物業(yè)公司前期介入工作要點(diǎn).doc

1、物業(yè)公司前期介入工作要點(diǎn)接管驗(yàn)收前 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 1.成立管理處 在小區(qū)入伙前三個月，（竣工驗(yàn)收工作在入伙前一至三個月內(nèi)進(jìn)行），成立管理處，管理處主任和工程技術(shù)人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第 1 項(xiàng)內(nèi)容），落實(shí)管理用房和職工宿舍。2.組織驗(yàn)收小組 由物業(yè)管理公司牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：1）提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試。了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)

2、位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。2）主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。3）與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4）準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：A.房屋接管驗(yàn)收表 B.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表 C.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 D.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表 E.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表 F.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表 3.相關(guān)記錄及表格 房屋接管驗(yàn)收表 室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問題統(tǒng)計表 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計表 4.前期備案準(zhǔn)備 準(zhǔn) 備 內(nèi) 容 容

3、 辦理部門 備 注 注 物業(yè)管理公約備案工作及備案批準(zhǔn)文件/明示 開發(fā)公司 衛(wèi)星電視安裝/收視手續(xù)，許可證 開發(fā)公司 竣工驗(yàn)收備案工作及竣工驗(yàn)收備案表 開發(fā)公司 單元面積實(shí)測工作及實(shí)測報告 開發(fā)公司 園區(qū)正式通郵地址報批工作 開發(fā)公司 涉及信報箱安裝 停車場管理方案報批工作及批復(fù)文件 物業(yè)公司 涉及標(biāo)識、標(biāo)牌安裝 停車場收費(fèi)備案工作 物業(yè)公司 報檢生活用水，領(lǐng)取合格證 開發(fā)公司 消防報驗(yàn)工作 開發(fā)公司 物業(yè)管理收費(fèi)明碼標(biāo)價展板 物業(yè)公司 樓宇資料的接管移交 1.接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 1）產(chǎn)權(quán)資料 A項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； B用地批準(zhǔn)文件； C建筑執(zhí)照； D業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單

4、； 2）驗(yàn)收合格資料 A竣工驗(yàn)收證書； B消防驗(yàn)收合格證； C綜合驗(yàn)收合格證書； D用電許可證； E供用電協(xié)議書； F電梯使用合格證； 3）工程技術(shù)資料 A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； B.地質(zhì)勘察報告； C.工程合同及開、竣工報告； D.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； E.圖紙會審記錄； F.工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）； G.隱蔽工程驗(yàn)收簽證； H.沉降觀察記錄； I.竣工驗(yàn)收證明書； J.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； K.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； L.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； M.供水、供暖的試壓報告；

5、 4）資料的存放：上述的全部資料存放在物業(yè)管理公司保存，復(fù)印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。接管驗(yàn)收過程 接管驗(yàn)收程序 1.開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收； 2.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按樓宇接管資料的移交核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時間； 3.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收； 4.對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核； 5.對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人

6、為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。6.業(yè)主入伙時，由管理處房管員陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告置業(yè)公司，由其限期施工隊逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。7.在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 1.標(biāo)準(zhǔn)范圍 參照建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（建房2021165 號）及達(dá)到業(yè)主的合理要求。2.標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 2.1 梁、柱、板主體：1）按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 2.2

7、 頂棚：1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污債：2.3 墻面：1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層：A.粘貼牢固，無缺校掉角； B.面層無裂紋、損傷、色澤一致； C.對維砂漿飽滿，線條順直； 3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象； 1）毛地面：平整，無裂紋； 2）塊料（如磁磚）面層：A.粘貼牢固，無缺校掉角； B.面層無裂紋、損傷、色澤一致對縫線條順直； C.對縫砂漿飽滿，線條順直； 3）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地

8、面：A.用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水； B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 2.5 門窗：1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 2）從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； 4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡； 5）窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r

9、逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入； B查詢天氣預(yù)報，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水； 2.5 樓梯、扶手：1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A用力輕搖無晃動，安裝牢固； B鋼筋無銹蝕，無彎曲； C木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 2.6 插座 1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電接通是否正常；2）公用電視天線和計算機(jī)設(shè)備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進(jìn)行

