物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案

1、水電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 消防設(shè)備: 序號(hào) 項(xiàng) 目 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 保障措施 1 1 送、排風(fēng)機(jī) 1 1、 馬達(dá)電流在額定值內(nèi)。 2 2、 機(jī)組穩(wěn)固，無震動(dòng)。 3 3、 風(fēng)道無泄漏，松動(dòng)，保溫良 好。 4 4、 風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。 5 5、 電機(jī)配線牢固，接線段子無 變色。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 2 2 排煙機(jī) 1 1、 達(dá)電流在額定值內(nèi)。 2 2、 機(jī)組穩(wěn)固，無震動(dòng)。 3 3、 風(fēng)道無泄漏，松動(dòng)，保溫良 好。 4 4、 風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。 電機(jī)配線牢固，接線段子無變 色。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 3 3 噴灑、水幕裝置 1 1、 無泄漏。 2 2、 無破損。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 4 4 煙感、溫感 1

2、 1、 干凈整潔。 2 2、 報(bào)警準(zhǔn)確，及時(shí)。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 5 5 消火栓 1 1、 無泄漏。 2 2、 閥門開啟靈活。 3 3、 設(shè)備無缺損。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 6 6 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警 1 1、 報(bào)警準(zhǔn)確、及時(shí)。 2 2、 設(shè)備箱內(nèi)干凈整潔。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 、實(shí)施流程: A A、消火栓給水系統(tǒng)。 1 1、 每周巡回檢查 1 1 次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。 2 2、 每季度對(duì)消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表 等一切設(shè)備，進(jìn)行一次全面檢修。 3 3、 每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認(rèn)設(shè)備有無缺損、泄漏，如有， 進(jìn)行補(bǔ)充或更換。 B B 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

3、。 1 1、 制定詳盡的管理、檢測(cè)、維護(hù)制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義 務(wù)消防隊(duì)或消防員執(zhí)行。 2 2、 負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)的人員每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、報(bào)警閥及其附 屬組件，進(jìn)行外觀檢查，并觀察壓力表指針?biāo)笁毫κ欠裾?，確保系 統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。 3 3、 每年對(duì)水源的供水能力進(jìn)行一次測(cè)定，確保水源滿足設(shè)計(jì)水量和水壓。 4 4、 每月對(duì)噴頭進(jìn)行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時(shí) 更換或清除。 5 5、 各種不同規(guī)格的噴頭均要儲(chǔ)存一定數(shù)量的備品。其數(shù)量不少于安裝總數(shù) 的 1%1%，且每種類型和不同溫標(biāo)的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于 10 10 個(gè)。 6 6、每季度檢修一次如下設(shè)

4、備： a a、 濕式報(bào)警閥 1 1） 、壓力表指針確認(rèn)，每年送檢。 2 2）、直角閥密封確認(rèn)。 b b、 閘閥 1 1）、開啟、關(guān)閉一次。 2 2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。 3 3）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。 c c、 單向閥 1 1）、查看密封是否良好，無泄漏。 2 2）、確認(rèn)在工作壓力下，單向閥開啟無誤。 d d、 水泵接合器 1 1）、確認(rèn)有無泄露。 2 2）、每?jī)赡赀M(jìn)行一次油漆。 3 3）、確認(rèn)接口平整。 e e、 安全閥 1 1）、每年檢測(cè)一次。 2 2）、確保動(dòng)作執(zhí)行元件準(zhǔn)確無誤。 f f 、 排水漏斗 1 1）、保證下水暢通，無堵塞。 2 2）、如有銹蝕，重新油漆。 g g

5、、 壓力表 1 1）、每年送檢一次。 2 2）、確認(rèn)指針無松動(dòng)、抖動(dòng)現(xiàn)象，如有，立即更換。 h h、 節(jié)流孔板 1 1）、確認(rèn)節(jié)流孔板無堵塞。 i i 、 水流報(bào)警器 1 1）、檢查確認(rèn)靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。 j j 、 閉式噴水頭 1 1）、外觀良好。 2 2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。 k k、 煙感、溫感探測(cè)器 1 1）、每月進(jìn)行一次消防試驗(yàn)。 2 2）、對(duì)失靈的煙感檢測(cè)器，進(jìn)行更換。 3 3）每?jī)赡赀M(jìn)行一次煙感探頭擦拭。 l l 、 火災(zāi)報(bào)警裝置 1 1）、每季度進(jìn)行一次手動(dòng)預(yù)警測(cè)試。 m m、 火災(zāi)收信機(jī) 1 1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號(hào)，檢測(cè)收信機(jī)工作是否良好，區(qū)位碼是否正

