房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)全案

1、房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)全案目錄第一局部 銷售人員的根本要求和根本素質(zhì)一、 銷售工作概述和售樓人員職責(zé)分析二、 房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)第二局部 房地產(chǎn)根底知識一、 房地產(chǎn)開發(fā)流程二、 房地產(chǎn)價值構(gòu)成三、 房地產(chǎn)的重要概念四、 房地產(chǎn)根本參數(shù)五、 房地產(chǎn)銷售過程與相關(guān)手續(xù)六、 房地產(chǎn)稅費第三局部 建筑工程相關(guān)根本知識一、 多層住宅設(shè)計二、 高層住宅設(shè)計第四局部 物業(yè)管理簡介一、 物業(yè)管理的根本概念、內(nèi)容及主要原那么二、 物業(yè)管理涉及到的組織三、 物業(yè)管理的核算與管理第五局部 住房金融根本知識一、 房地產(chǎn)的現(xiàn)狀呼喚住房金融的開展二、 個人住房擔(dān)保貸款的具體操作第六局部 房地產(chǎn)銷售實務(wù)一、 消費者購置行為

2、分析二、 售樓準(zhǔn)備三、 現(xiàn)場銷售根本動作四、 銷售常見問題及解決方法五、 答客問第一局部 銷售人員的根本要求和根本素質(zhì)僅就房產(chǎn)銷售的專業(yè)性和專業(yè)素養(yǎng)方面的要求來言，房地產(chǎn)銷售無疑比一般商品的銷售復(fù)雜的多。那么，如何才能成為一個優(yōu)秀的銷售人員呢？其實房地產(chǎn)的銷售和一般商品的銷售本質(zhì)上并無明顯區(qū)別，都是對所售商品知識的掌握和應(yīng)用及對銷售藝術(shù)的把握。也就是說，一個是根本面的要求，一個是技巧面的要求，二者相輔相成，成功的曙光才會為期不遠(yuǎn)，也才能成為一個合格的銷售人員。一、銷售工作概述和售樓員職責(zé)分析1、在業(yè)內(nèi)一個普遍認(rèn)可的說法是，一個工程或一個樓盤要成功，50在于地塊選擇，30在于規(guī)劃設(shè)計，20最終歸

3、功于銷售執(zhí)行，但很顯然的是，前面80的工作都是價值形成的過程，最后這20才是價值的實現(xiàn)。2、售樓員的職責(zé)和作用：干什么？怎么干？怎么干的更好？房地產(chǎn)銷售人員的作用是獨特的，是廣告等其他促銷手段所不能代替的?？蛻粼谫徶梅康禺a(chǎn)這一大宗商品時，是不可能只通過廣告的勸導(dǎo)就能下決心的。售樓處是商品房成交的主要場所，絕大多數(shù)的交易行為都是在售樓處完成的，當(dāng)然我們也可以看到一些在房地產(chǎn)交易會上成交的例子，但這些客戶同樣也是在多家比擬后才作出決定的，甚至這些個案是在開發(fā)商的授意下為了襯托交易會的氣氛才在交易會上辦理購房手續(xù)的，現(xiàn)場看盤和了解幾乎是所有買房行為必經(jīng)的階段。眼見為實，尤其房地產(chǎn)又是這樣一個價值巨大

4、的商品。房地產(chǎn)銷售人員最直接地代表著房地產(chǎn)工程和開發(fā)商的形象，表達著開發(fā)商的實力狀況和管理水平。銷售人員的根本工作：客戶接待、帶著看房、解答疑問、購置洽談、填寫客戶資料、客戶追蹤、成交收定、簽訂合約等等，做好本職工作并積極配合公司其他部門的工作。多數(shù)情況下，顧客到售樓處看房是公司投入廣告吸引來的，可以說都是有一定的宣傳本錢的，對客戶的隨意在某種程度上就是對公司廣告投入的浪費和對其他同事工作的否認(rèn)。3、售樓人員有很好的工作前景！銷售人員素質(zhì)和水平的上下已經(jīng)成為房地產(chǎn)競爭中一個尤為重要的因素。而銷售對人的鍛煉是全面的，從專業(yè)素質(zhì)到對市場的把握和人際交往，房地產(chǎn)銷售人員就更是如此，有了這些根本的素質(zhì)

