萬科蘇州社區(qū)商業(yè)金品會(huì)所運(yùn)營方案(第三版)

1、金品會(huì)所運(yùn)營方案江蘇蘇南萬科物業(yè)服務(wù)有限公司2011/6/30目錄1.簡(jiǎn)介.32. 項(xiàng)目分析.3 2.1 周邊活動(dòng)圈 .3 2.2 金品商業(yè) .4 2.3 客群 .53. 整體運(yùn)營構(gòu)想.64. 功能區(qū)分體運(yùn)營.8 4.1. 健身會(huì)所 .8 4.2. 游泳池 .10 4.3. 乒乓球 .11 4.4.桌球 .12 4.5 網(wǎng)球足球場(chǎng).13 4.6.棋牌室 .14 4.7. 女子SPA美容 .15 4.8. 足療養(yǎng)生館 .15 4.9. 象牙社區(qū)科技館 .165. 營銷推廣.196. 運(yùn)營團(tuán)隊(duì).20 6.1 管理架構(gòu) .207. 物資配備.208. 財(cái)務(wù)測(cè)算.25 8.1 年度收支情況 .26 8

2、.2 年度收入明細(xì) .26 8.3 年度支出明細(xì) .27 8.4 前期一次性投入 .209.物業(yè)管理.2710. 準(zhǔn)備計(jì)劃.271.簡(jiǎn)介 金品家園會(huì)所位于社區(qū)中央，前邊空?qǐng)鰪V闊，后邊露天游泳館，綠化環(huán)繞，位置得天獨(dú)厚。金品家園業(yè)主層次中等偏上，周邊小區(qū)業(yè)主層次低等。金品家園入住率達(dá)到 70以上，主要是本地居民，少租戶，少外籍人士。所以，會(huì)所定位應(yīng)以社區(qū)生活所需為主，主要對(duì)象也是萬科業(yè)主。結(jié)合 2011 年萬科“幸福社區(qū)，幸福人生”計(jì)劃，金品會(huì)所以康體健身為主，設(shè)置健身會(huì)所、乒乓球、泳池、網(wǎng)球足球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，同時(shí)輔以 SPA 美容、足浴等休閑生活設(shè)施，會(huì)所一樓還設(shè)有政府性質(zhì)的科普館，針對(duì)青少年

3、進(jìn)行科普教育等。2. 項(xiàng)目分析2.1 周邊活動(dòng)圈 金品家園坐落于勞動(dòng)路與西環(huán)路交界處，周邊 1.5 公里范圍內(nèi)，可供人員休閑健身的場(chǎng)所只有三香路與西環(huán)路交界西環(huán)路西側(cè)的體育場(chǎng)，及西環(huán)路東側(cè)的活動(dòng)中心，步行需 15 分鐘左右。 體育場(chǎng) 金品2.2 金品商業(yè) 金品社區(qū)商業(yè)分布在金品主入口南側(cè)的商鋪，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有小超市 5 家、銀行 1 家、美容 1 家、房產(chǎn)中介 1 家等，經(jīng)營狀況良好。2.3 金品會(huì)所位置 金品會(huì)所距離小區(qū)大門 30 米，毗鄰主干道，正門入口處為開放式社區(qū)廣場(chǎng)，地理位置比較優(yōu)越。2.4 客群 金品商業(yè)的客群主要以金品業(yè)主為主根據(jù)統(tǒng)計(jì)主要分析如下: 注：其中常駐人員中公務(wù)員約占

4、5。3. 金品會(huì)所業(yè)態(tài)的選取3.1 影響會(huì)所功能設(shè)置的關(guān)鍵因素 1）以基本滿足小區(qū)業(yè)主需求為原則 2）與住宅的品質(zhì)檔次相匹配 3）與本項(xiàng)目的商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營 4）以降低運(yùn)營成本、實(shí)現(xiàn)盈利為目標(biāo) 5）在功能方面突出特色化、主題化、專業(yè)化 3.2 經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合考慮金色家園內(nèi)外環(huán)境、人群特點(diǎn)的需求，建議將會(huì)所的主題定為：康樂和文化?？山?jīng)營業(yè)態(tài)如下： 業(yè)態(tài) 品類 康體娛樂 健身房、泳池、瑜伽、美容、SPA、水療、按摩、足浴、室內(nèi)球類、 戶外球類、兒童娛樂場(chǎng)、棋牌室、KTV、歌舞廳 文化教育 科普館、閱覽室、圖書館、教育培訓(xùn)、影劇院3. 整體運(yùn)營構(gòu)想 會(huì)所采取會(huì)員制營銷，以會(huì)員優(yōu)惠措施鼓勵(lì)辦理會(huì)員

