花樣年的“不務正業(yè)”：未來要做一個“社區(qū)服務商”

1、花樣年的“不務正業(yè)”：未來要做一個“社區(qū)服務商”在地產(chǎn)界，花樣年控股顯得“不務正業(yè)”。6月以來，花樣年抑制不住自己的轉(zhuǎn)型沖動成立小額貸款公司，擬分拆旗下物業(yè)管理和社區(qū)服務的彩生活集團在港上市，又與高盈集團成立酒店房產(chǎn)信托基金。在其最新的公司介紹中，花樣年又完全摒棄了與“房地產(chǎn)”有關(guān)的字眼，重新把自己定義為一個“以金融為先驅(qū)、服務為平臺、開發(fā)為工具的金融控股集團”。在房地產(chǎn)開發(fā)領域，花樣年今年的銷售目標是100億，但整個上半年僅實現(xiàn)37%。2012年，花樣年累計實現(xiàn)合同銷售金額約80.14億元，其中有一半來自于城市綜合體的項目。花樣年的花樣故事如何展開？花樣年集團董事局主席潘軍，就此開始暢談花樣

2、年的社區(qū)生意經(jīng)。對于房地產(chǎn)業(yè)務，潘軍表示看得很淡，花樣年未來要做一個“社區(qū)服務商”，房地產(chǎn)僅僅是一個工具，作用在于幫助社區(qū)生產(chǎn)客戶。潘軍一直有一個夢想，就是要打造一個零成本的未來社區(qū)，每個人的日常消費和生老病死都在社區(qū)里進行。家里需要什么商品，通過移動App或互聯(lián)網(wǎng)登錄社區(qū)服務系統(tǒng)都可以實現(xiàn)在線支付，社區(qū)商店負責配送和服務。潘軍的野心是，到2020年，花樣年彩生活服務的社區(qū)將超過10億平方米，服務超過4000萬人口，公司輕資產(chǎn)業(yè)務銷售額需達到1000億元，全面超過集團房地產(chǎn)業(yè)務。事實上，50萬的投入已經(jīng)在為花樣年創(chuàng)造過億的價值，在潘軍看來，花樣年的社區(qū)服務已經(jīng)開啟高速盈利模式。 看中

3、物業(yè)管理和社區(qū)服務，“把人服務好，自然能掙到錢”過去十幾年，物業(yè)管理行業(yè)一直不被重視。以房地產(chǎn)大佬們設計的那一套模式來看，他們都認為物管是房地產(chǎn)銷售的一個工具和賣點，甚至是一個貼錢的行業(yè)。但是，花樣年從來不把物管當成是一個附屬性的行業(yè)?！跋喾矗飿I(yè)管理其實比房地產(chǎn)行業(yè)大得多。中國現(xiàn)在有400億平方米的物業(yè)，按一個人管一萬平方米來算，這個行業(yè)的從業(yè)人員有4000萬，而房地產(chǎn)所有的從業(yè)人員加起來不會超過1000萬。一個4000萬人的行業(yè)為什么要屈從于一個1000萬人的行業(yè)呢？”潘軍提出自己的疑問，同時也在思考中找到了自己的答案。從這個角度來看，花樣年恰恰是尊重了游戲規(guī)則。潘軍說：“十年前我就提出過

4、一個觀點：未來房地產(chǎn)只能依靠社區(qū)，社區(qū)的消費才是真正剛性的消費。2012年，花樣年服務平臺服務的人群約400萬，400萬人口一年的總消費接近500億元。我們不想讓這500億的現(xiàn)金從我們門前流過?！爆F(xiàn)在人們對于物業(yè)管理的直觀認識就是對于“物”的管理，但其實物業(yè)管理并不是簡單的解決好水電就可以了。 這正如潘軍所說，“我認為中國房地產(chǎn)最大的價值在于生產(chǎn)客戶，而不在于生產(chǎn)房子；不是掙資源的錢，重點是把人服務好，自然能掙到錢”。全國推行“彩生活”計劃 “這里邊蘊藏著不可估量的消費力” 花樣年2012年年報顯示，公司全年收入約62.3億元，實現(xiàn)利潤約11億元，其中社區(qū)服務平臺實現(xiàn)利潤近

