萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)訟案天價(jià)商鋪熱銷源于虛假宣傳

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)訟案天價(jià)商鋪熱銷源于虛假宣傳2月5日，元宵節(jié)。靜靜矗立在長(zhǎng)春最繁華商業(yè)街重慶路上的萬達(dá)購物廣場(chǎng)， 此刻卻有人 歡喜有人愁：二樓沃爾瑪購物廣場(chǎng)林立的貨價(jià)上擺滿節(jié)日用品，店內(nèi)大紅 促銷招貼比比皆是。與之形成強(qiáng)烈 對(duì)比的是，一樓大部分商鋪空空如也，隨風(fēng)舞動(dòng)的是一張張貼在門口的空 鋪招租或轉(zhuǎn)讓廣告。這已是長(zhǎng)春萬達(dá)購物廣場(chǎng)自2003年1月16日開業(yè)以來度過的第二個(gè) 冷寂的元宵節(jié)。不幸的是，它今年還多了三個(gè)“同門兄弟”：開業(yè)六天以零 營(yíng)業(yè)額被迫停業(yè)的沈陽萬達(dá)購物廣場(chǎng)、開張不到半年就正式停業(yè)的濟(jì)南萬 達(dá)購物廣場(chǎng)，還有同樣處于半停業(yè)狀態(tài)的長(zhǎng)沙萬達(dá)購物廣場(chǎng)。商鋪業(yè)主們沒有多大耐心和財(cái)力困守高價(jià)買來的

2、黃金旺鋪， 他們紛紛 與萬達(dá)交涉，希望退貨或者得到經(jīng)濟(jì)賠償。處于這場(chǎng)全國(guó)性風(fēng)暴中心的萬 達(dá)，此刻正面臨所有地產(chǎn)公司最不愿意看到的事情一一業(yè)主的大規(guī)模信任 危機(jī)和質(zhì)疑。長(zhǎng)春萬達(dá)案公堂開審2003年12月26日下午二時(shí)三十分，長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院民事庭。萬 達(dá)購物廣場(chǎng)業(yè)主甘延珍狀告大連萬達(dá)集團(tuán)廣告欺詐案（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)春萬達(dá) 案”）正式進(jìn)入長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院聽證程序。甘延珍在民事起訴狀中陳述道：2001年8月至2002年4月期間，萬達(dá) 集團(tuán)在吉林省數(shù)家報(bào)紙刊登廣告， 預(yù)售“萬達(dá) 沃爾瑪購物廣場(chǎng)”首層店 鋪。 并以“萬達(dá)沃爾瑪購物廣場(chǎng)”名義與被告簽訂商品房買賣合同。民事起訴狀中稱， 與長(zhǎng)春商鋪市場(chǎng)價(jià)相比

3、， 當(dāng)時(shí)“萬達(dá)沃爾瑪購物廣場(chǎng)” 的售價(jià)是“天價(jià)” 一一內(nèi)鋪價(jià)格為萬元/平方米，臨街外鋪?zhàn)罡哔u到萬元 /平方米。2002年10月31日，甘延珍和其他業(yè)主收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)大樓名稱由“萬 達(dá)沃爾瑪購物廣場(chǎng)”更改為“萬達(dá)購物廣場(chǎng)”， 原先含金量最高的沃爾瑪 被“拿下”。甘延珍向法院請(qǐng)求，判令被告萬達(dá)集團(tuán)廣告、商標(biāo)欺詐，侵犯原告財(cái) 產(chǎn)權(quán)。原告舉證說，萬達(dá)在廣告中，故意將與沃爾瑪簽署的“租賃協(xié)議”說 成“合作協(xié)議”， 并將自行開發(fā)的購物廣場(chǎng)說成是沃爾瑪投資開設(shè)或與沃爾 瑪合作開發(fā)。在萬達(dá)的樓書和所有銷售廣告中，充斥著沃爾瑪?shù)纳虡?biāo)和各 種投資回報(bào)承諾。原告拿出這樣一份證物： 沃爾瑪中國(guó)有限公司李成杰先生致萬達(dá)集

