土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

1、土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)一、 圭寸面格式（2 2 分）1 1、 封面標(biāo)題（1 1 分）：重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、技術(shù)報(bào)告編號(hào)、提交 報(bào)告日期是否齊全，少 1 1 項(xiàng)減 0.50.5 分，少 2 2 項(xiàng)以上則不得分；2 2、關(guān)鍵字（1 1 分）：重點(diǎn)審查估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整，少1 1 項(xiàng)減 0.50.5 分，少 2 2 項(xiàng)以上則不得分。二、 第一部分總述（1818 分）1 1、估價(jià)目的（2 2 分）。估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。出現(xiàn)下列錯(cuò)誤

2、者不得分：（1 1 ）出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；（2 2）估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，不能出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的評(píng)估 目的。2 2、 估價(jià)依據(jù)（3 3 分）。重點(diǎn)審查：估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程，委 托方提供的資料，實(shí)勘資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范等，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明生效日期；政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對(duì)性。每少一項(xiàng)減1 1 分，少 3 3 項(xiàng)以上者不得分。3 3、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期（1 1 分）。一般情況下，估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期接近，出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的的，

3、常規(guī)都是在踏勘現(xiàn)場(chǎng)之日，涉及財(cái)務(wù)記賬的多數(shù)選 擇月末。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以應(yīng)委托方要求出具追述性評(píng)估和預(yù)測(cè)性評(píng)估報(bào)告， 此兩類報(bào)告的估價(jià)基準(zhǔn)日一 般都與提交報(bào)告的時(shí)間或者估價(jià)工作期間的間隔在3 3 個(gè)月以上。凡估價(jià)基準(zhǔn)日不是實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評(píng)估設(shè)定情況是否與實(shí)地查勘之日的狀況一致， 并 提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意區(qū)分。涉及地上附著物的，尤其是青苗、樹木的，建議回避追述性評(píng)估，或 在出具追述性評(píng)估報(bào)告時(shí)要求委托方或者利益相關(guān)人簽字蓋章認(rèn)可地上物數(shù)量及質(zhì)量、價(jià)值等情況并 提供基準(zhǔn)日的照片。抵押評(píng)估應(yīng)回避出具預(yù)測(cè)性報(bào)告。4 4、價(jià)格定義（4 4 分）。重點(diǎn)審查：實(shí)際和

4、假設(shè)的利用條件（用途）、實(shí)際和假設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價(jià)格類型（公允市場(chǎng)價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本 價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等）、估價(jià)基準(zhǔn)日等。每少一項(xiàng)減1 1 分，少 4 4 項(xiàng)以上者和設(shè)定條件明顯不合理者均不得分。特別說(shuō)明：用途和開發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價(jià)目的相符合并且假設(shè)條件是 有可能達(dá)到的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測(cè)算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，如果該區(qū) 域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行；現(xiàn)狀為生地，委托評(píng)估經(jīng)過(guò)“七通一平”、3 3 年后的地價(jià)，如果是在特別偏僻的地區(qū)，請(qǐng)慎重查閱政府有關(guān)市政投入的規(guī)劃并判定其合理性。5 5、

5、 估價(jià)結(jié)果（1 1 分）。重點(diǎn)審查地價(jià)水平的合理性，土地單價(jià)的表現(xiàn)形式 （盡可能分列樓面地價(jià)、 地面單價(jià)等）、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種等，要求列出估價(jià)結(jié)果一覽表，評(píng)估標(biāo)的位于廣東境內(nèi)的商 業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、住宅用地，建議明示樓面地價(jià)，這樣將有助于評(píng)審專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。 結(jié)果與專家判定的合理估價(jià)結(jié)果有1515 %以上的出入的，本項(xiàng)不得分；土地單價(jià)、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種漏項(xiàng)者各減0.50.5 分。需要特別說(shuō)明的是，如果不是應(yīng)用于年度報(bào)告質(zhì)量評(píng)審， 估價(jià)結(jié)果的合理性具有一票否決權(quán)，即如果專家一致認(rèn)為土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離合理價(jià)格，則該報(bào)告 直接評(píng)判為不合格報(bào)告。6 6、 估

6、價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用 （5 5 分）。重點(diǎn)審查：前提條件和假設(shè)條件的合理性、 完整性（2 2 分）；估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性是否做明確提示（1 1 分）；對(duì)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) （2 2 分）， 例如無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和評(píng)估中采用的地價(jià)指數(shù)修正、設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度不符等是否有全面、合理的解釋。凡各項(xiàng)說(shuō)明有偏差者扣減2 2 分；對(duì)權(quán)屬的理解明顯有誤者或者屬于應(yīng)特別說(shuō)明的情況而不予說(shuō)明者，或者其他說(shuō)明錯(cuò)誤達(dá)到2 2 項(xiàng)以上者本部分不得分。特別說(shuō)明：（1 1）對(duì)無(wú)法取得土地權(quán)屬證書或其他合法的權(quán)屬證明文件的情況下使用假設(shè)條件的，必須充分說(shuō)明 假設(shè)的理由并

