XX新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略i

1、東山東山XX新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略新城總體營(yíng)銷戰(zhàn)略XX工作室工作室XX機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)20XX年年3月月20日日1XX工作室&XX機(jī)構(gòu)一個(gè)艱巨的任務(wù)一個(gè)艱巨的任務(wù)o企業(yè)企業(yè)控地控地o20XX年春節(jié)前銷售年春節(jié)前銷售20萬萬平方米，銷售額達(dá)到平方米，銷售額達(dá)到6億元億元o未來還有未來還有280萬平方米萬平方米,項(xiàng)目項(xiàng)目品牌必須可持續(xù)品牌必須可持續(xù)2XX工作室&XX機(jī)構(gòu)這意味著，在這意味著，在20XX年，須年，須約約1500個(gè)業(yè)主購(gòu)買個(gè)業(yè)主購(gòu)買約約7500個(gè)客戶有意向個(gè)客戶有意向約約20,000人被吸引人被吸引約約20萬人知曉萬人知曉3XX工作室&XX機(jī)構(gòu)我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略必須解決我們的營(yíng)銷

2、戰(zhàn)略必須解決o發(fā)起一場(chǎng)影響力強(qiáng)大而可持續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)發(fā)起一場(chǎng)影響力強(qiáng)大而可持續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)動(dòng)差異化的訴求主題差異化的訴求主題實(shí)效性的銷售策略實(shí)效性的銷售策略極具銷售力的推廣計(jì)劃極具銷售力的推廣計(jì)劃4明確明確“項(xiàng)目差異化訴求主題項(xiàng)目差異化訴求主題”之前，之前，先了解我們所處的形勢(shì)先了解我們所處的形勢(shì) 5一、態(tài)勢(shì)篇一、態(tài)勢(shì)篇6XX工作室&XX機(jī)構(gòu)態(tài)勢(shì)分析研究路線圖態(tài)勢(shì)分析研究路線圖總體供求態(tài)勢(shì)總體供求態(tài)勢(shì)目標(biāo)群定位分析目標(biāo)群定位分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析企業(yè)分析企業(yè)分析SWOT分析分析如何區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)、如何區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)、引導(dǎo)需求引導(dǎo)需求7XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o成都房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢(shì)及特征成都房地產(chǎn)發(fā)展

3、總體形勢(shì)及特征8XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o成都市城市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好n西部強(qiáng)市引領(lǐng)西部大開發(fā)n成都平原經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)陸投資首選n成都生活休閑都市叫響全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)正迅速騰飛，城市知名度顯著躍升9XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o房產(chǎn)信息橫比：n成都市房?jī)r(jià)總體水平在全國(guó)大城市中排名21位，房?jī)r(jià)收入比也較為靠后。n成都居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)在全國(guó)大城市中排名27位，房?jī)r(jià)中的“泡沫”較少。n成都外地人購(gòu)房比例是相當(dāng)高的，連續(xù)4年占總銷售量的50%左右，甚至超過了廣州、杭州和上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，而與成都相距很近的重慶只有26%，僅約為成都的一半。10XX工作室&XX機(jī)構(gòu) 20XX年，成都五城區(qū)商品房總體交易均

4、價(jià)為4085元/平方米，同比上漲9.48。其中，商品住宅成交均價(jià)為3770元/平方米，同比增長(zhǎng)16.3211XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o20XX年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判12XX工作室&XX機(jī)構(gòu)n市場(chǎng)信息p市區(qū)950萬平方米住宅放量p溫江、華陽(yáng)各100萬平方米以上住宅放量 供應(yīng)體量上升，客群可選擇產(chǎn)品較05年更豐富，形勢(shì)嚴(yán)峻13XX工作室&XX機(jī)構(gòu)n住宅需求變化趨勢(shì)p城西、城北住宅交易面積下降，城東、城南交易面積增長(zhǎng)，其中城東交易增長(zhǎng)十分突出 p二環(huán)路以內(nèi)的住宅交易面積大幅縮減，二環(huán)路以外區(qū)域繼續(xù)增長(zhǎng)，特別是三環(huán)以外，市場(chǎng)需求迅猛增長(zhǎng) p20XX年五城區(qū)住宅供需

5、均集中在中大戶型，尤其是120180平方米住宅14XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o住宅需求特點(diǎn)n供需矛盾得到緩和 n價(jià)格于穩(wěn)定中上升 n需求走勢(shì)趨于平緩釋放，需求波動(dòng)不會(huì)大起大落 房?jī)r(jià)的上升，需求的平緩釋放，將導(dǎo)致傳統(tǒng)銷售周期控制時(shí)間拉長(zhǎng)，極大增加開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)。15XX工作室&XX機(jī)構(gòu) o各郊縣板塊特征各郊縣板塊特征16XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o溫江板塊 n大城西 緊靠中心主城區(qū)，融入城西范圍n新富區(qū) 光華大道沿線高檔樓盤云集，可能成為新富人區(qū)n花木經(jīng)濟(jì) 花博會(huì)吸引關(guān)注度，帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)17XX工作室&XX機(jī)構(gòu)n市場(chǎng)放量 今年光華大道沿線開發(fā)加速，放量規(guī)模巨大n市場(chǎng)關(guān)注 長(zhǎng)期

6、以來相對(duì)龍泉就更多市場(chǎng)關(guān)注優(yōu)勢(shì)n競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 成都置信通過土地整理方式獲得國(guó)色天香周邊用地約6000畝，住宅約2000畝、公園約4000畝。未來溫江也會(huì)出現(xiàn)超級(jí)大盤18XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o華陽(yáng)板塊n交通優(yōu)勢(shì) 天府大道作為成都城市中軸線人民南路的順延，與城市的連接在心理距離和物理距離上都更為緊密。n規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 城南城市副中心規(guī)劃建設(shè)的預(yù)期推動(dòng)力成為華陽(yáng)住宅發(fā)展主導(dǎo)力量。19XX工作室&XX機(jī)構(gòu)n地鐵帶動(dòng) 地鐵一號(hào)線預(yù)期將極大刺激華陽(yáng)板塊。地鐵地產(chǎn)概念已逐漸呈現(xiàn)影響n市場(chǎng)預(yù)期 華陽(yáng)板塊在郊縣置業(yè)板塊的被認(rèn)知程度向來高于龍泉板塊，因地鐵所帶來的市場(chǎng)預(yù)期也遠(yuǎn)高于龍泉板塊20XX工作室&am

7、p;XX機(jī)構(gòu)o郫縣板塊n新職能 將承載高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)配套的商務(wù)住宅區(qū)功能n大遠(yuǎn)景 郫縣新城對(duì)整個(gè)城西及高新西區(qū)而言有較大未來預(yù)期值21XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o新都板塊n規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 大量市內(nèi)企業(yè)北遷開始實(shí)施，北部新城規(guī)劃的啟動(dòng)使板塊開始預(yù)熱n交通系統(tǒng) 北新干線快速通道修建，邁過火車站地區(qū)，把一環(huán)與未來北部新城一橋飛架，南北相連，新都片區(qū)進(jìn)入大成都城市發(fā)展空間成為現(xiàn)實(shí)的可能22XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o龍泉板塊n主城區(qū) 居住片區(qū)的重要特點(diǎn)是依托成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，主要面對(duì)本區(qū)市民及少部分成都市區(qū)市民。 n同安 依托體育休閑概念崛起后，進(jìn)入居住主題不清晰階段，供應(yīng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜n洪河十陵片

8、區(qū) 主要特點(diǎn)是依托城市新區(qū)建設(shè)，面向成都市六城區(qū)市民購(gòu)房消費(fèi) 23XX工作室&XX機(jī)構(gòu)結(jié)論結(jié)論o一方面需求強(qiáng)勁一方面需求強(qiáng)勁o一方面強(qiáng)敵四起，逐鹿中原一方面強(qiáng)敵四起，逐鹿中原o沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！24目標(biāo)群分析目標(biāo)群分析25XX工作室&XX機(jī)構(gòu)外來購(gòu)買群體外來購(gòu)買群體o成都成都50%的外的外地購(gòu)地購(gòu)房群房群體購(gòu)體購(gòu)買了買了哪個(gè)哪個(gè)區(qū)域區(qū)域的物的物業(yè)業(yè)？以購(gòu)買力進(jìn)行層次分解高端外地客群購(gòu)買成都物業(yè)的心理訴求 融入成都 購(gòu)買成都最核心的物業(yè) ：外地富裕人群（企業(yè)主在成