5、，對今后的工作是一個很堅實的根底。二、房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)一優(yōu)良的效勞素質(zhì)1、以誠為本房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入買方市場階段，市場上各種檔次的商品房種類繁多，并且經(jīng)過多年的宣傳和教育，消費者正走向?qū)I(yè)和成熟，有些人甚至提出了專家型消費者的概念。一個購房者，尤其是普通購房者在購置之前幾乎走遍所有適合工程的情況并不罕見。銷售人員依靠誤導(dǎo)、欺騙和胡亂許諾來誘使客戶簽約的時代已經(jīng)過去。銷售人員真誠的面對客戶是必備的一個素質(zhì)。2、善待客戶百問不煩、百陪不厭買房對很多人來說，是一生中最大的一次購置，共同使用者多，要求復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)銷售接待中客戶的問題總是繁多，疑問不斷，答復(fù)需耐心細(xì)致。3、高度的挫折忍耐

6、力一般而言，接待100個 能吸引1030個現(xiàn)場看房者，現(xiàn)場接待100名看房者只有520名購房者。綜合看來，失敗率、被拒絕率在90左右，日復(fù)一日生活在這種被拒絕的氣氛中，不能堅持最初對工作的激情和對客戶的耐心，是不能在這個行業(yè)中生存和成長的。所以，有人說，銷售人員應(yīng)該是用特殊材料制造的人，也就是說，他們具備百折不撓的意志和不可動搖的工作熱情。二強烈的成交欲望1、建立職業(yè)榮譽感我們的工作是為了幫助人們改良居住質(zhì)量，我們應(yīng)把自己當(dāng)作一個富于經(jīng)驗和同情心的擇業(yè)參謀。2、對工作充滿激情只有銷售才給了銷售人員充分展示自己口才、說服能力及與人溝通能力的舞臺。另一方面，銷售成功的獎勵也是相當(dāng)大的。3、團隊合作

7、精神銷售時，銷售人員相互合作，實現(xiàn)團對協(xié)作，往往有事半功倍的效果。通過集體合作的力量，來克服個人工作的低谷，彌補個人能力上的缺陷，并激發(fā)個人對集體的忠誠和工作熱情。三通曉專業(yè)知識1、建筑知識、房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計風(fēng)格、朝向優(yōu)劣2、相關(guān)法律、稅收3、抵押貸款4、物業(yè)管理5、房屋使用功能、各樓層、朝向的優(yōu)缺點四豐富閱歷有利溝通具有豐富閱歷的人，能迅速找到與客戶溝通的共同點，從而打破相互戒備，建立信任，為下一步的介紹、溝通打下根底。1、各購房客戶群的生活特點、職業(yè)特點、愛好、收入、購房偏好。2、各地區(qū)概況。3、各地方言。學(xué)會幾種方言有助溝通。尤其是目標(biāo)消費群將來自本地以外地區(qū)的工程。五訓(xùn)練的手段1、將自己

8、與客戶的交談錄音，分析自己是否有不熱情、不耐煩等問題。2、與同事相互學(xué)習(xí)、交流經(jīng)驗。3、每天堅持寫銷售日記，總結(jié)經(jīng)驗、不斷提高。4、在情緒低落、心中不快時，反復(fù)告誡自己“不要發(fā)火。5、研究客戶的居住需求、經(jīng)濟條件，設(shè)身處地的為客戶著想。6、對鏡練習(xí)。對著鏡子觀摩你在和客戶溝通時的表情和動作，既防止態(tài)度冷漠，又防止過分熱情過度，嚇跑客戶。第二局部 房地產(chǎn)根底知識一、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)大致有四個階段：第一階段，投資時機選擇與決策分析，這其中主要包括投資時機的尋找，投資時機的篩選，工程的可行性研究等工作。尋找適合開發(fā)的土地，根據(jù)土地的情況作初步的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。第二階段，前期工程，主要包括獲取