7、作出有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。（2 2）估價(jià)對(duì)象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文件不一致，需在報(bào)告附件中提供以下證明文件：1 1 符合城市規(guī)劃，并取得規(guī)劃部門意見(jiàn)書；2 2 國(guó)土或房產(chǎn)行政管理部門認(rèn)可的書面意見(jiàn)。（3 3 ）合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場(chǎng)價(jià)格為目的的情況下，可提供委 托方的書面要求作為輔證。上述證明材料和設(shè)定過(guò)程，均需反映在估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果 的使用”章節(jié)中。（4 4 ）對(duì)符合區(qū)域性土地市場(chǎng)管理規(guī)定而與國(guó)家于評(píng)估基準(zhǔn)日的土地管理政策不符合者，應(yīng)做特別風(fēng)險(xiǎn)提示，例如廣東的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)屬于地方規(guī)定。（5 5 ）對(duì)于劃撥地價(jià)格、抵押評(píng)估價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)格和

8、拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作 出明確提示。7 7、簽字蓋章（2 2 分）。重點(diǎn)審查：是否有 2 2 名估價(jià)師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，且簽字與執(zhí)業(yè)印章字 體是否一致；是否加蓋機(jī)構(gòu)公章。缺一項(xiàng)者即不得分；估價(jià)師不簽字僅蓋章，亦不得分。三、第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析（1616 分）1 1、估價(jià)對(duì)象描述（7 7 分）。重點(diǎn)審查：土地位置和登記狀況（2 2 分），包括估價(jià)對(duì)象位置、用途、面積、四至等；土地權(quán)利狀況（3 3 分），包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利等，簡(jiǎn)述可能了解到的土地取得和流轉(zhuǎn)過(guò)程，并分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；土地利用狀況（2 2 分），重點(diǎn)說(shuō)明地上建構(gòu)筑物及其用途、

9、容積率、建構(gòu)筑物說(shuō)明等，如果是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估中設(shè)定的 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及設(shè)定依據(jù)、提醒土地閑置的時(shí)間及當(dāng)?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實(shí)際執(zhí)行情況等。以上各項(xiàng)如缺項(xiàng)，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。特別說(shuō)明：（1 1 ） 土地權(quán)屬文件包括國(guó)有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地 使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán) 證，對(duì)房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書也可以確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)商 品房占地，可以用經(jīng)鑒證過(guò)的商品房銷售 （或預(yù)售）合同及付款憑證確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)；對(duì)臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑，

10、可采信有關(guān)政府部門出具的臨時(shí)使用土地和臨時(shí)建筑批準(zhǔn)文件。（2 2 ）由于土地開發(fā)利用強(qiáng)度對(duì)地價(jià)影響較大，在描述地上物時(shí)應(yīng)該把可以證明合法的土地利用強(qiáng)度的有關(guān)指標(biāo)詳加敘述，例：房地產(chǎn)權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、或者 在建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等，針對(duì)以上各項(xiàng)的詳細(xì)描述可以幫助評(píng)審人 員判定估價(jià)方法中部分參數(shù)的合理性。2 2、地價(jià)影響因素分析（9 9 分）。1一般因素（3 3 分），有針對(duì)性地分析在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。分析完整、清晰得3 3 分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒(méi)有針對(duì)

11、性者不得分。2區(qū)域因素（4 4 分），區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)。每遺漏一 項(xiàng)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有重大影響因素的減0.50.5 分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒(méi)有針對(duì)性者不得分。3個(gè)別因素（2 2 分），主要考慮宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最 合理和最有效利用、個(gè)別開發(fā)程度等地價(jià)的影響。報(bào)告中考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇恰當(dāng)， 對(duì)地價(jià)影響程度分析客觀得 2 2 分，每遺漏一項(xiàng)減 0.50.5 分。四、第三部分土地估價(jià)（6060 分）1 1、估價(jià)原則

12、（1 1 分）：要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、全面，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：（1 1 ）遺漏合法原則；（2 2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；（3 3）采用了市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。2 2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（5555 分）：要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。對(duì)選用了不合 理的方法或者對(duì)所選方法不作任何說(shuō)明者或者說(shuō)明是屬于牽強(qiáng)附會(huì)的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評(píng)審專家給予 9090 %100100 %的調(diào)節(jié)。另外，每一種方法的最終得分評(píng)審專家都可以綜合平衡，如果 還存在表中各項(xiàng)未能涵蓋的減分點(diǎn)，可以給予90

13、90 %100100 %的調(diào)節(jié)。特別說(shuō)明：1規(guī)程要求兩種以上評(píng)估方法。除非是市場(chǎng)交易極為頻繁、近期可參照案例很多，且評(píng)估標(biāo) 的價(jià)值量較小，可以考慮僅采用一種市場(chǎng)比較法，否則對(duì)采用一種方法評(píng)估者不予評(píng)分。2有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；對(duì)收益性房地產(chǎn)的估 價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場(chǎng)依據(jù)不 充分且不宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià) 方法。按估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的劃分，估價(jià)方法的選用一般情況下，遵照如下標(biāo)準(zhǔn)：用地類型適宜的估價(jià)方法住宅1 1、一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩

