消防設施的維修保養(yǎng)服務方案

1、根據(jù)公安部關于抓緊建立和認真落實建筑消防設施檢查維修保養(yǎng)管理制度的通知的要求，為保證大樓內的消防設施正常運行，確保大樓的人身和財產(chǎn)安全，依靠現(xiàn)有的高科技聯(lián)網(wǎng)平臺，擬制定該大樓消防設施的維修、保養(yǎng)服務方案如下：一、消防設施維護、維修范圍 火災自動報警系統(tǒng)的維護、維修范圍包括：1、火災自動報警系統(tǒng)2、自動噴水滅火 系統(tǒng)；3、氣體滅火系統(tǒng)；4、消火栓系統(tǒng)；5、消防聯(lián)動設備的維護維修負責到消 防聯(lián)動設備的接口；6、消防報警線路和消防聯(lián)動線路及消防聯(lián)動電源線路、管路 出現(xiàn)問題包括短路、 斷路。 我公司將對維護、 維修范圍內出現(xiàn)的故障免費人工進行修復（如人為的短路、斷路、 設備損壞等故障則不屬維修范圍）；

2、如設備老化損壞，無法修復的，由貴單位負責購 買新的設備，我公司負責安裝。系統(tǒng)檢測和維修過程中貴單位應提供必要的工作環(huán)境及人員配合， 否則出現(xiàn)不可預 知的損失我公司有權拒絕賠付及提供以上服務。二、消防系統(tǒng)中各子系統(tǒng)的服務范圍1、火災自動報警系統(tǒng)（1） 對火災報警系統(tǒng)作定期檢查和試驗a.對火災報警控制器的各功能進行試驗。b.采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。c.每年對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主電源和備用電源自 動切換試驗。（2）對消防系統(tǒng)聯(lián)動設備作定期檢查和試驗a.每年對防排煙設備、防火卷簾門等控制設備做消防聯(lián)動試驗兩次。b.每年對火災事故廣播進行消防聯(lián)動試驗兩

3、次。c.每年對電梯進行強制停于首層消防聯(lián)動試驗兩次。d.每年對消防通訊設備在消防控制室進行對講通話試驗兩次。e.每年進行強制切斷非消防電源消防聯(lián)動試驗兩次。（3） 對火災自動報警系統(tǒng)控制線路及聯(lián)動線路的故障進行維修。（4） 對火災自動報警系統(tǒng)的故障進行維修。（5） 對火災自動報警系統(tǒng)的消防通訊線路、消防主機電源檢查及消防主 機接地線路的故障的檢查及維修。2、消火栓系統(tǒng)（1）每月對消防泵進行啟動運轉試驗，并對消防泵進行消火栓按鈕聯(lián)動 啟泵試驗。（2） 每月對系統(tǒng)上所有的控制閥門進行檢查，保證控制閥門處于正常工 作狀態(tài)。（3） 每月對消火栓進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（4） 每季度對最不利點消火栓

4、進行靜壓壓力試驗。（5） 每半年對室內消火栓箱內的水槍、水帶等設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題 及時通報用戶。（6） 每年對水泵接合器的接口及附件進行檢查。（7） 每年抽查消火栓的出水情況對重點部位的消火栓每年進行出水檢 查。3、自動噴水滅火系統(tǒng)（1）每月對水源控制閥、報警閥組進行檢查，保證系統(tǒng)各種閥門處于工 作狀態(tài)。（2） 每月對噴淋水泵進行啟動運轉試驗一次。3） 每月對電磁閥作啟動試驗一次，動作失常時馬上通知貴單位及時更（4） 每月對噴頭進行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭及時更換，當噴頭 上有異物時及時清除。（5） 每季度對濕式報警閥旁的放水試驗閥進行泄水試驗，驗證濕式報警 閥的供水能力。（6） 每半