9、都市內(nèi)工作）中低端外地客群購(gòu)買成都物業(yè)的心理訴求 靠近成都因經(jīng)濟(jì)承受能力只能購(gòu)買成都周邊區(qū)縣的物業(yè)，但達(dá)到了在大成都置業(yè)的目標(biāo)（以退休養(yǎng)老用途為多）外地中間人群？26XX工作室&XX機(jī)構(gòu)購(gòu)買龍泉住宅物業(yè)的本地需求分析購(gòu)買龍泉住宅物業(yè)的本地需求分析o外地購(gòu)買力居中的人群 傾向成都附近，一個(gè)在工作居住和購(gòu)買力水平間平衡的選擇o龍泉本地升級(jí)換代 置業(yè)集中于龍泉老城區(qū)，觀念需要扭轉(zhuǎn)o成都人的第二居所 休閑渡假、養(yǎng)老為主要用途o龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的新增人口 經(jīng)開區(qū)發(fā)展帶來的巨大就業(yè)人群面臨的置業(yè)需求就近釋放27XX工作室&XX機(jī)構(gòu)項(xiàng)目客群來源分析項(xiàng)目客群來源分析o項(xiàng)目的客群來源 明確：龍泉

10、第一個(gè)瞄準(zhǔn)成都主力群體的第一居所的大盤 o龍泉本地客群 顛覆龍泉本地客群對(duì)于購(gòu)房的區(qū)域選擇觀念o成都客群/郊縣客群 直接與溫江華陽(yáng)搶奪成都在郊縣置業(yè)的人群項(xiàng)目客群o經(jīng)開區(qū)就業(yè)群體 將經(jīng)開區(qū)就業(yè)群體的置業(yè)需求吸引到本項(xiàng)目進(jìn)行釋放o高端客群 直接與城東三環(huán)沿線樓盤爭(zhēng)奪購(gòu)買第二居所的高端客群，以高性價(jià)比為武器28XX工作室&XX機(jī)構(gòu)結(jié)論結(jié)論o為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及龍泉本地購(gòu)房群體龍泉本地購(gòu)房群體29XX工作室&XX機(jī)構(gòu) oSWOT分析分析30XX工作室&a

11、mp;XX機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)o企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)o以較低成本控制大規(guī)模以第一居所范圍為半徑的土地 優(yōu)勢(shì)除規(guī)模外，還具有成本優(yōu)勢(shì)，能在弱勢(shì)板塊中迅速發(fā)力；第一居所表明項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在。o良好政府關(guān)系及社會(huì)資源優(yōu)勢(shì) 能調(diào)動(dòng)若干社會(huì)資源，支持強(qiáng)勢(shì)出擊，為項(xiàng)目領(lǐng)銜主演提供可行性。o資金優(yōu)勢(shì) 可以提前投入，為偏僻地塊形成強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)支持的目標(biāo)提供保障。31XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí) 組建一流團(tuán)隊(duì)，高效分工協(xié)作。o戰(zhàn)略性開發(fā)大盤 允許該盤從戰(zhàn)略角度考慮，以戰(zhàn)略目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)局 部運(yùn)作提供保證，并有條件進(jìn)行資源互換，可以犧牲局部利益獲得全局利益。o可衍生相關(guān)自然資源 控制獨(dú)一無二的自然資源為本案提供一定的優(yōu)勢(shì)。

12、o獨(dú)特開發(fā)與土地運(yùn)作之間關(guān)系 此點(diǎn)既是核心優(yōu)勢(shì)，也是核心難點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)在于：開發(fā)商在土地上投入越多，土地增值會(huì)越大，對(duì)控制土地創(chuàng)造條件；難點(diǎn)在于：土地增值過快會(huì)對(duì)開發(fā)商掌控全局提出挑戰(zhàn)。如何平衡把握兩者之間關(guān)系是本案的關(guān)鍵。32XX工作室&XX機(jī)構(gòu)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)：o全優(yōu)勢(shì) 綜合協(xié)調(diào)片區(qū)城市開發(fā)概念o大生態(tài)景觀 真山/真水/森林/庭院/花園o大城市配套 從幼兒園到高中優(yōu)質(zhì)學(xué)校配套/體檢醫(yī)院/會(huì)所/藝術(shù)中心/婚慶公園/商業(yè)/交通33XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o差異化產(chǎn)品 電梯多層洋房是目前極具競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品，屬舒適型產(chǎn)品，能吸引追求生活舒適性的目標(biāo)客群。o延續(xù)成龍路開發(fā)態(tài)勢(shì) 作為第一居所，雖然距離

13、遠(yuǎn)些，但可達(dá)性好，性價(jià)比高。34XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比的城市第本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比的城市第一居所。一居所。35XX工作室&XX機(jī)構(gòu)劣勢(shì)劣勢(shì) 企業(yè)資源劣勢(shì)：o企業(yè)團(tuán)隊(duì)處于磨合過程 對(duì)開發(fā)過程中的執(zhí)行力帶來很大挑戰(zhàn)，隱藏很多潛在危機(jī)。o無品牌優(yōu)勢(shì) 此點(diǎn)是大盤運(yùn)作先天缺陷，必須更多依靠實(shí)體動(dòng)作，依賴項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)來強(qiáng)化項(xiàng)目品牌。o難以形成企業(yè)品牌 項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中不可預(yù)見因素使得項(xiàng)目的開發(fā)存在不確定性，由此帶來企業(yè)品牌建立的基礎(chǔ)不穩(wěn)固36XX工作室&XX機(jī)構(gòu)項(xiàng)目資源劣勢(shì)：o就第一居所大盤而言，處于相對(duì)弱勢(shì)板塊 龍泉板塊在成都市場(chǎng)相對(duì)概

14、念較弱；本案開發(fā)孤立，具有消費(fèi)抗性。因此項(xiàng)目在推廣時(shí)推廣不能直接借助板塊力量，應(yīng)和板塊保持適當(dāng)距離，對(duì)板塊重新包裝，找到新的題材，吸引消費(fèi)者。o在目前成都第一居所大盤而言，本案處于距離最遠(yuǎn)半徑上。 應(yīng)強(qiáng)化可達(dá)性，弱化距離。 37XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o城東/龍泉是較為弱勢(shì)的目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱 全方位挖掘市場(chǎng)資源，立足東部，放眼大成都o(jì)現(xiàn)有配套薄弱，不成熟 加快項(xiàng)目配套工程建設(shè)進(jìn)度，自身彌補(bǔ)劣勢(shì)38XX工作室&XX機(jī)構(gòu)劣勢(shì)總結(jié)劣勢(shì)總結(jié)o核心劣勢(shì)是板塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)核心劣勢(shì)是板塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱?；A(chǔ)薄弱。39XX工作室&XX機(jī)構(gòu)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) o未來

15、區(qū)域連接干道的帶動(dòng) 東大街東延線（老成渝路）、成龍路作為城市干道延伸，為東部片區(qū)帶來發(fā)展機(jī)遇。o市場(chǎng)機(jī)會(huì) 根據(jù)20XX年成都市市場(chǎng)投資需求整體形勢(shì)，可以看出整體市場(chǎng)的復(fù)蘇。o思維突破 在現(xiàn)有供應(yīng)水平和現(xiàn)狀下，如何能滿足消費(fèi)者無法滿足之需求，進(jìn)行引導(dǎo)、反思和突破，引領(lǐng)市場(chǎng)。40XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o多層次認(rèn)可 開發(fā)商可能獲得各種榮譽(yù)稱號(hào)，包括“國(guó)家級(jí)綠色生態(tài)示范小區(qū)”等。o板塊機(jī)會(huì) 政府啟動(dòng)?xùn)|部板塊計(jì)劃，打造“城東副中心”，20XX年?yáng)|大街東延線的改造將極大提升龍泉板塊。o市場(chǎng)洗牌者 本案有條件顛覆龍泉板塊、顛覆消費(fèi)者購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)、顛覆社區(qū)打造方式，成為成都市購(gòu)房居住群體生活方式升級(jí)換代的夢(mèng)

16、想實(shí)現(xiàn)基地。從消費(fèi)者心理可以得出：一個(gè)生活升級(jí)換代方式，顛覆性價(jià)比標(biāo)準(zhǔn)。41XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o區(qū)域發(fā)展 國(guó)家級(jí)的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展將帶來更多的潛在客群。42XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適性生活進(jìn)行重新詮釋。性生活進(jìn)行重新詮釋。43XX工作室&XX機(jī)構(gòu)威脅威脅o整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 整體供求關(guān)系失衡，供應(yīng)量迅速增加。o直接競(jìng)爭(zhēng)板塊 溫江強(qiáng)勢(shì)發(fā)力。o東大街東延線改造 促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的同時(shí)帶來帶來區(qū)域發(fā)展重心轉(zhuǎn)移，對(duì)東山