14、余法為輔；2 2、 對(duì)缺乏可售或可租的比較實(shí)例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為主要的估價(jià)方法。商業(yè)服務(wù)業(yè)（含1 1、 有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）為輔；2 2、 可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地1 1、 對(duì)具有買賣或租賃交易案例的， 應(yīng)冋時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益 還原法進(jìn)行評(píng)估。2 2、 在市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系 數(shù)修正法為輔。公共管理與公共 服務(wù)用地、特殊用地、 交通運(yùn)輸用地可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（基準(zhǔn)地價(jià)可參照 工業(yè)用地）為輔，

15、或在有潛在收益的情況采用收益還原法。耕地、園地、林 地、草地、水域及水 利設(shè)施用地、其他土 地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（含 系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法），未利用地的評(píng)估 的評(píng)估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不冋的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修 正法三種方法，綜合法所評(píng)估的農(nóng)用地征用價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、地 上附屬物價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格之和。在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，使用該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過(guò)的基準(zhǔn)地價(jià)；在以課稅為目的的評(píng)估中，不受上述限制。要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。不作

16、任何說(shuō)明者，不得分。采用兩種方法進(jìn)行評(píng)估的，估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程評(píng)分的5555 分中，主要方法占 3030 分，次要方法占2525 分，兩種方法不分主次各占 27.527.5 分；使用三種方法評(píng)估的，三種方法不分主次的各占18.3318.33 分，分主次的分值由評(píng)委酌情計(jì)算。對(duì)可參考交易案例較多、總地價(jià)較小而采用一種方法評(píng)估的，視作該方法為主要方法，滿分為3030分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別說(shuō)明的是，規(guī)程要求宗地評(píng)估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評(píng)估結(jié)果更有代表性，但有另一種方法對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)一定是有幫助作 用的，因此原則上要求每份報(bào)告均采用兩種以上方法評(píng)估。為便于

17、計(jì)算，估價(jià)過(guò)程得分先設(shè)定每種估價(jià)方法的總分為100100 分，之后按下列公式計(jì)算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價(jià)方法與過(guò)程總得分= =（第一種方法得分* *第一種方法權(quán)重+ +第二種方法得分* *第二種方法權(quán)重+ +）常用方法中應(yīng)注意的問(wèn)題：（1 1 ）市場(chǎng)比較法：1比較案例選?。?525 分）。重點(diǎn)關(guān)注比較交易案例的真實(shí)性和與評(píng)估案例的接近性，案例真實(shí)、 可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個(gè)數(shù)符合條件、案例選擇合理、比較價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一，有選擇特殊案例的說(shuō)明等。至少三個(gè)案例，否則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6 6 分；用途（一級(jí)分類）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級(jí)分類不

18、同）且未做修正的，本案例減6 6分；比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度達(dá)到3030 %以上者，本案例不得分，差異2020 %以上者，本案例本案例減 4 4 分。凡比較案例沒(méi)有明確的地址的扣減1 1 分。其他各項(xiàng)斟酌給分。比較價(jià)格基礎(chǔ)不統(tǒng)一者，不得分。需要特別說(shuō)明的是，如果不是年檢報(bào)告，而是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正式出 具的土地估價(jià)報(bào)告涉及到技術(shù)審裁的，如果采用市場(chǎng)比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實(shí) 性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)告將直接評(píng)判為不合格報(bào)告。另建議估價(jià)師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現(xiàn)場(chǎng)資料和照片等作為附件。補(bǔ)充材料一一國(guó)土資源部起草，中國(guó)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)

19、檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于20072007年 9 9 月發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類摘要土地利用現(xiàn)狀分類國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分1212 個(gè)一級(jí)類、5656 個(gè)二級(jí)類，一級(jí)類主要按土地用途，二級(jí)類按經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級(jí)類包 括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特 殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。土地利用現(xiàn)狀分類表一級(jí)類二級(jí)類一級(jí)類二級(jí)類一級(jí)類二級(jí)類水田0606工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地工業(yè)用地1010交通運(yùn)輸用地鐵路用地水澆地采礦用地公路用地旱地倉(cāng)儲(chǔ)用地街巷用地0202園地果園0

20、707住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地農(nóng)村道路茶園農(nóng)村宅基地機(jī)場(chǎng)用地其它園地0808公共管 理與公 共服務(wù) 用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地港口碼頭用地0303林地有林地新聞出版用地管道運(yùn)輸用地灌木林地科教用地1111水域及水利設(shè)施用地河流水面其它林地醫(yī)衛(wèi)慈善用地湖泊水面0404草地天然牧草地文體娛樂(lè)用地水庫(kù)水面人工牧草地公共設(shè)施用地坑塘水面其它草地公園與綠地沿海灘涂0505商服用地批發(fā)零售用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地內(nèi)陸灘涂住宿餐飲用地0909特殊用地軍事設(shè)施用地溝渠商務(wù)金融用地使領(lǐng)館用地水工建筑用地其它商服用地監(jiān)教場(chǎng)所用地冰川及永久積雪宗教用地空閑地殯葬用地設(shè)施農(nóng)用地1212 其他土地田坎鹽堿地沼澤地沙地裸地補(bǔ)充說(shuō)明：價(jià)格內(nèi)

