成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)設施全程控制策劃

1、您可自由編輯】（營銷策劃）成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)設施全程控制策劃2020年5月多年的企業(yè)咨詢顧問經驗r經成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)設施全程控制策劃二00七年五月九日目錄前言3第一部分開發(fā)模式建議及我們的服務內容41.1 導入現代成功的開發(fā)模式-全程控制策劃方法論41.1.1 什么是全程控制策劃41.1.2 全程控制策劃的目的：價值發(fā)現與價值兌現41.2 全程控制策劃的實踐論51.2.1 開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始51.2.2 建設策劃的宗旨保障成功51.2.3 營銷策劃的宗旨精確營銷51.3 全過程控制策劃和控制實施的幾個主要工作階段61.3.1 概念策劃價值發(fā)現階段71.3.2 詳細

2、策劃保障成功階段71.3.3 實施管理價值實現階段81.4 我們提供的服務內容101.4.1 項目概念策劃101.4.2 營銷策劃和實施管理11第二部分項目定位初步建議132.1 項目現狀分析132.2 項目的優(yōu)、劣勢分析132.2.1 項目優(yōu)勢分析132.2.2 項目劣勢分析142.3 項目的基本操作思路分析152.4 項目功能定位構思152.4.1 運動板塊152.4.2 商業(yè)板塊17第三部分概念策劃階段的工作計劃203.1 現階段主要工作203.2 前期策劃主要研究的問題203.3 概念方案設計213.4 主要策劃思路223.5 項目組成員233.6 工作進度計劃243.7 概念策劃研究

3、大綱25第四部分服務收費標準28附件：投標單位簡介29一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介30二、廣州宏達工程顧問有限公司簡介31三、我們承擔本項目的優(yōu)勢33四、同類型項目業(yè)績（部分）35附圖：成都錦江先鋒運動場地功能布局構思37、戶、.前言根據貴司關于成都錦江先鋒運動場、商業(yè)部分招商、銷售代理公司招標書的要求，廣州宏一投資策劃咨詢有限公司和廣州宏達工程顧問有限公司決定結成聯(lián)合體，共同組建穩(wěn)定的項目團隊，參加貴司組織的“成都錦江先鋒體育運動場商業(yè)部分招商、銷售代理公司”的國內公開招標，并承諾一旦我方中標，我們將嚴格按照本建議書的內容提供優(yōu)質的策劃及代理服務。我方專案小組于4月24日至26日對項

4、目進行了實地考察，對成都地區(qū)及周邊市場進行了初步調研，并與貴司項目負責人進行了多次溝通交流，在此基礎上，我方提出在本項目的開發(fā)及營銷過程中采用“全程控制策劃”的模式，并進一步結合本項目的實際情況和我們操作商業(yè)項目全程策劃的豐富經驗，完成了本建議書，希望與貴司就本項目的整體運作達成更進一步的合作，為實現成都錦江先鋒體育運動場項目經濟效益利潤最大化而努力。以下是我司專案小組提出針對本項目開發(fā)模式、總體定位、策劃工作方案的初步考慮，僅供貴司參考與探討，以便確定更進一步的合作事宜。第一部分開發(fā)模式建議及我們的服務內容1.1 導入現代成功的開發(fā)模式全程控制策劃方法論1.1.1 什么是全程控制策劃全程控制

5、策劃是在動態(tài)市場中建立土地價值發(fā)現控制系統(tǒng)和土地價值實現控制系統(tǒng)的全面解決方案。它以土地所在地區(qū)的市場成熟度、有效市場需求力、發(fā)展商實力、工程技術為邊界條件，全過程適應市場需求，動態(tài)中控制各條件，適時轉化為收益的實現、資本的回報與增值。它涉及房地產生產開發(fā)經營的全過程，即管理項目發(fā)展的全過程，它由開發(fā)概念策劃、建設策劃和營銷策劃構成。商用物業(yè)的開發(fā)是房地產開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風險大、回報高，復雜性、專業(yè)性要求高。一方面商用物業(yè)使用目的不像住宅，住宅主體的目的是滿足個人居住所需，而商用物業(yè)則是滿足經營所需，從中長期而言升值速度商用大于住宅。另一方面商用物業(yè)的需求是經營需求，對交通條件、周邊環(huán)

6、境、商業(yè)組合、經營規(guī)模的要求依存度高。好則回報高，差則可能滿盤皆輸，不單是要銷售成功、建設成功，而且要成功經營，并要解決商用物業(yè)特有的二元消費主體，即投資人士與商家經營人士的不同，及二元主體造成的業(yè)權分散與經營旺場所需統(tǒng)一業(yè)權的矛盾。在商用物業(yè)房地產實踐中和商業(yè)經營中，全程控制策劃較好地解決了上述問題。1.1.2 全程控制策劃的目的：價值發(fā)現與價值兌現成功的房地產投資在于土地價值的發(fā)現。價值和金錢都是一種觀念，價值處于波動之中，房地產也處于波動之中。對房地產開發(fā)商而言，對土地價值的認識尤為關鍵。不同的價值觀賦予土地不同的靈魂，就會導致房地產價值的不同。在社會經濟活動中，這種特性在商業(yè)物業(yè)里表現