5、5000萬元。兩相比較，物管顯得微利，那么潘軍要繼續(xù)重點推廣以物管為主的“彩生活”計劃，要盈利，甚至還要IPO，底氣何在？潘軍說，物業(yè)管理確實是一個微利的行業(yè)。但是彩生活為什么能盈利呢？“首先，我們通過科技解決了人力的問題。傳統(tǒng)的物業(yè)是靠人服務，恨不得像酒店一樣站滿了人，但是現(xiàn)在的人力成本越來越高，有時甚至請不到人。物業(yè)管理中保安的平均在職時間只有半年。彩生活擺脫了對人的依賴而使用了更多的設備，保安、清潔等全部外包，節(jié)省人工成本約40%，并且通過規(guī)?；瘜崿F(xiàn)了采購成本的降低。在我們的社區(qū)里，沒有水電部、沒有保潔部，所有的水電工和保安都專業(yè)化了。專業(yè)化以后效率可以提高十倍，人員反而穩(wěn)定”。潘軍給出

6、自己的邏輯觀點：“第二，通過增值服務，帶來了一些可觀的收入。雖然行業(yè)里很多人都質(zhì)疑我，但我始終有一個夢想，我希望中國未來的社區(qū)是零成本的。柴米油鹽都贏商網(wǎng)可以從社區(qū)平臺上買，買東西送積分，積分就可以抵物管費。你在這個平臺上消費到一定額度，物業(yè)就免費?，F(xiàn)在每個城市的物業(yè)費都在漲，從3塊漲到4塊，但是我們的模式是降價的。業(yè)主不需要交物管費，只需要把自己平常的剛性需求通過互聯(lián)網(wǎng)的社區(qū)平臺實現(xiàn)，我來幫你配送。所有的社區(qū)超市我認為沒價值，因為體驗不好?，F(xiàn)在人們只有吃喝玩樂要去購物中心，其他所有的消費都可以在互聯(lián)網(wǎng)上完成，沒必要有超市。事實上我們現(xiàn)在已經(jīng)在做了，叫幸福中國行。我們每個月推一款水果，從產(chǎn)地早

7、上直接采摘，晚上就送到業(yè)主家里，比超市便宜30%。推一個產(chǎn)品就是上百萬的利潤，我們?nèi)甲约撼邪?。彩生活為什么能夠盈利，就是基于這個。”因此，在談及“彩生活”計劃的未來時，潘軍十分樂觀：“現(xiàn)在彩生活已經(jīng)覆蓋全國45個城市，中國最主要的省會城市和經(jīng)濟發(fā)達城市都有我們的團隊。我給我的團隊提出的要求是，到 2020年彩生活要遍布全國100個城市，每個城市的服務面積要達到1000萬平米，服務人口接近40萬人。一個城市服務40萬人，100個城市就有 4000萬人。這里面蘊含的消費力是不可估量的?！?從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到物業(yè)主業(yè) “金融是驅(qū)動，服務是平臺”根據(jù)花樣年的規(guī)劃，2013年全年的銷售額

8、預計將突破100億元，五年突破500億元。但是從半年報來看，上半年公司累計實現(xiàn)合同銷售額僅37億元，僅占全年計劃額度的37%貌似花生唐的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務受到了影響。然而，潘軍對花樣年下半年的表現(xiàn)仍然有信心，“因為我們下半年會大量推出剛需類的主流產(chǎn)品”?！暗窃谖铱磥?，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)越來越不好玩了?，F(xiàn)在的開發(fā)商都在比誰的復制能力強，已經(jīng)沒什么差異化了。萬科、中海、綠地，大家都在做同一類產(chǎn)品，80平米兩房、100平米三房還能設計出什么花樣來呢？”潘軍說，所有房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率這幾年一直在下滑，因為地價太高，地價的漲幅甚至超過了房價的漲幅。那些高端的置業(yè)人群都被擠到海外去了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場80%以上都