21、涵一致的要求廣東的陽(yáng)江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多 數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價(jià)表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計(jì)算的土地單價(jià)；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價(jià)，其他 2020 個(gè)地市基本上還是用地面單價(jià)的概念。選定比較實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為 人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。2可比因素選擇（1515 分）。根據(jù)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性，是否客觀合理等進(jìn)行評(píng)分。選擇因素不合理者，每因素扣減1 1 分；漏必選因素，每項(xiàng)扣減

22、2 2 分。說(shuō)明：在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：交易時(shí)間（必選）；交易情況（必選）；交易方式或者理解為價(jià)格類型（必選）；土地使用年限（必選，可在個(gè)別因素中 體現(xiàn)）；區(qū)域因素；個(gè)別因素。不同用途的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根 據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定。在常 見(jiàn)評(píng)估中，往往評(píng)估的是公允市場(chǎng)價(jià)值，所以、經(jīng)常被合并在一項(xiàng)考慮。在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀 等

23、重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。區(qū)域因素：A.A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用宗地外“ 通”反映）；B B 商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用距城市市級(jí)或區(qū)級(jí)或街區(qū)級(jí)商業(yè)中心的距離遠(yuǎn)近反映）C.C. 對(duì)外聯(lián)系和方便程度（用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)及設(shè)施狀況來(lái)反映）D.D. 道路通達(dá)度（用道路類型、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度道路的相對(duì)位置來(lái)反映）E E 公交便捷度（用公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)來(lái)反映，工業(yè)用地可以不選）F F 公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的擁有量、距離和

24、它們的級(jí)別來(lái)反 映）G.G. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（用污染程度反映）H.H. 綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.I. 產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無(wú)企業(yè)集中分布來(lái)反映，工業(yè)用地選）J.J. 規(guī)劃限制（區(qū)域的規(guī)劃限制）K.K. 自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）個(gè)別因素：A.A. 容積率B.B. 宗地面積C.C. 宗地形狀（規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則）D.D. 臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.E. 地質(zhì)條件（地形，地勢(shì)，坡度，地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）F.F. 宗地內(nèi)土地開發(fā)程度（用宗地內(nèi)

25、“沁通一平”反映）G.G. 宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達(dá)到了最佳最有效利用狀態(tài)）3因素條件說(shuō)明及說(shuō)明表編制（1010 分）。重點(diǎn)評(píng)審：描述各條件是否客觀、具體、量化，與前后文是否對(duì)應(yīng)。描述過(guò)于簡(jiǎn)化的及可以定量只是簡(jiǎn)單描述的，每因素扣減1 1 分；因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項(xiàng)不得分。4因素修正系數(shù)（4040 分）。重點(diǎn)評(píng)審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。其中情況修正體系占5 5分，期日修正體系占 5 5 分，年期修正體系占 5 5 分，區(qū)域因素修正體系占 1010 分，個(gè)別因素修正體系占1515 分。說(shuō)明：1 1、 交易日期修正注意事項(xiàng)：案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)

26、接近，如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限 可適當(dāng)延長(zhǎng)，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長(zhǎng)不超過(guò)3 3 年；如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過(guò)1 1 年，最長(zhǎng)不超過(guò) 2 2 年）。在編制日期修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過(guò)各年政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市 場(chǎng)交易推算。對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū) 域各年的基準(zhǔn)地價(jià)比推算期日修正系數(shù)。對(duì)直接套用地價(jià)指數(shù)的，注意地價(jià)指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比 指數(shù)。2 2、 在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響：（1 1）有利害關(guān)系人之間的交易；（2 2）急于出售

27、或者購(gòu)買情況下的交易；（3 3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（4 4）交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；（5 5）交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；（6 6 ）相鄰地塊的合并交易；（7 7）特殊方式的交易；（8 8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（9 9）其他非正常的交易。3 3、在交易方式或者價(jià)格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易 類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。注意即便是出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議 4 4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低；

28、拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出 讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。4 4、交易年限待估宗地的剩余使用年限為評(píng)估基準(zhǔn)日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實(shí)例的剩 余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限， 非評(píng)估基準(zhǔn)日至比較實(shí) 例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。5 5、區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正中，按照前文中的提示分別給予不同級(jí)別的差異即可。個(gè)別因素修正中要注意的事 項(xiàng)如下：（1 1 ）容積率條件指數(shù)此項(xiàng)修正有時(shí)作為個(gè)別因素中的一項(xiàng)，但在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，對(duì)地價(jià)影響較大，建議單列。各地區(qū)國(guó)土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一般都有