5、卡，憑身份證或其他有效證件辦理。同時(shí)輔以現(xiàn)金購買單次消費(fèi)券，定期舉行會(huì)員活動(dòng)。3.1.1 前期辦卡途徑： 物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助辦理-主要針對(duì)現(xiàn)有業(yè)主及內(nèi)部工作人員； 會(huì)所現(xiàn)場(chǎng)辦理-兼顧業(yè)主及社區(qū)外潛在消費(fèi)者辦卡及儲(chǔ)值； 學(xué)校辦卡針對(duì)胥江實(shí)驗(yàn)學(xué)校老師辦卡；3.1.2 會(huì)員卡功能： 會(huì)員卡將設(shè)業(yè)主卡和非業(yè)主卡之區(qū)別針對(duì)單次消費(fèi)、消費(fèi)項(xiàng)目不固定的顧客發(fā)行，會(huì)員卡擁有儲(chǔ)值功能，業(yè)主和非業(yè)主卡充值不同金額可享受不同折扣。 銀卡 金卡 鉆石卡 業(yè)主卡 500 9折 2000 8.5折 5000 8折非業(yè)主卡 500 9.5折 2000 9折 5000 8.5折 備注:會(huì)所整體會(huì)員卡與單獨(dú)項(xiàng)目會(huì)員卡同時(shí)運(yùn)營針對(duì)

6、不同客群辦理。3.2 多樣化經(jīng)營 在會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，除現(xiàn)有功能外，可利用會(huì)所前空置場(chǎng)地做商業(yè)活動(dòng)，引進(jìn)外部單位做產(chǎn)品展示、展賣等。3.3 運(yùn)營思路3.3.1 會(huì)員卡管理 會(huì)所設(shè)置專屬會(huì)員卡，后期也可拓展到社區(qū)其他商戶，使用會(huì)員卡交易可以避免現(xiàn)金交易，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在后期運(yùn)營中，使用卡消費(fèi)便于管理，也能直接、迅速知曉各商家經(jīng)營情況，便于后期變通經(jīng)營方式，如后期根據(jù)商戶經(jīng)營情況可采取租金提成方式經(jīng)營。3.3.2 會(huì)所運(yùn)營管理 人員管理： 會(huì)所人員采取統(tǒng)一化招聘、培訓(xùn)和管理，人員整體化運(yùn)用，固定人員并不只是屬于會(huì)所某一個(gè)項(xiàng)目，而是通曉會(huì)所各個(gè)項(xiàng)目的操作，在日常經(jīng)營中可按實(shí)際需要調(diào)配人手、也可避免因

7、人員流動(dòng)帶來的工作脫節(jié)。 在人員招聘中，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目設(shè)定招聘條件，主管職位的，除具備日常管理能力外，有相關(guān)項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先考慮，便利于后期具體項(xiàng)目管理。3.3.3 運(yùn)營流程管理： 自營項(xiàng)目：迎賓-總臺(tái)接待-會(huì)員卡或現(xiàn)金消費(fèi)購券、推薦辦卡-總臺(tái)呼叫巡場(chǎng)-巡場(chǎng)接待安排消費(fèi)，并負(fù)責(zé)顧客消費(fèi)過程服務(wù)-總臺(tái)結(jié)賬-送客。 外包項(xiàng)目：迎賓-消費(fèi)指引、推薦辦卡-外包項(xiàng)目消費(fèi)流程-送客。4. 功能區(qū)分體運(yùn)營4.1. 健身會(huì)所 1F 健身 會(huì)所 位置 會(huì)所 1F 北側(cè) 經(jīng)營面積 約 260 開放時(shí)間 9：00-21：00（泳池開放期間，開放時(shí)間為 9：00-22：00） 消費(fèi)對(duì)象 年輕人為主 跑步機(jī) 腳踏車 經(jīng)