9、土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計方案報批，簽署有關(guān)合作協(xié)議。第三階段，建設(shè)階段，主要包括圖紙委托設(shè)計，工程招投標(biāo)，工程施工管理，軍工驗收等。第四階段，出售、租賃與售后效勞，物業(yè)管理。二、房地產(chǎn)價值構(gòu)成一土地開發(fā)費1、征地補償費。2、拆遷安置費。3、三通一平費。4、勘察設(shè)計費。5、拆遷征地管理費。6、土地出讓金。二房屋開發(fā)費1、房屋建安工程費。2、附屬工程：煤氣調(diào)壓站、變電站等。3、室外工程：小區(qū)紅線內(nèi)的上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程。三各種配套及稅費1、公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。2、環(huán)衛(wèi)綠化工程。3、四源費。4、大市政費。5、營業(yè)稅和城市建設(shè)維護稅及教育費附加。6、

10、限制粘土磚使用保證金。7、管理費。四利潤三、房地產(chǎn)重要的概念一地塊的性質(zhì)我國是實行土地社會主義公有制的國家，即全民所有制國有土地和勞動群眾集體所有制集體土地，一般個人和團體是沒有土地所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。1、出讓。出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場，它所出讓的土地最高使用年限，除居住用地為70年外，其余的均為50年。按土地面積計算地價，依土地的生熟程度不同分為生地價未開發(fā)的農(nóng)地、荒地的價格、毛地價指

11、城市中需拆遷而未拆遷的土地價格和熟地價經(jīng)過開發(fā)或拆遷后可供直接建設(shè)的土地的價格。按建設(shè)面積計算的簡稱樓面價，樓面價土地總價÷總建筑面積，樓面價土地單價÷容積率。2、劃撥。劃撥即縣級以上人們政府依法批準(zhǔn)，在用地者補交補償、安置等費用后將該土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為。劃撥是方案經(jīng)濟的產(chǎn)物，正逐步被出讓或轉(zhuǎn)讓代替。3、轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓即房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。出讓或劃撥的土地均可轉(zhuǎn)讓，但其涉及到的費用和程序有所不同。習(xí)慣上，我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱之為土地的二、三級市場。了解土地的獲得方式一方面可以幫助我們明確樓

12、盤的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，理順投資方的合作關(guān)系，防止未來可能發(fā)生的商業(yè)合作中的不不要麻煩，另一方面，通過對土地價格的掌握，也可估算它大致本錢和利潤空間，以制定相應(yīng)的策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越劇烈，土地的獲得和儲藏正成為開發(fā)商競爭中的重要一環(huán)，土地出讓公開招標(biāo)的推行將這種競爭公開化了。二事關(guān)房產(chǎn)合法性的“五證二書“五證是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售預(yù)售證?！皟蓵侵?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。1、國有土地使用證國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)

13、工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。3、建設(shè)工程開工證建設(shè)工程開工證是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)工程均屬違章建筑，不受法律保護。4、商品房銷售預(yù)售證商品房銷售預(yù)售證的主管機關(guān)是各地房地產(chǎn)管理部門，由這些管理部門統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書?！拔遄C中最重要的是土地使用證和商品房銷售預(yù)售許可證，兩者說明所購房屋屬合法交易范疇。5、?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?這兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅承當(dāng)質(zhì)量承

14、當(dāng)責(zé)任的法律文件。?住宅質(zhì)量保證書?是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按?住宅質(zhì)量保證書?的約定，承當(dāng)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在?住宅質(zhì)量保證書?中明示所委托的單位。?住宅質(zhì)量保證書?應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2地基根底和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修；3正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器

15、開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。?住宅使用說明書?應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用考前須知，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2結(jié)構(gòu)類型；3裝修、裝飾考前須知；4上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝考前須知；6門、窗類型，使用考前須知；7配電負(fù)荷；8承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位考前須知的說明；9其他需要說明的問題。四、房地產(chǎn)根本參數(shù)1、基地面積基地面積是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的工程用地范圍面積。2、總建

