房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅存在的問題及建議

1、房地產(chǎn)是個相對新興的行業(yè),有著豐厚的利潤,吸引著很多開發(fā)商進(jìn)行投資、開發(fā)。但是,隨著這個行業(yè)的蓬勃發(fā)展,也相應(yīng)出現(xiàn)了很多問題,特別是在稅收方面,表現(xiàn)出有的企業(yè)對稅收政策掌握不透,有的企業(yè)為了某種目的偷漏稅款等;同時,國家對房地產(chǎn)行業(yè)約束的政策法規(guī)也還有不太完善的地方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅存在的問題歸納起來有以下十一種:一、為了虛構(gòu)利潤,制造盈利假象,提前納稅有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掛著“提前納稅,為國家先作貢獻(xiàn)”的幌子,背后卻是為了某種不可告人的目的。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司是一個集團(tuán)股份公司的子公司,同時也是該集團(tuán)股份公司的產(chǎn)業(yè)支柱。該集團(tuán)股份公司為了爭取上市和每年能給各股東分紅,便讓下屬公司虛構(gòu)業(yè)績。

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司從1994年至1997年連續(xù)四年,在未具備銷售商品房條件的情況下,與下屬單位和關(guān)聯(lián)單位簽訂合同訂購,在訂購方?jīng)]有付款,未辦理商品房移交手續(xù)的情況下,開具了發(fā)票,提前納稅,并進(jìn)行單方核算。四年間共提前繳納營業(yè)稅金及附加511萬元,虛列營業(yè)收入近9000萬元,造成虛構(gòu)利潤3100萬元,幫助母公司制造連續(xù)四年盈利的假象。二、勾結(jié)建筑商,遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)成本、利潤,不進(jìn)行納稅申報有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)項目已經(jīng)完工,并且房屋已經(jīng)發(fā)售了一大部分,但由于企業(yè)資金緊張的問題,便勾結(jié)建筑商,讓其暫時不開發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算,造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的利潤長期隱瞞于賬中,不納所得稅。如:某房產(chǎn)建設(shè)公司,賬

3、面反映所有的房產(chǎn)開發(fā)項目都未竣工決算,但經(jīng)核實,有三個項目是可以完工決算的,僅因公司資金緊張的問題,便勾結(jié)建筑商,讓建筑商暫不開發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算,雙方達(dá)到共同偷漏稅收的目的,其中有一個工程的成本高達(dá)8000多萬元,一直因沒發(fā)票結(jié)算而掛于賬中,所得收益未反映出來。三、為他人作嫁衣裳,多交稅款有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地供給制度等原因,看中的“風(fēng)水寶地”正常渠道要不到,不得不通過關(guān)系,找權(quán)力部門幫助,事成之后,再按許諾給權(quán)力部門以“好處”,但由于這些權(quán)力部門不能搞經(jīng)營,是非納稅人,因此分得的“好處”,只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代納稅。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅額與實際收入相差3400多萬元,就是因為給了幫其

4、找到“風(fēng)水寶地”的某部門3400多萬元,并幫其交納營業(yè)稅造成的。該房地產(chǎn)開發(fā)公司自己所得實際只有1800多萬元。四、“以物易物”,不納稅申報有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有資金沒有土地,而有的企業(yè)有土地但沒有資金,這些企業(yè)便聯(lián)合起來,共同開發(fā)房地產(chǎn)項目,一方出資金,一方出土地,項目建成之后,以部分房屋抵扣出地的一方,但并未能對合作的土地和抵扣的房屋進(jìn)行納稅申報。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某股份公司合作,股份公司出地1000平方米,房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)建筑5000平方米的房屋,房屋建成后6:4分成,即房地產(chǎn)開發(fā)公司分得房屋3000平方米,股份公司分得房屋2000平方米。但房地產(chǎn)開發(fā)公司并未對用2000平方米的房屋

5、換得股份公司600平方米的土地使用權(quán)價值部分進(jìn)行納稅。五、隱瞞“人情房”收入,不作銷售納稅有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然掛靠在政府部門里,未進(jìn)行脫鉤。一方面利用主管部門的權(quán)力,給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來方便;另一方面幫助主管部門解決一些住房困難之憂和滿足一些人的特殊要求。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司將建成的商品房的一部分給其主管部門的部分領(lǐng)導(dǎo)和職工作住房之用,但由于主管部門的資金未能及時到位,所給的“人情房”賬面也未作相應(yīng)的反映,少作了銷售收入,也就沒有納稅申報。六、對代理商開錯發(fā)票、少開發(fā)票、或不開發(fā)票,視而不見,共同偷稅代理商即中介機(jī)構(gòu)銷售房產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的一種主要形式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理商之間簽

6、訂協(xié)議,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房產(chǎn)全部或部分委托代理商銷售,銷售收入由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取,然后再按協(xié)議約定,將超出雙方約定的房價的部分歸代理商所有。代理商收到該部分房款時,應(yīng)開回發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出賬,同時,代理商按發(fā)票進(jìn)行納稅。但是,實際操作過程中,有部分代理商卻錯用發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),有的發(fā)票金額比收到的金額少,有的干脆不開發(fā)票,造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理混亂,納稅依據(jù)不足。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司收到代理商開出的發(fā)票是一張建筑修繕業(yè)發(fā)票,而且金額比實付金額少,造成雙方漏稅近13萬元。七、不把代理商銷售房產(chǎn)取得的全部房款入賬反映,不申報納稅有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)讓代理商收取售房款,然后有意把