9、是剛需產(chǎn)品，然后再剩點商業(yè)和寫字樓。這就是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在面臨的問題?！皬那澳觊_始我們做了很多的商業(yè)，包括綜合體，現(xiàn)在看來這個部分有一定的過剩，現(xiàn)在競爭非常激烈。但是任何行業(yè)都有優(yōu)勝劣汰，沒有人倒下怎么會有優(yōu)質(zhì)的競爭力呢？不用動腦子就能經(jīng)營的行業(yè)肯定不會有優(yōu)秀的企業(yè)出現(xiàn)。你看看那些做手機的，哪個不是絞盡腦汁在做？而房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是誰有錢誰玩，不用研究什么經(jīng)營和管理，這是不正常的。十年前我們還在研究產(chǎn)品、戶型和原材料，現(xiàn)在有哪個企業(yè)的老板還會趴在地下畫戶型呢？這對這個行業(yè)確實不是件好事。今年下半年我們也在補貨量，總共加起來有上百億的貨量，所以下半年60多億的銷售沒有問題。但是我確實不太喜歡這種沒有

10、什么技術(shù)含量的產(chǎn)業(yè)?！迸塑娬J為，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在只是花樣年的一個部分，八分之一，雖然現(xiàn)在還在增長，但是他已經(jīng)看得很淡。花樣年要用房地產(chǎn)來養(yǎng)輕資產(chǎn)，潘軍提了三句話：金融是驅(qū)動，服務是平臺，房地產(chǎn)開發(fā)是工具?！拔覀儸F(xiàn)在不是在生產(chǎn)房子，我們也要規(guī)?；a(chǎn)客戶，”潘軍十分肯定地說：“房地產(chǎn)五年后肯定不是我最主要的利潤來源。今年開發(fā)100多萬平米，等于生產(chǎn)了1.5萬戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶?！弊鲋袊畲蟮纳鐓^(qū)運營商 “因為我們做得很好” 至于商業(yè)，他認為關(guān)鍵是誰的用戶體驗做得好，不單是誰的招商能力強，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)唯一可以和電商PK的地方。現(xiàn)在的電商已經(jīng)把大部分的年輕人都變成了宅男宅女

11、，如果沒有好的體驗，這些人為什么要從互聯(lián)網(wǎng)上下來呢？為什么現(xiàn)在的購物中心里面餐飲的比例越來越高？因為飲食、聚會是需要面對面的。未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭看的不是誰的面積大、誰的商品多，而是看誰的“face-to-face”體驗做的好。而這正是花樣年正在做的事?；幽戡F(xiàn)在在做社區(qū)商業(yè)，就是把鄰里之間溝通在一起?！爸袊鐣欠浅娬{(diào)人際關(guān)系的，而現(xiàn)在的商業(yè)模式把人際關(guān)系都給切斷了。未來的趨勢一定是要強調(diào)人與人之間的關(guān)系，如果沒有“face-to-face”的話，商業(yè)就沒有未來。如果房地產(chǎn)一點特色都沒有，一點差異化都沒有，就是滿足居住而已，那么就是冷冰冰的社區(qū)。我們現(xiàn)在贏商網(wǎng)彩生活和物業(yè)國際做的就是把社區(qū)打

12、通，把社區(qū)變成暖洋洋的社區(qū)，”潘軍在2012年給花樣年確立了未來的八年計劃，圍繞社區(qū)服務，圍繞客戶服務的中心，形成八項業(yè)務。其中只有房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，其他的物業(yè)國際、商業(yè)、酒店管理、社區(qū)養(yǎng)老、文化旅游都是輕資產(chǎn)?！八^的輕資產(chǎn)就是少投錢、多辦事。彩生活今年預計會產(chǎn)生1億的利潤，但是自2002年投資50萬后，我就再也沒花過錢。但是盈利第一年60萬，第二年125萬，第三年260萬，第四年520萬，每年百分之百遞增。2002年我們投了50萬，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現(xiàn)金資產(chǎn)。所以我們轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)并不是因為我們做的不好，恰恰是因為我們做的很好，”潘軍說：“對于輕資產(chǎn)，我們第一年投資200萬略賠，第二年保平，第三年就把賠的錢掙回來了。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，200萬根本就不算什么。我們所有的輕資產(chǎn)業(yè)務投資到目前為止加在一起可能都沒有超過5000萬，但是我們買地一年要花幾十億。所以輕資產(chǎn)這一塊對于我們來說沒有壓力，而且基本上兩到三年就回本了?！被幽晁械募毞之a(chǎn)業(yè)都必須掙錢。潘軍