建筑房地產(chǎn)成本預(yù)算

1、2011年工程造價(jià)平米匯總表1、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水(含中水、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、消防報(bào)警、電梯、可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十四個(gè)專業(yè)。含電梯、消防、通風(fēng)設(shè)備,普通燈具;公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板,泰柏板隔墻,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1850.98元,其中:建筑工程:1011.17元;電氣工程:220.54元;管道工程:316.81元;通風(fēng)工程:302.46元;2、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水(冷水、熱水、中水、排水、雨水、消防、照明、動(dòng)力、弱電

2、、電梯、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注,外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板,單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻,雙側(cè)通常采光井,采暖系統(tǒng)為分戶計(jì)量,混凝土為預(yù)拌混凝土,不含消防報(bào)警、配電箱及多功能戶門。土方運(yùn)距5公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1442.17元,其中:建筑工程:803.59元;裝飾工程:306.62元;電氣工程:238.65元;管道工程:81.16元;通風(fēng)工程:12.15元;3、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式住宅樓:包括建筑、裝飾、給排水(含泵房、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、弱電、電梯、防雷接地等九個(gè)專業(yè)。公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,本工程采暖用電膜采暖,只做埋管,外窗為落地窗。含消防、居室門、衛(wèi)生潔具

3、,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1360.43元,其中:建筑工程:730.56元;裝飾工程:174.30元;電氣工程:248.45元;管道工程:207.12元;4、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)塔樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、弱電、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層,天棚、內(nèi)墻面底層刷耐水膩?zhàn)?面層擦洗涂料。含給排水、消防、通風(fēng)設(shè)備,不含電梯、衛(wèi)生潔具,弱電(電視、電話、綜合布線只埋管不穿線。混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運(yùn)距5公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1383.46元,其中:建筑工程:727.22元;裝飾工程:289.87元;電氣工程:307.

4、14元;管道工程:55.95元;通風(fēng)工程:3.28元;5、框剪結(jié)構(gòu)住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風(fēng)空調(diào)、照明、動(dòng)力、消防報(bào)警、綜合布線、安全防范、有線電視、防雷接地等十三個(gè)專業(yè)。含熱交換站、消防、空調(diào)設(shè)備,中高檔衛(wèi)生潔具,普通燈具,外窗為落地窗,不含電梯,居室門。公共部分樓梯間、電梯間地面粘貼地磚,天棚做輕鋼龍骨裝飾石膏板吊頂,外墻外保溫粘貼聚苯板,單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運(yùn)距30公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1219.28元,其中:建筑工程:681.99元;裝飾工程:264.56元;電氣工程:101.69元;管道工程:164.51元;通風(fēng)工程:6.53元;6

5、、框剪結(jié)構(gòu)商住樓:包括建筑、裝飾、給排水(給水、排水、中水、熱水、純凈水、消防(含消防噴淋系統(tǒng)、空調(diào)水、照明、動(dòng)力、弱電、防雷接地、通風(fēng)等十個(gè)專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻內(nèi)保溫為水泥聚苯板,增強(qiáng)水泥條板隔墻,外窗為落地窗。本工程不含采暖系統(tǒng),采用集中空調(diào)采暖,含給排水、通風(fēng)空調(diào)、消防設(shè)備,普通燈具,普通潔具,不含電梯,外墻玻璃幕。混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1870.88元,其中:建筑工程:957.31元;裝飾工程:362.70元;電氣工程:180.77元;管道工程:165.44元;通風(fēng)工程:204.66元;7、混合結(jié)構(gòu)住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、照明、弱

6、電、防雷接地、等七個(gè)專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻內(nèi)保溫粘貼無(wú)紙石膏聚苯板復(fù)合板,單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻,陽(yáng)臺(tái)不封閉,弱電只埋管不穿線,不含衛(wèi)生潔具、燈具?；炷翞楝F(xiàn)場(chǎng)攪拌。每平米造價(jià)2137.44元,其中:建筑工程:1122.43元;裝飾工程:396.12元;電氣工程:209.34元;管道工程:272.28元;通風(fēng)工程:137.27元工程預(yù)付款及其計(jì)算1.預(yù)付備料款的限額預(yù)付備料款限額由下列主要因素決定:主要材料(包括外購(gòu)構(gòu)件占工程造價(jià)的比重;材料儲(chǔ)備期;施工工期。對(duì)于施工企業(yè)常年應(yīng)備的備料款限額,可按下式計(jì)算;備料款限額=年度承包工程總值*主要材料所占比重/年度施工日歷天數(shù)*材料儲(chǔ)備

7、天數(shù)一般建筑工程不應(yīng)超過(guò)當(dāng)年建筑工作量(包括水、電、暖的30%,安裝工程按年安裝工作量的10%;材料占比重較多的安裝工程按年計(jì)劃產(chǎn)值的15%左右撥付。2.備料款的扣回發(fā)包單位撥付給承包單位的備料款屬于預(yù)支性質(zhì),到了工程實(shí)施后,隨著工程所需主要材料儲(chǔ)備的逐步減少,應(yīng)以抵充工程價(jià)款的方式陸續(xù)扣回?？劭畹姆椒?(1可以從未施工工程尚需的主要材料及構(gòu)件的價(jià)值相當(dāng)于備料款數(shù)額時(shí)起扣,從每次結(jié)算工程價(jià)款中,按材料比重扣抵工程價(jià)款,竣工前全部扣清。其基本表達(dá)公式是:T=PM/NT-起扣點(diǎn),即預(yù)付備料款開(kāi)始扣回時(shí)的累計(jì)完成工作量金額;M-預(yù)付備料款限額;N-主要材料所占比重;P-承包工程價(jià)款總額。(2扣款的方