6、確 n n、 延遲器 1 1）、試放水報(bào)警，查看時(shí)間應(yīng)在額定工作時(shí)間內(nèi)，防止誤報(bào)。 o o、 壓力繼電器 1 1）、每月進(jìn)行一次確認(rèn)，看壓力降低時(shí)，水泵是否立即啟動(dòng)。 2 2）、如壓力控制啟動(dòng)范圍不對(duì)，立即重新調(diào)整。 P P、 水力報(bào)警器 1 1）、每月進(jìn)行一次外觀檢測(cè)。 q q、 電氣自控箱 1 1） 、壓緊所有接線段子。 2 2） 、檢測(cè)絕緣狀況。 3 3） 、檢測(cè)空開及交接是否良好。 4 4） 、確保所有指示燈無損壞。 5 5） 、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。 6 6） 、箱內(nèi)標(biāo)識(shí)清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。 7 7） 、每月進(jìn)行一次雙電源切換測(cè)試。 r r、 按鈕 1 1） 、確認(rèn)無

7、松動(dòng)。 2 2） 、機(jī)械部分無損壞。 3 3） 、確認(rèn)信號(hào)正確。 4 4、 根據(jù)驗(yàn)工驗(yàn)收及日常維護(hù)管理、修理情況，每年對(duì)系統(tǒng)的質(zhì)量進(jìn)行 次總結(jié)，作出評(píng)價(jià)。 C C 送、排風(fēng)，排煙系統(tǒng)。 5 5、 每月對(duì)送排風(fēng)系統(tǒng)的防火閥進(jìn)行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷 裂，如有斷裂，及時(shí)更換。 6 6、 每月檢測(cè)風(fēng)機(jī)電源壓線段子是否牢固，電機(jī)絕緣是否良好。 7 7、 測(cè)風(fēng)機(jī)與消防聯(lián)動(dòng)是否靈活、準(zhǔn)確。 給排水設(shè)備： 序號(hào) 項(xiàng) 目 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 保障措施 1 1 上水管路 1 1、 無泄漏。 2 2、 無銹蝕。 3 3、 閥門開啟靈活。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 2 2 下水 1 1、 無堵塞。 2 2、 無異味。

8、 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 3 3 化糞池、馬葫蘆 1 1、 無堵塞。 2 2、 蓋無缺損。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 4 4 衛(wèi)生間 1 1、 設(shè)備出水量合適。 2 2、 無泄漏。 3 3、 無缺損。 4 4、 沖洗效果好，噪聲低。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 二、實(shí)施流程。 A A、上水管路。 1 1、 每天定期檢查上水管路有無泄漏，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)處理。 2 2、 每日記錄總表自來水使用量， 并同前日進(jìn)行比較， 以確認(rèn)有無異常并隨時(shí)查找、 修理。 3 3、 每月開啟關(guān)閉自來水總閥一次，以確認(rèn)閥門開啟關(guān)閉靈活。 4 4、 冬季確認(rèn)有無凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。 B B 下水。 1 1、 定期巡檢管線，隨時(shí)接到報(bào)

9、修，隨時(shí)維修。 2 2、 雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。 3 3、檢查確保無異味從下水口溢出。 C C 化糞池、馬葫蘆。 1 1 化糞池每季度檢查一次，確認(rèn)無異常。 2 2、每月檢查確認(rèn)馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動(dòng)或缺損 強(qiáng)電設(shè)備 序號(hào) 項(xiàng) 目 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 保障措施 1 1 照明器具 1 1、 所有燈具在規(guī)定時(shí)間內(nèi)照 明良好。 2 2、 所有照明器具無松動(dòng)。 3 3、 無漏電。 4 4、 照明角度合適。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 2 2 動(dòng)力設(shè)備 1 1、 動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行良好，工作在 額定工況下。 2 2、 接線端子接線牢固。 3 3、 無異音。 4 4、 絕緣良好。 5 5、 無

10、過熱。 依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行 、實(shí)施流程。 A A、 照明器具。 1 1、 每天在規(guī)定時(shí)間巡檢照明狀況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決。 2 2、 每月檢查照明器具有無松動(dòng)或歪斜，并隨時(shí)調(diào)整。 3 3、 每日工作前，準(zhǔn)備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。 4 4、 隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。 5 5、 如需上下梯子時(shí)，要有專人扶著。 6 6 維修結(jié)束后，將現(xiàn)場(chǎng)清理干凈。 B B、 動(dòng)力設(shè)備。 1 1、 每月對(duì)動(dòng)力設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修。 2 2、 每天巡視動(dòng)力設(shè)備一次，確認(rèn)有無異音，有無振動(dòng)。 3 3、 每月檢測(cè)一次動(dòng)力設(shè)備是否在額定工況下工作， 檢測(cè)工作電流、 工作電壓, 并記錄于表格

