天然集團(tuán)西山項(xiàng)目(楓葉山莊)定位營(yíng)銷方案課件

1、西山項(xiàng)目（楓葉山莊）西山項(xiàng)目（楓葉山莊）定位營(yíng)銷方案定位營(yíng)銷方案長(zhǎng)春長(zhǎng)春盛勢(shì)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)盛勢(shì)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2010.10.152010.10.15日日天然集團(tuán)引引 言：言：首先，在此對(duì)天然集團(tuán)的二次提報(bào)邀請(qǐng)表示感謝。首先，在此對(duì)天然集團(tuán)的二次提報(bào)邀請(qǐng)表示感謝。8 8月月2525日，我司曾為本案提出了關(guān)于市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃建日，我司曾為本案提出了關(guān)于市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃建議、項(xiàng)目營(yíng)銷策略于一體的定位營(yíng)銷方案，其思路與貴司達(dá)成了高度議、項(xiàng)目營(yíng)銷策略于一體的定位營(yíng)銷方案，其思路與貴司達(dá)成了高度一致，同時(shí)貴司吉林分公司領(lǐng)導(dǎo)也完成了對(duì)于我司的實(shí)地考察。一致，同時(shí)貴司吉林分公司領(lǐng)導(dǎo)也完成了

2、對(duì)于我司的實(shí)地考察。本次北京之行，我司實(shí)時(shí)更新了吉林市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并去繁從簡(jiǎn)，希望此本次北京之行，我司實(shí)時(shí)更新了吉林市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并去繁從簡(jiǎn)，希望此報(bào)告能夠?yàn)樘烊患瘓F(tuán)的投資開發(fā)提供參考，并最終幫助貴司實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)報(bào)告能夠?yàn)樘烊患瘓F(tuán)的投資開發(fā)提供參考，并最終幫助貴司實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的土地價(jià)值最大化、開發(fā)利潤(rùn)最大化，完成目的土地價(jià)值最大化、開發(fā)利潤(rùn)最大化，完成“名利雙收名利雙收”的開發(fā)目的開發(fā)目的。的。項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目立地分析項(xiàng)目立地分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析思路索引思路索引PART 1 PART 1 宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 城市發(fā)展城市發(fā)展| |整體

3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境| |相關(guān)相關(guān)地產(chǎn)地產(chǎn)政策政策| |地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)情況情況 船營(yíng)區(qū)船營(yíng)區(qū)龍?zhí)秴^(qū)龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)昌邑區(qū)豐滿區(qū)豐滿區(qū)本案本案新興新興居住區(qū)居住區(qū)老居住區(qū)老居住區(qū)老居住區(qū)老居住區(qū)江南宜居區(qū)江南宜居區(qū)老工業(yè)區(qū)老工業(yè)區(qū) 城市發(fā)展概述城市發(fā)展概述本本案案 吉林市城市規(guī)劃正處于外延型外延型發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，船營(yíng)開發(fā)區(qū)地理優(yōu)越，面積7.51平方公里，現(xiàn)有3萬(wàn)余人，具有優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。 吉林市位于吉林省中部，面積27120平方公里，城區(qū)面積3636平方公里。 轄船營(yíng)、昌邑、龍?zhí)?、豐滿四個(gè)區(qū)，全市人口450萬(wàn)人，其中市區(qū)197萬(wàn)。 吉林市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析吉林市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2005-20

4、092005-2009吉林市國(guó)民生產(chǎn)總值吉林市國(guó)民生產(chǎn)總值 吉林市GDP連年穩(wěn)步上升，近幾年的增長(zhǎng)率略高于長(zhǎng)春市，隨著政府對(duì)城市建設(shè)和新城區(qū)開發(fā)的推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資在GDP指標(biāo)中也擔(dān)當(dāng)著重要的角色。城市經(jīng)濟(jì)活躍，為該為該市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。2005-20092005-2009吉林市人均收入、吉林市人均收入、 支出支出 人均可支配收入和人均消費(fèi)人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出的性支出的穩(wěn)步增長(zhǎng)，說(shuō)明吉林市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，居民消費(fèi)能力及信心逐年增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了購(gòu)買基礎(chǔ)。 國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響政策回顧政策回顧2

