     5.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。    A大陸政策多變    B占領(lǐng)世界投資市場    C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移    D投資組合    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)降低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)

6、險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。     6.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ）    A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)    B資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)    C比較風(fēng)險(xiǎn)    D個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。     7.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2年，則其面臨

7、（ ）。    A市場供求風(fēng)險(xiǎn)    B周期風(fēng)險(xiǎn)    C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)    D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。     8

8、.香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。    A大陸政策多變    B占領(lǐng)世界投資市場    C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移    D投資組合    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。   

9、  9.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于 （ ）    A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)     B資本價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn)     C個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)     D比較風(fēng)險(xiǎn)    標(biāo)準(zhǔn)答案：c    解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。     10.國際貨幣基金組織就是使用（ ）這種“投資”定義統(tǒng)計(jì)國際收支平衡。    A

10、以資產(chǎn)為基礎(chǔ)    B以企業(yè)為基礎(chǔ)    C以交易為基礎(chǔ)    D以價(jià)值為基礎(chǔ)    標(biāo)準(zhǔn)答案：c    解析：以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計(jì)國際收支平衡。    二.

11、多選題：     1.房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資（ ）    A投資回收期長    B風(fēng)險(xiǎn)較大    C提高投資者資信等級    D回報(bào)豐厚    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D    解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也豐厚。     2.房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有（ ）   

12、 A相對較高的收益水平    B得到稅收    C提高投資者的資信等級    D良好的流動性    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C    解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)，但是房地產(chǎn)的流動性即變現(xiàn)性較差。     3.投資的特性包括 （ ）。    A投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動。    B投資具

13、有時(shí)間性。    C投資的目的在于得到收益。    D投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D     4.按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為（ ）    A居住 物業(yè) B商用物業(yè)    C工業(yè) 物業(yè) D特殊物業(yè)    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D    三.判斷題：     1.房

14、地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負(fù)。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短得多，故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高的多，致使凈經(jīng)營收益（納稅所得額）減少，相應(yīng)減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。     2.風(fēng)險(xiǎn)是指某項(xiàng)活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：     3.

15、投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：通過投資組合可以使一個(gè)投資項(xiàng)目在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下風(fēng)險(xiǎn)最低或是在一個(gè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。     4.城市土地可分為具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的毛地。毛地和熟地之間的價(jià)格差異是土地再開發(fā)費(fèi)用。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：除土地

16、開發(fā)費(fèi)用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致毛地和熟地之間的價(jià)格差異的主要因素。     5.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負(fù)。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使凈經(jīng)營收益（納稅所得額）減少，相應(yīng)地減少了納稅（所得稅）支出。從而得到稅收方面的好處    6.風(fēng)險(xiǎn)是指某項(xiàng)活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性

17、。 （ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。    7.投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：通過投資組合可以使一個(gè)投資項(xiàng)目在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第二套模擬試題一.單選題：  

18、0;  1.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。    A .50個(gè)月    B .100個(gè)月    C .10個(gè)月    D .10年    標(biāo)準(zhǔn)答案：b    解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過高，那么對出租住宅的需求就會增加。     2.需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降，

19、租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）    A.第一階段    B.第二階段    C.第三階段    D.第四階段    標(biāo)準(zhǔn)答案：b    解析：第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉(zhuǎn)折。     3.按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依（ ）劃分的。  

20、;  A.房地產(chǎn)交易方式    B.房地產(chǎn)交易順序    C.購買房地產(chǎn)目的    D.房地產(chǎn)類型    標(biāo)準(zhǔn)答案：a    解析：這是根據(jù)交易方式劃分的。    二.多選題：     1.房地產(chǎn)的（），這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場    A.位置固定性    B.各異性   

21、 C.不可移動性    D.適應(yīng)性    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C    解析：房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，位置固定性也叫不可移動性     2.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：    A.金融業(yè)的發(fā)展。    B.信息、通訊技術(shù)水平的提高。    C.生產(chǎn)方式和工作方式。    D.自

22、然環(huán)境的變化。    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D    解析：還包括自然環(huán)境的變化和政治制度的變遷兩項(xiàng)。     3.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括    A.土地供應(yīng)計(jì)劃    B.地價(jià)的杠桿作用    C.誠信建設(shè)    D.稅收政策    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, D    解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土