17、大道（成龍路）帶來較大沖擊，機(jī)會(huì)與威脅并存。o客群分流 城東三環(huán)區(qū)域的興起，將直接攔截龍泉購(gòu)房客戶。44XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o企業(yè)控制土地存在變數(shù)、不確定性。 拉動(dòng)板塊任務(wù)既是項(xiàng)目自身運(yùn)作要求，也是龍泉政府要求，但對(duì)后期控制土地帶來風(fēng)險(xiǎn)。要求加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)的力度，提升自身開發(fā)能力，把土地升值能力盡快演化為開發(fā)能力。用速度強(qiáng)化開發(fā)商在政府眼中的開發(fā)能力，同時(shí)也促使開發(fā)商提前鎖定土地，阻止其他開發(fā)商介入對(duì)土地爭(zhēng)奪。45XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o土地問題是本案存在的核心威脅。土地問題是本案存在的核心威脅。46關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的若干思考關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的若干思考47XX工作室&XX

18、機(jī)構(gòu)o成都市層面：整體市場(chǎng)格局處于機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的局面機(jī)遇：市場(chǎng)整體消費(fèi)信心復(fù)蘇風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)整體供應(yīng)量空前增大，供求格局嚴(yán)峻o板塊競(jìng)爭(zhēng)不可忽視n華陽(yáng)處于持續(xù)增長(zhǎng)期n溫江蓄勢(shì)爆發(fā)，分流市場(chǎng)關(guān)注力n龍泉板塊崛起略顯倉(cāng)促。 溫江對(duì)本案的威脅直接來源于對(duì)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)的分流，而本案將更多的分流溫江外地目標(biāo)客戶群。48XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o城東復(fù)興以城東副中心為代表的東部板塊將成為僅次于溫江的第二大市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，與本案構(gòu)成機(jī)會(huì)與威脅并存的格局，但均衡評(píng)估后本案將對(duì)東部板塊將形成更大的威脅。龍泉過去與未來仍有整體形象不清之嫌，本案借龍泉板塊之力的機(jī)會(huì)甚小。東大街東延線開通，對(duì)本案機(jī)會(huì)與威脅并存，東延線將助

19、勢(shì)東部板塊，分散市場(chǎng)對(duì)本案的注意力。本案與龍泉關(guān)系，有“貢獻(xiàn)在先，享受在后”的特點(diǎn)，自然也是本案存在的重要基礎(chǔ)之一。o板塊與項(xiàng)目板塊與項(xiàng)目49XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o拋開表面挖掘內(nèi)涵n本案的核心優(yōu)勢(shì)并非絕對(duì)規(guī)模n以具有優(yōu)勢(shì)的成本控制住了位于成都第一居所可能范圍內(nèi)的大量土地才是最大優(yōu)勢(shì)。 這種控制構(gòu)成了本案的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，而確保這種控制又是本案運(yùn)作的核心戰(zhàn)略要點(diǎn)。o核心競(jìng)爭(zhēng)力與開發(fā)前提因素n開發(fā)商高水準(zhǔn)運(yùn)作意識(shí)、資金優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的政府和社會(huì)資源50XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o項(xiàng)目運(yùn)作重心項(xiàng)目運(yùn)作重心開發(fā)機(jī)構(gòu)與政府共同整理土地的運(yùn)作模式基礎(chǔ)投入越大，越能保證開發(fā)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略意義的重大原則，而

20、為此能進(jìn)一步降低產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略方向明確，關(guān)鍵是節(jié)奏控制o市場(chǎng)支撐n超一流規(guī)劃設(shè)計(jì)n山水資源n道路、廣場(chǎng)、藝術(shù)中心的修建n其他優(yōu)勢(shì)資源構(gòu)成了本案產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，構(gòu)成了本案成為市場(chǎng)超一流選手的支撐點(diǎn)。51XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o當(dāng)前不足之處缺乏企業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)需要磨合成熟o總體戰(zhàn)略目的 本案今年實(shí)現(xiàn)超高難度的年銷售量20萬平方米、年銷售額近6億元的目標(biāo)，是本案整體運(yùn)作中前期至關(guān)重要的戰(zhàn)略目標(biāo)點(diǎn)。該戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施將促進(jìn)開發(fā)機(jī)構(gòu)更迅速地將更大規(guī)模土地的手續(xù)完善，同時(shí)將本案的優(yōu)勢(shì)有土地資源優(yōu)勢(shì)向著開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)能力的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也達(dá)到阻擊其它機(jī)構(gòu)試圖進(jìn)入本案操作的目的，從而確保本案整體戰(zhàn)略的實(shí)施。5

21、2XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o運(yùn)作難點(diǎn)？時(shí)間即由一個(gè)沒有品牌、尚待成熟的企業(yè)團(tuán)隊(duì)在一個(gè)離第一居所范圍內(nèi)第三層面的板塊最遠(yuǎn)的距離，在倉(cāng)促起勢(shì)中，在一年內(nèi)迅速成為超一流選手，實(shí)現(xiàn)年銷售20萬平方米前所未有的目標(biāo)。o三大挑戰(zhàn)n工程n推廣n銷售組織工程安排已基本能滿足銷售現(xiàn)場(chǎng)的要求，若工程進(jìn)度能越早提前將越能對(duì)銷售起重大推動(dòng)價(jià)值。關(guān)鍵在于將一個(gè)好似平臥的巨人在短時(shí)間內(nèi)迅速立起，且真實(shí)可信銷售組織的挑戰(zhàn)在于完成目標(biāo)銷售所必須完成的前期巨量的銷售準(zhǔn)備工作，而這些工作是由一個(gè)全新組建的團(tuán)隊(duì)去完成。53XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o突破思考慣性突破思考慣性規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一流服務(wù)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等素材都是本案

22、的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)由于概念被炒作次數(shù)太多，不能構(gòu)成推廣概念中的核心突破點(diǎn)如何突破思維慣性在本案的推廣策略中，必須跳出常規(guī)大盤的概念尺度，在更高層面上講話，才能達(dá)到前鋒的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的目的。54XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o動(dòng)作支撐n本案都有的東山國(guó)際大道，近200畝的主題景觀公園，蘆溪河階段性改造實(shí)施的完成，具有突破性感染力的藝術(shù)中心的建設(shè)，將是本案完成最后營(yíng)銷一擊的實(shí)體性動(dòng)作支撐點(diǎn)，將有力克服開發(fā)商不具品牌的不足，同時(shí)也是前期推廣中項(xiàng)目宏大敘事的完美著陸。構(gòu)成了本案虛實(shí)結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)利器。o突破傳統(tǒng)規(guī)模概念n本案前期10公里長(zhǎng)東山大道與后方近10平方公里東山森林公園，將構(gòu)成本案跳出普通大盤尺度的核心賣點(diǎn)

23、，起到功夫在功夫外的效果，為達(dá)到今年的成都房地產(chǎn)發(fā)展?jié)饽夭实囊还P，因此，這兩項(xiàng)工程的推進(jìn)有必要加速提前。55XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o產(chǎn)品層面的挑戰(zhàn)n在常規(guī)遠(yuǎn)郊大盤的操作中，首期較低容積率以及多樣性的產(chǎn)品建設(shè)，是大盤首期啟動(dòng)更符合規(guī)律的策略，較低容積率可達(dá)到利用產(chǎn)品的差異化在更遠(yuǎn)距離置業(yè)的目的，而多樣性的產(chǎn)品布局則能更大范圍內(nèi)滿足消費(fèi)群體的不同需求，擴(kuò)大客戶面。而本案首期容積率偏高，產(chǎn)品相對(duì)單一的特點(diǎn)，將對(duì)本案首期大體量營(yíng)銷目標(biāo)的完成提出額外的挑戰(zhàn)。 56XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o態(tài)勢(shì)總結(jié)態(tài)勢(shì)總結(jié)57XX工作室&XX機(jī)構(gòu)結(jié)論結(jié)論o一方面需求強(qiáng)勁一方面需求強(qiáng)勁o一方面強(qiáng)敵四起，

24、逐鹿中原一方面強(qiáng)敵四起，逐鹿中原o沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫沒有建立強(qiáng)勢(shì)的話語(yǔ)權(quán)，就沒有在硝煙彌漫的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！的營(yíng)銷戰(zhàn)中拉動(dòng)大量需求的能量！58XX工作室&XX機(jī)構(gòu)結(jié)論結(jié)論o為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要為保證項(xiàng)目年內(nèi)銷售目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及緊抓兩部分客群：成都市主流購(gòu)房群體以及龍泉本地購(gòu)房群體龍泉本地購(gòu)房群體59XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o優(yōu)勢(shì)本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)本案是超大規(guī)模的具有極高性價(jià)比的城市第一居所。的城市第一居所。60XX工作室&XX機(jī)構(gòu)劣勢(shì)總結(jié)劣勢(shì)總結(jié)o核心劣勢(shì)是板

