商業(yè)項(xiàng)目策劃招商商場(chǎng)設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計(jì)劃書

1、商業(yè)項(xiàng)目策劃招商 、 商場(chǎng)設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計(jì)劃書招商 、商場(chǎng)管理的顧問 ，在我們的具體工作中 ，我們將會(huì)把貴司的項(xiàng)目顧問工作分為以下三個(gè)階段進(jìn)行 第一階段 市場(chǎng)分析與定位市調(diào)工作市場(chǎng)調(diào)查時(shí)收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程 。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集對(duì)于項(xiàng)目分析十分重要，是一切研究的基礎(chǔ) 。市調(diào)信息收集的準(zhǔn)確 、全面與否 ，將直接關(guān)系到我們后續(xù)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 、銷售招商等工作的質(zhì)量 。我司在營(yíng)運(yùn)方面是專業(yè)的地產(chǎn)咨詢顧問及管理專家， 所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場(chǎng) ，就一直保持著對(duì)該城市信息的嚴(yán)密追蹤 。同時(shí) ，我們也擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫 ，并且在以往的市調(diào)過程中 ，摸索出了城 市印

2、象法 、相對(duì)高度法 、連續(xù)跟蹤法 、 案例分析法等一系列成熟的市調(diào)工作方法 ，依次作為我們市調(diào)工作的保 證。對(duì)于貴司項(xiàng)目具體情況而言 ， 其市調(diào)工作主要包括以下幾個(gè)方面 ：1 、 調(diào)查目的這是一個(gè)為什么要調(diào)查的問題 ，調(diào)查的目的是我們對(duì)于這個(gè)地區(qū)有了一些定論之后確定的， 也就是說 ， 只有在項(xiàng)目有了一個(gè)或若干個(gè)假設(shè)后 ，調(diào)查才能有的放矢 ，商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃才能達(dá)到高度準(zhǔn)確性 。 特別是貴 司項(xiàng)目所處的商業(yè)中心地段 ， 更要有一個(gè)基本客戶群的實(shí)際情況 ，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟(jì)源市及其周邊區(qū)域 大型商業(yè)綜合項(xiàng)目及商圈等分布狀況 ， 以此確定在貴司 “河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”項(xiàng)目未來客戶群體的分

3、布情 況及招商銷售計(jì)劃 。 2 、 調(diào)查方法這是一個(gè)如何調(diào)查的問題 ，調(diào)查方法有多種 。 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查方法有 “神秘顧問法 ”、同業(yè)討論法 ； 針 對(duì)客戶群的調(diào)查方法有問卷法 、 在售項(xiàng)目深訪法 ；綜合的項(xiàng)目調(diào)查方法有案例分析法等 。我們將會(huì)把案例分析 法作為一個(gè)重點(diǎn)調(diào)查方法來繼續(xù) ， 并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法 。 3 、 預(yù)定客戶群選擇這是一個(gè)調(diào)查范圍的問題 。 在此項(xiàng)目所在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相對(duì)地區(qū) ， 對(duì)客戶群的調(diào)查是最關(guān)鍵的 。 在對(duì)客戶群 調(diào)查之前 ， 必須先確定我們的初步目標(biāo)客戶群 ， 以及最有效的調(diào)查對(duì)象來源 ， 以使調(diào)查的有效程度及準(zhǔn)確性達(dá) 到最高 。二 、地段分析1 、

4、 區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析 ，將包括區(qū)域在城市中的功能定位 、人口的由來與遷移 、 經(jīng)濟(jì)狀況 、基礎(chǔ)設(shè)施 狀況等 。對(duì)于此區(qū)域地段而言 ， 尤其要注重對(duì)于已有的城市印象分析 。 由于貴司項(xiàng)目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè) 中心 ，使得在此項(xiàng)目的運(yùn)作過程中 ，針對(duì)此地段分析尤為重要 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 宏觀地段分析 （2） 中觀地段分析 （ 3）微觀地段分析 （4） 城市印象分析 （5） 交通環(huán)境分析 2 、 未來在城市結(jié)構(gòu) 中的位置for河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 僑樂集團(tuán)上海地區(qū)辦事處管理為核心業(yè)務(wù)的多元化大中華商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 新創(chuàng)建集 團(tuán)成員 香港新世界集團(tuán)服務(wù)