7、得特別明顯。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)的價值不同，從而為發(fā)展商、消費者、投資者和經營者提供了共贏的場所。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認識。也就是說，土地價值的發(fā)現是成功的房地產投資的關鍵。1.2 全程控制策劃的實踐論1.2.1 開發(fā)概念策劃的宗旨贏在開始打破傳統(tǒng)的設計方法，以市場為導向，以市場需求為終極目標，以開發(fā)價值實現的目標來分析產品，作為概念策劃指導、控制設計行為及其結果，不讓設計行為從利潤中心思想漂移，讓建筑設計一開始即為贏利服務。市場調查到專業(yè)分析，專業(yè)分析加行業(yè)積累到概念設計，概念設計指導建筑設計，建筑設計體現利潤設計。1.2.2 建設策劃的宗旨保障成功一般認為完整的規(guī)范的

8、工程運作可能對質量保障有作用，也能節(jié)省經費，其實最主要的是我們擁有實現產品流水線工廠式生產的積累，不單是省錢保障質量，也縮短了時間，贏得了房地產開發(fā)最為重要的先機，降低了房地產開發(fā)的機會風險。1.2.3 營銷策劃的宗旨精確營銷完整的成功地產營銷不單是短線銷售出產品，而且銷售出的產品為產品擁有人帶來長期利益，形成正循環(huán)的賺錢效應，這不單是道德使然，也是成功生意的必由之路。我們十年成功經驗和聲譽，積累在正謀奇勝之道中。價格價值策略到面積分割策劃，到市場推廣與廣告設計，到銷售計劃實施，再到招商組合與實施，商業(yè)經營及商業(yè)管理，再交付到物業(yè)管理，實現投資、經營、管理三方三贏局面。1.3 全過程控制策劃和

9、控制實施的幾個主要工作階段全過程控制策劃是以市場之贏利為中心，根據項目開發(fā)條件，確定項目開發(fā)方案并指導實施的全過程經濟技術戰(zhàn)略服務工作。它與具體的設計與施工事務脫離開來，緊緊抓住項目的方向，保證項目有效地運行并達到或超出預期的收益。項目發(fā)展全程顧問包括全過程控制策劃和全過程控制實施，由概念策劃、詳細策劃和實施管理三個工作階段組成。注：涂黑的部分是我方在本項目中應承擔的工作重點。1.3.1 概念策劃價值發(fā)現階段1、開發(fā)概念策劃即開發(fā)模式策劃，主要內容包括項目市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑概念風格、項目發(fā)展階段規(guī)劃、資金籌措計劃、項目管理模式及組織等。2、建筑功能策劃建筑功能策劃也是概念策劃階段的核心工

10、作之一，它首先通過對項目地塊及區(qū)位的經濟技術條件分析確定建筑功能定位；其次對建筑各功能營造空間環(huán)境進行策劃并對可行性進行詳細分析，相當于對建筑方案進行預設計；最后編制建筑設計任務書，進行規(guī)劃設計，建筑方案設計。1.3.2 詳細策劃保障成功階段1、專項功能策劃這里的專業(yè)策劃是指對商業(yè)、酒店、體育設施等專項功能體系的策劃，需要達到初步設計的詳細程度。許多項目在施工階段再回頭抓這部分工作，因項目總體已定型而無法糾正項目方向。經過各專業(yè)策劃的鋪位、設備布置后，才能進行建筑布置。2、初步設計管理及報建跟進初步設計工作，把握設計方向及進度，分析規(guī)劃、消防等職能管理部門的意見及可突破的余地，在技術上統(tǒng)籌把握

11、項目發(fā)展方向并取得管理部分的認可。3、項目合同及計劃部署依據已完成的策劃工作對工程實施步驟階段及范圍進行劃分，合同銜接及整體實施規(guī)劃進行部署，并擬訂合同文本體系。4、營銷及市場推廣計劃擬定物業(yè)定位和物業(yè)包裝原則，市場營銷及推廣計劃，包括價格策略、廣告策略以及銷售策略等。5、物業(yè)管理模式策劃引導物業(yè)管理介入到項目發(fā)展的前期階段，根據物業(yè)檔次及其功能定位確定各項服務所達到的標準，并制定物業(yè)管理方案及制度。1.3.3 實施管理價值實現階段1、工程實施 專業(yè)調整：在施工與銷售中對物業(yè)需求條件的具體確定和變化應及時對實施方案進行調整，沒有策劃的調整很容易造成治好腳痛引起頭痛的局部行為，因此必須在前期策劃