5、0052005年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后頒布過(guò)年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后頒布過(guò)“國(guó)八條國(guó)八條”、“國(guó)六條國(guó)六條”和和“國(guó)十一條國(guó)十一條”等調(diào)控措施。等調(diào)控措施。然而，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、環(huán)境變化及執(zhí)行情況等的影響，這些措施不但沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效然而，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、環(huán)境變化及執(zhí)行情況等的影響，這些措施不但沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，反而進(jìn)入了果，反而進(jìn)入了“越調(diào)越漲越調(diào)越漲”的怪圈，房?jī)r(jià)仍然一路攀升。的怪圈，房?jī)r(jià)仍然一路攀升。 政策組合政策組合20102010年年初國(guó)家面對(duì)投資活躍、價(jià)格飛漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了新年年初國(guó)家面對(duì)投資活躍、價(jià)格飛漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了新“國(guó)十條國(guó)十條”，目的是想，目的是想通過(guò)國(guó)家政策調(diào)控的方式盡量

6、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲，主要調(diào)控方式表現(xiàn)在：通過(guò)國(guó)家政策調(diào)控的方式盡量抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲，主要調(diào)控方式表現(xiàn)在：1 1、個(gè)人住房貸款方面、個(gè)人住房貸款方面差別化房貸政策，提高首付比例；差別化房貸政策，提高首付比例； 首套、二套、三套及以上；首套、二套、三套及以上；家庭為單位，實(shí)際持有數(shù)量；家庭為單位，實(shí)際持有數(shù)量；限制異地購(gòu)房，抑制投資；限制異地購(gòu)房，抑制投資；2 2、開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款方面、開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款方面三不貸、三掛鉤；三不貸、三掛鉤；“三不貸三不貸”：閑置、炒地；捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)；挪用銀行的貸款繳納土地出讓金；：閑置、炒地；捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)；挪用銀行的貸款

7、繳納土地出讓金；“三掛鉤三掛鉤”：包括地貸掛鉤、建貸掛鉤和房貸掛鉤。：包括地貸掛鉤、建貸掛鉤和房貸掛鉤。3 3、上市公司融資方面、上市公司融資方面暫停炒地房企上市和再融資暫停炒地房企上市和再融資再次調(diào)控再次調(diào)控 2010 2010年年9 9月月2929日國(guó)家相關(guān)部門頒布了日國(guó)家相關(guān)部門頒布了“國(guó)五條國(guó)五條”新政，各省市也紛紛響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)新政，各省市也紛紛響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令限購(gòu)令”，打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房。，打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房。 主要調(diào)控方式：主要調(diào)控方式：1 1、暫停發(fā)入第三套及以上住房貸款；、暫停發(fā)入第三套及以上住房貸款；2 2、不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居

8、民暫停發(fā)放購(gòu)房貨款；、不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貨款；3 3、貸款購(gòu)買商品住房，首付比例不低于、貸款購(gòu)買商品住房，首付比例不低于30%30%；4 4、嚴(yán)格執(zhí)行二套房貨首付比例不低于、嚴(yán)格執(zhí)行二套房貨首付比例不低于50%50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.11.1倍的規(guī)定。倍的規(guī)定。政策對(duì)比政策對(duì)比 新新“國(guó)五條國(guó)五條”與與“國(guó)十條國(guó)十條”相比，實(shí)施力度更強(qiáng)，涉及面更廣，針對(duì)性也很強(qiáng)，主要是相比，實(shí)施力度更強(qiáng)，涉及面更廣，針對(duì)性也很強(qiáng)，主要是為了打擊投機(jī)者、樓市泡沫和投資客，遏制房?jī)r(jià)的快速上漲。主要體現(xiàn)在：為了打擊投機(jī)者、樓市泡沫

9、和投資客，遏制房?jī)r(jià)的快速上漲。主要體現(xiàn)在：嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策的實(shí)施力度；各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策的實(shí)施力度；加強(qiáng)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查；加強(qiáng)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查；加大對(duì)各地加大對(duì)各地20102010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況的督察考核力度。年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況的督察考核力度。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度。政策影響政策影響一線城市：一線城市：此次政策的出臺(tái)，對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，如北京、上海已暫定本市及外省市居民家庭只能在

