上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧課件

1、上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成功的典范成功的典范上海寶山上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧新天地項目總結(jié)和回顧事業(yè)一部事業(yè)一部 陳心森陳心森2011年年1月月上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧一、項目背景一、項目背景上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧總用地面積168766平方米建筑面積27萬平方米其中：地上為22.78萬平方米 地下為4.2165萬平方米分期一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程用地39530平方米42151.08平方米87084平方米建筑面積61954平方米63098平方米144953平方米其中地上52878 平方米地下9076 平方米地上59489平方米地下3608平方米地上118

2、010平方米地下26943平方米收購時情況2006年開發(fā)完成土建結(jié)構(gòu)已完成凈地l技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧二、項目分析二、項目分析 地理位置好、升值潛力大；地理位置好、升值潛力大； 二期可快速實現(xiàn)銷售回籠資金二期可快速實現(xiàn)銷售回籠資金； 項目可實現(xiàn)融資項目可實現(xiàn)融資； 商住聯(lián)動開發(fā)可提高售價商住聯(lián)動開發(fā)可提高售價； 便于資源整合便于資源整合；上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧1.良好的環(huán)境良好的環(huán)境-地理位置好、升值潛力大地理位置好、升值潛力大 兩邊有自然河道環(huán)繞，具有半島效應(yīng)，地理優(yōu)勢明顯，周邊有成熟的樓盤； 上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧南側(cè)的旭輝依云灣南側(cè)的旭輝依云灣北側(cè)的圣卡

3、洛鉑庭北側(cè)的圣卡洛鉑庭南側(cè)的東方帕提歐南側(cè)的東方帕提歐西側(cè)的北郊商業(yè)廣場西側(cè)的北郊商業(yè)廣場上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧2.二期可快速實現(xiàn)銷售回籠資金二期可快速實現(xiàn)銷售回籠資金 二期工程6萬多平方米的住宅主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，包裝一下就可上市銷售，短時間內(nèi)可以迅速回籠資金，基本可以實現(xiàn)資金自給自足；收購時原貌收購時原貌上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧3.可實現(xiàn)融資可實現(xiàn)融資收購成功以后，根據(jù)需要可以辦理并購貸款并購貸款開發(fā)貸款開發(fā)貸款獲得銀行的融資，實現(xiàn)資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)； 上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧4.商住聯(lián)動開發(fā)可提高售價商住聯(lián)動開發(fā)可提高售價對岸為我集團(tuán)正在開發(fā)的20萬平方米的北郊商業(yè)廣場，有大賣場、

4、上海影院等大型商業(yè)，兩項目規(guī)劃中有市政橋梁相連，隨著北郊商業(yè)廣場逐步開發(fā)，對住宅銷售是一個很好的賣點(diǎn)，具有聯(lián)動效應(yīng)，售價一定高出單獨(dú)開發(fā)；上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧5.便于資源整合便于資源整合o 河對岸為北郊商業(yè)廣場項目，現(xiàn)有管理團(tuán)隊和人脈資源可以有效利用，實現(xiàn)項目投入產(chǎn)出比最大化上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成功收購成功收購 根據(jù)上述特點(diǎn)，區(qū)域中心、事業(yè)部積極向集團(tuán)推薦，并拍攝了大量的現(xiàn)場照片，供集團(tuán)設(shè)定底價時參考，2009年6月26日該項目正式掛牌拍賣，共有九家公司參與競價，通過多輪競標(biāo)，最后在集團(tuán)設(shè)定的底價下，以10.65億競得了新天地荻涇花園項目 上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧三、項目管

5、理出效益三、項目管理出效益 o 怎樣做到效益最大化，首先就是明確“二期快速銷售，快速回籠資金”的目標(biāo)，在能夠填補(bǔ)收購款缺口的同時，還要保證項目可接受的利潤率上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧目標(biāo)明確，迅速推進(jìn)目標(biāo)明確，迅速推進(jìn)實現(xiàn)二期銷售首先要解決四大問題實現(xiàn)二期銷售首先要解決四大問題 盡快接管公司盡快接管公司； 快速辦理預(yù)證快速辦理預(yù)證 ； 沖破阻力進(jìn)場沖破阻力進(jìn)場 ；1. 極盡全力趕工極盡全力趕工 ；上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧進(jìn)場進(jìn)場35天完成的主要工作天完成的主要工作o 15M高的精神堡壘o 售樓處內(nèi)、外裝修、軟裝布置o 三百米樣板段的黑色道路和景觀綠化施工o 增設(shè)單元門頭o 單元內(nèi)門庭平面

6、布局、樓梯間品質(zhì)提升o 外立面局部增加石材、仿石漆上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧樹立項目形象成果展示成果展示-精神堡壘精神堡壘上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧精神堡壘背景區(qū)域施工過程精神堡壘背景區(qū)域施工過程上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-售樓處改造售樓處改造上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-售樓處裝修售樓處裝修上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-樣板段樣板段上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-樣板段樣板段上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧四四.如何深層次挖掘價值如何深層次挖掘價值？上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧七大技術(shù)改造，提升二期產(chǎn)品品質(zhì)七大技術(shù)改造，提升二期