29、容積率修正項(xiàng)，可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正 系數(shù)表（或公式）進(jìn)行容積率修正。對(duì)于容積率修正，因廣東多數(shù)地市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和住宅用地習(xí) 慣上是采用樓面地價(jià)進(jìn)行比較，所以修正的方向與采用地面單價(jià)比較是相反的。（2 2 ）面積條件指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為“合適且有利于利用”、 “較合適且比較有利于利用”、 “不合適或 不利于利用”三個(gè)等級(jí)。實(shí)際應(yīng)用中注意不同用途土地對(duì)面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求 不同，應(yīng)考慮地域因素對(duì)面積要求不同的影響。如一塊200M2200M2 的住宅用地，廣州可能不受歡迎，但在東莞或陽(yáng)江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。而且廣東部分城市商品房開發(fā)中，面積少的地塊 不一

30、定最受歡迎。評(píng)估中應(yīng)認(rèn)真結(jié)合估價(jià)對(duì)象所出市場(chǎng)狀況分析面積變化對(duì)宗地地價(jià)的影響。（3 3 ）宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或 下降。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時(shí)，形狀不規(guī)則對(duì)土地利用的影響可能很小。（4 4 ）地形坡度指數(shù)一般而言，地形平坦為優(yōu)，坡度在小于3%3%屬較優(yōu)，坡度在 3 3 5%5%屬一般，坡度在 5 5 10%10%屬較劣，坡度大于 10%10%屬劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè) 等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。注意高檔的住宅用地對(duì)坡度的要求也許與其他用地是相反的。此標(biāo) 準(zhǔn)

31、有待商榷，因?yàn)楝F(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過(guò)賣泥賺錢的，也就是說(shuō)坡度越大，可 能更為有利，所以具體要視土地土壤而定。（5 5）地質(zhì)條件指數(shù)一般而言，地基承載力大于 2525 噸/ /平方米屬優(yōu)，在 2020 2525 噸/ /平方米屬較優(yōu)，在 1212 2020 噸/ /平方 米屬一般，在 8 8 1212 噸/ /平方米屬較劣，小于 8 8 噸/ /平方米屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為 優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。（6 6 ）規(guī)劃條件限制指數(shù)較為常見(jiàn)的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服

32、 或者住宅用地的國(guó)有土地使用證，而事實(shí)上不可能開發(fā)。這種情況下，首先按照合法原則處理，但價(jià) 格水平應(yīng)與其可能的水平接近。5地價(jià)計(jì)算（1010 分）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異 的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不同的權(quán)重等。若三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格與最終取值接近性明顯有差異，而沒(méi)有分析并給予不 同的權(quán)重則扣 5 5 分。（2 2 ）收益還原法1公式的選定（1010 分）。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的客觀收益方式選用不同的測(cè)算公式。說(shuō)明：在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾年是負(fù)收益。對(duì)只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費(fèi)用計(jì)算者，扣減 1010 分；對(duì)通常情況下是通過(guò)自

33、營(yíng)產(chǎn)生收益者，例如百貨商場(chǎng)、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采用了出租 方式計(jì)算而未作說(shuō)明的，扣減1010 分。另外，對(duì)于按照現(xiàn)狀持續(xù)使用評(píng)估的，如果評(píng)估標(biāo)的或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃合 同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)該按照合同約定的收益和支出計(jì)算純收益并將其還原。2總收益確定（2525 分）。重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng)說(shuō)服力，是否采用客觀收 益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測(cè)算過(guò)程是否準(zhǔn)確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測(cè)算過(guò)程沒(méi)有采用市場(chǎng)比較法求證過(guò)程的，扣減 1010 分；凡忽略衍生收益（如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)

34、生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說(shuō)明者，扣減1010 分。說(shuō)明：確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上 的租賃資料。營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去五年中 原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)。 在實(shí)際操作中，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這 時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。注意簽署了租賃合同的，有效期

35、內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。3費(fèi)用及參數(shù)確定（4040 分）。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正?？陀^費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對(duì)沒(méi)有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過(guò)程要有清晰的說(shuō)明，有詳細(xì)的推算過(guò)程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)不詳細(xì)直接給予結(jié)論者扣減5 5 分，漏計(jì)者扣減 1010 分。說(shuō)明：1 1、幾種用地方式下對(duì)應(yīng)的土地費(fèi)用為：（1 1 ） 土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)）、管理費(fèi)（指管理人 員的薪水及其他費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用（例如給排水及道路的修繕費(fèi)等）。（2 2 ）房地出租中主要考慮：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折舊費(fèi)等。

36、對(duì)房屋折舊費(fèi) 的扣除往往存在爭(zhēng)議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要對(duì)應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價(jià)。（3 3 ）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（4 4 ）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn)。2 2、確定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費(fèi)用，且注意與前文中的收益相對(duì)應(yīng)。出租價(jià)格中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。廣東部分城市房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的 12%12%計(jì)）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的 5%5% ）、城市維