5、旗艦本計(jì)劃書為要約邀請(qǐng) （ invitation to treat 準(zhǔn)針對(duì)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況 ， 如果我們作為貴司以商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃 、 資產(chǎn)）， 一切以正式合約為“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃 、 銷售項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展和變革 、政府的政策傾斜 、 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 、人口的遷移 、區(qū)域中的突發(fā)時(shí)間等 ，都 會(huì)影響到 “河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 ”的項(xiàng)目區(qū)域未來在城市中的位置 ， 從而決定項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 趨勢(shì) 。就目前而言 ，尤其要對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況 、環(huán)境狀況改造所帶來的此區(qū)域市場(chǎng)變化加以分析 。 其 中 ， 主要內(nèi)容包括 ：（1 ） 項(xiàng)目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的變遷（

6、2 ） 項(xiàng)目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位造對(duì)項(xiàng)目區(qū)域長(zhǎng)短期影響三 、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1 、 市場(chǎng)形勢(shì)分析區(qū)域房地產(chǎn)形勢(shì) ， 是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀 ， 以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的， 在供應(yīng) 、 銷售量、價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì) 、購買特征 、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn) 。 其中，主要內(nèi)容包括 ：（1） 相關(guān)物業(yè)市場(chǎng) 供應(yīng)分析 （2 ）相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)需求分析 （3） 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 （4 ） 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 （5） 市場(chǎng)空 間分析 四 、市場(chǎng)定位工作1 、 客戶群定位根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 ，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群 ，如涉外客戶 、外地客戶 、 地緣客戶等 ，并得到 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位 。

7、其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （ 1） 區(qū)域客戶群分析 （2） 目標(biāo)客戶群分析 2 、 亞客 戶群定位不同的商業(yè)需求動(dòng)機(jī)可能是不同的 ， 尤其對(duì)于客戶群構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜的貴司項(xiàng)目更是如此 。這就需要我們進(jìn) 行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分 ，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營(yíng)目的 、經(jīng)濟(jì)狀況 、行業(yè)、文化 、生活模式等方面的不同 將其分解 ， 并進(jìn)行詳細(xì)論述 。 只有客戶群進(jìn)一步分成不同動(dòng)機(jī)的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營(yíng)行為 ，制定出相應(yīng)的市場(chǎng)定位與廣告策略 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 亞客戶群定位 （2） 亞客戶群類群分析 （3 ） 亞客戶群經(jīng)營(yíng)行為分析 3 、 產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動(dòng)機(jī)分析得出項(xiàng)

8、目產(chǎn)品定位 。上述客戶群的多種需求動(dòng)機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上， 具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式 、單體形式 、配套設(shè)施 、環(huán)境塑造 、 建筑外觀風(fēng)格等 。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計(jì)之間 的推導(dǎo)過程 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 商業(yè)規(guī)劃概念 （ 2） 產(chǎn)品概念 （3） 物業(yè)風(fēng)格建議 （4） 設(shè) 施配套建議 （5）環(huán)境特征建議 （ 6） 租售價(jià)格定位建議 五、租售策略建議結(jié)合項(xiàng)目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報(bào)需要性， 并結(jié)合貴司項(xiàng)目投資匯報(bào)的需要 ， 我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略 。這包括不同類型的物業(yè)投資順序 、規(guī)模 、產(chǎn)品定位以及價(jià)格策略 。其中 ，主要內(nèi)容包括 ： （1） 租