25、塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)核心劣勢(shì)是板塊影響力、拉動(dòng)力不足，市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱?；A(chǔ)薄弱。61XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳機(jī)遇在于：片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)整體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)顛覆傳統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適統(tǒng)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，顛覆成都人生活模式，對(duì)舒適性生活進(jìn)行重新詮釋。性生活進(jìn)行重新詮釋。62XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總結(jié)總結(jié)o土地問題是本案存在的核心威脅。土地問題是本案存在的核心威脅。63XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o看清企業(yè)的目標(biāo)看清企業(yè)的目標(biāo)o看清競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)看清競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)o看清項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)看清項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn) 凸現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力凸現(xiàn)項(xiàng)目核

26、心競(jìng)爭(zhēng)力重塑板塊價(jià)值重塑板塊價(jià)值 引導(dǎo)升級(jí)換代需求引導(dǎo)升級(jí)換代需求化解控地威脅化解控地威脅64第二部分第二部分 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略651、核心訴求、核心訴求66XX工作室&XX機(jī)構(gòu)核心訴求梳理的三個(gè)原則核心訴求梳理的三個(gè)原則項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)供應(yīng)空白點(diǎn)供應(yīng)空白點(diǎn)需求敏感點(diǎn)需求敏感點(diǎn)核心訴求核心訴求67XX工作室&XX機(jī)構(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)山 水全 生態(tài)12平方公里森林公園平方公里森林公園東山國(guó)際大道東山國(guó)際大道專用巴士交通線專用巴士交通線幼兒園高中的國(guó)際學(xué)村幼兒園高中的國(guó)際學(xué)村亞洲婚慶公園亞洲婚慶公園藝術(shù)中心藝術(shù)中心中央休閑商業(yè)軸帶中央休閑商業(yè)軸帶國(guó) 際國(guó) 際級(jí) 住級(jí) 住宅宅4.5公

27、里長(zhǎng)蘆溪河生態(tài)公園公里長(zhǎng)蘆溪河生態(tài)公園200畝六國(guó)主題公園畝六國(guó)主題公園東部陽(yáng)光、空氣東部陽(yáng)光、空氣全電梯的景觀洋房全電梯的景觀洋房舒適性中大戶型舒適性中大戶型區(qū)位與城市保持合適距離與城市保持合適距離 ，交通可達(dá)性好，交通可達(dá)性好國(guó) 際國(guó) 際城 市城 市級(jí) 配級(jí) 配套套庭院景觀庭院景觀項(xiàng)目獨(dú)特點(diǎn)項(xiàng)目獨(dú)特點(diǎn)68XX工作室&XX機(jī)構(gòu)市場(chǎng)供應(yīng)空白點(diǎn)市場(chǎng)供應(yīng)空白點(diǎn)o環(huán)境n有水無山，假山假水的社區(qū)園林比比皆是，成都缺少真山真水的生態(tài)居住體驗(yàn)o配套n局限小區(qū)配套，成都缺少兼得生態(tài)環(huán)境與城市化生活配套的產(chǎn)品o住宅產(chǎn)品n3000元/平方米的同等價(jià)位，極大可能是在三環(huán)外選擇生活配套不全的多層無電梯洋房；

28、成都缺少單價(jià)不高、性價(jià)比高的舒適型產(chǎn)品供應(yīng)69XX工作室&XX機(jī)構(gòu)需求敏感點(diǎn)需求敏感點(diǎn)o渴望自然對(duì)居住環(huán)境的理想化追求引發(fā)郊區(qū)置業(yè)熱潮o渴望生活豐富、舒適和便利保障生活品質(zhì)的生活配套，如交通、教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、休閑是城市住宅毋庸置疑的購(gòu)買理由o渴望物超所值70XX工作室&XX機(jī)構(gòu)核心訴求核心訴求o不是社區(qū)，而是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的不是社區(qū)，而是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的城市片城市片區(qū)區(qū)，提供根據(jù)，提供根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造的打造的城市級(jí)的生活城市級(jí)的生活配套；配套；o山水全生態(tài)山水全生態(tài)真山真水，森林溪谷、公園真山真水，森林溪谷、公園花園花園集成多種生態(tài)資源集成多種生態(tài)資源引領(lǐng)成

29、都生活質(zhì)量升級(jí)換代的引領(lǐng)成都生活質(zhì)量升級(jí)換代的山水城區(qū)山水城區(qū)71XX工作室&XX機(jī)構(gòu)升升級(jí)級(jí)換換代代內(nèi)內(nèi)涵涵o開發(fā)理念升級(jí)開發(fā)理念升級(jí) 非社區(qū)開發(fā)，而是在一個(gè)可綜合協(xié)調(diào)發(fā)展非社區(qū)開發(fā)，而是在一個(gè)可綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的城市片區(qū)開發(fā)理念指導(dǎo)下，綜合考慮三的城市片區(qū)開發(fā)理念指導(dǎo)下，綜合考慮三大問題：大問題：n生態(tài)環(huán)境保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展n產(chǎn)業(yè)化與城市化同步n理想人居模式打造72XX工作室&XX機(jī)構(gòu)升升級(jí)級(jí)換換代代內(nèi)內(nèi)涵涵o開發(fā)模式升級(jí)開發(fā)模式升級(jí) 政企聯(lián)手的城區(qū)運(yùn)營(yíng)模式?？梢宰鲆话阕≌舐?lián)手的城區(qū)運(yùn)營(yíng)模式?？梢宰鲆话阕≌_發(fā)商不能做、也不愿意做，但對(duì)提升宅開發(fā)商不能做、也不愿意做，但對(duì)提升開

30、發(fā)標(biāo)準(zhǔn)有很大推動(dòng)的事情。開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)有很大推動(dòng)的事情。73XX工作室&XX機(jī)構(gòu)升升級(jí)級(jí)換換代代內(nèi)內(nèi)涵涵o開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)：開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)：n山水全生態(tài)山水全生態(tài)n國(guó)際城市級(jí)配套國(guó)際城市級(jí)配套n居住產(chǎn)品升級(jí)居住產(chǎn)品升級(jí)74XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o山水全生態(tài) 不再是微縮景觀小處文章、假山假水的社區(qū)園林，而是整合了真山真水、陽(yáng)光、森林作為理想人居必備的資源配套，引進(jìn)可持續(xù)水循環(huán)生態(tài)的科技手段加以維護(hù)和發(fā)展。o國(guó)際城市級(jí)配套 不局限于“超市、菜場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所、公交站”四菜一湯的社區(qū)配套，把國(guó)際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的藝術(shù)中心、婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、劇院廣場(chǎng)、小島廣場(chǎng)等等具城市標(biāo)志性或者片區(qū)中心的建設(shè)放進(jìn)整體

31、規(guī)劃，保障生活體系向更具有城市化文明、舒適度的升級(jí)；75XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o住宅產(chǎn)品 全電梯全框架一梯兩戶，舒適性的中大戶型設(shè)計(jì)、以及德國(guó)工程師以質(zhì)量為本的設(shè)計(jì)，讓產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中品質(zhì)升級(jí)76XX工作室&XX機(jī)構(gòu)升升級(jí)級(jí)換換代代內(nèi)內(nèi)涵涵企業(yè)行為升級(jí)企業(yè)行為升級(jí)o選擇開發(fā)資源。以上風(fēng)上水，有山有水作為標(biāo)準(zhǔn)來衡選擇開發(fā)資源。以上風(fēng)上水，有山有水作為標(biāo)準(zhǔn)來衡量；量；o選擇開發(fā)團(tuán)隊(duì)。整合規(guī)劃、建筑、環(huán)境、水循環(huán)生態(tài)選擇開發(fā)團(tuán)隊(duì)。整合規(guī)劃、建筑、環(huán)境、水循環(huán)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展等各方面國(guó)際級(jí)專家來共同打造，并引進(jìn)可持續(xù)發(fā)展等各方面國(guó)際級(jí)專家來共同打造，并引進(jìn)相關(guān)先進(jìn)科技；相關(guān)先進(jìn)科技；o城區(qū)