10、本市新購(gòu)一套商品住房；深圳本市居民家庭限購(gòu)兩套等。吉林市：吉林市：吉林市房地產(chǎn)業(yè)與北京、上海國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大差距，對(duì)政策的導(dǎo)向相對(duì)滯后。但不排除近期會(huì)出臺(tái)關(guān)于稅收、房屋限購(gòu)、提高商品住房預(yù)售門檻等方面相關(guān)細(xì)則的可能性。開發(fā)商：開發(fā)商：在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，開發(fā)商更應(yīng)該在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)上精工細(xì)作，達(dá)到吸引消費(fèi)者、抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的目的。 “新政”必將延長(zhǎng)項(xiàng)目的銷售周期，延緩資金回籠的速度，對(duì)開發(fā)商的資金要求加大?？腿海嚎腿海簢?guó)家的多次政策調(diào)控，必將導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒加重。信貸政策的緊縮會(huì)提高消費(fèi)者的購(gòu)房門檻，從而減緩市場(chǎng)整體需求釋放的速度。 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、運(yùn)行情況吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 03 03年之前吉林市住宅市場(chǎng)中，成規(guī)模年之前吉林市住宅市場(chǎng)中，成規(guī)模且園區(qū)、物業(yè)、品質(zhì)較好的項(xiàng)目較少。隨且園區(qū)、物業(yè)、品質(zhì)較好的項(xiàng)目較少。隨著外埠開發(fā)商的逐步進(jìn)入（如萬(wàn)達(dá)、建龍、著外埠開發(fā)商的逐步進(jìn)入（如萬(wàn)達(dá)、建龍、證大、中環(huán)等），小區(qū)的物業(yè)管理、樓盤證大、中環(huán)等），小區(qū)的物業(yè)管理、樓盤質(zhì)量、品牌形象越來(lái)越被吉林市民關(guān)注，質(zhì)量、品牌形象越來(lái)越被吉林市民關(guān)注，其帶來(lái)的先進(jìn)理念亦促進(jìn)了江城地產(chǎn)的發(fā)其帶來(lái)的先進(jìn)理念亦促進(jìn)了江城地產(chǎn)的發(fā)展。展。20102010年，更是有萬(wàn)科、綠地等品牌開年，更是有萬(wàn)科、綠地等品牌開發(fā)商涉足，這意味著吉林的房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)發(fā)商涉足，這意味著吉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。爭(zhēng)更加激烈。1010年年0808年年0505年年0202年年9797年年發(fā)展發(fā)展起步起步緩慢緩慢發(fā)展發(fā)展平穩(wěn)平穩(wěn)發(fā)展發(fā)展快速快速發(fā)展發(fā)展98-0298-02相對(duì)完善的小區(qū)相對(duì)完善的小區(qū)出現(xiàn)。本地開發(fā)商獨(dú)占出現(xiàn)。本地開發(fā)商獨(dú)占鰲頭鰲頭鴻博、嘉業(yè)、鴻博、嘉業(yè)、紫光表現(xiàn)突出紫光表現(xiàn)突出 。03-0503-05年萬(wàn)達(dá)、年萬(wàn)達(dá)、建龍、中環(huán)等外建龍、中環(huán)等外埠開發(fā)商進(jìn)入，埠開發(fā)商進(jìn)入，江城地產(chǎn)進(jìn)入大江城地產(chǎn)進(jìn)入大盤時(shí)代盤時(shí)代06-0806-08年蘇寧、證大年蘇寧、證大品牌開發(fā)商進(jìn)入，開品牌開發(fā)商進(jìn)入，開啟江城地產(chǎn)品牌時(shí)代，啟江城地產(chǎn)品牌時(shí)代，房?jī)r(jià)開始