5、年利用末端試水裝置對水流指示器進行試驗。（7） 每年對水泵接合器的接口及附件進行檢查并進行維護。（8） 每年對消防水池，消防水箱及消防氣壓給水設備的消防儲水位及消 防氣壓給水設備的壓力進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)助貴單位處理。4、氣體滅火系統(tǒng)（1） 檢查保養(yǎng)氣體控制屏,保證正常運行。（2）檢測氣瓶的壓力是否達到規(guī)范要求,有無泄漏現(xiàn)象。（3） 檢查試驗手動和自動放氣裝置是否正常。（4） 模擬自動報警系統(tǒng)中的煙、溫感探測器同時動作,檢查氣瓶的電磁 閥是否動作,控制屏是否有放氣信號,警鈴、蜂鳴器是否動作。（5） 每月檢測控制屏的功能情況、氣瓶壓力是否正常。（6） 每季度檢查試驗手動和自動放氣裝置。（7）

6、 每季度模擬進行煙、溫感探測器動作，是否有放氣信號，警鈴、蜂 鳴器是否動作靈敏。5、防火分區(qū)（1）每周檢查木質防火門、防火卷簾門、電動防火門等的完好情況。（2）每季度手動或自動啟停防火卷簾門、電動防火門試驗.檢查其性能。6、防排煙系統(tǒng)(1)每周檢查送風、排煙機房工作環(huán)境以及送風機、排煙機、電源控制柜、送風 閥、排煙閥等是否處于正常完好狀態(tài)。(2)每半年手動或自動打開排煙閥、啟/停送風機、排煙機查看其性能。(3)每半年手動或自動方式關閉空調通風系統(tǒng)、電動防火閥試驗，檢查其性能。7、應急照明疏散指示(1)每周檢查安全出口、疏散通道、重要場所的應急照明和疏散指示標志是否處于 正常完好使用狀態(tài)。(2)

7、每月試驗應急照明燈和疏散指示燈切斷電源后是否能正常工作。8、其它(1)每季度檢查干粉滅火器的壓力、重量、有效期等。必要時做噴射試驗。(2)每月檢查集水坑排設備、自救逃生設備，消防電源及自動切換設備是否處于正 常完好狀態(tài)。(3)每季度試驗消防電源末端的切換功能。三、維護標準(1) 保證系統(tǒng)正常工作。(2) 維護質量必須符合經(jīng)雙方核定的竣工圖紙的要求，并且滿足現(xiàn)行消 防規(guī)范的要求。(3)設備發(fā)生故障，我公司接收到故障信息或接到使用方通知十二小時內派人到 達現(xiàn)場，二十四小時內檢修解除故障。在確實沒有配件的情況下應及時向貴單位匯 報，并采取有效的應急措施，防止出現(xiàn)安全事故。(4)提供詳細的月檢、季檢及

8、年度試驗報告，以方便貴單位備案。四、建筑消防設施檢查維修保養(yǎng)服務方式 在維保期內，對雙方共同確認的維保范圍內設備統(tǒng)一由我公司根據(jù)要求進行檢查、維修、保養(yǎng)。在維護保養(yǎng)期間所更換的材料、元器件、配件由貴單位承擔。參考資料：我公司的一個方案 近幾年來，隨著經(jīng)濟建設的發(fā)展和改革開放的深入，城市建筑日益向著大型 化，多功能化、高層化、地下化發(fā)展，各種高層、超高層建筑、地下建筑、大空間場所、石油化工企業(yè)、地鐵隧道等大量增加。由于這些建筑存在人員密集、結構復 雜、疏散困難、可燃物裝修多等的共性，一旦這些場所發(fā)生火災，將給國家財產(chǎn)和 人民生命安全帶來巨大損失。根據(jù)國家有關消防法規(guī)，此類建筑應設置相應的消防 設

9、施，以利火災的控制和撲救，保障人員安全疏散?，F(xiàn)常用的四大消防系統(tǒng)是火災 自動報警系統(tǒng)，自動（執(zhí)行）滅火控制系統(tǒng)，防排煙控制系統(tǒng)及消防電梯，火災疏 散照明等其它消防設施。如何來保證其功能的正常發(fā)揮，對建筑物的消防安全起著 決定性的作用，為了確保建筑消防設施始終處于正常運行的工作狀態(tài)，應定期對建 筑消防設施進行維護保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效措施，確保建筑消防設施能 有效的控制和撲滅火災，減少火災損失。本文試就建筑消防設施的現(xiàn)狀及消防設施 維護保養(yǎng)規(guī)程，提高消防設施完好率等方面提出看法以資商榷。建筑消防設施的涵蓋面很廣，本文主要就火災自動報警系統(tǒng)，自動（執(zhí)行）滅 火控制系統(tǒng)，防排煙控制系統(tǒng)及消防