23、地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。    三.判斷題：     1.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)力量包括：社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和個(gè)別因素。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：不含個(gè)別因素。     2.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：正好相反。&

24、#160;    3.存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)二級市場。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：屬于三級市場。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第三套模擬試題一.單選題：     1.（ ）對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。    A.看地    B.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估    C.市場研究

25、60;   D.土地使用權(quán)的取得     標(biāo)準(zhǔn)答案：C解析：市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用     2.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（ ）。    A.3個(gè)以上    B.5-10個(gè)之間    C.5個(gè)以上    D.3-10個(gè)之間   

26、 標(biāo)準(zhǔn)答案：D    解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。     3.開標(biāo)會議由（ ）主持，邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)參加。    A.開發(fā)商    B.招標(biāo)機(jī)構(gòu)    C.專家    D.招標(biāo)管理部門    標(biāo)準(zhǔn)答案：A    解析：開標(biāo)會議由招標(biāo)人即開發(fā)商主持，邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。  

27、  二.多選題：     1.編制招標(biāo)工程標(biāo)底按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可以（ ）為基礎(chǔ)編制。    A.施工圖預(yù)算    B.以概算額    C.擴(kuò)大綜合定額    D.以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C,      2.邀請招標(biāo)方式一般適用于（ ）    A.規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的

28、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)    B.只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目    C.公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目    D.由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D    解析：還包括工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)項(xiàng)目。A.適用公開招標(biāo)方式。     3.下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有（ ）    A.安排

29、短期和長期信貸    B.項(xiàng)目的市場分析    C.初步確定目標(biāo)市場、租金或售價(jià)水平    D.筌訂施工合同    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D    解析：B.屬于第一階段。    三.判斷題：     1.發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的建筑工程施工許可證申請表和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。    標(biāo)準(zhǔn)答

30、案：錯(cuò)誤    解析：15日內(nèi)。     2.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。     3.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書

31、，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第四套模擬試題一.單選題：    1.一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。    A.高于B.低于C.等于D.高于等于    標(biāo)準(zhǔn)答案：a    解析：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。價(jià)值

32、定價(jià)法確定的價(jià)格即“物美價(jià)廉”。    2.進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和（）    A.資金流動計(jì)劃圖B.網(wǎng)絡(luò)圖    C.直方圖D.控制圖    標(biāo)準(zhǔn)答案：b    解析：進(jìn)度計(jì)劃的制定有兩種方法，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)。     3.工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）    A.變動費(fèi)用B.固定費(fèi)用  

33、  C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用    標(biāo)準(zhǔn)答案：a    解析：成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用。    二.多選題：    1.宣傳作為促銷組合因素之一，在（）等方面，起著十分重要的作用。    A.刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售    B.改善形象    C.提高知名度    D.提高產(chǎn)品品質(zhì)    標(biāo)準(zhǔn)答案

34、：A, B, C    解析：宣傳不能改變產(chǎn)品品質(zhì)     2.確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ ）方面    A.對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。    B.控制混凝土質(zhì)量    C.對對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。    D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法    標(biāo)準(zhǔn)答案：

35、A, B, D    解析：不包括C     3.開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為（ ）    A.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收    B.綜合驗(yàn)收    C.單位工程驗(yàn)收    D.單項(xiàng)驗(yàn)收    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B    解析：開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收兩階段。   三.判斷題：  

36、;   1.雙重代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式（）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：雙重代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式     2.判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績主要是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大。 

37、    3.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。     4.如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     5.隨行就市定價(jià)法是開

38、發(fā)商最基本的定價(jià)方法。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：成本加成定價(jià)法是開發(fā)商最基本的定價(jià)方法。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第五套模擬試題一.單選題：     1.下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（）    A市場需求容量調(diào)查    B市場營銷因素調(diào)查    C競爭情況調(diào)查    D消費(fèi)者調(diào)查    標(biāo)準(zhǔn)答案：b    解析

39、：市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查     2.a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（）    Aabcd Bbacd    Ccabd Dacbd    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。     3.市場某各消費(fèi)群體的支付能力下降的話，企業(yè)就會出現(xiàn)效益下滑的危險(xiǎn)。這是指目標(biāo)市場選擇的（）模式。  