8、法也可以在承包方完成金額累計(jì)達(dá)到合同總價(jià)的一定比例后,由承包方開(kāi)始向發(fā)包方還款,發(fā)包方從每次應(yīng)付給承包方的金額中扣回工程預(yù)付款,發(fā)包方至少在合同規(guī)定的完工期前將工程預(yù)付款的總計(jì)金額逐次扣回。(四工程進(jìn)度款的支付(中間結(jié)算施工企業(yè)在施工過(guò)程中,按逐月(或形象進(jìn)度、或控制界面等完成的工程數(shù)量計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用,向建設(shè)單位(業(yè)主辦理工程進(jìn)度款的支付(即中間結(jié)算。工程進(jìn)度款支付過(guò)程中,應(yīng)遵循如下要求:1.工程量的確認(rèn)根據(jù)有關(guān)規(guī)定,工程量的確認(rèn)應(yīng)做到:(1承包方應(yīng)按約定時(shí)間,向工程師提交已完工程量的報(bào)告。(2工程師收到承包方報(bào)告后7天內(nèi)未進(jìn)行計(jì)量,第8天起,承包方報(bào)告中開(kāi)列的工程量即視為已被確認(rèn),作為工程價(jià)款

9、支付的依據(jù)。(3工程師對(duì)承包方超出設(shè)計(jì)圖紙范圍和(或因自身原因造成返工的工程量,不予計(jì)量。2.合同收入的組成(1合同中規(guī)定的初始收入,即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商定的合同總金額,它構(gòu)成了合同收入的基本內(nèi)容。(2因合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等構(gòu)成的收入,這部分收入并不構(gòu)成合同雙方在簽訂合同時(shí)已在合同中商定的合同總金額,而是在執(zhí)行合同過(guò)程中由于合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等原因而形成的追加收入。3.工程進(jìn)度款支付國(guó)家工商行政管理總局、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程施工合同(示范文本中對(duì)工程進(jìn)度款支付作了如下詳細(xì)規(guī)定:(1工程款(進(jìn)度款在雙方確認(rèn)計(jì)量結(jié)果后14天內(nèi),發(fā)包方應(yīng)向承包方支付工程款(進(jìn)度款。按約定時(shí)

10、間發(fā)包方應(yīng)扣回的預(yù)付款,與工程款(進(jìn)度款同期結(jié)算。(2符合規(guī)定范圍的合同價(jià)款的調(diào)整,工程變更調(diào)整的合同價(jià)款及其他條款中約定的追加合同價(jià)款,應(yīng)與工程款(進(jìn)度款同期調(diào)整支付。(3發(fā)包方超過(guò)約定的支付時(shí)間不支付工程款(進(jìn)度款,承包方可向發(fā)包方發(fā)出要求付款通知,發(fā)包方收到承包方通知后仍不能按要求付款,可與承包方協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議,經(jīng)承包方同意后可延期支付。協(xié)議須明確延期支付時(shí)間和從發(fā)包方計(jì)量結(jié)果確認(rèn)后第15天起計(jì)算應(yīng)付款的貸款利息。(4發(fā)包方不按合同約定支付工程款(進(jìn)度款,雙方又未達(dá)成延期付款協(xié)議,導(dǎo)致施工無(wú)法進(jìn)行,承包方可停止施工,由發(fā)包方承擔(dān)違約責(zé)任。八工程價(jià)款價(jià)差調(diào)整的主要方法 1.工程造價(jià)指

11、數(shù)調(diào)整法這種方法是甲乙方采用當(dāng)時(shí)的預(yù)算(或概算定額單價(jià)計(jì)算出承包合同價(jià),待竣工時(shí),根據(jù)合理的工期及當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門所公布的該月度(或季度的工程造價(jià)指工程合同價(jià)數(shù),對(duì)原承包合同價(jià)予以調(diào)整,重點(diǎn)調(diào)整那些由于實(shí)際人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)等費(fèi)用上漲及工程變更因素造成的價(jià)差,并對(duì)承包商給以調(diào)價(jià)補(bǔ)償。2.實(shí)際價(jià)格調(diào)整法在我國(guó),由于建筑材料需要市場(chǎng)采購(gòu)的范圍越來(lái)越大,有些地區(qū)規(guī)定對(duì)鋼材、木材、水泥等三大材的價(jià)格采取按實(shí)際價(jià)格結(jié)算的方法。工程承包商可憑發(fā)票按實(shí)報(bào)銷。這種方法方便而正確。但由于是實(shí)報(bào)實(shí)銷,因而承包商對(duì)降低成本不感興趣,為了避免副作用,地方主管部門要定期發(fā)布最高限價(jià),同時(shí)合同文件中應(yīng)規(guī)定建設(shè)