8、營內(nèi)容 杠鈴 臥推床 腹肌板等等 個(gè)人年卡 1800 元，家庭年卡 3500 元，個(gè)人半年卡 1000 元，家庭 客單價(jià) 半年卡 1800 元。 人員配置 客服人員 3 名 物資配備 器材添置 配置原因 周邊缺少同類業(yè)態(tài)，且健身現(xiàn)已經(jīng)成為大眾日常消費(fèi)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（泳池照？牛?2012 2013 會(huì)所 10 月開業(yè)為例）項(xiàng) 消費(fèi) 消費(fèi) 預(yù)估日目 定位 形式 預(yù)估年?duì)I 預(yù)估日消 預(yù)估年 預(yù)估日消 預(yù)估年 消費(fèi)頻 業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 次健身 22192 120000 140000館4.2. 游泳池 1F 泳池 位置 會(huì)所-1F 經(jīng)營面積 約 643 經(jīng)營內(nèi)容 游泳池 2

9、5 元次，單人月卡 500 元雙月卡 700 元季度卡 1000 元，家庭月卡 800 客單價(jià) 1200 元 14：00-22：00 開放時(shí)間 （游泳培訓(xùn)班時(shí)間為 10：00-14：00） 多種經(jīng)營 游泳培訓(xùn)班 配置原因 提升社區(qū)品質(zhì)，且可以帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)經(jīng)營 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（泳池照常開放，會(huì)所 10 月開業(yè)為例） 2012項(xiàng)目 消費(fèi)定位 消費(fèi)形式 預(yù)估日消費(fèi)頻次 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 預(yù)估日消費(fèi)頻次 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 預(yù)泳池 25 按人次 70 122500 90 1575004.3. 乒乓球 1F 乒乓球 位置 會(huì)所負(fù) 1F 經(jīng)營面積 約 71.4 經(jīng)營內(nèi)容 乒乓球運(yùn)動(dòng) 客單價(jià) 20 元小時(shí) 開放時(shí)

10、間 10：0022：00 多種經(jīng)營 錯(cuò)峰經(jīng)營（星期一至星期五 17:00 前 10 元小時(shí)，其余時(shí)間 20 元小時(shí)） 物資配備 添置乒乓球桌 配置原因 大眾喜愛，投入成本較小，同時(shí)豐富會(huì)所業(yè)態(tài)種類 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（泳池照常開放，會(huì) 2012 2013項(xiàng) 消費(fèi) 消費(fèi) 所 10 月開業(yè)為例）目 定位 形式 預(yù)估日消 預(yù)估年?duì)I 預(yù)估日消 預(yù)估年 預(yù)估日消 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 費(fèi)頻次 業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 費(fèi)頻次乒 按小乓 20 2 3600 3 18000 6 36000 時(shí)球4.4.桌球 1F 桌球 位置 會(huì)所負(fù) 1F 經(jīng)營面積 約 29.4 經(jīng)營內(nèi)容 桌球運(yùn)動(dòng) 客單價(jià) 20 元小時(shí) 開放時(shí)間 10

11、：0022：00 多種經(jīng)營 錯(cuò)峰經(jīng)營（星期一至星期五 17:00 前 10 元小時(shí)，其余時(shí)間 20 元小時(shí)） 配置原因 深受年輕人喜愛，提升品位和社區(qū)檔次，投入成本較小且豐富業(yè)態(tài)種類 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（泳池照常開放，會(huì) 2012 2013項(xiàng) 消費(fèi) 消費(fèi) 所 10 月開業(yè)為例）目 定位 形式 預(yù)估日消 預(yù)估年?duì)I 預(yù)估日消 預(yù)估年 預(yù)估日消 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 費(fèi)頻次 業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 費(fèi)頻次桌 按小 20 2 3600 3 18000 6 36000球 時(shí)4.5 網(wǎng)球足球場(chǎng) 2F 網(wǎng)球足球場(chǎng)位置 會(huì)所 2F、戶外經(jīng)營面積 559.59 經(jīng)營內(nèi)容 網(wǎng)球與足球目標(biāo)客群 年輕一族客單價(jià) 網(wǎng)球 4050

12、 元小時(shí)、足球 1520 元人開放時(shí)間 10：0022：00 配置原因 能夠有效利用戶外空余場(chǎng)地，運(yùn)營成本低，同時(shí)受年輕客群的喜愛。 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（泳池照常開放，會(huì)所 2012 2013 消費(fèi) 消費(fèi) 10 月開業(yè)為例） 項(xiàng)目 定位 形式 預(yù)估日消 預(yù)估年?duì)I 預(yù)估日消 預(yù)估年 預(yù)估日消 預(yù)估年 費(fèi)頻次 業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 費(fèi)頻次 營業(yè)額 網(wǎng)球 40-5 按小 0.7 2835 1 13500 1.1 14850 場(chǎng) 0 時(shí) 按小 足球 15-2 時(shí)/人 0.6 900 1 5250 2 10500 場(chǎng) 0 次4.6.棋牌室 1F 棋牌室 位置 會(huì)所-1F 經(jīng)營面積 約 185 開放時(shí)間