7、部分收入截留在代理商處。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)委托給一境外代理商,該房產(chǎn)從199 3年開始銷售,至1997年上半年,已銷售了近70%的房產(chǎn),取得了幾億元銷售收入。但該房地產(chǎn)開發(fā)公司僅就本市收款的銷售房產(chǎn)收入幾千萬元進(jìn)行納稅,其余的售房收入,房地產(chǎn)開發(fā)公司指示代理商在境外代為支付各種基建成本、費(fèi)用,或匯給房地產(chǎn)開發(fā)公司作為外方股東的代墊基建款,這樣就隱瞞了巨額的銷售收入,造成大量稅收流失。八、部分房款只開收據(jù),不開發(fā)票,不做賬務(wù)處理,不申報納稅有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了偷稅,對部分售房款不開具發(fā)票,只以收據(jù)作為支付憑證,故意隱瞞部分收入;這里,由于購房者為了少交契稅、印花稅,也愿意

8、接受發(fā)票金額比實付房款少的發(fā)票。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售部就截留了這種不開發(fā)票的收入20萬元九、隨意調(diào)節(jié)預(yù)收賬款,納稅不實我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時,采用預(yù)收款方式,并對預(yù)收賬款計征營業(yè)稅。但是,有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了某種目的,卻利用預(yù)收賬款隨意調(diào)節(jié)利潤,造成納稅不實。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司由于售房收入升幅太大,為了減少升幅程度,留有余地,便人為地每年沖減部分預(yù)收房款,但1996年由于法人代表要退休,為了表現(xiàn)其在職時有業(yè)績,又人為地調(diào)大預(yù)收房款,并在沒有依據(jù)的情況下,結(jié)轉(zhuǎn)了部分營業(yè)收入。十、只對銷售收入納稅,不對定金納稅;只在年末對預(yù)收房款的余額計繳營業(yè)稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為定金不是

9、預(yù)收款,不應(yīng)納稅,納稅額只是對實現(xiàn)銷售收入的部分。但是,實際是全部房款收齊時,定金已包括在內(nèi),定金不是預(yù)收款只是對偷稅的一種狡辯;有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將定金存放代理商處,結(jié)算時再自行抵減,不納稅申報。如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司將定金存放于代理商處達(dá)180多萬元,偷漏營業(yè)稅近10萬元。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平時并不對預(yù)收賬款計繳營業(yè)稅金,只是在年末再按預(yù)收賬款的余額計繳營業(yè)稅金,這樣不但造成重復(fù)計稅,因為預(yù)收賬款金額含上年結(jié)轉(zhuǎn)余額;同時也會造成偷漏稅款,因為預(yù)收賬款可能已結(jié)轉(zhuǎn)了營業(yè)收入。十一、銷售合同、預(yù)售契約不繳納印花稅。由于印花稅暫行條例規(guī)定納稅義務(wù)人自行繳納印花稅,并沒有賦予有關(guān)的代扣繳義務(wù)。所以,

10、有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銷售不動產(chǎn)所簽定的售房合同、預(yù)售房契約是由代理商代辦的為借口,不申報繳納印花稅。同時,由于購房者的分散性、流動性、無監(jiān)督性,使部分境外企業(yè)、個人和境內(nèi)個人購買不動產(chǎn)所簽定的售房合同、預(yù)售房契約也不繳納印花稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)也未能進(jìn)行有效監(jiān)督,造成稅收的流失。 -針對以上存在的問題,治理的方法應(yīng)該是雙管齊下,標(biāo)本兼治。筆者建議,可以采取以下幾方面措施,來規(guī)范企業(yè)的納稅意識,嚴(yán)懲偷漏稅行為,防止國家稅收的流失。(一加大宣傳力度,采取多種形式宣傳銷售房地產(chǎn)的有關(guān)稅收政策法規(guī),使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介代理商都懂得如何申報納稅,加強(qiáng)他們的納稅意識。(二政府有關(guān)部門應(yīng)從多方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給

11、予支持,從計劃、財政、規(guī)劃、國土、金融等方面創(chuàng)造寬松環(huán)境,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地和資金過程中,有章可循,公平競爭,而不讓其去走歪門斜道。(三要加大監(jiān)督力度,審計部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督;紀(jì)委、監(jiān)察部門要認(rèn)真對待群眾反映的問題,并組織力量清查徹底,把房地產(chǎn)行業(yè)中的害群之馬抓出來。(四加強(qiáng)稅收征收力度,稅務(wù)部門在檢查對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅過程中,要查清查透,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)偷漏稅款,要從嚴(yán)處理,決不留情。(五加大對未具備售房條件而虛假銷售行為打擊力度,特別是對尚未領(lǐng)取預(yù)售商品房許可證就進(jìn)行銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),有關(guān)部門要嚴(yán)厲打擊。(六房管局、房產(chǎn)交易登記所等有關(guān)部門,要配合稅務(wù)、審計、紀(jì)檢部門的工作,因為房管局能掌握到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理房產(chǎn)鑒證的房產(chǎn)銷售情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)要定期掌握到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易鑒證情況,杜絕售房收入不申報納稅現(xiàn)象。(七建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法規(guī),以及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理制度。如,制定有關(guān)法規(guī),規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將全部預(yù)收房款存入指定銀行的賬戶,以便于管理和檢查,防止銷售不入賬;制定有關(guān)法規(guī),規(guī)定只有繳納了印花稅的合同、契約才能