10、電梯，火災疏散照明等其它消防設施中常見問 題展開說明。如前言部分所述，建筑消防設施的完善，需要提高管理使用人員的素質，正 確地使用消防設施，對消防設施進行專業(yè)的日常維護，從而提高設備的完好率。一、消防設施現(xiàn)狀1、宏觀分析（1）隨著電子技術的快速發(fā)展，建筑消防設施的消防電子產(chǎn)品種類繁多，技 術支持要求高，對維護保養(yǎng)的人員素質和內部管理提出了很高的要求。（2）建筑物的產(chǎn)權單位或物業(yè)管理單位，一般不具備消防設施維護保養(yǎng)的技 術能力和資質資格。故要與具備資格的消防維護公司簽定維護保養(yǎng)合同，明確雙方 職責，而消防維護公司的技術水平和履行消防法律法規(guī)的職責，決定了建筑物消防 設施的運行狀態(tài)。（3）消防設施

11、維護保養(yǎng)合同的簽定受到制約?，F(xiàn)在普遍簽定的合同都是一年 期限，造成維護保養(yǎng)公司對消防設施的技術性能不愿過多的去了解， 對消防設施存 在的技術問題不愿下工夫去解決，采取應付拖時間的策略，對出現(xiàn)的問題治標不治 本，造成維護保養(yǎng)合同年年簽，消防設施存在問題越積越多的現(xiàn)象。（4）消防電子產(chǎn)品廠家在各地確定了營銷總代理，這些總代理對非自已維護 的消防設施需要進行技術支持時，往往采取從價格上，技術上壟斷?；馂淖詣訄缶?集中控制器，主機代碼編程代碼不透明，CRT系統(tǒng)進行調整軟件編程、主機主板升 級更換時在價格上壟斷，給消防設施的正常維護造成被動局面。（5）建筑消防設施選用的產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，與老產(chǎn)品不兼容，

12、造成一些老 建筑使用的老系統(tǒng)發(fā)生故障后找不到可更換的零配件。（6）隨著市場體系的不斷完善，消防設施維護保養(yǎng)納入了招投標范圍。但少 數(shù)投標單位以價格戰(zhàn)惡意競爭，給正常的消防設施維護保養(yǎng)市場帶來不利因素。（7）領導消防安全意識談薄，消防設施存在問題拖而不決。更談不上定期維 護，檢測，操作上述各類消防設施。（8）缺乏專業(yè)機構對建筑消防設施是否運行良好進行定期的鑒定。2、具體分析（1）火災自動報警系統(tǒng) 火災自動報警系統(tǒng)是整個消防系統(tǒng)的中樞，它包括集中火災報警控制器、消防 控制設備、區(qū)域火災警報控制器、火災探測器、手動火災報警按鈕、報警開關信號、火災警報裝置、火警電話、火災事故廣播、聯(lián)動控制裝置、固定滅

13、火系統(tǒng)控制 裝置等設備。因此火災自動報警系統(tǒng)是一個涉及面最大、專業(yè)性又較強的系統(tǒng)，也 是一個最容易出問題的系統(tǒng)，它主要存在以下問題： 探測器、手動火災報警按鈕、報警開關信號故障造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線、灰塵積累等。經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn) 許多單位對這類故障維修不及時，經(jīng)常采取封號，切斷回路方法處理，這就給消防 安全帶來重大隱患。 聯(lián)動控制裝置故障 由于報警聯(lián)動試驗牽涉面較大，包含設備也較多，檢查也較煩瑣，因此許多單 位一年甚至幾年也不會做一次， 就是發(fā)現(xiàn)問題也往往由于牽涉面太廣或資金問題而不了了之。 火災警報裝置、火警電話、火災事故廣播故障 造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線