40、0; A單一市場集中化B市場專業(yè)化    C產(chǎn)品專業(yè)化D大量定制    標(biāo)準(zhǔn)答案：b    解析：這是由市場專業(yè)化是為針對滿足市場某個(gè)消費(fèi)群體造成的。     4.某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實(shí)際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為( )萬臺.    A102    B120    C108    D88 

41、;   標(biāo)準(zhǔn)答案：c    解析：Q=0.8*110+0.2*100=108    二.多選題：     1.分析市場趨勢，通常包括三個(gè)步驟（）    A宏觀環(huán)境預(yù)測B行業(yè)預(yù)測    C企業(yè)的銷售預(yù)測D產(chǎn)品預(yù)測    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C    解析：分析市場趨勢，通常包括三個(gè)步驟。首先是宏觀環(huán)境預(yù)測；然后是行業(yè)預(yù)測；最后是企業(yè)的銷售預(yù)測。 &

42、#160;   2.下列列關(guān)于細(xì)分市場和彌隙市場描述正確的是（）    A細(xì)分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手    B彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手    C細(xì)分市場只能吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競爭者    D彌隙市場只能吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競爭者    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D    解析：要清楚細(xì)分市場與彌隙市場的區(qū)別。     3.按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視

43、程度進(jìn)行劃分，市場細(xì)分會出現(xiàn)（）的模式。    A同質(zhì)偏好B同形偏好    C集群偏好D分散偏好    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D    解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。     4.一種產(chǎn)品差別值得開發(fā)的前提條件是滿足下列標(biāo)準(zhǔn)（）    A優(yōu)越性B固定性    C可支付性D獨(dú)特性    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D  

44、  解析：還有重要性、盈利性、先發(fā)制人、溝通性。    三.判斷題：     1.在工程施工過程中，承包商與開發(fā)商是根本利益對立完全的雙方。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：在工程施工過程中，承包商與開發(fā)商是根本利益一致的雙方。     2.政治環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響 

45、    3.市場因素調(diào)查，包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、購買力調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。     4.市場調(diào)查人員開始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     5.市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場營銷環(huán)境的情況下

46、，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。     6.市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。   &

47、#160; 7.市場細(xì)分依據(jù)也稱為細(xì)分變量。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     8.對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化是其唯一的方法。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     9.所謂產(chǎn)品的市場定位策略，就是使本企業(yè)產(chǎn)品具有一定的特色，適應(yīng)目標(biāo)市場一定的需求和愛好，塑造產(chǎn)品在市場環(huán)境中的良好形象。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：所謂產(chǎn)品的市場定位策略，就是使本企業(yè)產(chǎn)品具有一定

48、的特色，適應(yīng)目標(biāo)市場一定的需求和愛好，塑造產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心目中的良好形象。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第六套模擬試題一.單選題：     1.根據(jù)消費(fèi)者（ ）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。    A、購買方式 B、購買行為    C、購買能力 D、購買時(shí)機(jī)    標(biāo)準(zhǔn)答案：B、    解析：根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異。     2.居民購買住宅的行為屬于（

49、 ）    A、習(xí)慣性購買行為    B、尋求多樣化購買行為    C、化解不協(xié)調(diào)購買行為    D、復(fù)雜購買行為    標(biāo)準(zhǔn)答案：D、    解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。     3.分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃屬于（ ）    A、供給分析 B、需求分析   

50、C、競爭分析 D、相關(guān)因素分析    標(biāo)準(zhǔn)答案：A、    解析：屬于市場供求分析中的供給分析。     4.分析項(xiàng)目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 家庭收入等屬于（ ）    A、供給分析 B、需求分析    C、競爭分析 D、市場占有率分析    標(biāo)準(zhǔn)答案：B、    解析：屬于市場供求分析中的需求分析。    二.多選題：

51、0;    1.房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能定位的具體方法與步驟是（ ）    A、以人為本和對人的關(guān)懷    B、明確目標(biāo)使用者群體    C、把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力    D、針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì)    標(biāo)準(zhǔn)答案：B、, C、, D、    解析：體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷，是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位應(yīng)遵循的根本原則。     2.