12、單位或工程師有權(quán)要求承包商選擇更廉價(jià)的供應(yīng)來(lái)源。3.調(diào)價(jià)文件計(jì)算法這種方法是甲乙方采取按當(dāng)時(shí)的預(yù)算價(jià)格承包,在合同工期內(nèi),按照造價(jià)管理部門調(diào)價(jià)文件的規(guī)定,進(jìn)行抽料補(bǔ)差,在同一價(jià)格期內(nèi)按所完成的材料用量乘以價(jià)差。也有的地方定期發(fā)布主要材料供應(yīng)價(jià)格和管理價(jià)格,對(duì)這一時(shí)期的工程進(jìn)行抽料補(bǔ)差。4.調(diào)值公式法建筑安裝工程費(fèi)用價(jià)格調(diào)值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但當(dāng)建筑安裝工程的規(guī)模和復(fù)雜性增大時(shí),公式也變得更為復(fù)雜。調(diào)值公式一般為:P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+式中 P-調(diào)值后合同價(jià)款或工程實(shí)際結(jié)算款;Po-合同價(jià)款中工程預(yù)算進(jìn)度款;ao-

13、固定要素,代表合同支付中不能調(diào)整的部分占合同總價(jià)中的比重;a1、a2、a3、a4.-代表有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用(如:人工費(fèi)用、鋼材費(fèi)用、水泥費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)等在合同總價(jià)中所占比重ao+a1+a2+a3+a4 (1Ao、Bo、Co、Do基準(zhǔn)日期與a1、a2、a3、a4對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用的基期價(jià)格指數(shù)或價(jià)格;A、B、C、D與特定付款證書有關(guān)的期間最后一天的49天前與a1、a2、a3、a4對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用的現(xiàn)行價(jià)格指數(shù)或價(jià)格。在運(yùn)用這一調(diào)值公式進(jìn)行工程價(jià)款價(jià)差調(diào)整中要注意如下幾點(diǎn):(1固定要素通常的取值范圍在0.15-0.35左右。(2調(diào)值公式中有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用,按一般國(guó)際慣例,只選擇用量大、價(jià)格高且具有代表性的一些典型

14、人工費(fèi)和材料費(fèi),并用它們的價(jià)格指數(shù)變化綜合代表材料費(fèi)的價(jià)格變化,以便盡量與實(shí)際情況接近。(3各部分成本的比重系數(shù),在許多招標(biāo)文件中要求承包方在投標(biāo)中提出,并在價(jià)格分析中予以論證。(4調(diào)整有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用要與合同條款規(guī)定相一致。(5調(diào)整有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)注意地點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)。(6各品種系數(shù)之和加上固定要素系數(shù)應(yīng)該等于1房地產(chǎn)建筑成本(按建筑平方米算1、樁基工程(如有:70100元/平方米;2、鋼筋:4075KG/平方米(多層含量較低、高層含量較高,合160300元/平方米;3、砼:0.30.5立方/平方米(多層含量較低、高層含量較高,合100165元/平方米;4、砌體工程:60120元/平方米(多層含量較高、

15、高層含量較低;5、抹灰工程:2540元/平方米;6、外墻工程(包括保溫:50100元/平方米(以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn),如為石材或幕墻,則可能高達(dá)3001000元/平方米;7、室內(nèi)水電安裝工程(含消防:60120元/平方米(按小區(qū)檔次,多層略低一些;8、屋面工程:1530元/平方米(多層含量較高、高層含量較低;9、門窗工程(不含進(jìn)戶門:每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大,造價(jià)90300元/平方米,一般為90150元/平方米,如采用高檔鋁合金門窗,則可能達(dá)到300元/平方米;10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程:30150元/平方米(與小區(qū)檔

16、次高低關(guān)系很大,檔次越高,造價(jià)越高;11、地下室(如有:增加造價(jià)40100元/平方米(多層含量較高、高層含量較低;12、電梯工程(如有:40200元/平方米,與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系,一般工程約為100元/平方米;13、人工費(fèi):130200元/平方米;14、室外配套工程:30300元/平方米,一般約為70100元/平方米;15、模板、支撐、腳手架工程(成本:70150元/平方米;16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等(約為總造價(jià)的58%:約6090元/平方米;17、臨時(shí)設(shè)施(生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施(水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房

17、:3050元/平方米;18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用:1030元/平方米;19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用(約為10%:以上各項(xiàng)之和*10%=90180元/平方米;20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)(總造價(jià)3.33.5%:3370元/平方米,高檔的可能高達(dá)100元/平方米。以上沒(méi)有算精裝修,一般造價(jià)約為10002000元/平方米,高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒(méi)有包括部分國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為5001500元/平方米,這要看檔次高低,也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修,更有300010000元/平方米超高檔裝修(拎包入住。21、設(shè)計(jì)費(fèi)(含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用:151

18、00元/平方米;22、監(jiān)理費(fèi):330元/平方米;23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi):一般30200元/平方米,高者可達(dá)500元/平方米以上;24、土地費(fèi):一般二線城市市區(qū)(老郊區(qū)地帶為70100萬(wàn)/畝,容積率一般為1.02.0,故折算房?jī)r(jià)為:5251500元/平方米,市區(qū)中心地帶一般為200 萬(wàn)元/畝,折算房?jī)r(jià)為:15003000元/平方米,核心區(qū)域可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上,單方土地造價(jià)更高;一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià);三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低,一般為100500元/平方米,也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況;25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi),一般為土地費(fèi)的15%左右,二