14、、機械故障等。經(jīng)統(tǒng)計因這 類設備平時很少使用，出現(xiàn)故障后許多單位對此并不知情，也就談不上維修了。（2）自動（執(zhí)行）滅火控制系統(tǒng) 建筑著火后，主要做好二方面的工作：一是有組織有步驟的緊急疏散，二是進 行滅火。滅火方式有二種：一是人工滅火，二是自動滅火。自動滅火又分自動噴水 滅火和固定式噴灑滅火劑兩種。對自動執(zhí)行滅火控制系統(tǒng)存在的普遍問題如下： 消火栓按鈕故障造成這類故障的原因如，損壞、潮濕、老化、斷線。1消火栓泵控柜平時往往 處于手動狀態(tài)，即使按鈕損壞也不被察覺；2往往一只按鈕損壞就要檢查整個消火栓按鈕的線路，工作量比較大。消防供水不足造成這種情況的原因：a）先天不足：只有一路供水且供水管網(wǎng)壓力

15、較低，供水 管網(wǎng)較細等；b）室內或室外的進水閥門未開足；c）由于管道銹蝕結垢或有雜物堵塞 等情況。泵的故障由于水泵的揚程選擇普遍較高，而一些建筑的防超壓措施不完善，人員對系統(tǒng) 不了解，檢查采取點動方式，不敢正常運轉消防泵，從而造成水泵銹蝕、氣濁甚至 損壞。 濕式報警閥 濕式報警閥的壓力開關及水力警鈴經(jīng)常由于傳動管雜物堵塞而不能正常工作； 由于管道內水質問題使管道銹蝕影響濕式報警閥內密封功能，也是造成壓力開關信 號常報警和不報警情況的因素。 水流指示器 除因觸點機械故障、傳動閥片由于管道銹蝕或雜物堵塞不能即時復位、水流波 動會造成水流指示器報警或不報警外，水流指示器前端的控制閥門關閉，而造成管

16、道內無水或不能正常補水，也是水流指示器的主要故障原因之一。（3） 防排煙控制系統(tǒng) 火災時產(chǎn)生的煙主要成分為一氧化碳， 人在這種氣體的窒息作用下，死亡率為50%70%， 另外煙氣遮擋人的視線， 使人在疏散時難以辨別方向， 因此防排煙系 統(tǒng)的重要性也就不言而喻。以下是防排煙控制系統(tǒng)普遍存在的問題： 風機開啟問題 由于風機動作時噪聲及灰塵較大，有些單位的排煙風機及正壓風機長年不啟 動，造成風機銹蝕，馬達不能正常運轉，使得防排煙系統(tǒng)如同虛設。還有些單位， 水系統(tǒng)和報警系統(tǒng)屬于維保單位維保范圍，但防排煙系統(tǒng)未納入，這些客觀情況也 造成了風機系統(tǒng)的癱瘓率遠遠大于報警主機和消防水泵。 風量、風壓問題： 有些

17、建筑隨著大樓客戶及二次裝潢的增多，有些防火門被拆除，造成不能確保 規(guī)定的風壓數(shù)值，有些走道的墻體被重新改建造成排煙量不足等等，而這些有時看似正常的改變都直接可能影響到人員逃生、疏散及滅火的難度。提高建筑消防設施完好率的辦法和建議百年大計，安全第一。建筑消防設施隨著時間的推移，會正常的老化，隱患 也會逐漸地顯現(xiàn)，如何對現(xiàn)在建筑的消防設施加強監(jiān)督，動員社會力量，提高設備 完好率，把消防設施的維修保養(yǎng)納入專業(yè)審查范圍。建筑消防設施投入幾十、幾百 甚至幾千萬，由于體制，資金等問題，造成設備損壞甚至癱瘓，一旦發(fā)生火災消防 設施不能投入正常使用，從而造成人員及財產(chǎn)的巨大損失，實在是得不償失。1、對消防設施