9、售模式建議 （2） 租售程序建議 第二階段 商業(yè)概念設(shè)計(jì)一、 商業(yè)概念設(shè)計(jì) （需外聘專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)建筑師進(jìn)行 ， 費(fèi)用另算 ）1 、 總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計(jì) ：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)概念表達(dá)清楚 ，并 配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明 （需發(fā)展商提供原始圖紙 ，表明平面位置 、紅線、規(guī)劃要求 、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道 路）；2 、 空間結(jié)構(gòu)分析圖 ：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清楚 ， 并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明 ；3 、 人流動(dòng)線分析圖 ：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動(dòng)線體系 ，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合 ；4 、 外觀環(huán)境特色分析圖 ：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀 現(xiàn)的景觀

10、，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀 ；5、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)特色建議 ：針對(duì)設(shè)計(jì)及建筑產(chǎn)品本身的功能 、外觀 、結(jié)構(gòu) 、設(shè)施裝修 用料等提供設(shè)計(jì)概念 ， 并對(duì)建筑的外觀設(shè)計(jì)特別提供特色要求 ，以增強(qiáng)建筑物之時(shí)代感及風(fēng)格 ；6 、 概念設(shè)計(jì)輔助資料 ：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計(jì)資料 ，包括許多輔助性的圖片和文 字；7 、 商戶組合策略 ：以平面圖的形式 ，將我司對(duì)商鋪市場(chǎng)分析后的成果 ，綜合商戶組合 落實(shí)在各層區(qū)的建議圖上 ；3 ） 區(qū)域更新改、項(xiàng)目處和環(huán)境將未來能實(shí)8 、 設(shè)計(jì)工作會(huì)議 ：由投資商召集 ，與設(shè)計(jì)單位一起 ，將概念設(shè)計(jì)最終落實(shí)為設(shè)計(jì)圖 紙；9 、 方案評(píng)審 ：根據(jù) 貴司項(xiàng)目之實(shí)際需要 ，對(duì) 貴

11、司聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司所作之方案 ，進(jìn)行審 核評(píng)定 ， 并出具相應(yīng)評(píng)審意見 ，以供 貴司作為方案修訂之參考 。二、招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項(xiàng)目招商推廣出具報(bào)告的具體內(nèi)容 。 在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上 ， 并針對(duì)貴司項(xiàng) 目的財(cái)務(wù)安排及資金回收計(jì)劃 ， 制定出合理的招商計(jì)劃 ：1 、 整體市場(chǎng)招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場(chǎng)招商銷售策略定位 。商業(yè)行為分析包括決策人 、決策時(shí)間 、 客戶 心理特征 、影響因素等 ，這些都決定了我們的銷售策略 。 其中 ，主要內(nèi)容包括 ：（1 ） 招商及銷售總體計(jì)劃建議（2 ） 招商及銷售策略計(jì)劃建議（3 ） 宣傳推廣策略建議 （商場(chǎng)推廣活動(dòng)之設(shè)計(jì) 、

12、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供 ， 不含在標(biāo)本工作安排內(nèi) ）2 、 定價(jià)策略對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言 ， 價(jià)位的確定既是整個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃的核心 ，也是未來展開項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最重要的工具 ，為 此 ， 我們必須制定出與我們項(xiàng)目相匹配的租售價(jià)格策略。其中 ，主要內(nèi)容包括 ：（1 ） 分階段價(jià)格策略（2 ） 項(xiàng)目平均定價(jià)（3 ） 競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格策略這是針對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ， 制定出的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性策略 ，以使得我們項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 ，能夠儲(chǔ)備 好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案 。其中 ，主要內(nèi)容包括 ：（1 ） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略分析（2 ） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析第三階段 商場(chǎng)物業(yè) 、設(shè)施管理前期介入一 . 服務(wù)范圍（一）前期管理籌備工作1.