13、攀升。房?jī)r(jià)開始攀升。09-1009-10年萬(wàn)科，綠年萬(wàn)科，綠地進(jìn)入、江城地地進(jìn)入、江城地產(chǎn)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)產(chǎn)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。代。項(xiàng)目進(jìn)時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)時(shí)點(diǎn)10001000元元1600-20001600-2000元元30003000元元4000-43004000-4300元元9797年之前，住房年之前，住房大多為集資建房、大多為集資建房、職工宿舍等。職工宿舍等?？焖倏焖侔l(fā)展發(fā)展區(qū)位 品牌 品質(zhì)吉林市板塊分析吉林市板塊分析 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況江北工業(yè)區(qū)江北工業(yè)區(qū)遷遷移移松江老住宅區(qū)松江老住宅區(qū)次城市中心區(qū)次城市中心區(qū)東 市東 市場(chǎng) 商場(chǎng) 商圈圈城市核心，高端住宅區(qū)城市核心，高端

14、住宅區(qū)西山片區(qū)西山片區(qū)江南宜居區(qū)江南宜居區(qū)眾安居片區(qū)眾安居片區(qū)溫德河片區(qū)溫德河片區(qū)為城市的新興區(qū)域，區(qū)域項(xiàng)目多集中在霧凇路兩側(cè)，在售項(xiàng)目較多，體量較大。產(chǎn)品形式豐富，主力價(jià)格在3500-4700之間。片區(qū)緊鄰火車道，棚改項(xiàng)目較多。以多層為主，價(jià)格集中在3000-4200之間。城市次中心區(qū)域，生活機(jī)能配套較為完善，是江城市民意向置業(yè)的首選區(qū)域之一。以高層為主，中高端項(xiàng)目比較集中，價(jià)位在4500-6000元之間。蘇寧大規(guī)模的造城、未來(lái)解放西路的延伸以及通往江南的橋梁建設(shè)增加了片區(qū)潛力值，同時(shí)亦成為房地產(chǎn)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。產(chǎn)品形式較豐富，價(jià)格集中在3800-4700之間。為老工業(yè)區(qū)，在售項(xiàng)目較少，

15、價(jià)格偏低，多層為主，區(qū)域內(nèi)江山如畫項(xiàng)目?jī)r(jià)格為4000左右，其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3000左右。該區(qū)域是造紙廠、礦建公司等集中區(qū)，在售項(xiàng)目規(guī)模較小，可開發(fā)土地較少。產(chǎn)品以多層為主，價(jià)格在3800-4200之間。片區(qū)較為成熟，交通、生活配套完善，可開發(fā)土地較少，代表在售項(xiàng)目為筑石居易。以高層為主，價(jià)格在5500左右。城市行政集中區(qū)，且城市商圈多位于此，是吉林最繁華的區(qū)域，為高端項(xiàng)目的建設(shè)與去化提供保障。江景房聚集，以高層為主，價(jià)位在5500-7000之間。2005-20102005-2010年吉林市房地產(chǎn)投資完成額年吉林市房地產(chǎn)投資完成額 2005-2009 2005-2009年，吉林市房地產(chǎn)投資額保持著

16、穩(wěn)定的增長(zhǎng)，年，吉林市房地產(chǎn)投資額保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)，20082008年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，增長(zhǎng)年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，增長(zhǎng)率有所下滑，房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。率有所下滑，房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。0909年受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，開發(fā)商的開發(fā)熱情不足，導(dǎo)致年受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，開發(fā)商的開發(fā)熱情不足，導(dǎo)致0909年年市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出供小于求的局面。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出供小于求的局面。20102010年年1-81-8月份，房地產(chǎn)已開工建設(shè)月份，房地產(chǎn)已開工建設(shè)4646個(gè)項(xiàng)目，完成投資個(gè)項(xiàng)目，完成投資8989億元，比去年同期增長(zhǎng)億元，比去年同期增長(zhǎng)24.3%24.3%。可以預(yù)見(jiàn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)20102010年市場(chǎng)供

17、應(yīng)充足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯。年市場(chǎng)供應(yīng)充足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯。 2008 2008年之前，吉林市開工量基本維持在年之前，吉林市開工量基本維持在240240萬(wàn)左右，竣工基本在萬(wàn)左右，竣工基本在130130萬(wàn)左右，處于平穩(wěn)的發(fā)展期，萬(wàn)左右，處于平穩(wěn)的發(fā)展期，但但0909年開工量及竣工量均有較大幅度的提高，標(biāo)志著年開工量及竣工量均有較大幅度的提高，標(biāo)志著20102010年商品住宅的供應(yīng)量會(huì)加大。年商品住宅的供應(yīng)量會(huì)加大。20102010年上半年，商年上半年，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為163.78163.78萬(wàn)平，預(yù)計(jì)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積將達(dá)到萬(wàn)平，預(yù)計(jì)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積將達(dá)到300300萬(wàn)平左右