4、團(tuán) 高級(jí)副總裁湯天偉的一封信。信中，李澄清了二者的租賃關(guān)系。李成杰在 信中說：鑒于沃爾瑪、萬達(dá)雙方友好合作關(guān)系，我司現(xiàn)同意貴司在適當(dāng)情 況下使用沃爾瑪以及沃爾瑪購物廣場(chǎng)名稱，但不得使用沃爾瑪標(biāo)志。具體 內(nèi)容如下：1、沃爾瑪名稱只能用于雙方已經(jīng)達(dá)成協(xié)議的樓盤宣傳，不得將 沃爾瑪名稱使用于與沃爾瑪無關(guān)的樓盤。2、硬性廣告中不得出現(xiàn)沃爾瑪字樣，畫面及話語。一位業(yè)主對(duì)記者說，當(dāng)他們輾轉(zhuǎn)看到這個(gè)聲明時(shí)，如夢(mèng)初醒，此時(shí)方 知沃爾瑪原來并不是萬達(dá)的所謂“合作開發(fā)方”，只不過是一介租客。而他 們購買的樓盤，充其量不過是沃爾瑪?shù)泥従?，與沃爾瑪毫無關(guān)系。這場(chǎng)訴訟標(biāo)的不過80余萬的案件背后，是長(zhǎng)春萬達(dá)廣場(chǎng)137名業(yè)

5、主關(guān) 注的目光。為了表示對(duì)甘延珍的支持，他們紛紛趕來旁聽，還擬了一份聯(lián) 合簽名表示對(duì)甘延珍的支持。其中一位業(yè)主受托擔(dān)任原告代理人。他叫宮維鈞，與甘延珍一樣，出 資數(shù)十萬在長(zhǎng)春萬達(dá)廣場(chǎng)一層購買了兩個(gè)店鋪，共計(jì)30平方米。目前，其 中一家丿占面大門深鎖，另一家丿占面雖然租出了，但收到的租金還不到預(yù)期 的一半。宮維鈞說， 像他和甘延珍這樣的， 只不過是長(zhǎng)春萬達(dá)購物廣場(chǎng)的小業(yè) 主，137名業(yè)主中，不乏一擲千萬買下數(shù)家最昂貴臨街店面的“大業(yè)主”。 該“大業(yè)主”也因租金與預(yù)期相差我遠(yuǎn)，索性將所有臨街店鋪一鎖了事， 專心準(zhǔn)備打官司。由于長(zhǎng)春中院不接受集體訴訟，業(yè)主們打算待甘延珍訴 萬達(dá)案結(jié)束后，分別起訴萬達(dá)

6、集團(tuán)。經(jīng)歷過一年前激烈的討價(jià)還價(jià)，其至在爭(zhēng)執(zhí)中出現(xiàn)流血事件，業(yè)主們 失去了與萬達(dá)坐下來談判的信心，開始求助于司法部門。目前，該案正在進(jìn)一步審理過程中。四城業(yè)主財(cái)富夢(mèng)破“廣告欺詐！商標(biāo)欺詐！ ”這些冷冰冰的法律術(shù)語背后，是一個(gè)個(gè)破碎 的財(cái)富夢(mèng)。隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃向各地挺進(jìn)，夢(mèng)醒的傷心地不僅是 長(zhǎng)春，在濟(jì)南、沈陽和長(zhǎng)沙，許多人在這個(gè)冬天從溫暖的夢(mèng)境中走出來， 一身冰涼。李先生2003年最大一筆投資，是購買了一間40平方米的商鋪。別小 看這個(gè)小小的商鋪，它位于濟(jì)南市最繁華商業(yè)街泉城路中心地帶，名叫濟(jì) 南萬達(dá)購物廣場(chǎng)，與世界最大零售商沃爾瑪為鄰，總價(jià)達(dá)到120萬！李先生的財(cái)富夢(mèng)源于這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的

7、計(jì)算： 一間面積為平方米的商鋪, 總價(jià)為萬元，年收益率是, 4年期計(jì)總租金收入440, 640元，第5年末凈 資產(chǎn)余值為689215. 40元。而一個(gè)40多平米的商鋪，按照廣告上的計(jì)算 方式，光租金3年就可以收回30多萬元，以后再出租還有利可圖。促使李先生最終一擲百萬的，是他聽說自己打算購買的商鋪已經(jīng)租出，而且簽了好兒年的合同，眼看眾多投資者開始紛紛搶購商鋪，李先生慷慨 地打開了錢袋。2003年9月17日，濟(jì)南萬達(dá)購物廣場(chǎng)開業(yè)。就在李先生盤算著多少年 能把所有投資收回時(shí)，租賃戶交給他一個(gè)月租金后，第二個(gè)月便不知去向。 這突發(fā)的變故不但讓李先生3年回收30萬元的愿望成了泡影，現(xiàn)在他每個(gè) 月還要向