32、運(yùn)營(yíng)商定位：修路，治河、建園，建藝術(shù)中城區(qū)運(yùn)營(yíng)商定位：修路，治河、建園，建藝術(shù)中心心企業(yè)作大配套大環(huán)境，是一種遇山開山，遇水企業(yè)作大配套大環(huán)境，是一種遇山開山，遇水搭橋，天造一半，我造一半的城區(qū)開發(fā)行為。與常規(guī)搭橋，天造一半，我造一半的城區(qū)開發(fā)行為。與常規(guī)蓋樓作花園的住宅小區(qū)開發(fā)商有本質(zhì)不同。蓋樓作花園的住宅小區(qū)開發(fā)商有本質(zhì)不同。77XX工作室&XX機(jī)構(gòu)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力梳理產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力梳理升級(jí)換代的升級(jí)換代的開發(fā)理念、開發(fā)模式、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)行為開發(fā)理念、開發(fā)模式、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)行為創(chuàng)造一種人居理想創(chuàng)造一種人居理想78XX工作室&XX機(jī)構(gòu)參考案例：參考案例：一生之城o里斯頓新城是美國(guó)最

33、大最成功的新城之一。里斯頓新城是美國(guó)最大最成功的新城之一。這個(gè)新城最初的開發(fā)目標(biāo)就是：為居民建設(shè)這個(gè)新城最初的開發(fā)目標(biāo)就是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。一個(gè)終身居所。n此城的設(shè)計(jì)者羅伯特此城的設(shè)計(jì)者羅伯特西蒙本人是第一批居西蒙本人是第一批居民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長(zhǎng)達(dá)民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長(zhǎng)達(dá)五十多年從未離開，直到八十六歲。五十多年從未離開，直到八十六歲。79XX工作室&XX機(jī)構(gòu)美國(guó)的一生之城美國(guó)的一生之城n美國(guó)每年會(huì)根據(jù)居民受教育程度在本科以上美國(guó)每年會(huì)根據(jù)居民受教育程度在本科以上的比例、人均經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到一定程度的比例、的比例、人均經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到一定程度的比例、創(chuàng)新企

34、業(yè)所占的比例、文化配套的數(shù)量、綠創(chuàng)新企業(yè)所占的比例、文化配套的數(shù)量、綠地覆蓋率等綜合指標(biāo)對(duì)全國(guó)的社區(qū)進(jìn)行排名，地覆蓋率等綜合指標(biāo)對(duì)全國(guó)的社區(qū)進(jìn)行排名，里斯頓新城里斯頓新城連續(xù)二十年排名第二連續(xù)二十年排名第二。n里斯頓新城的五大特征：里斯頓新城的五大特征：p位于大都市邊緣p整體容積率1.0左右，密度適中p產(chǎn)品形式多樣化p社區(qū)功能復(fù)合p社區(qū)歸屬感80XX工作室&XX機(jī)構(gòu)案例啟示案例啟示n里斯頓新城成功的五大原則：p適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空間，保持宜人的空間度；間，保持宜人的空間度；p強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達(dá)性，提高生活的強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套

35、的多樣性和可達(dá)性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量；便利度和生活質(zhì)量；p營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部的步行交通環(huán)境，提倡公共交通營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部的步行交通環(huán)境，提倡公共交通和步行優(yōu)先；和步行優(yōu)先；p強(qiáng)調(diào)社區(qū)的公共活動(dòng)空間，建立居民的聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的公共活動(dòng)空間，建立居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸屬感；提高居民的參與性和歸屬感；p強(qiáng)調(diào)對(duì)原生環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)可持強(qiáng)調(diào)對(duì)原生環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。續(xù)發(fā)展。81XX工作室&XX機(jī)構(gòu)一生之城一生之城一個(gè)宜居型、產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)型、休閑型、成長(zhǎng)型的一個(gè)宜居型、產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)型、休閑型、成長(zhǎng)型的“一生之城一生之城” 82XX工作室&XX機(jī)構(gòu)“一生之

36、城一生之城”是什么是什么o城市形態(tài)特征：城市形態(tài)特征：n是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)、教育等綜合功能是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)、教育等綜合功能發(fā)展到一定高度形成的一種比較理想的社區(qū)狀態(tài)，發(fā)展到一定高度形成的一種比較理想的社區(qū)狀態(tài)，這種社區(qū)狀態(tài)的構(gòu)成元素是購(gòu)房主流人群這種社區(qū)狀態(tài)的構(gòu)成元素是購(gòu)房主流人群中產(chǎn)中產(chǎn)階級(jí)人群所容易認(rèn)可和接受的；階級(jí)人群所容易認(rèn)可和接受的；n其基本特征表現(xiàn)為：高品質(zhì)、生態(tài)、環(huán)保、人性化、其基本特征表現(xiàn)為：高品質(zhì)、生態(tài)、環(huán)保、人性化、多形態(tài)和可持續(xù)發(fā)展；多形態(tài)和可持續(xù)發(fā)展；n坐落于傳統(tǒng)意義上的聚居點(diǎn)之外，也就是所謂的郊坐落于傳統(tǒng)意義上的聚居點(diǎn)之外，也就是所謂的郊區(qū)，但又

37、不能等同于一般意義上的郊區(qū)概念，它把區(qū)，但又不能等同于一般意義上的郊區(qū)概念，它把城市的中心引向邊緣，又把城市的邊緣引向中心，城市的中心引向邊緣，又把城市的邊緣引向中心，是是城市中心與次中心相互交換的產(chǎn)物，是城鄉(xiāng)一體城市中心與次中心相互交換的產(chǎn)物，是城鄉(xiāng)一體化的新形態(tài)城區(qū)化的新形態(tài)城區(qū)。83XX工作室&XX機(jī)構(gòu)“一生之城一生之城”是什么是什么o人居形態(tài)特征：人居形態(tài)特征：n是一種立足當(dāng)下更著眼未來、全方位升級(jí)換代的新是一種立足當(dāng)下更著眼未來、全方位升級(jí)換代的新人居模式，人居模式，是一個(gè)具有造血功能、可自我成長(zhǎng)、可是一個(gè)具有造血功能、可自我成長(zhǎng)、可持續(xù)發(fā)展的夢(mèng)想之城持續(xù)發(fā)展的夢(mèng)想之城；n是

38、從單身、結(jié)婚、有孩子、孩子上學(xué)，直到養(yǎng)老等是從單身、結(jié)婚、有孩子、孩子上學(xué)，直到養(yǎng)老等不同階段、不斷升級(jí)的物質(zhì)需求和精神需求，都可不同階段、不斷升級(jí)的物質(zhì)需求和精神需求，都可以得到滿足，從而可以永久居住的所在；以得到滿足，從而可以永久居住的所在；84XX工作室&XX機(jī)構(gòu)“一生之城一生之城”與與“過渡性樓盤過渡性樓盤”對(duì)比對(duì)比過渡性樓盤過渡性樓盤一生之城一生之城開發(fā)開發(fā)理念理念從快速銷售的角度出發(fā)，造從快速銷售的角度出發(fā)，造當(dāng)下需要的房子，不考慮未當(dāng)下需要的房子，不考慮未來的不同需求；來的不同需求；只有居住功能。只有居住功能。1.以城市運(yùn)營(yíng)的理念出發(fā)，造一世生活的城市，造一世生活的城市，

39、關(guān)注消費(fèi)者現(xiàn)在、未來的不同需求；關(guān)注消費(fèi)者現(xiàn)在、未來的不同需求；2.具有完善的城區(qū)功能。具有完善的城區(qū)功能?？沙挚沙掷m(xù)性續(xù)性不可生長(zhǎng)、很難改變與再發(fā)不可生長(zhǎng)、很難改變與再發(fā)展；展；只提供階段性的居住需求，只提供階段性的居住需求，過了某個(gè)階段則必須再次購(gòu)過了某個(gè)階段則必須再次購(gòu)房，以滿足新的生活需求。房，以滿足新的生活需求。1.具有自我生長(zhǎng)能力、可持續(xù)發(fā)展；具有自我生長(zhǎng)能力、可持續(xù)發(fā)展；2.在人生的不同階段都能夠提供給居民不同的物質(zhì)需求與精神需求，居民一生都可以住在，居民一生都可以住在里面。里面。生態(tài)生態(tài)環(huán)境環(huán)境以人造園林為主，裝飾樓盤；以人造園林為主，裝飾樓盤；1.國(guó)家綠色生態(tài)社區(qū)的國(guó)家綠色生