11、。電梯維修保養(yǎng) 例行保養(yǎng)分為：第一次例行保養(yǎng)，第二次例行保養(yǎng)，三、四次重復(fù)一、二次內(nèi)容。 1、第一次例行保養(yǎng)。 A、 清潔曳引機(jī)、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生。 B、 檢查并堅(jiān)固主電源、輔助電源、曳引機(jī)、控制柜中各接線端子。 C、 檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好。 D、 檢查曳引機(jī)減速，電動(dòng)機(jī)的油位，溫升，確保曳引機(jī)運(yùn)行正常。 E、 檢查并調(diào)整電梯制動(dòng)器的制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪盤的間隙，確保間隙不大于 0.7mm （廠家有特殊 要求除外），同時(shí)保證制動(dòng)器工作靈活可靠。 F、 添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐?rùn)滑油，使導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好。 G、添加滾動(dòng)導(dǎo)靴中心軸的潤(rùn)滑油，使運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響。 H、 添加限速器和限速

12、器張緊輪軸承潤(rùn)滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常。 I、 清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生。 J 檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗(yàn)各安全開關(guān)，確保功能正常 2、 第二次例行保養(yǎng)。 1） 、保養(yǎng)開門機(jī)系統(tǒng) A、 清潔開門機(jī)系統(tǒng)。 B、 緊固開門機(jī)系統(tǒng)各機(jī)械連接部件。 C、 檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求。 D、 添加門機(jī)各機(jī)械傳動(dòng)部的潤(rùn)滑油。 E、 檢查門機(jī)皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理。 F、 堅(jiān)固門電機(jī)，門電阻的各螺栓。 G、檢查開關(guān)、減速器、門機(jī)限位開關(guān)是否完好。 H 、 VVVF 門機(jī)系統(tǒng)還應(yīng)清潔旋轉(zhuǎn)編碼器。 I、調(diào)整門刀的垂直度，同時(shí)保證門刀與廳門地坎間隙在 5-10mm。 2

13、） 、保養(yǎng)廳門系統(tǒng) A、 調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙 1-6mm，門扇下端與地坎的間隙 1-6mm，門鎖在電氣 接觸前齒合量不小于 7mm。 B、 確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠。 C、 廳門自動(dòng)關(guān)門裝置有效。 D、 添除廳門門滑道上的潤(rùn)滑脂，使開關(guān)門靈活可靠。 3） 、保養(yǎng)門保護(hù)系統(tǒng) A、 清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠。 B、 保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠。 3、 季度保養(yǎng) 1）、添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對(duì)重道繩輪軸承的潤(rùn)滑油，確保務(wù)軸承潤(rùn) 滑良好。 2）、保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動(dòng)作準(zhǔn)確可靠。 3）、保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準(zhǔn)確可靠。

14、4）、清潔曳引繩油污，調(diào)整曳引繩的張力，使受力偏差在 5% 以內(nèi)。 5）、檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲、斷股現(xiàn)象。 6）、檢查曳引繩的伸長(zhǎng)長(zhǎng)度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長(zhǎng)短。 7）、清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴(yán)懲的靴襯予以更換。 8）、滾動(dòng)導(dǎo)靴滾輪開膠斷裂嚴(yán)重的予以更換。 9）、電梯運(yùn)行左右晃動(dòng)的，適當(dāng)調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙。 10）、檢查對(duì)重鐵壓板有無松動(dòng)。 11）、清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使其符號(hào)要求，調(diào)試后， 并用慢車手動(dòng)試驗(yàn)安全鉗及安全鉗開關(guān)的可靠性。 12）、保養(yǎng)緩沖器，確保彈性緩沖器無銹蝕，油壓緩沖器油位正常，緩沖器開關(guān)有效。 13）、

15、檢查、調(diào)整并試驗(yàn)各安全開關(guān)，確保安全開關(guān)完好、有效。 14）、檢查限位和極限距離符合要求：限位： 50-80mm ，極限 120-150mm 。 4、年檢維修保養(yǎng)： 是針對(duì)主管部門對(duì)電梯每年一次的安全檢驗(yàn)而進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)、 修理，達(dá)到電 梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書中規(guī)定的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)要求，整改項(xiàng)目不多于 8 項(xiàng)。 1）、更換曳引機(jī)減速中的油（廠家對(duì)油的種類及換油期有規(guī)定的除外） 。 2）、清潔電磁抱閘鐵芯，并添加適當(dāng)適量的潤(rùn)滑劑。 3） 、調(diào)整電磁抱閘制動(dòng)彈簧，使制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)面的間隙不大于 0.7mm （廠家有規(guī)定的除外）， 確保電梯平層準(zhǔn)確，制動(dòng)可靠（制動(dòng)閘瓦磨損嚴(yán)重的予以更換） 。 4） 、 清