18、，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加。萬(wàn)平左右，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加。2005-20092005-2009年商品住宅開工量與竣工量年商品住宅開工量與竣工量 2005-20102005-2010年房地產(chǎn)銷售量年房地產(chǎn)銷售量20082008年受金融環(huán)境影響，消費(fèi)年受金融環(huán)境影響，消費(fèi)者持幣觀望的情緒濃厚，部分者持幣觀望的情緒濃厚，部分人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致當(dāng)年人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致當(dāng)年成交量明顯下降；成交量明顯下降；20092009年市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，部分消年市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，部分消費(fèi)者走出觀望期，剛性需求加費(fèi)者走出觀望期，剛性需求加速釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史新速釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)歷史新高；高；20102010年由于供應(yīng)量加大，

19、又催年由于供應(yīng)量加大，又催生了市場(chǎng)需求，僅生了市場(chǎng)需求，僅1-101-10月份的月份的成交量就高出成交量就高出0909年全年年全年5050萬(wàn)。萬(wàn)。持續(xù)二年的市場(chǎng)需求放量，及持續(xù)二年的市場(chǎng)需求放量，及調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)20112011年年的市場(chǎng)將出現(xiàn)需求放緩的趨勢(shì)。的市場(chǎng)將出現(xiàn)需求放緩的趨勢(shì)。2005-20102005-2010年商品住宅銷售價(jià)格年商品住宅銷售價(jià)格 2005200820052008年為吉林市場(chǎng)發(fā)年為吉林市場(chǎng)發(fā)展的平穩(wěn)期，成交均價(jià)穩(wěn)步攀展的平穩(wěn)期，成交均價(jià)穩(wěn)步攀升；升；20082008年受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影年受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，成交均價(jià)漲幅較?。豁?，成交均價(jià)漲幅較

20、??；20092009年市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，呈現(xiàn)年市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，呈現(xiàn)供小于求的局面，成交均價(jià)同供小于求的局面，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)比增長(zhǎng)31%31%；20102010年年1-101-10月份，國(guó)家多項(xiàng)月份，國(guó)家多項(xiàng)新政出臺(tái)，部分消費(fèi)者產(chǎn)生觀新政出臺(tái)，部分消費(fèi)者產(chǎn)生觀望情緒，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的望情緒，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的格局，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平緩。格局，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平緩。 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況房?jī)r(jià)平穩(wěn)：房?jī)r(jià)平穩(wěn)：近五年吉林市的房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率為15.64%，2009年市場(chǎng)成交均價(jià)為4000元/，2010年1-10月份成交均價(jià)為4400元/，漲幅趨于平緩。目前

21、很多在建項(xiàng)目體量較大，前期開盤價(jià)格較低，加之供應(yīng)量猛增，競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，整體價(jià)格處于較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。成交放緩成交放緩：07-08年的年均成交量在180萬(wàn)平，09年增至232萬(wàn)平，2010年供應(yīng)量充足，預(yù)計(jì)全年成交量在300萬(wàn)平米左右。受宏觀政策調(diào)控的影響，需求市場(chǎng)產(chǎn)生觀望情緒，加之市場(chǎng)明顯供大于求，預(yù)計(jì)2011年成交量漲速將放緩。供大于求：供大于求：2009年土地成交333萬(wàn)平，擬規(guī)劃建筑面積約450萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)在2010-2011年轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)，加之市場(chǎng)約200萬(wàn)的存量，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量在600萬(wàn)平左右，市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求的局面。成交量成交量房房 價(jià)價(jià)宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析