16、面積指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按?建筑面積計算規(guī)那么?計算的、工程建設(shè)的總的建筑面積。這是確定樓盤規(guī)模的根本指標(biāo)，從中也可以大致估測工程的建設(shè)周期。3、容積率又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為45，超高層的容積率為7以上，對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率為0.45，綠化好、獨立別墅多的社區(qū)，容積率為0.3左右。容積率是當(dāng)前購房者相當(dāng)關(guān)注的一個指標(biāo)，是開發(fā)商利益和小區(qū)環(huán)境矛盾的焦點之一。4、覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑的占地面積就越小，從而社區(qū)活動面積

17、就越大，綠化、道路的范圍就越廣。覆蓋率高，公共活動面積所剩無幾，綠化也被道路擠占。5、建筑類別所有的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場、綜合樓和別墅等。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)商按照政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府方案主管部門列入正式工程方案，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍目前不包括香港、澳門和臺灣出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。兩者的主要區(qū)別在于它們的土地本錢不一樣，賣售對象不一樣，其他的區(qū)別都是這兩

18、者的延伸。6、面積房型面積與房型是決定住宅質(zhì)量的重要因素，也是購房者所關(guān)心的關(guān)鍵問題，銷售人員應(yīng)當(dāng)建立清楚的根本概念，對工程的情況作出清晰解釋。1居住面積指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。2使用面積指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。3建筑面積對一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積那么是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套單元內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三局部，分

19、攤的公用建筑面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間，等等。值得注意的是它僅局限于本棟樓內(nèi)的建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。4得房率指套單元內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。多層住宅一般為85，高層為72，辦公樓為55。5開間和進深開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，進深那么是樓山墻既短邊方向的長度。舊式住宅中沿用下來的說法開間越大，進深越小，層高越高的房型越好，因為大開間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風(fēng)效果，小進深使窗地比窗面積與居室面積的比值更為合理，防止黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。五、房地產(chǎn)銷售過程與相關(guān)手續(xù)一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)。

20、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)；從國有土地所有權(quán)別離出來的土地使用權(quán)；以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保并和債券并存的房地產(chǎn)抵押權(quán)等。在我們國家公布的法律、法規(guī)中，常常將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)所有權(quán)這一概念通用。房地產(chǎn)產(chǎn)籍就是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種簿冊資料。房地產(chǎn)產(chǎn)籍登記過程中獲得的各種圖、檔、卡、冊、表及相關(guān)證件。這些檔案資料反映了房屋的權(quán)屬、坐落、位置、用地面積、房地權(quán)界、房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑時間、權(quán)源、用途，有無設(shè)定他項權(quán)利等根本情況。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的根底性工作。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指各級人民政府房地產(chǎn)管理機關(guān)依據(jù)?憲法?、?房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?等法律及有關(guān)的政策、

21、法規(guī)，對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行指導(dǎo)、監(jiān)督、效勞等一系列行政性的組織活動。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原那么：1房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原那么。2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的屬地管理原那么。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型體系：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型是指按房地產(chǎn)權(quán)屬的一定屬性劃分的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別。劃分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別是理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和促進房地產(chǎn)使用制度改革的根底工作和前提條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型主要有：所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利等三大類型。1所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。集體所有的土地包括農(nóng)民集體所有土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地、村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)

22、集體經(jīng)濟組織所有土地。房屋所有權(quán)有三種類型：國家所有、集體所有、個人所有。個人所有又包括獨有和共有。2使用權(quán)又分為國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)國有土地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、農(nóng)村國有土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)包括農(nóng)用土地使用權(quán)、農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。房屋使用權(quán)是指自用土地他項權(quán)利和房屋他項權(quán)利。3他項權(quán)利包括土地他項權(quán)利和房屋他項權(quán)利土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)。房屋他項權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、平安權(quán)。二房地產(chǎn)銷售過程1、簽訂認(rèn)購書商品房銷售工作開始后，經(jīng)過宣傳廣告，購房人在得到信息后，會到售樓