37、護(hù)建設(shè)稅（按營(yíng)業(yè)稅的7%7% ）、教育費(fèi)附加（按營(yíng)業(yè)稅的 3%3% ）等合計(jì)給出了綜合稅率，此時(shí)應(yīng)采用此綜合稅率，注意不同的用途綜合稅率的區(qū)別。3 3、注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。4土地純收益確定（5 5 分）。重點(diǎn)審查土地純收益的剝離方法是否正確，依據(jù)是否充分。說(shuō)明：房屋純收益的測(cè)算往往用房屋現(xiàn)值和房屋收益率的積來(lái)計(jì)算。房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費(fèi)用（包含建造過(guò)程中建造商的利潤(rùn)，但不包括購(gòu)買者投入購(gòu)房資金的利潤(rùn)），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況確定。5土地還原利率確定（1515 分）：重點(diǎn)審查土地還原利率確定是否有依據(jù)，是否合理等。沒(méi)有推算過(guò)程者，本項(xiàng)不

38、得分，說(shuō)明不詳細(xì)者，扣減5 5 分。說(shuō)明：（1 1 ）在使用土地租金推算土地價(jià)格時(shí)，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關(guān)稅費(fèi)）與土地價(jià)格（扣除相關(guān)稅費(fèi)）之間的比率。（2 2）在采用房地產(chǎn)出租租金剝離土地租金時(shí)，土地還原利率用殘余法公式推算。r r = （r1L+r2Br1L+r2B ）/ /（L+BL+B ）在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)租金及售價(jià)較易獲得，可先用房地產(chǎn)租售比確定房地產(chǎn)綜合還原利率，房屋還原利率比綜合還原利率高1 1- 2 2 個(gè)百分點(diǎn)，土地還原利率比綜合還原利率低1 1- 2 2 個(gè)百分點(diǎn)，可作為上述方法求出的土地還原利率的大致檢驗(yàn)范圍。（3 3 ）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)

39、整值法：即：還原利率=安全利率+ +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率； 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)、土地用途等狀況對(duì)其影響程度而確定，一般取3 3 5 5 %。（4 4 ）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。6地價(jià)測(cè)算（5 5 分）：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過(guò)程是否正確。（3 3）剩余法1待估宗地開發(fā)條件確定（1010 分）：重點(diǎn)審查土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。缺此項(xiàng)分析，不得

40、分；分析不全面的，扣減相應(yīng)分值。說(shuō)明：在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)（包括用途、規(guī)模、檔次等），要符合當(dāng)?shù)卣块T的要求， 符合已經(jīng)簽署的土地出讓合同，按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)應(yīng)在報(bào)告中列示。對(duì)出 讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整 的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。2不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算（2525 分）：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充分。售價(jià)、銷售時(shí)間、銷售情況預(yù)測(cè)不合理，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)沒(méi)有用或者說(shuō)明 可售面積的情況；租賃時(shí)未考慮出租率及租金變化，每項(xiàng)扣減5 5

41、 分。說(shuō)明：開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)， 采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合預(yù)測(cè)開發(fā)后物業(yè)的價(jià)值。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng) 的土地的價(jià)值，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用收益還原 法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)預(yù)測(cè)其價(jià)值。估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A A、 售價(jià)預(yù)測(cè)合理：根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢(shì)、政策影響，預(yù)測(cè)建成后售價(jià)。B B、 銷售時(shí)間預(yù)測(cè)合理：符合估價(jià)基準(zhǔn)日的政策規(guī)定。C C、 銷售情況預(yù)測(cè)合理：要根據(jù)市場(chǎng)承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題。D D、 租賃時(shí)要考慮出

42、租率及租金增長(zhǎng)情況。E E、 注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積。3開發(fā)成本估算（2525 分）：重點(diǎn)審查開發(fā)成本估算是否全面、客觀、合理，依據(jù)是否充分。對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用等是否說(shuō)明了確定的方法和依據(jù)，計(jì)算是否準(zhǔn)確，要求每項(xiàng)成本均有 詳細(xì)的說(shuō)明。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，每項(xiàng)各扣減5 5 分。說(shuō)明：1 1、開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會(huì)必要費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、 投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管 理費(fèi)用、投資利息和銷售稅

43、費(fèi)。2 2、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目， 應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。3 3、計(jì)算開發(fā)成本時(shí)一般用總建筑面積。4利息計(jì)算（1010 分）。重點(diǎn)審查開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式是否準(zhǔn)確，要求有詳細(xì)的說(shuō)明。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，減5 5 分。說(shuō)明：運(yùn)用靜態(tài)法公式時(shí)，地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部 預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，一般按復(fù)利計(jì)算。也可將開發(fā)收入和成本貼現(xiàn)至估價(jià)基準(zhǔn)日，此種情況下，不需要再計(jì)算利息。另外，利息不斷 地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利

44、息率。5利潤(rùn)計(jì)算（1010 分）：重點(diǎn)審查利潤(rùn)率選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是否合理，計(jì)算是否正確，要求有詳細(xì)的說(shuō)明。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，減5 5 分。說(shuō)明：開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房 地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。不同區(qū)域，或同一區(qū) 域不同開發(fā)項(xiàng)目類型，利潤(rùn)率不同。開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率主要 有以下 4 4 種：（1 1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本 + +開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn) / / （土地取得成本+

