房地產(chǎn)審計要點

1、合同審計建設(shè)工程合同。1. 審計協(xié)議書中承包方資質(zhì)條件：承包人是否為通過招投標(biāo)方式確定的中 標(biāo)單位；承包人的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、信用等級證明、安全生產(chǎn)許可 證、項目經(jīng)理任職資格及安全證書等資料的真實性。2. 審計工程款的支付方式：是否符合招標(biāo)文件中規(guī)定的支付時限和支付方 式；是否按照規(guī)定預(yù)留了審計保證金；是否存在可能超撥的條款和約定；3. 審計項目經(jīng)理的資格：項目經(jīng)理是否為承包人投標(biāo)文件中承諾的人員；項目經(jīng)理部成員是否為承包人投標(biāo)文件中承諾的人員；項目部成員資格是否符合相關(guān)規(guī)定；合同價款4. 審計項目管理條款：對于報驗、隱藏工程驗收、變更、簽證、材料設(shè)備價款的管理程序是否合法合規(guī)，是否有明

2、確、可操作的約定；5. 審計結(jié)算條款：合同價款的選擇方式是否準(zhǔn)確、正確；合同價款的調(diào)整 條件、方式、范圍、內(nèi)容、程序是否符合相關(guān)規(guī)定，是否具有可操作性，是 否違背招投標(biāo)的精神；是否有預(yù)留質(zhì)量保修金的條款；6. 審計違約責(zé)任和爭議處理條款：對違約責(zé)任的認(rèn)定是否清楚明確；對違 約責(zé)任的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭議約定是否明確無歧義，是 否存在損害發(fā)包人利益的約定；7. 審計合同附件：是否按照國家規(guī)定簽署了質(zhì)量保修書；保修書約定的保 修期限是否符合規(guī)定；保修金的預(yù)留與支付是否符合要求；承包人承攬工程 一覽表是否全面、準(zhǔn)確；發(fā)包人提供的設(shè)備、材料表是否符合約定。采購合同。1. 審計合同供貨方資

3、質(zhì)條件：供貨商是否為通過招投標(biāo)、議價方式確定的 單位；供貨商的營業(yè)執(zhí)照、信用等級證明、安全生產(chǎn)許可證等資料的真實性。2. 審計材料款的支付方式：是否符合招標(biāo)、議價文件中規(guī)定的支付時限和 支付方式；是否符合工廠或上級部門關(guān)于合同價款支付的規(guī)定；3. 審計合同價款：材料、設(shè)備價款形成的依據(jù)資料是否真實；有無相關(guān)的 考察、比價、招投標(biāo)資料；價款中有無違背招投標(biāo)或議價精神的情況；4、審計支付條款：是否約定了支付的方式、期限；約定是否符合相關(guān)規(guī)定； 是否對提供不合格，不及時，不符合運輸、包裝、裝卸條件的情況約定了認(rèn) 定與處罰條款；5、審計違約責(zé)任和爭議處理條款：對違約責(zé)任的認(rèn)定是否清楚明確；對違 約責(zé)任

4、的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭議約定是否明確無歧義，是 否存在損害發(fā)包人利益的約定；6、其它內(nèi)容：重點審計物資與設(shè)備采購的工藝參數(shù)、技術(shù)指標(biāo)的設(shè)置、考 核、認(rèn)定、處理內(nèi)容是否有使用單位、管理部門、專業(yè)技術(shù)人員出具的書面 材料；書面材料是否有相關(guān)人員的簽章；是否存在違反工廠關(guān)于物資與設(shè)備 采購文件規(guī)定的行為。（三）其它合同審計：主要審計合同價款的認(rèn)定、支付條款、結(jié)算條款、違約責(zé)任認(rèn)定、爭議解決 方式的約定是否符合法律、法規(guī)、制度的要求，是否存在損害發(fā)包方利益的 行為；是否經(jīng)過了相關(guān)部門的審批；是否存在超標(biāo)準(zhǔn)、超權(quán)限的簽約行為。 合同管理是否按照項目進行分類管理，是否登記有合同管理臺賬二、財

5、務(wù)審計資金往來貸款協(xié)議，集團內(nèi)部往來，各項目資金占用情況，貸款利息支付情況，借款利息計提情況資金的使用效率，相關(guān)事項流程是否合規(guī)，是否有相關(guān)負責(zé)人簽字費用管理公司的費用管理制度是否完全，單項的費用管理制度及費用審批權(quán)限是否執(zhí)行，費用列支依據(jù)是否充分（發(fā)票，相關(guān)負責(zé)人是否簽字，財務(wù)是否審核），費用報銷審批流程是否有效付款管理付款審批手續(xù)是否齊全，相關(guān)權(quán)限是否合理，工程付款必須有付款審批單，發(fā)票 （如有監(jiān)理，必須有監(jiān)理支付證書并蓋章簽字及工程進度表或工程內(nèi)容），盡量避免出現(xiàn)公司領(lǐng)導(dǎo)一人掌權(quán)的現(xiàn)象，重大事項的付款需有公司會議記錄及表決的過程現(xiàn)金及備用金管理備用金是否及時收回清理，避免大額現(xiàn)金支付，是