12、的方向下統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)處理。 工程施工：包括對工程采購和產品實現進行全過程技術監(jiān)控和計劃實施控制，通過制定詳細的工作計劃，精確控制掌握計劃進程，利用合同手段滿足工程施工的控制，達到項目價值實現之總目標。 運行監(jiān)控：主要是商務方面內外體系的監(jiān)控與調整。內部體系包括業(yè)主管理體系與銷售體系，外部體系是設計施工及設備供應體系，對原部署的體系運行中的問題進行督促、處置及調整。2、營銷實施 價格策略的調整：隨著供求關系的變化和市場競爭的激烈，價格也就有上升或下降的波動，為配合銷售情況，有必要進行價格調整，以反映市場需求變化。同時，隨著銷售過程的不斷深入，以及營銷策略的不斷調整，價格的調整也變得很有必要。

13、促銷策略的調整：一個大的地產開發(fā)項目，從開盤銷售、招商到結束，往往會持續(xù)相當長的一段時間，在這個時間內，由于市場的進步，客戶需求的進步，使得規(guī)劃概念可能發(fā)生較大變化，這類變化，往往在項目初期無法預見的，因此,本項目的促銷策略必須分階段運作，根據銷售中的市場反饋信息加以調整。銷售和招商進度控制：就是注意防范銷售階段性問題，對不同階段的營銷進度進行控制，保持本項目持續(xù)性競爭力。銷售和招商管理：在物業(yè)銷售的不同階段采用的銷售或推廣方式往往是不同的，除了要著重策劃物業(yè)開盤初期的營銷手段外，還要制定尾盤的銷售策略,以及在不同的銷售期間發(fā)生滯銷情況時的應對策略。1.4 我們提供的服務內容1.4.1 項目概

14、念策劃1、市場調研宏觀及區(qū)位經濟、地理環(huán)境分析微觀環(huán)境調查問卷調查及上門拜訪競爭項目與競爭對手調查成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設施之市場走勢預測成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設施之價格調整需求分析2、市場定位和經濟分析制定克爭目標選擇目標市場發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢本項目SWOT分析經濟分析分析消費者心理項目的開發(fā)概念設計3、物業(yè)價值及功能分析物業(yè)價值分析平面分割策劃建筑功能策劃4、概念規(guī)劃設計項目總體構思空間關系處理規(guī)劃設計要素及主要技術經濟指標訂立景觀分析與規(guī)劃交通規(guī)劃項目配套設施規(guī)劃1.4.2 營銷策劃和實施管理1、物業(yè)包裝策劃視覺VI系統(tǒng)設計建議工地現場形象誘導工地環(huán)境包裝設計建議2、市場

15、推廣和銷售計劃各銷售期的營銷策略擬定銷售形式銷售渠道選擇營銷計劃安排營銷費用安排3、促銷手段策劃廣告策劃展銷會策劃慶典儀式策劃促銷方法設計4、物業(yè)管理模式策劃物業(yè)管理的前期介入管理費的確定具體對本項目物業(yè)管理的建議5、銷售與招商代理實施招商及銷售策略的制定推廣計劃及策略的制定物業(yè)或經營權的租金及售價的確定招商及銷售部門的組織架構建立招商及銷售部門人員的系統(tǒng)培訓大客戶引進與談判協(xié)助客戶資料的收集與管理現場銷售和招商的組織與實施各類促銷活動的舉辦和執(zhí)行參與各類商家的洽談、確定商家的意向與進駐商家進場裝修的建議協(xié)助制定管理規(guī)定協(xié)助確定或組建經營管理公司參與試業(yè)、開業(yè)的造勢活動售后服務協(xié)助等第二部分項

16、目定位初步建議2.1項目現狀分析經過對成都市錦江區(qū)原錦江體育公園周邊實地調研，我司專案小組通過研究分析認為，目前項目周邊的商業(yè)地產發(fā)展現狀主要呈現以下幾方面：1、項目位于成都市南三環(huán)二段（嬌子立交橋與琉璃立交橋之間）路段，隸屬錦江區(qū)，該區(qū)系成都市老城區(qū)，也是成都市向東發(fā)展的主要區(qū)域之一。2、目前，項目周邊主要以拆遷安置生活小區(qū)、城東客運中心、人才市場、錦江青少年活動中心、醫(yī)院、學校、錦江高新區(qū)、農村等為主。3、項目早已建成，但因功能與市場脫節(jié)、宣傳推廣方面或種種其它原因致使該項目沒能發(fā)揮應有的城市配套功能，而且項目知名度非常低。4、項目周邊道路交通狀況發(fā)達，又在成都市形象工程三環(huán)路以內，臨街面

17、較長，項目本身植被很好，環(huán)境優(yōu)美。5、項目所在地周邊根據成都市規(guī)劃，將來以發(fā)展居住房地產項目為主，但目前人氣明顯不足。2.2項目的優(yōu)、劣勢分析由于本項目位于成都錦江區(qū)，南三環(huán)二段路邊上，是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的主要區(qū)域之一，雖然本項目所處位置不錯，而且是政府部門重視與支持的項目，但在市場中是一個全新的復合型商業(yè)項目。我司的專案小組經過研究分析，初步認為本項目具有以下幾方面的優(yōu)、劣勢：2.2.1 項目優(yōu)勢分析1 、項目位于成都市錦江區(qū)內，地段優(yōu)越，前景看好，而且是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的重要區(qū)域之一；2 、項目周邊及2公里商圈范圍內擁有眾多有實力的地產開發(fā)商所開發(fā)的成熟高尚社區(qū)住宅樓盤（如：萬科城市花