40、態(tài)社區(qū)的標(biāo)桿；2.全生態(tài)：真山、真水、陽(yáng)光、萬畝果林、國(guó)全生態(tài)：真山、真水、陽(yáng)光、萬畝果林、國(guó)際花園際花園并引進(jìn)可持續(xù)水循環(huán)生態(tài)的科技并引進(jìn)可持續(xù)水循環(huán)生態(tài)的科技手段加以維護(hù)和發(fā)展。手段加以維護(hù)和發(fā)展。配套配套設(shè)施設(shè)施“超市、菜場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所、超市、菜場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所、公交站公交站”四菜一湯的社區(qū)配四菜一湯的社區(qū)配套，提供基本的生活配套；套，提供基本的生活配套；1.從城市發(fā)展的角度，設(shè)置城市級(jí)配套。常規(guī)從城市發(fā)展的角度，設(shè)置城市級(jí)配套。常規(guī)配套外，配套外，把藝術(shù)中心、婚慶公園、中央商業(yè)公園帶、劇院廣場(chǎng)、小島廣場(chǎng)等等具城市標(biāo)志性的設(shè)施放進(jìn)整體規(guī)劃，保障生活體系向更加城市化、更多精神層面升級(jí)；85X

41、X工作室&XX機(jī)構(gòu)“一生之城一生之城”與與“過渡性樓盤過渡性樓盤”對(duì)比對(duì)比過渡性樓盤過渡性樓盤一生之城一生之城產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)常規(guī)的產(chǎn)品形態(tài)；常規(guī)的產(chǎn)品形態(tài)；1.全電梯全框架一梯兩戶，舒適性的中大戶型設(shè)計(jì)、以及德國(guó)工程師以質(zhì)量為本的設(shè)計(jì)，讓產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中品質(zhì)升級(jí)、舒適度升級(jí)；產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐“臥城臥城”：沒有產(chǎn)業(yè)造：沒有產(chǎn)業(yè)造血功能，只能居住。血功能，只能居住。1.有高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)等支撐，具有高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)等支撐，具備自我造血功能備自我造血功能開發(fā)機(jī)制開發(fā)機(jī)制企業(yè)單獨(dú)開發(fā)；企業(yè)單獨(dú)開發(fā)；被動(dòng)接受城市發(fā)展的制被動(dòng)接受城市發(fā)展的制約。約。1.政企聯(lián)手機(jī)制，政、企、民互動(dòng)分

42、享，政企聯(lián)手機(jī)制，政、企、民互動(dòng)分享，“三老三老”滿意；滿意；2.主動(dòng)引領(lǐng)城市發(fā)展方向。主動(dòng)引領(lǐng)城市發(fā)展方向。執(zhí)行保障執(zhí)行保障單純的市場(chǎng)利益牽引。單純的市場(chǎng)利益牽引。1.國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑專家團(tuán)隊(duì)國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑專家團(tuán)隊(duì)2.國(guó)際水平的生態(tài)科研成果保障；國(guó)際水平的生態(tài)科研成果保障；86XX工作室&XX機(jī)構(gòu)人或許不會(huì)在一個(gè)地方居住一輩子人或許不會(huì)在一個(gè)地方居住一輩子但一生之城給每個(gè)居住者但一生之城給每個(gè)居住者或長(zhǎng)或長(zhǎng) 或短或短 都是最精華的歲月都是最精華的歲月87銷售策略銷售策略88XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o20XX 成都地產(chǎn)成都地產(chǎn) 大腕之年大腕之年o西有國(guó)色天香挾北部新城噴薄而出西有

43、國(guó)色天香挾北部新城噴薄而出o南有世紀(jì)城藉會(huì)展中心叱咤風(fēng)云南有世紀(jì)城藉會(huì)展中心叱咤風(fēng)云89XX工作室&XX機(jī)構(gòu)90XX工作室&XX機(jī)構(gòu)91XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o大象的游戲已經(jīng)開始！大象的游戲已經(jīng)開始！o沒有重量級(jí)的出手沒有重量級(jí)的出手o沒有旋風(fēng)般的速度沒有旋風(fēng)般的速度o東山東山XX新城即使一展再造成都之肺與東山計(jì)新城即使一展再造成都之肺與東山計(jì)劃之雙翼劃之雙翼o也難以成就承載成都人居夢(mèng)想的霸業(yè)宏圖！也難以成就承載成都人居夢(mèng)想的霸業(yè)宏圖！92XX工作室&XX機(jī)構(gòu)事關(guān)全局的兩大問題抉擇事關(guān)全局的兩大問題抉擇o開多大？開多大？o20萬萬VS10萬萬o是是運(yùn)營(yíng)手筆大小運(yùn)營(yíng)

44、手筆大小之別！之別！o是是推廣力度強(qiáng)弱推廣力度強(qiáng)弱之分！之分！o何時(shí)開？何時(shí)開？o7月月VS9月月o不僅是開盤現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備何不僅是開盤現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備何時(shí)到位時(shí)到位o更重要是銷售蓄客何時(shí)更重要是銷售蓄客何時(shí)井噴？井噴？能否消化能否消化93一切一切 在于啟動(dòng)銷售發(fā)動(dòng)機(jī)！在于啟動(dòng)銷售發(fā)動(dòng)機(jī)！94XX工作室&XX機(jī)構(gòu)基于銷售目標(biāo)，我們面臨著什么？基于銷售目標(biāo)，我們面臨著什么？o時(shí)間短、任務(wù)重時(shí)間短、任務(wù)重o春交會(huì)和秋交會(huì)是本市重要的銷售時(shí)機(jī)春交會(huì)和秋交會(huì)是本市重要的銷售時(shí)機(jī)o工程進(jìn)度從工程進(jìn)度從7月月11月逐步有成果展現(xiàn)月逐步有成果展現(xiàn)n7月月 樣板房樣板房 東山景觀大道東山景觀大道n8月底月底 藝術(shù)中

45、心藝術(shù)中心n9月底月底 六國(guó)花園六國(guó)花園 樣板區(qū)樣板區(qū) 蘆溪河示范段蘆溪河示范段n11月月 婚慶公園婚慶公園o7月即獲得一期銷售許可證月即獲得一期銷售許可證95XX工作室&XX機(jī)構(gòu)為了保證充足的時(shí)間迅速消化為了保證充足的時(shí)間迅速消化20萬平方米萬平方米的開發(fā)體量，我們推盤應(yīng)該把握什么原則？的開發(fā)體量，我們推盤應(yīng)該把握什么原則？o開盤時(shí)間盡可能提前o把兩次房交會(huì)作為項(xiàng)目重要的銷售時(shí)機(jī)o分產(chǎn)品、一次性開盤o把工程進(jìn)度作為現(xiàn)場(chǎng)保障96XX工作室&XX機(jī)構(gòu)一、何時(shí)開盤？蓄客規(guī)模說話！一、何時(shí)開盤？蓄客規(guī)模說話！o達(dá)到達(dá)到4-5倍于一期貨倍于一期貨量的有效客戶積累量的有效客戶積累n市內(nèi)展

46、場(chǎng)市內(nèi)展場(chǎng)n現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝n渠道營(yíng)銷渠道營(yíng)銷o訴求購(gòu)房者利益的訴求購(gòu)房者利益的現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)：現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)：n樣板房樣板房n一期外立面部分呈現(xiàn)一期外立面部分呈現(xiàn)n亮點(diǎn)區(qū)環(huán)境營(yíng)造亮點(diǎn)區(qū)環(huán)境營(yíng)造n臨時(shí)銷售接待區(qū)臨時(shí)銷售接待區(qū)n看樓大巴開通看樓大巴開通n入口廣場(chǎng)與通道景觀形入口廣場(chǎng)與通道景觀形成成n一個(gè)人頭攢動(dòng)的賣場(chǎng)氛一個(gè)人頭攢動(dòng)的賣場(chǎng)氛圍圍n強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng)銷售服務(wù)隊(duì)強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng)銷售服務(wù)隊(duì)伍伍n沙盤模型，產(chǎn)品介紹等沙盤模型，產(chǎn)品介紹等銷售道具銷售道具97XX工作室&XX機(jī)構(gòu)首期開盤時(shí)間的確定首期開盤時(shí)間的確定o基于開盤時(shí)間盡可能提前的原則，建議在基于開盤時(shí)間盡可能提前的原則，建議在7月份拿到月份拿到預(yù)售許