23、處簽訂認(rèn)購書，并交納定金，銷售方將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房人，并向購房人介紹工程的進展情況。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方所簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1賣方，即開展商名稱、地址、 ；銷售代理方名稱、地址、 。認(rèn)購方名稱姓名、地址、 、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、 。2認(rèn)購物業(yè)。3房價戶型、面積、單位價格、總價。4付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后，銷售方發(fā)放?簽約須知?，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。?簽約須知?的主要內(nèi)容包

24、括：1簽約地點。2購房者個人、公司應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。3購房者假設(shè)委托他人簽約，有關(guān)委托書的說明。4有關(guān)付款憑證的說明。5繳納有關(guān)的稅費說明：印花稅房價萬分之五、契稅房價36、手續(xù)費1、房產(chǎn)權(quán)屬登記費03元平方米、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證公證費等。2、簽訂買賣契約購房人在售樓處簽過認(rèn)購書后，在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)售契約的主要條款包括：1土地

25、使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。2購房人購置房產(chǎn)及交付定金。3購房人購置房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。4房價單位面積、總價。5付款方式。6賣方違約條款未按期交房。7賣方質(zhì)量違約條款。8賣方保修條款。9買方接受物業(yè)管理公司管理條款。10預(yù)售登記條款。11轉(zhuǎn)讓條款。12過戶條款。13解決糾紛條款。另外，預(yù)售契約和買賣契約內(nèi)容較簡單，開展商可以增加補充協(xié)議。補充協(xié)議主要內(nèi)容有：1限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款包括供氣、供暖等。3房屋實際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款。4不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。5具體轉(zhuǎn)讓條款。3、預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到市房屋土地

26、管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。4、辦理入住在購房人入住前，開展商要統(tǒng)一審查其付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在最后入住時供審核。5、安排簽訂管理公約預(yù)售契約或買賣契約有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排買方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費用。6、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證開展商最后要為購房人此時也可稱為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理產(chǎn)權(quán)證。三房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

27、登記的條件和程序申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下4項條件：(1)申請人或代理人具有申請資格。權(quán)利人為法人、法人團體的，應(yīng)使用法定名稱，同其法定代表人申請；權(quán)利人為自然人，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請。(2)有明確具體的申請請求。(3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，來源清楚、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或依法查封以及違章建筑的房屋。(4)屬受理登記的登記機關(guān)管轄。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：1程序。a.申請：向發(fā)證部門提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請；b.交納有關(guān)文件并填寫相應(yīng)表格；c.配合發(fā)證工作人員現(xiàn)場查房屋狀況；d.領(lǐng)證交

28、費：經(jīng)發(fā)證部門審批合格后，發(fā)證部門交納發(fā)證費用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。2申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)提交以下有關(guān)證件：根據(jù)各地的規(guī)定四房地產(chǎn)買賣合同1、商品房買賣合同成立的條件 在購置商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一根本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護的作用。 條件一：出賣方必須具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。 條件二：買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。 未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代

29、理人代為進行。單位買房者如需購置私房的須得到有關(guān)機關(guān)的批準(zhǔn)。 條件三：房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實可信。 這是指房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。 條件四：房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。 如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出

30、讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否那么不得買賣。 條件五：房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。2、房屋買賣合同的主要內(nèi)容1標(biāo)的2數(shù)量3價金4期限5交付方法6違約責(zé)任7糾紛的處理8房屋宅基地的使用面積和使用年限9其它內(nèi)容10公證和鑒證3、房地產(chǎn)買賣合同文本格式標(biāo)準(zhǔn)合同文本六、房地產(chǎn)稅費一土地使用稅二耕地占用稅三土地增值稅四與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費1、房地產(chǎn)買賣稅費在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、抵押登記費、抵押效勞費、房產(chǎn)評估費、辦證工本費。1契稅市財政