52、企業(yè)決定應(yīng)對主要競爭者的對策，可根據(jù)以下幾種情況做出決定：    A、競爭者的強(qiáng)弱    B、競爭者與本企業(yè)的相似程度    C、競爭者表現(xiàn)的好壞    D、競爭者在市場中的地位    標(biāo)準(zhǔn)答案：A、, B、, C、    解析：主要是根據(jù)前三種情況。     3.根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)者購買行為分為（ ）    A、習(xí)慣

53、性購買行為    B、尋求多樣化購買行為    C、化解不協(xié)調(diào)購買行為    D、復(fù)雜購買行為    標(biāo)準(zhǔn)答案：A、, B、, C、, D、     4.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括（ ）    A、宏觀因素分析    B、市場供求分析    C、地域情況分析    D、相關(guān)因素分析    標(biāo)

54、準(zhǔn)答案：A、, B、, D、    解析：地域情況分析包含在宏觀因素分析之內(nèi)。    三.判斷題：     1.一個(gè)企業(yè)通?？蓮男袠I(yè)和市場兩個(gè)方面來識別企業(yè)的競爭者。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：通常可從產(chǎn)業(yè)和市場兩個(gè)方面來識別企業(yè)的競爭者。     2.一般小型企業(yè)適于進(jìn)入投資和聲譽(yù)都較低的群體，因?yàn)檫@類群體較易打入    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確  

55、;   3.在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間不存在競爭    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭。     4.多數(shù)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)以較弱的競爭者為進(jìn)攻目標(biāo)，因?yàn)檫@可以提高自己的競爭能力并且獲利較大。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：以較弱的競爭者為進(jìn)攻目標(biāo)，可以節(jié)省時(shí)間和資源，事半功倍，但是獲利較少。    

56、5.房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能作出具體規(guī)定的過程。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能作出具體規(guī)定的過程。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第七套模擬試題一.單選題：     1.可行性研究的根本目的是（ ）。    A實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化    B減少或避免投資

57、政策的失誤    C提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益    D以上都是    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。     2.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)（ ）。    A±5%    B±10%    C

58、±20%    D±30%    標(biāo)準(zhǔn)答案：c    解析：初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20，所需費(fèi)用約占總投資的02515。     3.建設(shè)投資估算精度±10，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占投資的1030，大型復(fù)雜工程約占投資的02-10的階段屬于( )。    A投資機(jī)會研究 &

59、#160;  B項(xiàng)目評估    C初步可行性研究    D詳細(xì)可行性研究    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的103.0%，大型復(fù)雜的工程約占0210。    二.多選題：     1.房地產(chǎn)市場分析的方法有( )。 

60、;   A數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法    B定性預(yù)測    C利用圖形進(jìn)行分析    D定量預(yù)測    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C    解析：房地產(chǎn)市場分析的方法有：列表分析、運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法分析、利用圖形進(jìn)行分析。而定性預(yù)測和定量預(yù)測是房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法。     2.從市場分析角度出發(fā)，下列信息屬于房地產(chǎn)市場信息的有( )    AGNP增長率  &

61、#160; B信貸政策    C市場吸納率    D房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D    解析：以上信息都屬于房地產(chǎn)市場信息。其中GNP增長率屬于需求方面的信息；信貸政策屬于政策、金融、稅收方面的信息；市場吸納率屬于交易方面的信息；房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)屬于供給方面的信息     3.可行性研究是( )的依據(jù)。    A項(xiàng)目投資決策    B籌

62、集建設(shè)資金    C編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案    D簽訂施工合同    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C    解析：可行性研究是項(xiàng)目投資決策、籌集建設(shè)資金、編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)。這里“開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同”指的是有關(guān)供應(yīng)的協(xié)議、合同，不包括施工合同。     4.開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意( )方面。    A需求分析 B供給分析    C競

63、爭分析 D市場占有率分析    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D    解析：這是房地產(chǎn)市場狀況分析所包括的主要內(nèi)容。講義中的分析報(bào)告舉例就是從這四個(gè)主要方面來進(jìn)行分析的。     5.房地產(chǎn)市場分析的步驟有( )。    A確定分析目的，確立分析目標(biāo)    B宏觀因素分析    C市場狀況分析    D數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析    標(biāo)準(zhǔn)答案：