47、可證預(yù)售許可證1.1期立即開盤。期立即開盤。o理由一 4月月20日春交會(huì)系列活動(dòng)，事實(shí)上已經(jīng)啟動(dòng)了項(xiàng)目的日春交會(huì)系列活動(dòng)，事實(shí)上已經(jīng)啟動(dòng)了項(xiàng)目的蓄水。截至蓄水。截至7月份開盤，期間月份開盤，期間2個(gè)多月的蓄水期符合個(gè)多月的蓄水期符合銷售常規(guī)（蓄水期過短客戶積累量不夠，過長(zhǎng)會(huì)造銷售常規(guī)（蓄水期過短客戶積累量不夠，過長(zhǎng)會(huì)造成客戶流失）。成客戶流失）。o理由二 按照按照“蓄水蓄水放量放量蓄水蓄水”既定的既定的12個(gè)月為一個(gè)月為一銷售小周期，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目分批多次開盤的銷售策銷售小周期，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目分批多次開盤的銷售策略倒推時(shí)間的話，也需要最遲略倒推時(shí)間的話，也需要最遲7月份開始啟動(dòng)首期開月份開始啟動(dòng)首

48、期開盤。盤。98XX工作室&XX機(jī)構(gòu)二、逼客策略二、逼客策略o一次性一次性n674套產(chǎn)品，分兩大系列、分時(shí)推出，對(duì)積累套產(chǎn)品，分兩大系列、分時(shí)推出，對(duì)積累客戶進(jìn)行分類型地分區(qū)消化，客戶進(jìn)行分類型地分區(qū)消化，對(duì)同一個(gè)積累對(duì)同一個(gè)積累客戶形成不同產(chǎn)品不同總價(jià)的多頻次吸引，客戶形成不同產(chǎn)品不同總價(jià)的多頻次吸引，增大產(chǎn)品去化機(jī)率，減少客源浪費(fèi)。增大產(chǎn)品去化機(jī)率，減少客源浪費(fèi)。o分房型分房型n6+1系列系列n9和和11+1系列系列o不漲價(jià)不漲價(jià)99XX工作室&XX機(jī)構(gòu)為什么要分批多次開盤？為什么要分批多次開盤？o開發(fā)商原定計(jì)劃：分兩期推出，一期開發(fā)商原定計(jì)劃：分兩期推出，一期670套套（

49、設(shè)計(jì)方案已定）；二期約（設(shè)計(jì)方案已定）；二期約700套（設(shè)計(jì)方套（設(shè)計(jì)方案進(jìn)行中）案進(jìn)行中）o結(jié)論結(jié)論1：一期分為一期分為1.1期和期和1.2期推出，期推出，1.1期期主推主推6+1；1.2期主推期主推 11+1、9；4+1由于數(shù)由于數(shù)量不多可自然消化。量不多可自然消化。100XX工作室&XX機(jī)構(gòu)為什么產(chǎn)品分批推出？為什么產(chǎn)品分批推出？o理由一：從產(chǎn)品來講，一期產(chǎn)品包括：理由一：從產(chǎn)品來講，一期產(chǎn)品包括： 4+1 30套套 6+1 305套套 11+1 140套套 9 96套套 躍式躍式 88套套 結(jié)論：結(jié)論：6+1的數(shù)量較為滿足第一次放盤量，的數(shù)量較為滿足第一次放盤量，11+1和和9

50、的總量較為滿足二次放盤量的總量較為滿足二次放盤量。101XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o理由二：從可能存在的目標(biāo)客群來講理由二：從可能存在的目標(biāo)客群來講 11+1和和9的客戶群存在互補(bǔ)性，同時(shí)與的客戶群存在互補(bǔ)性，同時(shí)與6+1的客戶的客戶群又有一定的差異性，首批放群又有一定的差異性，首批放6+1，亦利于用相，亦利于用相對(duì)高品質(zhì)及差異化房型提升市場(chǎng)形象。對(duì)高品質(zhì)及差異化房型提升市場(chǎng)形象。o 理由三：從項(xiàng)目的可操作性來講理由三：從項(xiàng)目的可操作性來講 參照具有可行性的市場(chǎng)常規(guī)操作模式：第一個(gè)蓄參照具有可行性的市場(chǎng)常規(guī)操作模式：第一個(gè)蓄水期投入、準(zhǔn)備都最充分，不能各種產(chǎn)品一次性水期投入、準(zhǔn)備都最充分，不

51、能各種產(chǎn)品一次性投放，迅速將市場(chǎng)熱情消耗殆盡，如此投放方式投放，迅速將市場(chǎng)熱情消耗殆盡，如此投放方式可將第一個(gè)蓄水期的成果在第二批房源投放時(shí)繼可將第一個(gè)蓄水期的成果在第二批房源投放時(shí)繼續(xù)有效消化。續(xù)有效消化。102XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o因此，因此，本項(xiàng)目采用每批次相隔本項(xiàng)目采用每批次相隔1個(gè)多月的蓄水個(gè)多月的蓄水期，放量期，放量300套左右的方式具有可操作性。套左右的方式具有可操作性。o二期暫定分為二期暫定分為2.2期、期、2.2期推出（根據(jù)二期期推出（根據(jù)二期產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)再做適當(dāng)調(diào)整）產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)再做適當(dāng)調(diào)整）103XX工作室&XX機(jī)構(gòu)三、蓄水策略三、蓄水策略o一切，最終

52、落到蓄客工作一切，最終落到蓄客工作o最大化有效蓄客最大化有效蓄客 我們就有可能創(chuàng)造銷售奇跡！我們就有可能創(chuàng)造銷售奇跡！成為大象游戲的王者！成為大象游戲的王者！o蓄客蓄客 事關(guān)全局的勝負(fù)手！事關(guān)全局的勝負(fù)手！104XX工作室&XX機(jī)構(gòu)“兩會(huì)兩會(huì)”前后，組織四大銷售節(jié)點(diǎn)前后，組織四大銷售節(jié)點(diǎn)3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20XX年1月春交會(huì)預(yù)售證1.1期開盤，期開盤，約約220套放套放量量婚慶文化基地落成1.4期開盤，期開盤，1.2期開盤，期開盤，約約200套放套放量量藝術(shù)中心完成秋交會(huì)1.3期開期開盤盤105XX工作室&XX機(jī)構(gòu)7月月1.1期開

53、盤期開盤現(xiàn)場(chǎng)效果現(xiàn)場(chǎng)效果o六國(guó)花園作為第一重要的銷售賣場(chǎng)六國(guó)花園作為第一重要的銷售賣場(chǎng)，6月底須局部展月底須局部展現(xiàn)一個(gè)示范區(qū)，成為一個(gè)現(xiàn)一個(gè)示范區(qū)，成為一個(gè)可展示模型、接待來訪、可展示模型、接待來訪、舉辦活動(dòng)的露天休閑銷售接待處。舉辦活動(dòng)的露天休閑銷售接待處。o在六國(guó)花園和樣板房之間的在六國(guó)花園和樣板房之間的蘆溪河一小段須蘆溪河一小段須先治理先治理出來出來o東山國(guó)際大道兩個(gè)端頭（靠三環(huán)處以及項(xiàng)目地接口）東山國(guó)際大道兩個(gè)端頭（靠三環(huán)處以及項(xiàng)目地接口）落成落成o六國(guó)花園局部示范區(qū)、蘆溪河示范段與樣板房六國(guó)花園局部示范區(qū)、蘆溪河示范段與樣板房同時(shí)同時(shí)構(gòu)成構(gòu)成7月首批推盤現(xiàn)場(chǎng)效果月首批推盤現(xiàn)場(chǎng)效果1

54、06XX工作室&XX機(jī)構(gòu)8月底月底1.2期期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果推盤現(xiàn)場(chǎng)效果o東山景觀大道整體落成東山景觀大道整體落成o藝術(shù)中心落成藝術(shù)中心落成o六國(guó)花園新示范區(qū)落成六國(guó)花園新示范區(qū)落成o東山景觀大道、六國(guó)花園示范區(qū)、蘆溪河示東山景觀大道、六國(guó)花園示范區(qū)、蘆溪河示范段與樣板房、藝術(shù)中心范段與樣板房、藝術(shù)中心構(gòu)成構(gòu)成8月月1.2期推盤期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果現(xiàn)場(chǎng)效果107XX工作室&XX機(jī)構(gòu)9月底月底1.3期期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果推盤現(xiàn)場(chǎng)效果o示范區(qū)落成示范區(qū)落成o六國(guó)花園全面落成六國(guó)花園全面落成o蘆溪河示范段全面落成蘆溪河示范段全面落成o東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪河示范段與東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪

55、河示范段與樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心構(gòu)成構(gòu)成9月月1.3期推期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果盤現(xiàn)場(chǎng)效果108XX工作室&XX機(jī)構(gòu)11月底月底1.4期期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果推盤現(xiàn)場(chǎng)效果o婚慶廣場(chǎng)落成婚慶廣場(chǎng)落成o東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪河示范段與東山景觀大道、六國(guó)花園、蘆溪河示范段與樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心、婚慶廣場(chǎng)樣板房、樣板區(qū)、藝術(shù)中心、婚慶廣場(chǎng)構(gòu)成構(gòu)成11月月1.3期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果期推盤現(xiàn)場(chǎng)效果109XX工作室&XX機(jī)構(gòu)工程進(jìn)度調(diào)整意見工程進(jìn)度調(diào)整意見時(shí)期時(shí)期原進(jìn)度原進(jìn)度調(diào)整建議調(diào)整建議7月中旬月中旬1.1期開盤期開盤東山國(guó)際大道東山國(guó)際大道樣板房樣板房東山國(guó)際大道不必整體落

56、成，東山國(guó)際大道不必整體落成，作出端頭效果作出端頭效果六國(guó)迎賓花園作出示范區(qū)六國(guó)迎賓花園作出示范區(qū)蘆溪河與樣板房相鄰段出效果蘆溪河與樣板房相鄰段出效果8月中旬月中旬1.2期推盤期推盤藝術(shù)中心藝術(shù)中心東山國(guó)際大道整體落成東山國(guó)際大道整體落成六國(guó)迎賓花園擴(kuò)大示范區(qū)六國(guó)迎賓花園擴(kuò)大示范區(qū)9月月23日日房交會(huì)前房交會(huì)前1.3期開盤期開盤樣板區(qū)樣板區(qū)蘆溪河示范區(qū)蘆溪河示范區(qū)六國(guó)迎賓花園六國(guó)迎賓花園無無11月月13日日婚慶文化節(jié)婚慶文化節(jié)1.4期開盤期開盤婚慶廣場(chǎng)婚慶廣場(chǎng)無無110推廣策略推廣策略推廣策略與布局推廣策略與布局階段劃分階段劃分階段推廣要點(diǎn)階段推廣要點(diǎn)111XX工作室&XX機(jī)構(gòu)推廣總原

57、則：推廣總原則：可信度可信度o策略二：聚焦大動(dòng)作策略二：聚焦大動(dòng)作 以企業(yè)動(dòng)作證實(shí)標(biāo)準(zhǔn)以企業(yè)動(dòng)作證實(shí)標(biāo)準(zhǔn)震撼力震撼力o策略三：亮出示范區(qū)策略三：亮出示范區(qū)拉動(dòng)力拉動(dòng)力o策略四：給出超值價(jià)策略四：給出超值價(jià) 以超出市場(chǎng)預(yù)期心理價(jià)以超出市場(chǎng)預(yù)期心理價(jià)格作為快速去化的保證格作為快速去化的保證高度高度o策略一：樹立新標(biāo)準(zhǔn)策略一：樹立新標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)別于成都所有大盤，顛區(qū)別于成都所有大盤，顛覆現(xiàn)有人居標(biāo)準(zhǔn)，作新標(biāo)覆現(xiàn)有人居標(biāo)準(zhǔn)，作新標(biāo)準(zhǔn)的制定者和解釋者；準(zhǔn)的制定者和解釋者；112XX工作室&XX機(jī)構(gòu)總體營(yíng)銷四大兵團(tuán)布局總體營(yíng)銷四大兵團(tuán)布局輿論引導(dǎo)輿論引導(dǎo)廣告廣告企業(yè)行為企業(yè)行為事件事件價(jià)值與促銷策略價(jià)

58、值與促銷策略現(xiàn)場(chǎng)氛圍現(xiàn)場(chǎng)氛圍樹立新標(biāo)準(zhǔn)樹立新標(biāo)準(zhǔn)訴求大利益訴求大利益證實(shí)新標(biāo)準(zhǔn)證實(shí)新標(biāo)準(zhǔn)113XX工作室&XX機(jī)構(gòu)1、樹立新標(biāo)準(zhǔn)、樹立新標(biāo)準(zhǔn) 訴求大利益訴求大利益o以以“生活質(zhì)量升級(jí)換代生活質(zhì)量升級(jí)換代”為核心訴求和利益為核心訴求和利益點(diǎn)，統(tǒng)領(lǐng)全年推廣；點(diǎn)，統(tǒng)領(lǐng)全年推廣；n理念升級(jí)理念升級(jí)n模式升級(jí)模式升級(jí)n標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)p全生態(tài)全生態(tài)p城市配套城市配套p居住產(chǎn)品居住產(chǎn)品n行為升級(jí)行為升級(jí)114XX工作室&XX機(jī)構(gòu)2、大動(dòng)作不斷落實(shí)新理念、大動(dòng)作不斷落實(shí)新理念o全生態(tài)、城市配套兩大體系下的全生態(tài)、城市配套兩大體系下的8大工程規(guī)劃大工程規(guī)劃方案開工示范區(qū)落成整體落成都將成方案開

59、工示范區(qū)落成整體落成都將成為營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)為營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)n以東山國(guó)際大道、藝術(shù)中心、婚慶公園、國(guó)以東山國(guó)際大道、藝術(shù)中心、婚慶公園、國(guó)際學(xué)村四大工程為代表的城市配套實(shí)施動(dòng)作際學(xué)村四大工程為代表的城市配套實(shí)施動(dòng)作n以以17平方公里森林公園、平方公里森林公園、4.5公里蘆溪河生態(tài)公里蘆溪河生態(tài)公園、六國(guó)迎賓花園、全國(guó)綠色生態(tài)示范小公園、六國(guó)迎賓花園、全國(guó)綠色生態(tài)示范小區(qū)四大項(xiàng)目為代表的全生態(tài)實(shí)施動(dòng)作區(qū)四大項(xiàng)目為代表的全生態(tài)實(shí)施動(dòng)作115XX工作室&XX機(jī)構(gòu)3、示范區(qū)增強(qiáng)銷售說服、示范區(qū)增強(qiáng)銷售說服o圍繞兩大體系圍繞兩大體系8大動(dòng)作，項(xiàng)目示范區(qū)將逐級(jí)綻大動(dòng)作，項(xiàng)目示范區(qū)將逐級(jí)綻放，構(gòu)成對(duì)銷售的強(qiáng)大

60、支持。放，構(gòu)成對(duì)銷售的強(qiáng)大支持。116XX工作室&XX機(jī)構(gòu)4、超值價(jià)引爆購(gòu)買熱潮、超值價(jià)引爆購(gòu)買熱潮o大批量快速成交的前提保障大批量快速成交的前提保障一是現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍一是現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍二就是價(jià)格二就是價(jià)格117XX工作室&XX機(jī)構(gòu)推廣節(jié)奏：兩期覆蓋，三期蓄勢(shì)推廣節(jié)奏：兩期覆蓋，三期蓄勢(shì)3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20XX年1月預(yù)售證春交會(huì)秋交會(huì)1.1期開盤，期開盤，約約220套放套放量量1.2期開盤，期開盤，約約200套放套放量量婚慶文化基地落成1.4期開盤期開盤藝術(shù)中心完成1.3期開期開盤盤開盤蓄勢(shì)期開盤蓄勢(shì)期覆蓋期覆蓋期蓄勢(shì)蓄勢(shì)蓄勢(shì)期蓄勢(shì)

61、期覆蓋期覆蓋期118XX工作室&XX機(jī)構(gòu)o覆蓋期覆蓋期n圍繞第一次開盤和秋季房交會(huì)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，制圍繞第一次開盤和秋季房交會(huì)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造前后為期造前后為期20天左右的推廣全面覆蓋期；天左右的推廣全面覆蓋期；o蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期n從從3月中心到月中心到07年年1月，在覆蓋期以外三個(gè)階月，在覆蓋期以外三個(gè)階段，制造階段性事件、興奮點(diǎn)，話題，形成段，制造階段性事件、興奮點(diǎn)，話題，形成對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。119XX工作室&XX機(jī)構(gòu)階段推廣任務(wù)階段推廣任務(wù)階段階段銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)推廣任務(wù)推廣任務(wù)3月月23-6月下旬月下旬開盤蓄勢(shì)期開盤蓄勢(shì)期蓄客蓄客樹立新標(biāo)準(zhǔn)，拔高項(xiàng)樹立新標(biāo)準(zhǔn)，拔高項(xiàng)目形象目形象6月底月底-7月月24覆蓋期覆蓋期1.1開盤強(qiáng)開盤強(qiáng)銷銷全方面覆蓋，形成強(qiáng)全方面覆蓋，形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)勢(shì)拉動(dòng)7月月25-8月底月底蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期消化、蓄客消化、蓄客制造關(guān)注，制造現(xiàn)場(chǎng)人流制造關(guān)注，制造現(xiàn)場(chǎng)人流9月初月初-10月月15覆蓋期覆蓋