商業(yè)綜合體前期定位知識(shí)

1、商業(yè)綜合體前期定位知識(shí)城市綜合體的發(fā)展路徑與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。商業(yè)定位1-區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生 存的問題決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次：商業(yè)定位2-經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、 運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。 因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位和設(shè)計(jì) 之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。決定經(jīng)營模式的三大因素：1. 商業(yè)地產(chǎn)金融模式、2. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、3. 企業(yè)的戰(zhàn)略商業(yè)定位3-目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目 標(biāo)客群定位。一般3-5公里

2、是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑， 該區(qū) 域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧 客的空間范圍。通目標(biāo)區(qū)域定位常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會(huì)受 到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的輻射強(qiáng)度、 商業(yè)項(xiàng)目的 競爭態(tài)勢來決定。目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如人群類型結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)類型、年目標(biāo)客群定位 齡、收入水平等。有效的消費(fèi)市場 細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競爭的根源所在。商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位4-商業(yè)業(yè)態(tài)定位1. 周邊競爭性項(xiàng)目研判甄別競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌

3、組合，在項(xiàng)目定位中避免與 之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競爭。2. 自身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)研判通過對項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初步研判，甄別項(xiàng)目 潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場測試。消費(fèi)者需要什么？消費(fèi)者的需求主要包括：1.基本消費(fèi)需求、2.潛在消費(fèi)需求在對消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往具有 被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需 求的意愿往往較低。消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ) 上，通過合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動(dòng)、創(chuàng)造消費(fèi)需求， 改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場空白，提升項(xiàng)目市 場競爭力。商業(yè)布局定位主要解決每

4、個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？ 放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1. 整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則, 依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間 的“互斥性”。尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合 理布置來規(guī)避商業(yè)動(dòng)線上的欠缺。2. 租金收益商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益， 但是商業(yè)一般隨樓 層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的 承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。3. 人流分配一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目內(nèi)的均衡分 布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局， 通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商 業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。功能布局與流線設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如：零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性 化，帶引人流可以自由地游歷于商場之中。商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模 大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高