64、A, D    解析：宏觀因素分析和市場狀況分析是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，而不是市場分析的步驟。    三.判斷題：     1.可行性研究是在投資決策前，對建筑項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 ( )    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確     2.受人們對客觀世界認(rèn)識程度限制，可行性研究具有相當(dāng)程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。 ( )    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤  &#

65、160; 解析：本身是具有不確定性，但對不確定因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。     3.“時(shí)間就是金錢”，可行性研究一定要速度快。 （ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：可行性研究關(guān)鍵是質(zhì)量，不能只追求速度而不注重質(zhì)量。     4.了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟(jì)因素，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位（服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價(jià)水平等）。 （ ）    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤  &

66、#160; 解析：了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟(jì)因素，是為了把握投資機(jī)會與方向；了解房地產(chǎn)市場上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，可以對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位(服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價(jià)水平等)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第八套模擬試題一.單選題： 1.如果一筆貸款的月利率為1%。每月計(jì)息一次，那么名義利率是（ ）A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%答案：A、解析：名義利率=1%×12=12% 2.某筆貸款的年名義利率為12%,年實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計(jì)息周期的.A、年 B、半年 C、季度 D、月答案：C、解析：應(yīng)

67、記住常識性的東西. 3.現(xiàn)有一套總價(jià)目11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率6%計(jì),月還款額為( )A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928答案：C、解析：根據(jù)公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得. 4.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長率為5%,如果貼現(xiàn)率與之相等,則該租客第一年末支付的租金為( )萬元.A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0答案：B、解析：當(dāng)i=s時(shí), A、1=40*(1+5%)/5=8.4二.簡答題： 1.某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營,已知該投資者

68、的目標(biāo)收益率 為18%,預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%,問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí),方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?答案：81.02萬元. 2. 某家庭以4500元/平米的價(jià)格購買了一套建筑面積為120平米的住宅,并向銀行申請了相當(dāng)于70%的按月等額還款的抵押貸款,已知該項(xiàng)抵押貸款的年限為 15年,年利率為12%,按月計(jì)息,如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該項(xiàng)貸款的余額,問此時(shí)一次償還的金額為多少?答案：元. 3.某家庭購買一套住宅,單價(jià)為3000元/平米,該家庭月收入6000元,其中30%可用來支付房款,銀行可為其提供15年期的住房抵押抵押貸

69、款,貸款利率為6%,抵押貸款價(jià)值比例最大為80%,問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平米的住宅?答案：88.88平米. 4.某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押貸款的月還款,在年貸款利率為12%的情況下,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?(月收入發(fā)生在月初)答案：.13元. 5. 某家庭過去5年月收入2400元,每月存入銀行50%準(zhǔn)備購房,現(xiàn)利用該存款本利作為部分購房款,其余房款向銀行申請住房抵押貸款,銀行要求貸款10年還清,家庭收入現(xiàn)為2400元/月,預(yù)計(jì)月增0.6%,初步安排月收入的40%用于還款.問該家庭有償

70、還能力的住房價(jià)格應(yīng)控制在多少?如市房價(jià)為2400元 /平米,則所選住房建筑面積應(yīng)控制在多少?(銀行存款利率6%,貸款利率9%,復(fù)利按月計(jì)息)答案：18505.58元. 78.54平米.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第九套模擬試題一.單選題：    1.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（ ）    A借款償還期 B利息備付率    C現(xiàn)金回報(bào)率 D償債備付率    標(biāo)準(zhǔn)答案：c    解析：現(xiàn)金回報(bào)率屬于盈利能力指標(biāo)。    2.關(guān)于

71、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，下面說法正確的是（ ）    A內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。    B當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，當(dāng)i值小于IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。    C公式    D財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。    標(biāo)準(zhǔn)答案：c    3.流動比率,下列說法不正確的是( )&#

72、160;   A流動比率流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100    B又稱之為“銀行家比率”    C又稱之為“二對一比率”。    D在國際上銀行一般要求這一比率維持在100以上    標(biāo)準(zhǔn)答案：d    解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上.    4.下列說法不正確的是( )    A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房