22、城市整體規(guī)劃城市整體規(guī)劃隨著城市規(guī)劃的不斷發(fā)展完善，西山片區(qū)已成為政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)居住舒適度逐步得到消費(fèi)者認(rèn)可，區(qū)域發(fā)展?jié)摿艽蟆＝o本案的啟示給本案的啟示房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，房?jī)r(jià)漲速趨于平緩。必將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期及資金回籠速度產(chǎn)生一定影響。政策影響政策影響使需求群體產(chǎn)生觀望情緒，至使需求釋放速度放緩。在政策影響下，本項(xiàng)目更要打造富有特色品質(zhì)社區(qū)。以打破觀望的局面，吸引消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)活躍，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。居民消費(fèi)能力逐年增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了購(gòu)買基礎(chǔ)。這將為本案的開發(fā)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。PART 2 PART 2 區(qū)

23、域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 地理位置及交通地理位置及交通 | | 區(qū)域配套區(qū)域配套 | | 人群特征人群特征 | | 競(jìng)品分析競(jìng)品分析 區(qū)域地理位置及交通區(qū)域地理位置及交通船營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域地理位置：區(qū)域地理位置：項(xiàng)目位于吉林市船營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)位于吉長(zhǎng)項(xiàng)目位于吉林市船營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)位于吉長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)帶吉林段的起點(diǎn)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積經(jīng)濟(jì)帶吉林段的起點(diǎn)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積7.517.51平方公平方公里，下轄越北鎮(zhèn)，現(xiàn)有人口里，下轄越北鎮(zhèn)，現(xiàn)有人口3 3萬(wàn)余人。萬(wàn)余人。區(qū)域交通區(qū)域交通: :船營(yíng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備，是吉林市交通和通訊的中心船營(yíng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備，是吉林市交通和通訊的中心區(qū)。區(qū)內(nèi)有解放大路、桃源路

24、、北京路、松江中路、區(qū)。區(qū)內(nèi)有解放大路、桃源路、北京路、松江中路、越山街、霧凇大路等十幾條主要交通干道；開發(fā)區(qū)越山街、霧凇大路等十幾條主要交通干道；開發(fā)區(qū)距長(zhǎng)春市距長(zhǎng)春市8383公里，距長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)公里，距長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)6060公里，距公里，距吉林火車站吉林火車站2.52.5公里，東北高速公路網(wǎng)主干線貫穿區(qū)公里，東北高速公路網(wǎng)主干線貫穿區(qū)域，從高速公路到長(zhǎng)春僅域，從高速公路到長(zhǎng)春僅4040分鐘。分鐘。 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃1 1、長(zhǎng)吉城際高速鐵路及換乘中心和霧凇大、長(zhǎng)吉城際高速鐵路及換乘中心和霧凇大路、琿春中街的建設(shè)良機(jī)，加快了區(qū)域路、琿春中街的建設(shè)良機(jī)，加快了區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、

25、升級(jí)；內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、升級(jí)；2 2、區(qū)域?qū)凑?、區(qū)域?qū)凑铡皷|穩(wěn)、中興、北拓、西擴(kuò)東穩(wěn)、中興、北拓、西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略；的發(fā)展戰(zhàn)略；3 3、霧凇路客運(yùn)站將建設(shè)為國(guó)家一級(jí)的公路、霧凇路客運(yùn)站將建設(shè)為國(guó)家一級(jí)的公路客客 運(yùn)站。建成后，將成為我省最大的公路運(yùn)站。建成后，將成為我省最大的公路客客 運(yùn)站。運(yùn)站。工期：工期：20082008年年7 7月月1212日開工，客運(yùn)站預(yù)計(jì)今年年底投入使用，日開工，客運(yùn)站預(yù)計(jì)今年年底投入使用，20112011年年6 6月全部竣工。月全部竣工。規(guī)模：占地面積規(guī)模：占地面積8.78.7公頃，建筑面積公頃，建筑面積4.24.2萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。運(yùn)力：日輸送旅客運(yùn)力：日輸