7、產(chǎn)品品質(zhì)o入口門廳改造入口門廳改造o別墅庭院優(yōu)化別墅庭院優(yōu)化o樓梯間裝修改造樓梯間裝修改造o公寓外立面材料改造公寓外立面材料改造o別墅立面改造別墅立面改造o別墅增加陽光房別墅增加陽光房o提高公共綠化檔次提高公共綠化檔次上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧門廳改造門廳改造改造前改造后在不增加原有面積的基礎(chǔ)上增加北入口門廳,增加入戶尊貴感上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧庭院優(yōu)化庭院優(yōu)化疊加別墅南側(cè)庭院優(yōu)化，提高產(chǎn)品檔次上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧樓梯間優(yōu)化樓梯間優(yōu)化 對公寓和別墅的樓梯間進(jìn)行改造，提高產(chǎn)品品質(zhì)上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧涂料改為局部真石漆涂料改為局部真石漆 外立面上對原有設(shè)計做優(yōu)化，普通外墻涂

8、料改為局部真石漆，提升立面品質(zhì)上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧干掛石材改造干掛石材改造 疊加別墅南陽臺局部立面上，少量的干掛石材提升整棟建筑的定位品質(zhì)。上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧陽光棚陽光棚 疊加別墅北露臺，增加陽光棚，豐富立面品質(zhì)的同時，送小業(yè)主使用面積，提升產(chǎn)品性價比。上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧水景與綠化水景與綠化 景觀及綠化設(shè)計做到多層次，多材質(zhì)，水景與綠化硬地有機(jī)結(jié)合。綠化景觀做到高低錯落，重點(diǎn)突出。上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧三期設(shè)計方案調(diào)整，挖掘潛力三期設(shè)計方案調(diào)整，挖掘潛力o 三期通過設(shè)計方案的調(diào)整，將別墅面積有原來的1.6萬平方米，提高到近3萬平方米，提高三期整體售價上海寶山新

9、天地項目總結(jié)和回顧五五.銷售開辟寶山新戰(zhàn)場，首戰(zhàn)告捷，銷售開辟寶山新戰(zhàn)場，首戰(zhàn)告捷，實現(xiàn)利益最大化實現(xiàn)利益最大化o 二期開盤當(dāng)日實現(xiàn)成交二期開盤當(dāng)日實現(xiàn)成交100多套的佳績多套的佳績o 二期二期100天實現(xiàn)強(qiáng)銷天實現(xiàn)強(qiáng)銷500多套的輝煌佳績多套的輝煌佳績 o 三期分五次已全部開盤，公寓基本銷售完成三期分五次已全部開盤，公寓基本銷售完成，別墅僅剩余三分之一，別墅僅剩余三分之一o 已實現(xiàn)銷售額已實現(xiàn)銷售額23.4億億上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧新天地收購后的銷售收入統(tǒng)計表新天地收購后的銷售收入統(tǒng)計表銷售總額銷售總額可售情況可售情況已售情況已售情況未售預(yù)計額（約數(shù)）未售預(yù)計額（約數(shù)）二期銷售面積（住

10、宅）58246 57997.19 249 銷售金額724860100 721596596.00 3,263,504 二期銷售面積（商鋪）1699 1446.09 253 銷售金額38884647 32036288.00 6,848,359 二期銷售可面積（車位）153 153 銷售金額7650000 7,650,000 三期（住宅及商鋪）第一批可銷售面積22789 9324.95 13464 銷售金額620068643 250068643.00 370,000,000 第二批可銷售面積26708 24617.50 2091 銷售金額407986587 362826225.00 45,160,3

11、62 第三批可銷售面積24813 24056.75 757 銷售金額363833122 346128519.00 17,704,603 第四批可銷售面積25744 22706.25 3038 銷售金額408394874 359944538.00 48,450,336 第五批可銷售面積13849 13228.00 621 銷售金額250000000 268531977.00 - 18,531,977 三期銷售可面積（車位）540 540 銷售金額27000000 27,000,000 合計面積173849 140148.73 20472 合計收入 2,848,677,973 2341132786

12、.00 507,545,187 上海寶山新天地項目總結(jié)和回顧新天地項目現(xiàn)金流量表新天地項目現(xiàn)金流量表2009年2010年時間7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月后期需要支出/收入費(fèi)用總計科目現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出收購款項3.005.908.90工程款支出0.270.060.010.070.130.330.040.140.210.110.150.240.320.230.190.345.486.85預(yù)計需要支出款項0.000.020.060.030.140.010.010.330.040.011.090.060.060.080.090.012.03小計3.

13、000.270.085.980.100.270.340.050.480.260.111.240.290.370.310.280.355.4819.26現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入銷售額(萬元）1.751.902.341.020.170.000.040.031.071.281.120.720.724.471.832.492.495.0428.48開發(fā)貸款4.601.20-0.205.60小計1.751.902.341.020.170.004.641.231.071.281.120.720.724.471.832.492.2929.04凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-3.00-1.520.30-3.34-2.42-2.52-2.861.742.493.304.474.344.775.129.2810.8