19、線城市一般為100500元/平方米,各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。結(jié)論:基本建設(shè)費(fèi)是固定的,即使是不收土地款的動(dòng)遷房,以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建,造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上,多層普通商品房,建安成本大約在1200元/平方米左右,小高層與高層普通商品房,建安成本大約在15001800元/平方米左右,檔次越高,造價(jià)越高。能讓利的主要是:小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外,開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系,如果一味壓價(jià),品質(zhì)是要差一些;民營(yíng)開(kāi)發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開(kāi)發(fā)商的成本確實(shí)也低一些,這主要有兩方面的原因,一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo),成本一般控制

20、得好一些,二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因,同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過(guò)100200元/平方米工程成本測(cè)算方法1、計(jì)算工程量。這個(gè)工作很簡(jiǎn)單,就是一點(diǎn):統(tǒng)籌計(jì)算,事半功倍。2. 組綜合單價(jià)。這也是影響中標(biāo)與否的關(guān)鍵一步,特別是很多的工程已經(jīng)開(kāi)始清單報(bào)價(jià),價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我們施工單位來(lái)說(shuō)更加重要。一定要根據(jù)材料價(jià)格信息和已調(diào)查到的人工價(jià)格(分?jǐn)偟嚼锩妗?. 測(cè)算綜合單價(jià)。工程子項(xiàng)很多,但是占造價(jià)大部分的就那幾個(gè)項(xiàng)目,我一般對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算:混凝土、鋼筋、外架、模板(措施費(fèi)、地磚、外墻高級(jí)裝修如干掛。下面對(duì)以上幾個(gè)單項(xiàng)說(shuō)說(shuō)我的過(guò)程:混凝土:每一個(gè)單價(jià)不外乎人工、材料、機(jī)械三大塊(管

21、理費(fèi)等等另外計(jì)算,人工不要照定額上的人工費(fèi),因?yàn)椴粶?zhǔn)的,人工費(fèi)按清工價(jià)格另行總計(jì)算。機(jī)械費(fèi)按現(xiàn)場(chǎng)總配置的機(jī)械設(shè)備按總工期總費(fèi)用(折舊或租費(fèi)統(tǒng)一計(jì)算,機(jī)械人工就不管了,因?yàn)橐话愣际怯汕骞ず贤邪摹Ｎ覀儍H僅算一個(gè)材料費(fèi)就夠了。以C25混凝土為例:通過(guò)當(dāng)?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級(jí)配比看看水泥砂石水泥含量是多少,如果沒(méi)有,可以到工程所在地的實(shí)驗(yàn)室找找。級(jí)配單的級(jí)別一般要高過(guò)實(shí)際設(shè)計(jì)等級(jí)的。還要看工程所在地附近的材料情況。這些要在投標(biāo)的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡(jiǎn)單了。通過(guò)級(jí)配分析出整個(gè)工程的水泥砂石用量,注意:不要去分什么梁板柱什么的,只要是混凝土都放到這里分析。分析好了之后就是對(duì)混

22、凝土的損耗進(jìn)行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%。但是大家有沒(méi)有注意到,混凝土的工程量計(jì)算是不扣除鋼筋體積的,而鋼筋的比重是7.85t/m3,也就是說(shuō)一個(gè)10000 m2的工程,按含鋼量50kg/ m2的話,就有500噸的鋼筋,也就是說(shuō)鋼筋占了64m3的混凝土,這64m3的混凝土可以用來(lái)完成一個(gè)普通的300 m2的框架結(jié)構(gòu)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。這么多的混凝土夠不夠你浪費(fèi)的?不夠不要高興得太早了,施工損耗和鋼筋的體積相抵消了,但是還有損耗的。你以為送料的車能給足你量嗎?不可能的,頂多給你97%。不過(guò)不要緊,施工單位還有一招啊:樓板12cm,國(guó)家規(guī)范允許±5mm,算算一個(gè)樓面下來(lái)你能按國(guó)家

23、允許范圍內(nèi)省多少?繞來(lái)繞去,就是為了讓大家更加了解工程上的實(shí)際情況。我一般都是混凝土取1%的損耗就夠了?；炷恋呐浔群慷贾懒?分析結(jié)果乘以你所調(diào)查的材料單價(jià)就好了。鋼筋:鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料,魯班軟件做的比較細(xì)膩。如果不抽料的情況下,可以按定額含量暫估?？⒐せ蜻M(jìn)度款支付同期調(diào)整。鋼筋同混凝土一樣,人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)暫時(shí)不管,只算材料費(fèi),關(guān)鍵是定損耗,實(shí)際中的損耗是1%。而且建議在和鋼筋班組定合同中就把這個(gè)1%損耗定死,超了就算他的。因?yàn)閷?shí)際中,科學(xué)合理的下料和進(jìn)料,1%的損耗控制不在話下。工程量出來(lái)了,結(jié)合你所了解的材料單價(jià)及其走勢(shì)(總價(jià)合同時(shí)用相乘就是可以了。外架:外架的測(cè)算相對(duì)繁瑣一點(diǎn)