16、潔限速器， 添加限速器中心軸承的潤(rùn)滑油 （調(diào)整、 試驗(yàn)兩項(xiàng)由國家定點(diǎn)專檢機(jī)構(gòu)執(zhí)行， 每 兩年一次） 。 5） 、清洗、調(diào)整、試驗(yàn)、潤(rùn)滑安全鉗機(jī)構(gòu)，確保安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，左右均勻，慢車 試驗(yàn)安全鉗，能可靠工作符合要求。 6） 、清潔、調(diào)整、試驗(yàn)各廳門、轎門門鎖、確保廳、轎門鎖各項(xiàng)檢測(cè)指標(biāo)符合要求。 7） 、清潔油壓緩沖器的油污，檢查緩沖器油位，確保油位正常，試驗(yàn)緩沖開關(guān)，確保其有效性。 8） 、添刷彈性緩沖器上的防銹器。 9） 、保養(yǎng)曳引繩組合，保證各繩頭組合牢固、安全、有效。 10） 、檢查并調(diào)整轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴，使電梯運(yùn)行平穩(wěn)（磨損嚴(yán)重的予以更換） ，滾動(dòng)導(dǎo)靴開膠斷 裂的也應(yīng)予以更

17、換。 11） 、檢查對(duì)重鐵鎖等裝置是否牢固。 12） 、檢查并堅(jiān)固電纜支架，電纜與井道或轎廂邊沿有無碰撞。 13） 、檢查補(bǔ)償裝置連接件是否完好有效，補(bǔ)償鏈過長(zhǎng)的予以調(diào)整。 14） 、檢查曳引繩的伸長(zhǎng)量是否超過轎廂上下極限的越程距離。 15） 、對(duì)電梯測(cè)試一次接地電阻（阻值不小于 4Q）o 16） 、測(cè)試各部位絕緣電阻 （動(dòng)力阻值不小于 0.8M Q,其它回路不小于 0.25 M Q）有微機(jī)控制的， 應(yīng)先拆出微機(jī)控制系統(tǒng)后才能測(cè)。 電梯保養(yǎng)維護(hù)項(xiàng)目計(jì)劃 項(xiàng) 目 內(nèi)容 保 養(yǎng) 周 期 機(jī) 房 保 養(yǎng) 清潔機(jī)房地面衛(wèi)生 半 月 清潔曳引機(jī)、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生 半 月 檢查并堅(jiān)固主電源、輔助電源

18、、曳引機(jī)、控制柜中各接線端子 半 月 檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好 半 月 檢查曳引機(jī)減速，電動(dòng)機(jī)的油位，溫升，確保曳引機(jī)運(yùn)行正常 半 月 檢查并調(diào)整電梯制動(dòng)器的制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪盤的間隙，確保間隙不大于 0.7mm，冋時(shí) 保證制動(dòng)器工作靈活可靠 半 月 半 月 井 道 保 養(yǎng) 添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐?rùn)滑油，使導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好 添加限速器和限速器張緊輪軸承潤(rùn)滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常 半 月 清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生 半 月 檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗(yàn)各安全開關(guān)，確保功能正常 半 月 門 機(jī) 、 層 門 、 轎 門 及 光 幕 的 保 養(yǎng) 清潔開門機(jī)系統(tǒng) 半 月 緊固開門機(jī)系

19、統(tǒng)各機(jī)械連接部件 半 月 檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求 半 月 添加門機(jī)各機(jī)械傳動(dòng)部的潤(rùn)滑油 半 月 檢查門機(jī)皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理 半 月 堅(jiān)固門電機(jī)，門電阻的各螺栓 半 月 檢查開關(guān)、減速器、門機(jī)限位開關(guān)是否完好 半 月 調(diào)整門刀的垂直度，冋時(shí)保證門刀與廳門地坎間隙在 5-8mm 半 月 調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙 1-6mm ,門扇下端與地坎的間隙 1-6mm ,門鎖 在電氣接觸前齒合量不小于 7mm 半 月 確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠 半 月 廳門自動(dòng)關(guān)門裝置有效 半 月 添除廳門門滑道上的潤(rùn)滑脂，使開關(guān)門靈活可靠 半 月 清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠 半 月 保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可