10、外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 2.8 接線盒：1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞； 2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 2.9 開關(guān)：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞， 2）全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好； 2.10 照明燈具：1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2）打開所有燈具，檢查電接通是否正常，燈具發(fā)光正常； 3）產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作 3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。2.11 供水系統(tǒng)：1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損

11、，無滲漏水，無銹跡； 2）管道接頭無滲水； 3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水； 2.12 排污管道（含塑料管）：1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； 2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水；樓上排水暢通無堵塞； 3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 2.13 地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 2.14 衛(wèi)生潔具：1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水接水軟管無銹跡； 3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 2.15 室內(nèi)配電箱：1）安裝牢固，配

12、件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常； 2）開關(guān)符合型號規(guī)定； 3）導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范； 4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活； 2.16 其它：1）水表、電表 安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 2.17 基礎(chǔ)設(shè)施：1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 2.18 天臺：1）屋面隔熱層、防水層：A板端縫、伸縮縫油青緊貼； B隔熱板、防水層表面無裂縫； 2）落水口暢通，管道完好； 3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 2.19 屋面避雷設(shè)施； 各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠； 1）消防栓：A油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象； B閥門完

13、好，無滲漏水； 2）消防箱：A消防管、消防帶等配套齊全； B箱門上標(biāo)識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如， C消防管無滲漏水，閥好； 2.21 小區(qū)燈光系統(tǒng)：1）按設(shè)計要求安裝； 2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 2.22 綠化：1）按設(shè)計要求種植花草樹木，對照綠化設(shè)計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達(dá) 98以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度 98； 2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過 l00 米，布局覆蓋率 100閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃； 2.23 周邊道路：1）道

14、路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷； 2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷； 3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角； 4）路牌標(biāo)志清楚，地面線條垂直； 2.24 垃圾池（箱）：1）沖洗水管：A.垃圾池通水率 100，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無漏水； B.水閥門關(guān)靈活無漏水：C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活； 2）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)； 3）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水配有桶蓋且完好無損； 2.25 崗?fù)ぃ?）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債； 2）電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷； 2.26

15、 車庫：1）露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋； 2）地下停車場：A.參照物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的相關(guān)內(nèi)容； B.車道標(biāo)識：入口、出口標(biāo)識清楚，油漆均勻； 3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 4) 單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡； 5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常； 6）排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝。參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 2.27 窨井、檢查井和化糞池：1）池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕； 2）檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于 5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈； 2.28 明暗溝：1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和

16、底抹灰平整； 2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通； 2.29 水池、水箱：1）按設(shè)計要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收； 2）無滲漏水現(xiàn)象； 2.30 信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標(biāo)志清楚，有序； 2.31 景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。接管驗(yàn)收后 工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 1.工程完善 指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：1）室外改造、完善工程，如下所示：A游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施； B綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施； 2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示：A樓道燈改造等 2.工程遺留問題 指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，發(fā)

17、現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容； 3.處理規(guī)定 1）管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作； 2）對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向公司匯報，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作； 4.管理工作規(guī)定 1）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時：A管理處對已接管的房屋和設(shè)施實(shí)施保管； B分清責(zé)任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好； C配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協(xié)議）施工隊進(jìn)出場有序； D按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍； 2）在業(yè)主（住

18、戶）開始辦理人住手續(xù)之后進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時，除按第 1 條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理：A.限制噪音施工時間，確保業(yè)主的工作不受影響； B.給進(jìn)場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患； C管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊的人員管理； D施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名_后施工隊方可撤離小區(qū)。交房前 業(yè)主入伙前籌備工作 竣工驗(yàn)收時間：在樓宇入伙前一至三個月進(jìn)行； 入伙時間：住戶入伙時間。1.健全管理處 竣工驗(yàn)收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的方法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。A入伙前三個月，任命管理處主任，工程負(fù)責(zé)人等投入入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作； B竣工驗(yàn)收前二個月，小區(qū)消防中心值班人員進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程； C竣工驗(yàn)收前半個月，電工，給排水，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè) 施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改