24、,因?yàn)檫@個(gè)涉及到施工組織設(shè)計(jì)和國(guó)家的搭設(shè)規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐陌踩O(jiān)督站的要求。要知道,安徽和浙江的搭設(shè)要求不一樣的,杭州和寧波的搭設(shè)規(guī)范也有不同之處,市區(qū)和郊區(qū)的搭設(shè)要求也不一樣。不過(guò)大體上是一樣的。我對(duì)這個(gè)測(cè)算一般是按柱距1500mm,一道踢腳桿一道攔腰桿來(lái)算的。根據(jù)建筑物外墻周長(zhǎng)和工程總進(jìn)度計(jì)劃編制月需求鋼管扣件量,這一步對(duì)熟悉施工的朋友來(lái)說(shuō)不難的。我們這的行情是:鋼管租金0.014元/米,扣件0.008元/個(gè),每250米一噸48×3.5鋼管,每噸鋼管配180-200個(gè)扣件足夠。有了這些數(shù)據(jù),再給你一本腳手架搭設(shè)規(guī)范,應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題了。有的同行可能說(shuō)這樣測(cè)算一個(gè)外架有沒(méi)有必要?我告訴你:外

25、架對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)有很多的作用,我們?cè)谕饧苌铣钥囝^的經(jīng)歷難以忘記。作為定額上的按建筑面積上的計(jì)算方法不準(zhǔn)的,而且這種東西其實(shí)是施工單位的一件法寶:如果甲方拖欠工程款,談判談不下來(lái),我就拆外架,這個(gè)對(duì)甲方來(lái)說(shuō)具有重大的打擊力度,因?yàn)檫@樣無(wú)疑是告訴他我們要打持久戰(zhàn)了,而拆與不拆,就要考慮外架的成本了。3地磚,這個(gè)比較簡(jiǎn)單一點(diǎn),人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)(其實(shí)也沒(méi)什么機(jī)械一般質(zhì)量要求的13元/ m2,地磚價(jià)格相信你在成本測(cè)算之前已經(jīng)了解到了。水泥砂的成本6-8元就足夠足夠了。4粉刷:這個(gè)也一樣,人工費(fèi)一般按建筑面積30元/ m2。至于材料費(fèi)4-5元做20-30mm的中級(jí)抹灰夠了。人工費(fèi)按粉刷面積4元/ m2。5

26、外墻干掛:這個(gè)和設(shè)計(jì)及甲方要求的材料有很大關(guān)系,這些明確的前提下找一個(gè)家專業(yè)做這個(gè)的施工隊(duì)伍報(bào)個(gè)價(jià)就行了啊。6門窗工程:最好的辦法是找門窗廠給你報(bào)價(jià)。7模板措施費(fèi):這項(xiàng)費(fèi)用我一般是按“包工”給施工班組價(jià)格和鋼管扣件支撐的租費(fèi)得出來(lái)的。包工的價(jià)格,框架結(jié)構(gòu)一般是65元左右。如果工期緊或大跨度要多備一兩層模板,價(jià)格相應(yīng)提高。如果是剪力墻或者有結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層也要提高。另外的鋼管扣件的租金結(jié)合常規(guī)支撐方案參照外架測(cè)算方法計(jì)算。有了以上幾個(gè)大項(xiàng),總造價(jià)就偏不到哪里去了,其他的小項(xiàng)直接按定額并調(diào)差就好了。這也符合“該粗則粗,該細(xì)則細(xì)”的方法施工圖常見(jiàn)的建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題筑構(gòu)件有關(guān)深度設(shè)計(jì)及強(qiáng)制性條文等內(nèi)容設(shè)計(jì)中較為

27、常見(jiàn)的問(wèn)題,現(xiàn)分別總結(jié)如下:一、總平面布置圖送審的施工圖文件中,總平面布置圖基本上都有,但表達(dá)深度差別較大,大部分工程只做到平面定位圖,不符合建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定的有關(guān)要求。主要問(wèn)題有:1.總平面圖要有一定的范圍。只有用地范圍不夠,要有場(chǎng)地四鄰原有規(guī)劃的道路、建筑物、構(gòu)筑物,多數(shù)施工圖只有用地范圍內(nèi)的布置圖。2.保留原地形和地物。場(chǎng)地測(cè)量坐標(biāo)網(wǎng)及測(cè)量標(biāo)高,包括場(chǎng)地四鄰的測(cè)量坐標(biāo)(或定位尺寸,有些工程的總圖設(shè)計(jì)往往無(wú)保留。3.豎向設(shè)計(jì)。往往只有標(biāo)注建筑物的±0.000設(shè)計(jì)標(biāo)高的相對(duì)場(chǎng)地的測(cè)量標(biāo)高數(shù)值,有的只有標(biāo)注室內(nèi)外高差數(shù)而已。結(jié)果是:(1豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高不符合規(guī)劃部門的控制標(biāo)高