13、協(xié)助發(fā)展商建筑施工單位對(duì)各項(xiàng)設(shè)施 、 設(shè)備智能化管理 、節(jié)能等提供專業(yè)意 見。2.提供各排水系統(tǒng)布置和預(yù)理參考建議 。3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。4. 提供給水系統(tǒng)布置及公共區(qū)域清潔用水設(shè)置建議 。5. 提供消防系統(tǒng)設(shè)施布置建議 。6.草擬管理公約 、出售與出租條件 ， 方便發(fā)展商出租物業(yè)時(shí)對(duì)各類管理文件妥當(dāng)齊全 。7.配合銷售部門訂定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。8.制定物業(yè)驗(yàn)收 、移交 、交付使用程序 。9.擬定及籌組項(xiàng)目之物業(yè)管理中心 ， 制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度 。10.核查設(shè)備安裝 、調(diào)試運(yùn)行情況 ， 并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集 、整理有關(guān)數(shù) 據(jù)。11.委派專業(yè)職員出席發(fā)展商組

14、織的研究或協(xié)調(diào)會(huì)議并提供物業(yè)管理意見 。12.制定智能化管理項(xiàng)目 ， 并提出智能化設(shè)備安裝的各項(xiàng)意見及建議 。二 . 服務(wù)內(nèi)容（一） 行政人事1.籌建管理中心2.制定招聘計(jì)劃 ， 參與員工選聘 。3.制定管理費(fèi)預(yù)算 。4.制定樓宇交付使用的各項(xiàng)流程 。5.制定員工守則 、 崗位制度 、工作細(xì)則及勞動(dòng)合同 。6.制定各部門管理制度 、 各項(xiàng)表格 。7.制定員工上崗培訓(xùn)計(jì)劃 。 。8.對(duì)各部門員工進(jìn)行上崗培訓(xùn) 。9.定期檢討人員架構(gòu) 、薪酬建議及員工福利 ， 及時(shí)作出適當(dāng)調(diào)整 。（二）財(cái)務(wù)1.制定財(cái)務(wù)制度 。2.監(jiān)管財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作 ， 并就工作作出意見及建議 。3.定期制定各項(xiàng)預(yù)算支出 。4.定期作

15、好各項(xiàng)稅務(wù)安排 。（三）工程1.我們將協(xié)助管理中心防止停電 、火警 ， 設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn) 。2.我們有多名具備綜合技能的技術(shù)人員 ， 24 小時(shí)隨時(shí)候命 ，為客戶提供服務(wù) 。（四）與租戶的關(guān)系 1. 我們將協(xié)助管理中心定期與業(yè)主聯(lián)絡(luò)主對(duì)租戶的要求或建議作出及時(shí)的回 復(fù) ， 以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系 。3.我們將協(xié)助管理中心與各租戶商討對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)保險(xiǎn) （ 包括：公眾責(zé)任險(xiǎn) 、 水險(xiǎn) 、第三者人生意外險(xiǎn)等 ）做出預(yù)算購買報(bào)告 。4.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查， 以確保投訴事項(xiàng)得到適當(dāng)?shù)奶幚怼?.我們將協(xié)助管理中心跟進(jìn)投訴及作出調(diào)查， 以確保收集租戶對(duì)管理上的意見。6. 本公司透過定期巡察及召開會(huì)議 ， 及時(shí)向租戶反映有無改善工作的意見及建 議。三、顧問工作時(shí)間與顧問工作費(fèi)用（一）顧問工作時(shí)間根據(jù)貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況 ， 我們工作范圍將分三部分進(jìn)行 ，具體工作時(shí)間表將按貴司之項(xiàng)目進(jìn)度另行訂 定：（二） 顧問工作費(fèi)用1、 市場(chǎng)分析與定位 （包括制定市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及相關(guān)費(fèi)用 ）： 人民幣 萬元整（ rmb ）。2 、 商業(yè)策劃顧問費(fèi)為人民幣 萬元整 （ rmb ）， 服務(wù)期暫定為半年 。3 、