45、+開發(fā)成本）（2 2）計(jì)算基數(shù)= =土地取得成本+ +開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用+ +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率， 即：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn) / / （土地取得成本+ +開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用+ +銷售費(fèi)用）（3 3）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本 + +開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用+ +銷售費(fèi)用+ +投資利息，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成 本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率= =開發(fā)利潤(rùn)/ / （土地取得成本+ +開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用+ +銷售費(fèi)用+ +投資利息）（4 4）計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：銷售利潤(rùn)率= =開發(fā)利潤(rùn)/ /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所以，在測(cè)算開

46、發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率之間的匹配，即選取不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相 對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；反過(guò)來(lái)，采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤(rùn)率。實(shí)際操作中一般取投資利潤(rùn)率或銷售利潤(rùn)率。如果采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤(rùn)率，則利潤(rùn)可不單獨(dú)測(cè)算。6稅金及其銷售費(fèi)用估算（1010 分）：重點(diǎn)審查稅費(fèi)確定是否符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，銷售費(fèi)用估算是否有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算是否正確，特別是銷售費(fèi)用，需根據(jù)可比市場(chǎng)的普遍狀況確定，要求有詳細(xì)的 說(shuō)明。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，扣減5 5 分。7地價(jià)計(jì)算（1010 分）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程是否正確。關(guān)于土地增值稅的計(jì)算說(shuō)明：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使

47、用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例自 19941994 年 1 1 月 1 1 日起執(zhí)行算起已經(jīng) 1212 年。由于 土地增值稅的征收很困難，征收效果并不理想。國(guó)家稅務(wù)總局20072007 年發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清 算，正式向企業(yè)征收 3030 % -60-60 %不等的土地增值稅。由于該稅以土地增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定，竣工結(jié) 算不完成，稅務(wù)機(jī)關(guān)就無(wú)法及時(shí)征收土地增值稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十

48、六條規(guī)定，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由 各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。因此，各地均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)征土地增值稅的政策，但由于預(yù)征率比較低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)通過(guò)拖延竣工結(jié)算來(lái)緩繳土地增值稅。目前我省廣州、深 圳、珠海等大部分城市，土地增值稅的預(yù)征比例有所差別。如廣州，20042004 年20072007 年，普通住宅預(yù)征比例為 0.5%0.5%，綜合樓預(yù)征比例為 0.7%0.7%，其他預(yù)征比例為 1%1% ;深圳市規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1 1 %預(yù)征，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0

49、.50.5 %預(yù)征。目前，廣州已經(jīng)決定從 20082008 年 1 1 月 1 1 日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%0.5%提高到 1%1%，將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%0.7%提高到 2%2%，經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)和限價(jià)商品住宅不實(shí)行預(yù)征。廣州市提高預(yù)征率的做法會(huì)不會(huì)得到推廣還難以判定。但如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本 等于甚至略超企業(yè)實(shí)際應(yīng)納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不會(huì)抵制土地增值稅 的清算，甚至?xí)e極進(jìn)行土地增值稅的清算。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知中針對(duì)清算難的問(wèn)題作出了很多規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 已

50、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開 發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非 貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”。這些規(guī)定都將實(shí)質(zhì)性地改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的稅收，因此必將影響到企業(yè)的利潤(rùn)和土地的價(jià)格。建議對(duì)評(píng)估標(biāo)的位于廣東省的土地，核算稅費(fèi)時(shí) 考慮土地增值稅。 可以采用預(yù)征的比例計(jì)算，也可以按照土地增值稅 暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的核算辦法計(jì)算。下表中給出了土地增值稅的簡(jiǎn)易測(cè)算表。土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目備注A

51、 A樓盤銷售總收入B B土地成本( (含契稅) )土地成本*(1+3%)*(1+3%)C C建設(shè)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。D D利息按照開發(fā)周期和當(dāng)時(shí)的利息計(jì)算E E開發(fā)費(fèi)用含利息、管理和銷售費(fèi)用，可采用E=D+E=D+ (B+CB+C ) *5%*5%F F有關(guān)稅金(營(yíng)業(yè)稅及附加)舉例：F=A*5.65%F=A*5.65%G G其他扣除項(xiàng)目G=G= ( B+CB+C ) *20%*20%H H可扣除項(xiàng)目H=B+C+D+F+GH=B+C+D+F+GI I增值額I=A-HI=A-HJ J增值率J=IJ=I -H-HK

52、 K土地增值稅(1)(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額5050 %的，K=I*30%K=I*30% ;(2)(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額5050 %，未超過(guò) 100100 %（3 3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100100 %，未超過(guò) 200200 %的,K=I*50%-H*15%,K=I*50%-H*15%;（4 4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200200 % ,K=I*60%-H*35%,K=I*60%-H*35%（4 4 ）成本逼近法1土地取得費(fèi)估算（2525 分）：重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，各項(xiàng)扣減5 5 分。說(shuō)明：土