18、園、卓錦城、藍谷地等），以及多個大型政府安置住宅小區(qū)（如上東家園、皇經樓住宅小區(qū)等）；3 、項目前身是錦江森林體育公園，已有多個體育運動措施建設完成并可投入使用，而且土地較為平整，大量的綠化植被仍有較高的利用價值，部分體育措施仍可重復利用，可減少今后二次建設的部分投資；4、項目位于成都第一形象工程的三環(huán)路的嬌子立交橋與琉璃立交橋中間路邊，臨街面長，可充分利用發(fā)揮最大的商業(yè)價值；地理交通位置優(yōu)越，周邊道路四通八達。5 、項目周邊日益增多的人口及便利的交通環(huán)境使本項目體育功能定位成為該片區(qū)的必然配套，同時也為項目今后的投入運作帶來無限的商機和良好的經濟收益，項目長期效益看好。6 、近年來，隨著成都

19、市民的生活水平提高，全民分健身意識較強，尤其是網球、高爾夫練球場、戶外拓展等新型運動開始風行，而本項目的資源條件非常適合開展這類活動，經過策劃可以提高項目的附加值。7 .2.2項目劣勢分析1 、項目投資以BOT模式運作，主體功能為面向全民健身服務的體育措施，具有很強的社會公益性，與一般的商業(yè)地產項目有很大區(qū)別；2 、本項目周邊雖有幾個成規(guī)模的住宅小區(qū)，但多為新區(qū)及老城區(qū)居民安置小區(qū)，消費力較弱，距本項目一公里以外雖有幾個高尚樓盤，但對本項目的認知度非常低，人氣的增旺仍需時日；3 、限于本項目整體功能定位和規(guī)劃指標的限制，重新策劃后可用于增加經濟收益的物業(yè)不多，難于形成大的規(guī)模經濟效益，不利于吸

20、引大型品牌運營商入駐，項目運營的短期風險較大；4、項目的地理位置原因及用地限制使從事有規(guī)模的、支付較高租金的高端經營零售業(yè)態(tài)暫難引入。4 .3項目的基本操作思路分析根據本項目與周邊環(huán)境的實際情況，通過綜合貴司的標書要求及相關負責人意見與我司的專業(yè)判斷，我司認為成都錦江先鋒體育運動場總體運營的基本操作思路如下：1 、將本項目打造成為集“康體住娛商宴”一體化，“吃喝練玩賞購”一條龍的復合型商業(yè)運動場所；2 、重新整合項目規(guī)劃，使項目內的體育設施與市場對接，增加項目功能配套設施，盡量滿足周邊消費者日益對加強自身身體健康鍛煉的需要，同時也為開發(fā)商創(chuàng)造更高、更多的社會效益和經濟效益。3 、適當引進品牌餐

21、飲名店、家居裝飾城、連鎖超市、汽車4S店、戶外拓展項目基地等等；4 、經營盡量分類經營，將場地按分類交給專業(yè)的經營公司進行管理經營與維護，尤其是商業(yè)設施用地與體育設施用地要以兩種不的思路來進行開發(fā)和經營，要讓消費者通過體育鍛煉得到全面的療養(yǎng)，形成一種“消費在健康快樂中”的體育運動場所；5 、由于本項目所處的地段周邊因素，體育設備的建設必須充分考慮周邊日益增長的人流與消費力，要有超前的引導意識，避免出現過早“老化”的現象。6 .4項目功能定位構思6.1.1 運動板塊重新調整體育運動設施的布局，選定的目標顧客為成都市喜愛戶外運動一族。運動場內各體育設施，主要為民眾平時健身運動服務；兼顧舉辦中小型的

22、體育比賽及文化娛樂活動；兼顧戶外拓展運動。突出各體育實施的使用功能，避免建設成為高端競技比賽的場館。主要用以運營的設施有：（見附圖“功能布局構思圖”）（ 1）高爾夫球練習場（1個）。建設東西走向的高爾夫球練習場，場內可設計400米跑道，兼做足球和田徑練習場。（2）綜合體育館（1座/6,000m2）o建設的綜合體育館面向全民使用，不布置坐席，并根據不同運動需要的空間要求，規(guī)劃籃球及羽毛球區(qū)（單層大空間）、乒乓球區(qū)（雙層或多層矮空間）和康體健身區(qū)。場地可夜間使用。（ 3）籃球場（2個）。在綜合體育館外建設室外標準籃球場2個，可夜間使用。（ 4）網球場（4個）。結合高爾夫會所，建設室外標準網球場4個