28、。(2場(chǎng)地內(nèi)與場(chǎng)地外圍的城市道路標(biāo)高不銜接,不合理。(3場(chǎng)地及其道路的標(biāo)高不利于排水。(4場(chǎng)地內(nèi)道路無(wú)設(shè)計(jì)標(biāo)高,特別是交接處、建筑物的入口處,也無(wú)標(biāo)注道路坡長(zhǎng)、坡向、坡度以及地面的關(guān)鍵性標(biāo)高,也無(wú)路面的設(shè)計(jì)斷面。4.沒(méi)土方工程平衡設(shè)計(jì)。盲目的豎向設(shè)計(jì),往往會(huì)帶來(lái)不必要的挖方或填方,增加造價(jià),造成經(jīng)濟(jì)損失。5.總圖設(shè)計(jì)沒(méi)有必要的詳圖設(shè)計(jì)。比如道路橫斷面、路面結(jié)構(gòu),反映管線上下、左右尺寸關(guān)系的剖面圖,以及擋土墻、護(hù)坡排水溝、廣場(chǎng)、活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)、花壇綠地等詳圖,場(chǎng)地的排水、場(chǎng)地內(nèi)道路與城市道路的關(guān)系,給施工帶來(lái)困難,也無(wú)法保證總圖的合理性。6.消防車道寬度不滿足消防要求。消防車道距離高層建筑外墻

29、小于 5米,不滿足消防登高面要求。二、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明部分1.裝飾做法光是文字說(shuō)明表達(dá)不完整。最好是有各種材料做法一覽表+各部位裝修材料一覽表方能完整地表達(dá)清楚,少數(shù)能做到,多數(shù)工程還只是文字說(shuō)明?？傉f(shuō)明中占地面積一般都缺標(biāo)注。2.門窗表。一般都有,但關(guān)鍵對(duì)一些組合窗,非標(biāo)準(zhǔn)窗表示不清楚,對(duì)組合窗及非標(biāo)窗,應(yīng)畫出立面圖,并應(yīng)把拼接件選擇、固定件、窗扇的大小、開(kāi)啟方式等內(nèi)容標(biāo)注清楚,如組合窗面積過(guò)大,請(qǐng)注明要經(jīng)有資質(zhì)的門窗生產(chǎn)廠家設(shè)計(jì)方可,還有就是對(duì)門窗性能,如防火、隔聲、抗風(fēng)壓、保溫、空氣滲透、雨水滲透等技術(shù)要求應(yīng)加以說(shuō)明。比如建筑物1-6層和七層及七層以上對(duì)門窗氣密性要求不一樣(1-6層為3級(jí),

30、七層及以上為4級(jí)。3.防火設(shè)計(jì)說(shuō)明普遍存在問(wèn)題。按建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定要求每層建筑平面中要注明防火分區(qū)面積和分區(qū)分隔位置示意圖,宜單獨(dú)成圖,如為一個(gè)防火分區(qū),可不注防火分區(qū)面積。4.有關(guān)“夏熱冬冷地區(qū)”節(jié)能設(shè)計(jì)的說(shuō)明,也普遍存在問(wèn)題(居住建筑的節(jié)能設(shè)計(jì):(1外窗,特別東西窗缺保溫隔熱措施。(2導(dǎo)熱系數(shù)的主體部位值與平均值概念不清,把建筑主體部位的K值作為平均K值說(shuō)明。(3缺節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算書及節(jié)能設(shè)計(jì)審查文件,造成節(jié)能設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)。5.幕墻工程。(包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等及特殊的屋面工程,與其它特殊構(gòu)造,對(duì)其設(shè)計(jì)、制作、安裝等技術(shù)要求未加說(shuō)明。6.缺電梯(自動(dòng)扶梯,選擇及性能說(shuō)明包

31、括(功能、載重量、速度、停站數(shù)、提升高度等等。7.墻體預(yù)留孔及樓板預(yù)留孔,管道井樓層的封堵方式等未說(shuō)明。8.屋面防水等級(jí)未說(shuō)明,或屋面具體做法不符合相應(yīng)的防水等級(jí)要求。常見(jiàn)問(wèn)題為:把屋面砼結(jié)構(gòu)層作為一道防水設(shè)防,或卷材厚度不符合相應(yīng)防水等級(jí)要求。9.有關(guān)民用建筑,建筑材料有害物質(zhì)限量未說(shuō)明。這一點(diǎn)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理工作的若干意見(jiàn)(建辦質(zhì)(200217號(hào)文件及民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001都有了明確規(guī)定,應(yīng)加以說(shuō)明。三、建筑平面圖1.底層平面常見(jiàn)的問(wèn)題有:(1缺指北針;(2缺剖面圖在底層平面圖上的位置表示;(3缺散水坡在底層平面圖上的表示;(4缺標(biāo)準(zhǔn)

32、墻斗或柱網(wǎng)細(xì)部尺寸;(5缺標(biāo)注承重墻、非承重墻上墻厚;(6缺設(shè)變形縫的位置尺寸及其詳圖索引;(7缺標(biāo)注標(biāo)高及房間名稱;(8缺地面伸縮縫;(9缺標(biāo)注最大允許設(shè)計(jì)活荷,如有地下室那么底層平面出應(yīng)標(biāo)注清楚;(10缺主要建筑設(shè)備和固定家具的位置及相關(guān)做法索引,如衛(wèi)生間的器具、雨水管、水池、櫥柜、洗衣機(jī)位置等;(11缺標(biāo)注電梯、自動(dòng)按需分配北規(guī)格、缺樓梯上下方向及其編號(hào)和索引;(12缺主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造部件的位置及尺寸標(biāo)注和做法索引,如中庭、天窗、地溝、重要設(shè)備基礎(chǔ)、各平臺(tái)、夾層、人孔、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、坡道、散水、明溝等做法索引;(13缺樓地面預(yù)留孔洞和通氣管道、管線豎井、煙道、垃圾道等位置、尺寸和做