31、局契稅征收處a、 售房單價超過4000元/平方米為高檔房，按總房款的3%收取b、 售房單價未超過4000元/平方米為普通住宅，按總放款的1.5%收取c、 車庫、儲藏室、不屬于普通住宅均按3%收取2抵押登記費市房管局按確權(quán)面積0.25元/平方米收取3抵押效勞費市房管局 按總房款的2收取4房產(chǎn)評估費評估所 執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)5辦證工本費市房管局 28元/本注：購房者如一次性付款，只須交1、5項的費用第三局部 建筑工程相關(guān)根本知識一、多層住宅設(shè)計多層住宅一般指36層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價比高層經(jīng)濟，適合于目前一般的生活水平，國外大量建造的均屬此類住宅。多層住宅不及低層

32、住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設(shè)備，但上面幾層垂直交通較為不便。1、單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡化和加快設(shè)計工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長短不一、體形多樣的組合體。單元劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯間來劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。有時也可以按戶或相鄰的幾個開間來劃分單元，再配以樓梯間。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。咬接單元也可以樓梯間為界來劃分。為調(diào)整組合長度或調(diào)整戶而設(shè)一個開間的插入單元。將假設(shè)干單元組合拼接起來形成單元組合體一棟住宅，單元組合體應(yīng)做

33、到：滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求適應(yīng)基地特點。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。單元組合方式常見的有：a、平直組合體形簡潔、施工方便，但不宜過長。b、錯位組適宜應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長及用地的經(jīng)濟性。c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。應(yīng)注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟性，2、多層住宅的設(shè)計要求戶型恰當(dāng)設(shè)計應(yīng)具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實際需要。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。使用方便平面

34、功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。通風(fēng)。隔音、隔熱、防寒等要求。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比擬高的地區(qū)應(yīng)爭取每戶能有兩個朝向。交通便捷防止公共交通對戶的干擾。進戶門的位置便于組織戶內(nèi)平面。經(jīng)濟合理提高面積的使用率，充分利用空間。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。管線布置盡量集中。造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。3、多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時以水平的公共走廊來組織各戶。由于樓梯和走廊組織交通以及進入各戶方式的不同，可以形成各種平面類型的住宅。主要有梯間式、短外廊，長外廊、短內(nèi)廊、長內(nèi)廊和躍廊式。躍廊式為隔層設(shè)長廊，進戶再由小

35、樓梯至另一層。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應(yīng)盡量壓縮戶外公共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。4、朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的根本要求。一般說來，一戶能有相對或相鄰的兩個朝向時有利于爭取日照和組織通風(fēng)，如一戶只有一個朝向，那么通風(fēng)較難組織。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。5、輔助設(shè)施的設(shè)計輔助設(shè)施設(shè)計必須注意以下問題：設(shè)計的位置要恰當(dāng)為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風(fēng)?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費過多的面積。設(shè)備管線要集中戶與戶

36、之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟效果較為顯著。四常見的平面類型及特點多層住宅的平面類型較多，歸納起來有以下幾種根本類型：1、根本平面類型梯間式樓梯平臺直接進分戶門，一般每梯可安排二四戶。a、每戶有兩個朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。這種形式在北方目前還較多使用。C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式必然存在

37、一些戶通風(fēng)不好。廊式a、長外廊便于各戶并列組合，一梯可效勞多戶，每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)。但戶內(nèi)交通穿套較多。公共外廊對戶內(nèi)有視線及音響干擾。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對大面積戶型不適宜。b、短外廊為防止外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式，一般一梯每層效勞三至五戶，以四戶居多。它具有長外廊的某些優(yōu)點而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。北方并不太適用。c、長內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯效勞戶數(shù)增多，使用率大大提高。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無好朝向，戶間干擾也大，通風(fēng)也不好組織，所以，除個別小面積戶型使用外，很少使用這種

38、類型。d、短內(nèi)廊為克服長內(nèi)廊的缺點，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱內(nèi)廊單元式。它保存了長內(nèi)廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可效勞三至四戶。躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加效勞戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。點式。其特點是數(shù)戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經(jīng)濟性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。2、平面布局的變化多層住宅常用的