23、，可夜間使用。（5）游泳池（1個/1,200m2）0在四星級酒店外，建設非標準游泳池1個，由酒店統(tǒng)一管理。（6）戶外拓展訓練場全民健身廣場（1個/12,000m2）0將一般的全民健身廣場通過增加戶外拓展訓練設施（障礙物、攀巖墻等），提高體育場地的使用率，并對接新興的戶外拓展訓練市場，以團體客戶為主，與酒店內的住宿、餐飲、休閑等功能配套。（ 7）綠竹園（1個）。將位于東南角高差較大的竹林綠化區(qū)建設成適合老人練習太極、氣功、坐憩的場地，也可開發(fā)茶室，使整個體育運動場地的空間形態(tài)更加多元化。2.4.2商業(yè)板塊根據市場的需求，建設星級酒店、運動會所、運動用品專營店、商業(yè)街（城）、停車場等，選定的目標顧

24、客為戶外運動者和附近小區(qū)消費者，將運動與休閑相結合，在項目中建設商用物業(yè)。主要經營設施有：1、三星/四星級酒店（1座/35,000m2）0在有獨立產權的商業(yè)用地上開發(fā)建設一座中型酒店，框架參照四星級標準，裝修在前期按三星級標準建設，以后在周邊市場成熟后再升級為四星。該酒店將為前來此處運動的消費者提供餐飲、休假、會議、零售、娛樂、美容、美發(fā)、茶藝、棋牌、健身等服務?；竟δ苡校嚎头?30-350問。中、西餐廳。多功能會議廳。品牌專賣店茶藝棋牌館。夜總會（包括舞廳、包廂）。洗浴中心。美容美發(fā)中心。商務中心。停車場。2、商業(yè)街或商業(yè)中心（1座/18,000m2）0商業(yè)中心每層6,000平方米，層高5

25、米，荷載450公斤/平方米，柱距8米，共三層。商業(yè)中心經營業(yè)態(tài)的引進與布局，根據目標顧客來決定。同時要根據管理機構設置模式來規(guī)劃場地或店鋪。商業(yè)中心各層功能劃分和業(yè)態(tài)分布：（1）預案一：以家居、建材專營店組團。第一層：品牌建材：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜五金、吊頂、墻紙等。第二層：品牌家飾：玻璃制品、布藝家紡、床墊、沙發(fā)、地毯、燈飾、人造花卉、畫框等。第三層：品牌家私：客廳家私、臥房家私、書房家私、兒童房家私等。（2）預案二：以零售、家居專營店組團。第一層：日用品超市、運動用品專賣店等。第二層：電器、數碼專營店等。第三層：家居專營店等。3、汽車4s店（2個/3,360褶）。按規(guī)劃平整汽車4S店地盤

26、，事后由汽車廠家或經銷商自行設計與建設。汽車4S店為進場活動有車一族在運動之余提供最新的汽車信息，需要時為他們的車輛進行全面檢修與保養(yǎng)。項目開發(fā)早期，由于市場不成熟，可先引進幾家汽車專賣店，一方面可增加收益，同時吸引人氣，遠期視市場情況也較易調整功能，或者建設室內網球館用于市場經營。4、康體會所（座/3,360m2）0在酒店、高爾夫球練習場、游泳池之間的地域建造，建立會員制，為會員消費提供優(yōu)質服務。5、商業(yè)服務設施（若干/1,280m2）o為消費者提供配套服務：餐飲、零售、更衣室等。以上設施除了酒店及其配套設施擁有產權外，其它體育及商業(yè)設施沒有獨立產權，但均可采用銷售經營權、冠名費的方式對外銷

27、售或出租，增加開發(fā)商投資回報率。同時也使項目本身具備強大的服務功能組合，形成了休閑服務和商貿服務的集中整合，它不僅不影響原用地公共體育設施性質，還聚集了不同階層群體使用各類設施，做到了“康體住娛商宴”一體化、“吃喝練玩賞購”一條龍，較好地解決了體育設施的運用與市場接駁的問題。本項目成功的關鍵在于解決好體育設施的公益性要求與商業(yè)經營的統(tǒng)一，主題突出、特色鮮明的體育設施可以塑造項目的社會形象及公眾認知度，管理良好的酒店及定位準確的商業(yè)設施則可以為開發(fā)商帶來良好的經濟收益。第三部分概念策劃階段的工作計劃，本項目在現階段首先要高質量地完成概念策劃工作。根據對本項目的理解，我們在這一節(jié)中先針對概念策劃提

28、出詳細的工作計劃，在概念策劃工作完成后，就可以厘定出詳細的規(guī)劃設計和建筑設計任務書，指導專業(yè)設計單位進行下上步的詳細規(guī)劃設計。1.1 現階段主要工作通過與貴司負責人的溝通，我們了解到本項目正處于起步階段，正是對項目以后的成敗最關鍵的時候，因為很多主要的策略和方向都需要于現時決定，如可以把這些前期策劃安排做好，將更能保證本項目的成功。我們認為，目前最急切的就是通過多層次調研，全面認識和解決成都錦江先鋒體育運動場及商業(yè)配套設施項目在開發(fā)前期所面臨的有關市場調研、項目定位、功能策劃、建設規(guī)模、規(guī)劃設計、投資分析和成本控制等具體事宜，從中立的角度，客觀公正、科學合理地系統(tǒng)性分析影響項目進行開發(fā)的主要因