6、否有大額支付至個人的情況, 支取現(xiàn)金是否有登記臺賬物資采購物資采購必需有物資采購明細記錄，物資驗收記錄，相關(guān)的發(fā)票是否合規(guī)三、工程相關(guān)審計工程立項及審批及開工是否合規(guī)物資領(lǐng)用消耗是否與工程量配比物資領(lǐng)用消耗的材料間消耗是否配比審核施工圖，計算工程量是否真實現(xiàn)場考查，工程內(nèi)容是否真實監(jiān)理資料是否齊全，監(jiān)理日志管理是否齊全重大的變更是否有監(jiān)理簽字及相關(guān)負責(zé)人在場現(xiàn)場管理是否合規(guī)、合法安全管理是否落實到位竣工驗收程序是否合規(guī)四、環(huán)境審計、法律風(fēng)險是否存在房屋質(zhì)量如何，是否涉及相關(guān)的法律風(fēng)險，物業(yè)管理水平如何，業(yè)主是否滿意 是否有欺詐業(yè)主的可能，房屋售后服務(wù)跟蹤情況如何1、注意招投標(biāo)是否合規(guī)。建設(shè)項目

7、招投標(biāo)情況審計是審計的源頭，只要從源頭 開始規(guī)范，才主要有：能有利于公司施工 管理。工程項目招投標(biāo)審計的內(nèi)容審 查工程項目招投標(biāo)程序是否按公司規(guī)定、是否合規(guī)、合法，其過程是否按照“公 開、公平、公正”的原則進行。審查有無應(yīng)實行招投標(biāo)的項目而未招投標(biāo)，有 無為了逃避招投標(biāo)或鉆招投標(biāo)方式的空子，采取直接確定或形式招標(biāo)確定施工、 安裝單位。 審查附屬工程、 零星工程是否經(jīng)過招投標(biāo)。 審查中標(biāo)單位是否具 備相應(yīng)的資質(zhì)， 有無施工企業(yè)因自身資質(zhì)較低或無資質(zhì)， 采取掛靠或使用其他單 位資質(zhì)投標(biāo)的情況。2 、注意工程預(yù)算是否超標(biāo)。檢查工程結(jié)算總額是否超過預(yù)算總額，預(yù)算變 更及調(diào)整是否經(jīng)有權(quán)限有領(lǐng)導(dǎo)審批； 單

8、項工程預(yù)算編制是否真實、 準(zhǔn)確，包括工 程量計算是否符合規(guī)定的計算規(guī)則， 是否準(zhǔn)確；分項工程預(yù)算定額選套是否合規(guī)， 選用是否恰當(dāng)。3 、注意簽證手續(xù)是否齊全。檢查簽證單是否有業(yè)主駐工地代表、承包 商、監(jiān)理工程師的簽字蓋章。簽證在簽字過程中模仿筆跡、變相復(fù)印、其他人代 筆等多種形式。 檢查簽證有無雙方單位蓋章， 印章是否偽造， 復(fù)印件與原件是否 一致等是審核的重要內(nèi)容。4. 注意工程量的是否相符。 要審核工程量時， 特別注意是對于工程量的簽 證，審核時必須到現(xiàn)場逐項丈量、計算，逐筆核實。特別是對裝飾工程和附屬工 程的隱蔽部分應(yīng)作為審核的重點。因為這兩部分往往沒有圖紙或者圖紙不很規(guī) 范，而現(xiàn)場勘察

9、又比較困難。對破壞性的審核也不能大多。5 、注意設(shè)備價格、 質(zhì)材的檢查。 在對設(shè)備或材料進行審計時應(yīng)注意合同價格 的合理性， 材料與質(zhì)量是否與合同約定相一致， 并將審查合同設(shè)備清單及財務(wù)結(jié) 算發(fā)票相結(jié)合， 對工程所需的設(shè)備， 要看采購合同清單， 如果屬于業(yè)主直接采購 的設(shè)備，要注意設(shè)備采購的運雜費、 保管費的支付情況， 應(yīng)審查合同內(nèi)容是否包 括安裝費、調(diào)試費及附件、配件等。6、注意定額套用的標(biāo)準(zhǔn)。 檢查是否與公司制定的標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的結(jié)算價格， 定額單價確定了定額子項工程的單位價值。套用定額分為直接套用與換算套用。對直接套用的審計， 通過對實際套用定額價格與定額規(guī)定的價格是否相符加以對 比進行審查，著重應(yīng)對主要材料、主要機械、人工等價格進行審計，審查套用定 額有無就高不就低或多套定額的問題。 對換算套用除完成對直接套用的審查工作 外，還要審查對應(yīng)該換算的材料是否按規(guī)定進行換算及換算方法是否合理、 正確。7、注意結(jié)算取費的標(biāo)準(zhǔn)。取費是要工程預(yù)結(jié)算時按照企業(yè)資質(zhì)及取費類 別確定的計費標(biāo)準(zhǔn)。 進行審計時應(yīng)首先熟悉施工合同、 協(xié)議， 了解施工企業(yè)的資 質(zhì)等級、工程類別、承包方式、結(jié)算方式、工期狀況、優(yōu)惠讓利等，施工合同條 款是否合法；了解建筑物結(jié)