13、10：00-24：00 消費(fèi)對(duì)象 中老年人群 經(jīng)營內(nèi)容 棋牌娛樂、簡(jiǎn)茶設(shè) 3 個(gè)普通包間，2 個(gè)豪華包間 客單價(jià) 普通包間 25 元/時(shí)間，豪華包間 50 元/時(shí)間 人員配置 客服人員 2 名 配置原因 滿足客群娛樂需求，且成本較低。 財(cái)務(wù)測(cè)算 2011（會(huì)所 10 月開業(yè)） 2012項(xiàng)目 消費(fèi)定位 消費(fèi)形式 預(yù)估日消費(fèi)頻次 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 預(yù)估日消費(fèi)頻次 預(yù)估年?duì)I業(yè)額 預(yù)估普通 100 按間/小時(shí) 2 18000 3 109500 0.4 7200 0.7 51100大包 200 按間/小時(shí) 平均每周 3 桌 平均每周 5 桌 平均 所需物資 麻將桌椅、空調(diào)等4.7 足療養(yǎng)生/SPA館 1F

14、足療養(yǎng)生/SPA 館位置 會(huì)所1F經(jīng)營面積 230 經(jīng)營內(nèi)容 足浴按摩、SPA 美容招商對(duì)象（目標(biāo)）目標(biāo)客群 業(yè)主、學(xué)校老師客單價(jià) 80 元左右租金預(yù)測(cè) 1 元平方天擬簽合同期限 兩年（免租三個(gè)月）配置原因 為客群提供專業(yè)休閑服務(wù)，提升社區(qū)品質(zhì)和形象，豐富會(huì) 所業(yè)態(tài)種類。4.8 少兒培訓(xùn) 2F 少兒培訓(xùn)位置 會(huì)所 2F經(jīng)營面積 335 經(jīng)營內(nèi)容 青少年兒童教育培訓(xùn)招商對(duì)象（目標(biāo)）目標(biāo)客群 業(yè)主子女以及胥江實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)生客單價(jià)租金預(yù)測(cè) 1 元平方天擬簽合同期限 兩年（免租三個(gè)月）配置原因 為業(yè)主解決子女教育問題，符合客群的切實(shí)需求，且能 推動(dòng)其他各業(yè)態(tài)的?.9. 象牙社區(qū)科技館 互動(dòng)思考展區(qū) 發(fā)現(xiàn)

15、探索展區(qū) 科學(xué)樂園展區(qū)注：科技館現(xiàn)階段為地產(chǎn)用房，9 月中旬將進(jìn)場(chǎng)裝修，隨會(huì)所開業(yè)時(shí)間對(duì)外開放。4.0 各業(yè)態(tài)運(yùn)營狀況預(yù)期分析 業(yè)態(tài) 需求度 成本投入 經(jīng)營方式 預(yù)期盈利健身會(huì)所 自營 游泳池 自營 乒乓球 自營 桌球 自營 網(wǎng)球、足球 自營 棋牌室 自營 足療、SPA 招租 少兒科普館 政府公益項(xiàng)目少兒教育培訓(xùn) 招租 5. 營銷推廣 推廣階段 時(shí)間 活動(dòng)內(nèi)容 開業(yè)預(yù)熱主要宣傳會(huì)所開業(yè)信息、會(huì)所經(jīng)營內(nèi)容，及會(huì) 員卡辦理信息。 推廣區(qū)域：金色家園、學(xué)校 開業(yè)預(yù) 推廣渠道：會(huì)所宣傳冊(cè)、橫幅、社區(qū)溫馨提示欄、社區(qū) 開業(yè)前一個(gè)月 熱 宣傳欄、會(huì)所宣傳桁架 注：前期會(huì)員卡辦理采取周末集中宣傳形式，在社區(qū)廣 場(chǎng)開展會(huì)所咨詢、會(huì)員卡辦理、贈(zèng)品發(fā)放等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng) 輔以展架、宣傳手冊(cè)宣傳。開業(yè) 開業(yè)當(dāng)天舉行開業(yè)儀式，并舉行一場(chǎng)開業(yè)活動(dòng)。開業(yè)當(dāng)推廣 天結(jié)