29、素，尋求供委托方決策與參考的專業(yè)顧問意見。我司將就本項目的發(fā)展提供具實操性的前期概念策劃研究工作，包括進行全面細致的現狀分析和市場調查、意識超前的規(guī)劃設計、客觀真實的經濟技術分析；既提供可實際操作的項目發(fā)展策劃研究報告或書面咨詢意見，同時亦提供貼身式的專業(yè)性顧問服務。1.2 前期策劃主要研究的問題為本項目的發(fā)展提供一份戰(zhàn)略性的研究報告。根據項目用地的區(qū)位及資源條件，針對項目的市場定位及各功能區(qū)設計作較為深化的論述，并規(guī)劃出主要的經濟技術指標，以便于在下步建筑設計及功能布局上體現出來，并配合市場定位的各考慮因素，融合成一個可行的發(fā)展方案。在研究中著重考慮下面幾個問題：根據區(qū)域的總體規(guī)劃、經濟發(fā)展

30、水平、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定本項目在成都城市建設及經濟發(fā)展中的地位。利用我司掌握的大量市場基礎資料，結合成都同類商業(yè)中心的發(fā)展趨勢、產業(yè)布局和經濟發(fā)展水平及規(guī)劃，確定本項目的各功能的市場容量、價格、競爭力，以及市場風險進行分析預測，其結果為確定項目功能定位、建設規(guī)模與開發(fā)方案提供依據。項目定位研究及規(guī)模分析。本項目開發(fā)的各方面條件如何？優(yōu)勢和劣勢如何？明確項目形象、檔次，確定開發(fā)的技術方案，對項目進行詳細的物業(yè)價值及功能策劃。本項目開發(fā)對周邊環(huán)境、生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展方面的影響。項目開發(fā)的資金如何籌措。項目建成后的管理模式如何？1.3 概念方案設計在研究工作初步完成后，將對選擇的產品方案（硬件）進行初

31、步的規(guī)劃方案設計，具有以下作用：表述研究的方案成果驗證策劃的建造可行性發(fā)現并解決規(guī)劃條件中的問題對主功能的配套服務設施按照策劃成果進行量化提供經濟分析的重要依據在前期策劃階段應考慮多方案比較，結合業(yè)主的意愿不斷調整，最終確定一個實施方案，與策劃報告一起報主管部門審批立項。1.4 主要策劃思路（ 1）成立項目研究小組分工負責，控制前期調研、項目定位研究及投資策劃進度；（ 2）市場定位調查成都地區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)、建筑、檔次、經營特點、價格水平、行業(yè)特征及發(fā)展趨勢等；（ 3）場地功能定位確定建設的功能方案、檔次，明確物業(yè)各項功能要求，作為方案設計的依據；（ 4）投資分析根據設計要求和經營設施估算開發(fā)

32、投資額；并進行融資模式的研究，做出財務評價及不確定性分析。（ 5）概念性方案設計包括現狀分析圖、現狀建筑評價圖、總平面布置圖、鳥瞰圖、功能布局圖、交通分析圖、景觀分析圖、分期建設圖、重點建筑透視圖、必要的分析圖等。1.5 項目組成員序號姓名年齡專業(yè)領域職稱/職位1 .劉益彬35MBA注冊咨詢工程師、經濟師2 .何堅50商業(yè)策劃策劃總監(jiān)3 .吳冠文34國際貿易高級策劃經理4 .梁嵐33城市建設管理經濟師5 .林昆30建筑學博士6 .劉玉峰29房地產管理經濟師7 .黃英27項目管理/建筑學工程師8 .鄭亞路27房地產營銷策劃經理9 .黎莉30建筑建筑師10 .李炳強33城市規(guī)劃城市規(guī)劃師11 .黃

33、一文34工程造價注冊造價工程師12 .宋小勇28工程經濟經濟師3.6工作進度計劃本項目前期策劃及概念方案設計時間約需60天。時間實施項目階段目標20天1接受委托2 制定詳細工作計劃及調研提綱3 現場座談、交換意見4 現場調研、收集各類資料5 整理、篩選各類數據、資料6 擬定研究報告詳細提綱7 基本明確項目的定位及風格調研并經與業(yè)主及項目組成員的充分討論形成報告的詳細提綱。25天1分頭起草報告草稿2 項目組組長負責統(tǒng)稿，形成報告初稿、概念方案設計3 項目小組內部討論報告初稿4 組織公司外聘專家座談，征求修改意見5 修改報告并提交研究報告初稿及概念規(guī)劃方案完成報告初稿9 天1組織修改報告并征求委托