18、維護保養(yǎng)的現(xiàn)狀和存在的問題宏觀調控主要措施：（1）制定保障建筑消防設施正常運轉的法規(guī)體系，包括行政法規(guī)和技術法 規(guī)，法規(guī)體系的細致化是社會文明發(fā)展必然的產(chǎn)物。建筑物的產(chǎn)權單位，物業(yè)管理 單位，消防維護公司和消防部門要有法可依，明確責任，相互制約，是保障建筑消 防設施正常運行的基石。（2）定期向消防部門報告建筑消防設施維護保養(yǎng)的現(xiàn)狀，消防部門應會同有 關部門盡快制訂建筑消防設施維護保養(yǎng)技術標準，合理反映消防設施的運行狀態(tài)和 維護保養(yǎng)的情況，整體提高維護保養(yǎng)水平。（3）增加維護保養(yǎng)市場透明度，以防惡意競爭，使建筑消防設施維護保養(yǎng)公 平合理。（4）不能搞技術封鎖，價格壟斷產(chǎn)品，切實提高消防設施維護保

19、養(yǎng)公平合 理。（5）強化建筑消防設施維護保養(yǎng)資質管理，實行市場準入制度。（6）對建筑消防設施應由專業(yè)機構定期對其運行情況加以鑒定，并出具報2、對建筑消防設施維護保養(yǎng)的具體要求（1）保養(yǎng)類型 為用戶消防系統(tǒng)提供日常的維護管理，定期維護保養(yǎng)，給出系統(tǒng)維護保養(yǎng) 鑒定書，滿足用戶對消防系統(tǒng)材料更換的要求，在系統(tǒng)維護保養(yǎng)過程中，若系統(tǒng)出 現(xiàn)故障，應在接到通知后一個工作日內到達現(xiàn)場處理故障，使系統(tǒng)在最短時間內恢 復正常運行。(2) 各類故障處理所需時間的一般規(guī)定 非設備損壞形成的各類故障，在接到通知后，4小時內趕到現(xiàn)場排除故障 設備損壞形成的各類故障，在接到通知后，4小時內趕到現(xiàn)場確認，若有 更換設備，應

20、立刻排除故障，若無更換設備，應在設備供貨期內排除故障。(3)保養(yǎng)內容及周期 火災自動報警系統(tǒng)a)探測器：采用專用檢測器，每月按總量的1/10，分期分批對火災探測器加 煙或加溫試驗，進行模擬火災響應實驗和故障報警實驗，每年完成一次全樣檢查，另外探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一遍，并作響應閥值及其他必要 的功能試驗。b)手動報警按鈕，進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一次全樣檢查。另外探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一遍，并 作響應閥值及其他必要的功能試驗。c)手動報警按鈕，進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一次全樣檢查。d)警

21、鈴：進行模擬火災狀態(tài)下的響應試驗，每月按總量的1/10，每年完成一 次全樣檢查，對于經(jīng)常誤報警的設備及場所作技術分析。e)火災報警控制器，進行故障，報警，消音，復位，火災記憶，備用電池等 功能測試，每天一次。f)樓層顯示屏，進行故障，報警，消音等功能測試，每天一次g)手動或自動試驗相關消防聯(lián)動控制設備的控制和顯示功能，對動作后無不 良后果的控制功能，內容包括水噴淋自動滅火系統(tǒng)弱電控制部分。 自動(執(zhí)行)滅火控制系統(tǒng)a)水流指示器，用噴淋系統(tǒng)樓層末端進行放水試驗，檢查水流指示器是否正 常，每季度一次。b)濕式報警閥，打開試驗警鈴閥，檢測壓力開關，電氣信號是否正常，打開排 水閥檢查主閥是否正常，每

22、天一次。c)對消防泵房內閥門每天一次，對系統(tǒng)中所有的閥門進行檢查，保養(yǎng)，每季度 一次。d)水泵、穩(wěn)壓泵的自動啟，停是否正常，主泵，備用泵轉換運行是否正常，每 月一次，設備用泵時，應該同時試驗主備泵的切換功能。e)檢查管網(wǎng)系統(tǒng)中警示標牌是否完整。f)消火栓，進行常規(guī)檢查，測試水壓，檢查管網(wǎng)壓力和水質，并進行放水試 驗，每月一次。g)聯(lián)動控制，通過消防控制室啟，停水泵，檢查反饋信號是否正常，每月一 次，設備用泵時，應該同時試驗主備泵的切換功能。h)對系統(tǒng)中所有的閥門進行檢查，保養(yǎng)，每月一次 防排煙控制系統(tǒng)及消防電梯系統(tǒng)a)試驗自動方式打開防排煙風口，啟動關閉防排煙風機。b)試驗手動方式關閉防火閥。