53、地取得費(fèi)按用地單位取得土地使用權(quán)支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，必須符合中華人民共和國(guó)土 地管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定。這是一個(gè)模擬的過(guò)程，實(shí)際上是估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀土 地取得費(fèi)。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，即支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上物所有者的 費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。征地中各項(xiàng)費(fèi)用必須符合中 華人民共和國(guó)土地管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合市場(chǎng)確定。如果市場(chǎng)價(jià)與政府有 關(guān)規(guī)定有明顯差距， 則應(yīng)該收集三個(gè)以上的征地案例采用比較法測(cè)算。另外，估價(jià)基準(zhǔn)日在 20062006 年 7 7月 2525 日之后的，所采用的農(nóng)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

54、要高于廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 及地方政府或地方政府部門公布的當(dāng)?shù)氐恼鞯匮a(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷 安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場(chǎng)確定。從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格（應(yīng)為客觀合理的公開市場(chǎng)價(jià)格，非特殊交 易）。需注意價(jià)格內(nèi)涵（如“X通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。農(nóng)村集體土地取得費(fèi)與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報(bào)告中需對(duì)此作出分析。2土地開發(fā)費(fèi)估算（2020 分）：重點(diǎn)審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開發(fā)

55、費(fèi)用。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，扣減1010 分。說(shuō)明：土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開 發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！癤通一平” 一般情況下是指宗地紅線外“X通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用要客觀計(jì)算道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗 地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。 根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同， 宗地紅線 內(nèi)的小設(shè)施是否計(jì)入也不同。土地開發(fā)費(fèi)可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的開發(fā)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)參考項(xiàng)目參考取值（兀/m2/m2 ）項(xiàng)目參考取值（兀/m2/m2 ）道路工程15901590排水工程550

56、550供水工程10451045通信工程620620供電工程10901090燃?xì)夤こ?0401040土地平整152015203相關(guān)稅費(fèi)估算（2020 分）：重點(diǎn)審查相關(guān)稅費(fèi)組成是否全面，費(fèi)用的確定依據(jù)是否符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，各項(xiàng)扣減5 5 分。征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有：A A、 占用耕地時(shí)的耕地占用稅，詳見(jiàn)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第511511 號(hào)中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例。人均耕地不超過(guò) 1 1 畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?010 元至5050 元；人均耕地超過(guò) 1 1 畝但不超過(guò) 2 2 畝的地區(qū)，每平方米為 8 8 元至 4040 元；人均耕

57、地超過(guò) 2 2 畝但不超 過(guò) 3 3 畝的地區(qū)，每平方米為 6 6 元至 3030 元；人均耕地超過(guò) 3 3 畝的地區(qū)，每平方米為 5 5 元至 2525 元。B B、 占用耕地時(shí)的耕地開墾費(fèi)，詳見(jiàn)關(guān)于印發(fā) 的通知（粵財(cái)農(nóng)20012001378378 號(hào)）第四條，廣州、深圳及其他地級(jí)市轄區(qū)（不含所轄縣級(jí)市、縣）為2020 元/ /平方米；縣級(jí)市轄區(qū)內(nèi) 1515 元/ /平方米；縣轄區(qū)內(nèi) 1010 元/ /平方米。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi) 耕地加收 1 15 5元/ /平方米。C C、 占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見(jiàn)地方標(biāo)準(zhǔn)）；D D、 征地管理費(fèi)（征地補(bǔ)償費(fèi)總金

58、額的1.4%1.4% 2.1%2.1% ），詳見(jiàn)廣東省物價(jià)局 粵價(jià)20013232001323 號(hào)。E E、 當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級(jí)政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。F F、 稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常性支出如土地閑置費(fèi)等不能計(jì)入成本。G G、 財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通 知（財(cái)綜200648200648 號(hào)，20062006 年 1111 月 7 7 日）明確規(guī)定：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市、 縣人民政府按照國(guó)土資源部或省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源管理部門核定的當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納”，“嚴(yán)禁市、縣人民政府

59、和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī)定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不是農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用、征用以及土地使用權(quán)出讓過(guò)程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，而是出讓土地收益的再分配，是中央和省 兩級(jí)人民政府參與縣、市人民政府收取的土地收益。4利息計(jì)算（5 5 分）：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期等是否合理，計(jì)算是否正確。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，減2 2 分。說(shuō)明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資金年利息率，分別估 計(jì)各期投入利息。因利息不斷地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利息率。5利潤(rùn)計(jì)算（5 5 分）：重點(diǎn)審查利潤(rùn)率選擇依據(jù)是

60、否充分、符合客觀實(shí)際。未按照土地開發(fā)性質(zhì)和實(shí)際情況，確定投資利潤(rùn)率者，扣減2 2 分；土地開發(fā)總投資（土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)）漏項(xiàng)者不得分。說(shuō)明：一般采用投資利潤(rùn)率計(jì)算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。應(yīng) 按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常回報(bào)率。6土地增值估算（1010 分）：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，減 5 5 分。說(shuō)明：1 1、規(guī)程上要求土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或者進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利 用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。所以可以按照市場(chǎng)地價(jià)與成本價(jià)格的差額確定增值收