34、方意見2.完成報告修改稿提交報告修改稿6天1.專家評審并綜合委托方的修改意見2 .根據專家及委托方意見修改報告及方案3 報告的裝訂、包裝提交報告送審稿3.7概念策劃研究大綱（報告大綱將根據項目具體情況調整）1.1 項目概述1.2 項目概況1.3 建設單位簡介1.4 項目策劃的主要依據說明1.5 項目建設背景及必要性1.6 項目有關經濟技術指標2.0區(qū)域市場狀況2.1 區(qū)域經濟狀況分析2.2 區(qū)域房地產及商用物業(yè)市場分析2.3 本地區(qū)競爭對手分析2.4 本地區(qū)優(yōu)質與滯銷項目個案分析3.1 房地產未來近期市場預測3.2 整體市場概況3.3 市場熱點板塊預測3.4 物業(yè)特色及類型預測3.5 市場競爭

35、焦點3.6 成都市同類型物業(yè)概況3.7 成都市同檔次類型物業(yè)成功個案分析4.1 項目所在區(qū)域現狀特點4.1 項目所在區(qū)位現狀特征4.2 交通條件分析4.3 項目周邊市政基礎及公建配套設施情況4.4 項目所在區(qū)域未來發(fā)展預測4.2 項目（SWOT）分析5.1 項目優(yōu)勢分析（S）5.2 項目劣勢分析（W）5.3 項目的機會點（O）5.4 面臨的挑戰(zhàn)（T）5.5 綜合評述6.1 顧客及購買行為分析6.2 顧客需求動機、期望6.3 消費決策角色分析6.4 消費行為分析6.5 顧客對商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇分析7.0項目發(fā)展構想及管理7.1 項目定位7.2 發(fā)展戰(zhàn)略目標7.3 發(fā)展模式7.4 運營功能模式8.0項

36、目發(fā)展建議8.1 項目目標客戶群分析（目標市場分析）8.2 項目功能檔次定位8.3 項目規(guī)模及概念分布建議8.4 各功能區(qū)的分析8.5 項目價格定位（租金及售價）9.1 項目建設方案9.2 規(guī)劃依據9.3 規(guī)劃建設構思9.4 空間與景觀結構9.5 經濟技術指標9.6 分期建設步驟10.0項目開發(fā)建設及經營組織10.1 組織與管理模式10.2 人員配置及培訓11.1 項目實施進度11.2 工期計劃11.3 項目實施進度表11.4 項目招投標管理12.1 項目投資估算與資金籌措12.1 基本參數的選定和預測12.2 項目成本估算12.3 資金籌措方案13.0項目經濟效益分析13.1 經濟效益分析的

37、假設前提13.1.1 項目開發(fā)及投資進度計劃13.1.2 項目收益測算13.1.3 經營稅費及所得稅13.1.4 開發(fā)投資資金來源及資金的運作成本設定13.2 項目盈利能力分析13.3 項目不確定性分析（敏感性分析）14.0研究結論附圖：規(guī)劃說明書區(qū)位分析圖現狀分析圖功能分區(qū)圖總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃圖交通組織方案圖景觀分析圖分期建設圖其它必要的分析圖第四部分服務收費標準在我們提供的服務范圍中，主要分為項目的概念策劃、銷售和招商過程以及綜合月度服務費。我們根據各個項目的不同需求，制定了各種不同的收費內容，為項目提供各種不同的服務內容，相對應有相應的收費方式。根據同類型項目的經驗，考慮到本項目的實際

38、情況，我們針對本項目收取的服務費用如下：服務內容收費標準支付方式前期策劃報告及概念方案（包括本建議書3.7的內容）35萬元簽訂合同預付15萬元，乙方全面開展調研及策劃工作；提交策劃報告及規(guī)劃方案文本初稿時支付10萬元；根據甲方修改意見，修改完成策劃報告及規(guī)劃方案終稿時支付余款10萬元。月度管理費4萬元/月按月支付銷售代理傭金（包括產權和經營權等）2.5%銷售額按月結算招商代理傭金2個月租金按月結算附件：投標單位簡介一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介二、廣州宏達工程顧問有限公司簡介三、我們承擔本項目的優(yōu)勢四、同類型項目業(yè)績一覽表一、廣州宏一投資策劃咨詢有限公司簡介廣州宏一投資策劃咨詢有限公司是

39、一家專業(yè)的商業(yè)地產策劃運營機構，隸屬廣東宏達建業(yè)投資（集團）有限公司的全資子公司。宏一致力打造中國商業(yè)地產策劃運營專家第一品牌。公司擁有完善的市場調研、整合推廣、營銷代理、品牌招商、全程策劃服務的運作模式，憑借多年商業(yè)地產策劃招商及操盤經驗，為各類客戶提供優(yōu)質而專業(yè)的服務，包括項目的市場調查及可行性研究、整體定位報告、項目發(fā)展戰(zhàn)略研究、商業(yè)及業(yè)態(tài)規(guī)劃、概念方案設計、廣告品牌推廣、營銷策劃及實施監(jiān)控、銷售及招商代理、商業(yè)項目運營管理等，我們擅長的項目類型包括大型購物中心、主題商場、商業(yè)步行街、專業(yè)批發(fā)交易市場、星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)展館、體育場館、物流園、旅游區(qū)等等。宏一立足珠三角，面向全國