8、銀行繳納近萬元的貸款。據(jù)濟(jì)南萬達(dá)購物廣場(chǎng)業(yè)主維權(quán)委員會(huì)成員孫先生介紹，萬達(dá)廣場(chǎng)一樓 開業(yè)一個(gè)月后，就有兩家租賃戶退出；兩個(gè)月后，又有近20戶退出，剩下 的兒家商戶見成不了氣候，也在春節(jié)期間忍痛停業(yè)。李先生的悲劇，一遍 遍在所有業(yè)主身上上演。業(yè)主們找到開發(fā)商， 開始坐下來理論租賃戶退出的原因。業(yè)主們認(rèn)為, 租賃戶紛紛撤退是因?yàn)槿f達(dá)購物廣場(chǎng)一樓人氣不足。當(dāng)初投資商鋪時(shí)，他 們最看中的是萬達(dá)公司先期承諾的沃爾瑪以及四樓百腦匯商場(chǎng)能帶來的人 氣。但百腦匯商場(chǎng)沒有開業(yè)，換成了家具城。廣場(chǎng)被分割成兒個(gè)獨(dú)立的部 分，一樓多數(shù)商鋪根本不能分宇到知名商家?guī)淼娜藲狻?003年12月3日下午，濟(jì)南萬達(dá)購物廣場(chǎng)項(xiàng)目

9、負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)人在與業(yè)主的 交涉會(huì)上說，廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，沒有特色是造成目前尷尬狀況的最主 要原因。同樣處于經(jīng)營(yíng)尷尬狀態(tài)的還有沈陽、長(zhǎng)沙萬達(dá)購物中心。2003年12月23日，沈陽萬達(dá)購物廣場(chǎng)在和平區(qū)太原街開業(yè)。這家位 于室外的購物廣場(chǎng)沒來得及搭好大棚就趕期開業(yè)，結(jié)果寒冷的天氣導(dǎo)致廣 場(chǎng)開業(yè)六天就被迫暫時(shí)停業(yè)，超過一百家業(yè)主提出退房要求。2004年2月5口，4家商鋪顧不上過元宵節(jié)，匆忙撤出長(zhǎng)沙萬達(dá)購物 廣場(chǎng)。這家2003年6月19日才開業(yè)的購物廣場(chǎng)，此時(shí)只剩下不到20家商 鋪在苦撐大局。萬達(dá)踩爆定時(shí)炸彈2003年初，萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)王健林在接受媒體采訪時(shí)放出豪 言：2003年將是一個(gè)收獲年，今

10、年我們有10個(gè)購物廣場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)要竣工, 竣工的面積大概在一百萬平米左右。人稱地產(chǎn)狂人的王健林2003年的確戰(zhàn)功輝煌，截至2003年底，萬達(dá) 已經(jīng)開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目，總建筑 面積達(dá)160萬平方米，投資逾百億。如此看來，萬達(dá)離10年100個(gè)購物中 心的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。王健林將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張歸功于“訂單模式”： 萬達(dá)成立全國(guó) 首家專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司后，沒有急著拿地做開發(fā)，而是與沃爾瑪?shù)?2家跨 國(guó)連鎖企業(yè)和部分國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展合同，雙方共同選址，萬達(dá) 投資建設(shè)，沃爾瑪?shù)茸庥觅u場(chǎng)。此舉不但避免了建好租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，萬 達(dá)還借沃爾瑪鉆石招牌名滿天下，也給

11、萬達(dá)用以出售的商鋪帶來巨大的無 形資產(chǎn)吸引力。萬達(dá)的訂單商業(yè)模式與國(guó)際通行的“SHOPPING MALL”建造方式相當(dāng)接 近，其中唯一不同的地方在于，萬達(dá)模式留出了黃金商鋪拿來賣，而不是 全部出租。王健林自有打算，通過在知名丿占鋪周邊開發(fā)建設(shè)小型商鋪出售， 用以收回部分投資。王在媒體專訪時(shí)透露，通過這種方式回收的投資在50%至70%!然而正是這個(gè)為萬達(dá)回收投資提供重要保證的開發(fā)方式， 卻暗含了巨 大的風(fēng)險(xiǎn)。世界商業(yè)地產(chǎn)之父、美國(guó)KAMIC0購物中心創(chuàng)始人庫珀先生擁有全美600家購物中心，他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商而言， 把物業(yè)出售給分散的所有者不是通行的做法，因?yàn)檫@樣做的結(jié)果是難以控 制的，需要開發(fā)商投入很大的精力管理，否則就會(huì)影響商業(yè)物業(yè)的投資價(jià) 值。庫珀說，如果一個(gè)開發(fā)商這樣做，很可能出于資金方面的需求。庫珀的假設(shè)與王健林的回答不謀而合：“如果不開發(fā)商鋪，可能我們的 投資回報(bào)時(shí)間應(yīng)該是十年十二年；如果開發(fā)以后，我們收回的期限可能就