33、法索引,以及墻體預(yù)留空調(diào)機(jī)孔的位置、尺寸及標(biāo)高;(14缺標(biāo)注室外標(biāo)高、各層標(biāo)高、屋面標(biāo)高;(15缺標(biāo)準(zhǔn)車庫(kù)的車位數(shù)的通行路線;(16缺屋頂平面上有關(guān)女兒墻、檐口、天溝、坡度、坡向、雨水口、屋脊(分水線變形縫、樓梯間水箱間、電梯機(jī)房間、屋面上人孔、檢修梯等的詳圖索引號(hào),及相應(yīng)標(biāo)高等;(17對(duì)局部復(fù)雜的部位缺局部放大的平面圖。四、建筑立面圖審查中的一些問(wèn)題1.立面圖與平面不一致。立面圖兩端無(wú)軸線編號(hào),立面圖除圖名還需標(biāo)比例。2.立面圖外輪廓尺寸及主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造的部位。如女兒墻頂、檐口、煙囪、雨篷、陽(yáng)臺(tái)、欄桿、空調(diào)隔板、臺(tái)階、坡道、花壇、勒腳、門窗、幕墻、洞口、雨水立管、粉刷分格線條等以及關(guān)鍵控

34、制標(biāo)高的柱注都應(yīng)表示清楚。而多數(shù)立面圖只表示層高的標(biāo)高。立面圖上應(yīng)該把平面圖上、剖面圖上未能表達(dá)清楚的標(biāo)高和高度均標(biāo)注清楚。3.在平面圖上未能表示清楚的窗口位置。在立面圖上也應(yīng)該加以標(biāo)注,但往往沒(méi)表示。4.立面圖上裝飾材料名稱、顏色在立面圖上標(biāo)注不全。特別是底層的臺(tái)階、雨篷、櫥窗細(xì)部較為復(fù)雜的未能標(biāo)注。也無(wú)標(biāo)注構(gòu)造索引。五、剖面圖審查中常見(jiàn)的問(wèn)題1.剖面位置不是選擇在層高不同、層數(shù)不同、內(nèi)外空間比較復(fù)雜,具有代表性的部位。局部較復(fù)雜的建筑空間以及平面、立面表達(dá)不清楚的部位,也沒(méi)有繪制局部的剖面圖?？傊拭鎴D偏少。2.剖面圖漏注墻、柱、軸線編號(hào)及相應(yīng)尺寸,特別是廠房,其墻、柱、軸線之間的尺寸關(guān)系

35、未標(biāo)注清楚。3.剖切到或可見(jiàn)的主要結(jié)構(gòu)和建筑構(gòu)造部位。如室外地面、底層地坑、地溝、夾層、吊頂、屋架、天窗、女兒墻、臺(tái)階、坡道、散水等及其他裝修等可見(jiàn)的內(nèi)容沒(méi)能完整的表示。4.高度尺寸標(biāo)注不完整。一般只注外部尺寸及標(biāo)高,而內(nèi)部尺寸,如地溝深度、隔斷、內(nèi)窗、內(nèi)洞口、平臺(tái)、吊頂?shù)绕搅⒚嫖茨鼙磉_(dá)清楚的尺寸未表示。5.有些節(jié)點(diǎn)構(gòu)造詳圖索引號(hào)在平面圖上、立面圖上表示不清楚。而應(yīng)在剖面圖上標(biāo)注詳圖索引的,也未能標(biāo)注。六、構(gòu)件安全與防火性能審查中常見(jiàn)的一些問(wèn)題(一樓梯1.梯段踏步級(jí)數(shù)。有出現(xiàn)違反不應(yīng)超過(guò)18步,亦不小于3步的規(guī)定,出入口平臺(tái)下(梁下尺寸不滿足2.0米,梯段凈高不滿足 2.2米的規(guī)定。樓梯平臺(tái)凈

36、寬不滿足,應(yīng)從扶手中心線標(biāo)起,不小于梯段寬度,并不得小于 1.20米。2.有兒童使用的建筑。樓梯梯井大于 0.2米時(shí),未設(shè)安全防護(hù)措施,住宅、托、幼建筑、中小學(xué)校及少年兒童專用活動(dòng)場(chǎng)所、文化娛樂(lè)建筑、商業(yè)服務(wù)建筑、體育建筑、園林景觀等允許兒童進(jìn)入活動(dòng)場(chǎng)所,樓梯豎向立桿間距大于 0.11米,不滿足規(guī)范要求。3.需設(shè)防煙樓梯間的建筑。室外輔助防煙樓梯,在樓梯周圍 2米范圍內(nèi)的墻上開(kāi)設(shè)窗洞口,不滿足規(guī)范要求。4.封閉樓梯間及防煙樓梯間前室的內(nèi)墻上。有開(kāi)設(shè)其它門洞或封閉樓梯間門采用一般膠合門板等,未采用乙級(jí)防火門或雙向彈簧門(用于低層建筑。5.需設(shè)封閉樓梯間的建筑的首層樓梯間。將走道和門廳等包括在樓梯