40、。公司擁有一批在海外和內地商業(yè)地產領域馳騁多年、對商業(yè)地產具有豐富實操經驗的專業(yè)人才，熟悉國際先進的商業(yè)運作理念，了解中國市場。通過整合資源優(yōu)勢，匯聚行業(yè)精英，公司已形成了專業(yè)化、規(guī)范化、全程化的高效運作體系，是國內最具影響力的大型商業(yè)策劃服務機構之一。多年市場經驗的積累，宏一已形成獨具特色的核心優(yōu)勢，包括：準確的市場把握能力實戰(zhàn)經驗豐富的人力資源統(tǒng)籌和協(xié)作能力全程策劃的能力龐大的品牌客戶資源二、廣州宏達工程顧問有限公司簡介“宏達”是中港合資企業(yè)，于1993年在廣州經濟技術開發(fā)區(qū)成立，是一家具獨立性的工程咨詢及項目管理顧問公司，有著國內、國際工程咨詢和項目管理的豐富經驗。公司擁有國際化的專業(yè)技

41、術及工程咨詢水平，能提供一系列廣泛而綜合的工程顧問服務，從投資策劃、可行性研究到實施性的管理，或從小型的單一工程到大型的綜合項目，都游刃有余。經過多年的發(fā)展，宏達目前已具備甲級工程咨詢、甲級工程招標代理資質、甲級工程監(jiān)理和甲級工程造價咨詢等資質，并通過了ISO9001:2000質量管理體系的認證，是國際咨詢工程師協(xié)會（FIDIC）、中國工程咨詢協(xié)會、中國建設監(jiān)理協(xié)會以及中國建設工程造價管理協(xié)會等協(xié)會組織的會員單位。公司所提供的專業(yè)服務包括了項目投資策劃、工程可行性研究、項目開發(fā)及籌建顧問、招投標代理、設計顧問、設計監(jiān)理、施工監(jiān)理服務、建設項目報審報批咨詢服務、編制審查工程概預結算等等，涉及項目

42、建設各環(huán)節(jié)的專業(yè)技術、全過程工程管理和咨詢服務。公司成立十年多來，已在中國大陸承擔了四百多項工程咨詢及項目管理服務，深受業(yè)主的好評。我們所從事的專業(yè)范疇非常廣泛，承擔的咨詢項目包括了廣州越秀區(qū)舊城改造可行性研究、廣州白云區(qū)豐泰物流園可研、佛山瀾石舊城改造項目全程策劃、佛山中心組團規(guī)劃設計招標等區(qū)域開發(fā)項目；珠海香州及北區(qū)污水處理廠、佛山體育中心（世紀蓮）及綜合體育館（嶺南明珠）、佛山垃圾處理站BOT項目咨詢、廣州南沙管道燃氣特許經營權（BOT）招標等市政配套項目；香港新世界東逸花園、富力廣場、珠江帝景苑、匯僑新城、以及中泰國際廣場、光明廣場、深圳中心廣場、廣州香格里拉大酒店等地產開發(fā)項目；上海

43、通用汽車、廣州寶潔、安利化工、美標搪瓷、埃爾夫潤滑油、百事可樂、南方高科等工業(yè)項目。服務對象涵蓋政府機關、國有企事業(yè)單位、房地產開發(fā)商、外商投資企業(yè)等，迅速確定了在同業(yè)中的領先位置。作為一個技術智力密集型的咨詢服務企業(yè)，宏達在不斷提高服務質量的同時，時刻注重企業(yè)內部質量保證體系、信息資源和專業(yè)人才資源的建立、發(fā)展和完善。目前，宏達擁有從事工程前期咨詢、項目開發(fā)策劃、工程設計和項目管理經驗豐富的專業(yè)技術人員，其中既有經驗豐富、長期從事投資項目咨詢、區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略策劃和建設工程全過程統(tǒng)籌管理的資深專家，又有來自長期工作在工程建設第一線、熟悉國際慣例、精通外語和信息技術的招標投標咨詢和造價咨詢等專業(yè)的青年精英。公司職員在工作中所表現出的團隊精神和職業(yè)素質深得廣大客戶的好評。長期以來，宏達致力于推動我國工程咨詢業(yè)的專業(yè)化進程，以往的業(yè)績反映了這種努力。在更高層次的企業(yè)追求意識指引下，我們提出了以下質量方針，作為我們在工作實踐中的原則性方向：嚴格品質控制嚴密系統(tǒng)管理快速響應客戶全面實現承諾超越客戶期望三、我們承擔本項目的優(yōu)勢1、“宏一”專注于商業(yè)地產全程策劃及代理，積累了豐富的商家資源，而“宏達”在工程顧問及管理方面是國內的領先品牌，雙方組成聯(lián)合體，針對本項目提供全程控制策劃服務，可以較好地解決項目發(fā)展過程中所面臨的功能復合性、客戶的多樣性等問題，較好