39、樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。梯段凈寬度一般不應(yīng)小于1.1m，樓梯平臺寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，并不得小于1.1m，平臺寬度不應(yīng)小于梯段寬度，有分戶門時應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。a、外突樓梯b、內(nèi)樓梯c、單跑橫向樓梯d、直跑樓梯平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元劃分的咬接，可

40、取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。b、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)?？梢约哟蠓课葸M深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，假設(shè)處理不當(dāng)，底層采光很差。c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比擬自由，常見的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？浚瑥亩蟠筇岣吡穗娞堇寐?，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方

41、式較為有利。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有：a、拼聯(lián)于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。b、凸出單元布置可加大進深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。c、靠單元端墻便于集中管道。d、圍繞天井布置可加大房屋進深。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。二、高層住宅設(shè)計目前，我國一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結(jié)構(gòu)、材料。施工技術(shù)

42、和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備電梯、水箱、加壓設(shè)備。消防、電力設(shè)施等使建筑造價提高。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。一高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來的。以電梯為中心組織各戶時，如何經(jīng)濟地使用電梯、以最小的投資和最低的維護費用爭取更多的效勞戶數(shù)是高層住宅設(shè)計中需要解決的主要矛盾之一。目前我國由于電梯費用較高，般一部電梯每層效勞不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺。1、電梯的設(shè)置一般布置一部電梯的數(shù)量和效勞范圍大致如下：小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結(jié)合使用，效勞9層左右，維修時使用樓梯上下。大型電梯一部，兩單元間有通道連通時可互相借用

43、電梯?？捎糜谳^高層數(shù)的住宅。大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修。可供較高層數(shù)的住宅使用。2、樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨立性。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。3、電梯對住戶的干擾電梯廳在人流頂峰時，比擬噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運行時產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對居民干擾很大。因此，必須考慮對電梯井的隔音處理。二高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時，住宅的人口中，者幼病殘

44、所占比重較大，一旦火災(zāi)發(fā)生，難以疏散。因此，在設(shè)計時必須充分考慮消防和疏散問題。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量防止蔓延和擴大，應(yīng)能保證居民疏散到平安地帶以便于撲救。1、消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢蔓延，二是要保證火災(zāi)時高層建筑周圍能有救火車通行道。2、防火措施提高耐火極限。將建筑物分為幾個防火區(qū)。消除起火因素。安裝火災(zāi)報警器。3、平安疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民

45、的疏散。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速從地面到達高層火災(zāi)區(qū)的專用電梯。平時可用于載運大型家具、雜物。有關(guān)平安疏散樓梯和消防電梯的布置以及平安疏散等問題，應(yīng)遵照“民用建筑防火標(biāo)準(zhǔn)和“高層建筑防火標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)條款執(zhí)行。三高層住宅的平面類型1、單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見有矩形。T形、十字形、Y形等。2、長廊式高層住宅長內(nèi)廊長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟利用通道，使電梯效勞戶數(shù)增多。但由于這種方案過道通風(fēng)條件很差，在發(fā)

46、生火災(zāi)時不宜排除煙熱，需設(shè)置機械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般都將外廊封閉。3、塔式住宅。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置個8戶。目前這種形式較多。4、躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？浚瑥亩蟠筇岣吡穗娞堇寐?，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現(xiàn)代建筑大師勒&

47、#183;柯布西埃設(shè)計的馬賽公寓，就是這種類型的很好實例。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。第四局部 物業(yè)管理簡介一、物業(yè)管理的根本概念、內(nèi)容及主要原那么一根本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等和非公共物業(yè)企業(yè)、機構(gòu)和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式

48、來看，物業(yè)可以是一個建筑群如住宅小區(qū)、一棟單體建筑如住宅樓或一個單元如住宅單位，某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。二物業(yè)管理的內(nèi)容1、物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對物業(yè)管理進行分類。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。1居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共效勞場所。公共綠地等。2辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地。綠化等。3商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲

49、業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。設(shè)備、廠地、景區(qū)、綠地等。4廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。5其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所，如碼頭。2、物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。商業(yè)大廈、旅游賓館，標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，效勞工程多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安。車輛保管以及用戶居民生活方面的多項效勞。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質(zhì)不同，其內(nèi)容也各有側(cè)重。1一般住宅區(qū)這類住宅區(qū)的大多數(shù)住

50、戶是“工薪階層收入比擬低，對生活效勞的要求也比擬簡單、實在。為此，物業(yè)管理部門就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。其物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)該是：1清理庭院，清掃樓梯。2管理房產(chǎn)，維修房屋；3代購米面。代買蔬菜。4接送兒童，取送信報。5開辦餐食，減輕家務(wù)；6換煤氣罐，拆洗被褥；7組織護院，保證平安。8道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。2高級公寓住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星，影星等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、平安舒適。其效勞內(nèi)容應(yīng)該是多

51、樣、靈活、周全。效勞態(tài)度要做到：親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和效勞的范圍是：1庭院綠化與修剪；2道路整修與養(yǎng)護：3清潔衛(wèi)生：4洗滌整燙。5照看幼兒：6代為購物。7房產(chǎn)管理，房屋維修：8供暖、供水。9室內(nèi)裝修。10搬運效勞。11平安保衛(wèi)：12特殊工程效勞3辦公、寫字樓主要是為辦公人員創(chuàng)造一個舒適、方便、愉快、平安的工作環(huán)境?？偟囊笫牵河H切、細(xì)微、體貼、周詳。我們知道，物業(yè)管理是一種無形產(chǎn)品，它是以設(shè)施為根底，其突出特點是交換價值不能儲存，只有客人前來享用，提供現(xiàn)場效勞，其價值才能實現(xiàn)。而效勞質(zhì)量的上下，必須通過客人的親身感受，視其物質(zhì)和精神需求滿足程度而確定。效勞質(zhì)量高，客人愿意來辦

52、事，商家愿意租房產(chǎn)，物業(yè)就增值。從辦公、寫字樓的特點出發(fā)，其物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)該是：l清潔衛(wèi)生：2平安保衛(wèi)。3餐飲效勞。4打字復(fù)印。5報刊發(fā)放、文件傳遞：6通訊設(shè)施的維修。7房屋維修。8房產(chǎn)管理：9供熱、制冷：10電梯效勞。11醫(yī)療效勞；12特殊效勞。三物業(yè)管理的主要原那么權(quán)力界定原那么業(yè)主至上原那么統(tǒng)一管理原那么經(jīng)濟合理原那么專業(yè)化效勞原那么權(quán)責(zé)明確原那么超前管理原那么公平競爭原那么二、物業(yè)管理涉及到的組織一業(yè)主大會業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會那么是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿

53、18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會的職權(quán)包括：選舉、罷免管委會的組成人員。監(jiān)督管委會的工作。聽取和審查管委會的工作報告。決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。修改業(yè)主公約。改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。批準(zhǔn)管委會章程。二管委會管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。三物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承當(dāng)居住小區(qū)的物業(yè)管理。目前物業(yè)管理企業(yè)主要有以下來源：l由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)。2由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)

54、。3由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：4社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：5少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理費的核算與管理1、物業(yè)管理費的構(gòu)成按照有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)公共性效勞收費的構(gòu)成包括以下8項：管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費。具體來說，各類物業(yè)管理費用主要由如下一些工程構(gòu)成：1公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻，樓梯，步行廣場、升降梯扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、 系統(tǒng)。發(fā)配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械。設(shè)

55、備、機器裝置及設(shè)施等。2聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險及服裝等；3公共水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；4購置或租賃必須的機械及器材的支出。5投購物業(yè)財產(chǎn)保險如火險、滅害險等及各種責(zé)任保險的支出；6垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用；7清潔公共地方及幕墻、墻面之費用；8公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費；9儲藏余，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費用；10聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用；11節(jié)日裝飾的費用；12管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時，全體業(yè)主用戶向其支付的報酬；13行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；14公共電視接受系統(tǒng)維護費用；15其他為管理而發(fā)生的合理支出。2