37、間內(nèi)形成擴(kuò)大的封閉樓梯間,但未采用乙級(jí)防火門等防火措施與其它走道和房間隔開(kāi)。6.兒童使用場(chǎng)合的欄桿防攀登的措施,不同程度存在問(wèn)題。7.疏散門常見(jiàn)采用卷簾門,而不是采用向疏散方向開(kāi)啟的平開(kāi)門。(二電梯設(shè)計(jì)1.消防電梯的一些構(gòu)造要求不滿足。特別突出的問(wèn)題是消防電梯井、機(jī)房與相鄰其它電梯井、機(jī)房之間未采用耐火極限不低于2.00h的墻隔開(kāi),當(dāng)在隔墻上開(kāi)門時(shí)未按規(guī)定開(kāi)設(shè)甲級(jí)防火門。此外常見(jiàn)消防電梯前室未按規(guī)定設(shè)消火栓。2.消防電梯井道底應(yīng)考慮排水,但往往沒(méi)設(shè)計(jì)排水設(shè)施和貯水的空間。(三建筑構(gòu)配件1.防火墻設(shè)在轉(zhuǎn)道附近時(shí)。內(nèi)轉(zhuǎn)角兩側(cè)墻上的門、窗、洞口之間的最近邊緣水平距離不滿足 4.00米的要求,又沒(méi)有采

38、取相應(yīng)的防火措施;還有緊靠防火墻兩側(cè)窗的水平距離滿足不了 2米的要求,又沒(méi)有采取相應(yīng)的防火措施。2.分別獨(dú)立設(shè)置的電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道井、井壁上設(shè)檢查門,其檢查門未采用丙級(jí)防火門。3.陽(yáng)臺(tái)、外廊、室內(nèi)回廊、上人屋面及室外樓梯等臨空欄桿(欄板、女兒墻等安全防護(hù)(包括高度、防攀登、防墜落和豎桿間距等。經(jīng)常會(huì)不滿足規(guī)范要求(防護(hù)欄桿高度應(yīng)從可踏面算起。4.無(wú)直接對(duì)外開(kāi)窗的衛(wèi)生間需設(shè)排氣道。并需設(shè)有進(jìn)風(fēng)口,設(shè)計(jì)時(shí)(住宅往往缺排氣道或進(jìn)風(fēng)口。(四建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)內(nèi)容涉及面廣無(wú)障礙設(shè)計(jì)(在工程建筑強(qiáng)制性條文中規(guī)定了:辦公、科研建筑;商業(yè)服務(wù)建筑;文化、紀(jì)念建筑;觀演、體育建筑;交

39、通醫(yī)療建筑;學(xué)校、園林建筑;高層、中層住宅及公寓建筑等以及它們需設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)的范圍,各施工圖存在問(wèn)題較多。業(yè)主往往認(rèn)為,我單位無(wú)殘疾人員,不必作無(wú)障礙設(shè)計(jì),有些設(shè)計(jì)人員一味遷就業(yè)主,不作無(wú)障礙設(shè)計(jì),有的僅在入口處設(shè)計(jì)坡道,漏做無(wú)障礙廁所及電梯,針對(duì)這一問(wèn)題,有待于設(shè)計(jì)人員和全社員提高認(rèn)識(shí),重視無(wú)障礙設(shè)計(jì)(如北京市就明文規(guī)定,建筑總說(shuō)明中必須寫明無(wú)障礙設(shè)計(jì)內(nèi)容,以體現(xiàn)社會(huì)對(duì)殘疾人的關(guān)懷和人性化設(shè)計(jì)。以上問(wèn)題只要設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)中引起重視,認(rèn)真一一檢查,就可避免。一個(gè)建筑工程師最起碼應(yīng)該知道的數(shù)據(jù)1、一般的框架結(jié)構(gòu)中的混凝土用量可以按“建筑面積*0.22”得出,即一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的折算厚度在22cm左右

40、;2、框架結(jié)構(gòu)的含鋼量暫按每m2含鋼量60kg計(jì)(暫時(shí)不考慮影響各建筑物含鋼量的因素:。3、綜合上面的數(shù)據(jù):每立方混凝土的含鋼量=1/0.22*60=273kg。12墻一個(gè)平方需要64塊標(biāo)準(zhǔn)磚18墻一個(gè)平方需要96塊標(biāo)準(zhǔn)磚24墻一個(gè)平方需要128塊標(biāo)準(zhǔn)磚37墻一個(gè)平方需為192塊標(biāo)準(zhǔn)磚49墻一個(gè)平方需為256塊標(biāo)準(zhǔn)磚計(jì)算公式:一個(gè)土建工程師應(yīng)掌握的數(shù)據(jù)一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量:1、多層砌體住宅:鋼筋30KG/m2砼0.30.33m3/m22、多層框架鋼筋3842KG/m2砼0.330.35m3/m23、小高層1112層鋼筋5052KG/m2砼0.35m3/m24、高層1718層鋼筋5460KG/m2砼0.36m3/m25、高層30層H=94米鋼筋6575KG/m2砼0.420.