23、c)試驗自動方式關閉空調系統(tǒng)電動防火閥。d)對系統(tǒng)中所有的風閥執(zhí)行進行檢查，保養(yǎng)，每月按總量的1/10進行檢查，每 年完成一次全樣檢查。e)消防電梯進行人工控制和自動控制功能試驗，其控制功能信號是否正常，每 半年測試一次。 火災疏散照明及專用通訊系統(tǒng)a)消防控制室與設備間所設的電話進行通話試驗，每月一次。b)電話插孔按總量的1/10，每月進行檢查，每年完成一次全面檢查。c)消防控制室的直線電話與119臺進行通話試驗，每半年測試一次。d)檢查斷電時能否自動切換到備用電源。e)測試連續(xù)供電時間不少于20分鐘。 防火分隔系統(tǒng)a)通過消防控制室進行聯(lián)動試驗，檢查設備動作及反饋信號是否正常，每半年 檢查

24、一次。b)試驗自動方式啟動防火門，消防卷簾門，每季度檢查總量的1/4。c)用手動按鈕啟動防火門，防火卷簾門，每季度檢查總量的1/4。d)用應急方式啟動防火卷簾門的急落裝置，檢查其是否正常。 氣體滅火系統(tǒng)a)進行人工啟動與緊急切斷試驗，每季度測試一次。b)與固定滅火設備聯(lián)動控制的其他設備 (包括關閉防火門，窗，停止空調風機， 關閉防火閥，落下防火幕)進行試驗，每季度測試一次。c)逐個儲氣瓶進行稱重檢查 (滅火劑凈重不得小于設計量的95%)，確認有無漏 氣情況，每半年測試一次。d)檢測控制器電氣元件及線路是否完好，是否能正常工作。e)進行系統(tǒng)噴放管網(wǎng)壓力試驗，確認有無漏氣情況，每半年測試一次。f)

25、建立消防設施維護保養(yǎng)檔案，落實消防設施日常管理制度，建立專人管理維 護，巡視檢查，定期測試。三、總結我國建筑自動消防設施的產(chǎn)生以及發(fā)展是和我國社會經(jīng)濟的發(fā)展密切相關的， 是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的需要， 隨著我國社會生產(chǎn)力水平的不斷提高， 特別是改革開 放的不斷深入，我國的城市化進程進一步加快。傳統(tǒng)的人為主的消防管理模式和靠 外部救援的滅火作戰(zhàn)方式已根本不能適應這些場所的消防要求。預防并撲救此類場 所火災的主要對策只能靠其本身的建筑自動消防設施，只有充分利用完善的建筑自 動消防設施才能完成“預防為主，防消結合”的消防任務從這個意義上講，建筑自 動消防設施的廣泛應用將是我國在二十一世紀消防發(fā)展的首要戰(zhàn)略任務。而確保這 些建筑消防設施的完好，定期維護保養(yǎng)是必不可少的。一旦出現(xiàn)故障，致使消防設 施難以發(fā)揮正常功能，最后造成重大損失。所以建筑消防設施的維護保養(yǎng)是一項經(jīng) 常性的工作，需要持之以恒，常抓不懈，才能使自動消防設施處于長期良好運行狀 態(tài)?？梢灶A料，在不遠的將來，日常定期維護保養(yǎng)的建筑消防設施必將擔負起建筑 防災的重任。維保流程:建立消防檔案摸底考查消防檢測排除故障檢驗報告維護保養(yǎng)應急檢 修定期回訪用戶滿意 維保是如何全面快速進行的?一、簽訂合同對建筑物的消防設施進行摸底考查；與用戶協(xié)商,簽定維保合同；二、