73、地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。    B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。    C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上    D一般來說，對于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35一45。    標(biāo)準(zhǔn)答案：a    解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。    二.多選題： 

74、   1.開發(fā)項(xiàng)目總投資包括( )    A開發(fā)產(chǎn)品成本 B開發(fā)建設(shè)投資    C經(jīng)營成本 D經(jīng)營資金    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D    解析：開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金    2.經(jīng)營成本主要包括：（ ）。    A房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本    C商品房銷售成本 D土地轉(zhuǎn)讓成本    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D&#

75、160;   解析：主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。    3.下列說法正確的是（ ）    A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加    B營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率    C城市建設(shè)維護(hù)稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率    D營業(yè)稅的稅率為3    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B  &#

76、160; 解析：城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅稅額的7和3。營業(yè)稅的稅率為5。    4.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）租金、股權(quán)增加等方面。    A銷售收入 B物業(yè)增值    C減少納稅 D股權(quán)增加    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D    解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。    5.下面屬于考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是( )&

77、#160;   A成本利潤率 B投資利潤率    C資本金利潤率 D資本金凈利潤率    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D    解析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率.    三.判斷題：    1.A=Pi+Pi/(1+i)n-1中的Pi就是投資者投入資本P后所獲得的投資回報(bào)，此時(shí)投資回報(bào)率為i/P,而Pi/(1+i)n-1就是投資者的投資回收.    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤  

78、;  解析：此時(shí)投資回報(bào)率為i.    2.房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是廣義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的。    3.銷售成本是指生產(chǎn)成本加上銷售費(fèi)用。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確    解析：生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本    4.開發(fā)

79、項(xiàng)目經(jīng)營收入中自營收入營業(yè)額一營業(yè)成本。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：自營收入營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。    5.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅可以在企業(yè)所得稅前列支。    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確    解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。    6.置業(yè)投資無準(zhǔn)備期和建造期所以計(jì)算期即經(jīng)營期    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：置業(yè)投

80、資計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期。    7.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值公式中（CI-CO）t（1+ic）-t是項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量。    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤    解析：（CI-CO）t是項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量    8.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率但成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，即等于年成本利潤率    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第

81、十套模擬試題一.計(jì)算題：    1.某投資者以5000萬元購人某收費(fèi)路段25年的經(jīng)營使用權(quán)，期望投資收益率為16，運(yùn)營費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營收入的15，估計(jì)該路段現(xiàn)年通過車輛48萬輛，今后逐年增加5，問每輛車平均收費(fèi)多少可以達(dá)到投資者期望的投資收益目標(biāo)?     2. 某投資者以1600萬元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30、40和30。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3。店

82、鋪持有20 年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末)。     3. 某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000，總建筑面積。已知樓面地價(jià)280元，建造成本為964元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的6，貸款利率為15，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分g，j為總銷售收入的3.5、5.48；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元，可銷售面積比例為95；項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期2.5年；地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入，建造成

83、本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，問開發(fā)商成本利潤率是多少?     4. 某開發(fā)商通過出讓方式以1000元的樓面地價(jià)購買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚須投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建面積為10000，建造成本為2500元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12，電貼費(fèi)和用電權(quán)費(fèi)等其他費(fèi)用為400元，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5，銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5和6。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開發(fā)活動的起始點(diǎn)一次投

84、入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過程開始前均勻投人，建造成本，專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9，寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。     5. 某投資者以1800萬元的價(jià)格購買了一寫字樓物業(yè)，該寫字樓的可出租面積為10000，購買后立即可以出租。已知第15年的月租金水平為70元、出租率為70，第610年的月租金水平為80元、出租率為75，第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉(zhuǎn)售。已知整個(gè)運(yùn)營期間的經(jīng)營成本為租金收入的 35，投資者目標(biāo)收益率為18，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉(zhuǎn)售收入發(fā)生的時(shí)間和數(shù)量如下表所示。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性(設(shè)置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末)。    二.簡答題：     1. 某開發(fā)商獲得某項(xiàng)目用地4200，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000，總?cè)莘e率6.5，地上建筑容積率5.0。項(xiàng)目開發(fā)周期2.5年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期1.5年，購買土地使用權(quán)費(fèi)用7200萬元，建造成本4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10，管理費(fèi)用為土地成本、