26、送旅客3 3萬(wàn)人次，日發(fā)車萬(wàn)人次，日發(fā)車12001200班次。班次。 客運(yùn)站緊鄰本案，非常利于提高本案的商業(yè)價(jià)值，還將成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的有利因素?？瓦\(yùn)站緊鄰本案，非常利于提高本案的商業(yè)價(jià)值，還將成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的有利因素。 區(qū)域內(nèi)配套區(qū)域內(nèi)配套西山片區(qū)的配套設(shè)施主要集中在越山街與霧凇大路上；西山片區(qū)的配套設(shè)施主要集中在越山街與霧凇大路上；區(qū)域內(nèi)大中企業(yè)區(qū)域內(nèi)大中企業(yè)7 7家，汽車銷售服務(wù)及其相關(guān)家，汽車銷售服務(wù)及其相關(guān)2323家。家。醫(yī)院：吉林市第六醫(yī)院、沙河醫(yī)院、解放軍醫(yī)院：吉林市第六醫(yī)院、沙河醫(yī)院、解放軍222222醫(yī)院醫(yī)院3 3家。家。大型商業(yè)：中東新生活、裕華盛世廣場(chǎng)、富安居家私廣大型

27、商業(yè)：中東新生活、裕華盛世廣場(chǎng)、富安居家私廣場(chǎng)場(chǎng)3 3家。家。學(xué)校：吉林學(xué)校：吉林2121中、越北鎮(zhèn)中心校、機(jī)械工業(yè)學(xué)校等。中、越北鎮(zhèn)中心校、機(jī)械工業(yè)學(xué)校等。休閑：北山公園、玄天嶺公園、桃園山公園、人民廣休閑：北山公園、玄天嶺公園、桃園山公園、人民廣場(chǎng)、中東新生活及多家餐飲店。場(chǎng)、中東新生活及多家餐飲店。公交：公交： 2222路、路、 2525路、路、5353路、路、5454路、路、 5555路、路、6161路。路。新客運(yùn)站新客運(yùn)站桃園山公園桃園山公園玄天嶺公園玄天嶺公園北山公園北山公園中東新生活中東新生活人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)人群特征區(qū)域內(nèi)人群特征區(qū)域內(nèi)人群特征：區(qū)域內(nèi)人群特征： 主要為原

28、住民與周邊企事業(yè)單位職工。原駐人口收入水平較低，多為主要為原住民與周邊企事業(yè)單位職工。原駐人口收入水平較低，多為外出務(wù)工人員及周邊中小企事業(yè)普通職工。該部分人群年齡多為外出務(wù)工人員及周邊中小企事業(yè)普通職工。該部分人群年齡多為20-5020-50歲，歲，學(xué)歷略低，需求戶型面積較小，首次購(gòu)房或婚房居多。周邊企業(yè)單位學(xué)歷略低，需求戶型面積較小，首次購(gòu)房或婚房居多。周邊企業(yè)單位2929家，家，在職員工約在職員工約20002000人左右，收入中等，只有一小部分人群收入偏高。人左右，收入中等，只有一小部分人群收入偏高。 因此，片區(qū)內(nèi)的人群購(gòu)買能力有限，無(wú)法成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求因此，片區(qū)內(nèi)的人群購(gòu)買能力

29、有限，無(wú)法成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求客群。本案的目標(biāo)客群應(yīng)擴(kuò)散到全市及周邊區(qū)域?？腿?。本案的目標(biāo)客群應(yīng)擴(kuò)散到全市及周邊區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析 西山片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目10個(gè)，待售項(xiàng)目4個(gè)，共14個(gè)項(xiàng)目。序序項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積面積區(qū)間面積區(qū)間均價(jià)均價(jià)去化去化剩余面積剩余面積主要競(jìng)品主要競(jìng)品中凱夢(mèng)之城中凱夢(mèng)之城200萬(wàn)66-145高層3500元一期30%一期21萬(wàn)帕薩迪納帕薩迪納24萬(wàn)43-135多層4600元高層3800元74%6.24萬(wàn)盧瓦爾小鎮(zhèn)盧瓦爾小鎮(zhèn)60萬(wàn)30-140多層3650元洋房5000元一期95%整體0.1%54萬(wàn)紫光北郡紫光北郡520萬(wàn)（一期30萬(wàn)暫推2萬(wàn)平

30、）30-110多層3950元小高層3650元一期推出部分45%1.1萬(wàn)桃園山莊桃園山莊50萬(wàn)60-1304000元85%7.5萬(wàn)綠地國(guó)際花都綠地國(guó)際花都24萬(wàn)（1期）52-1403800元50%12萬(wàn)待售待售紅大領(lǐng)域紅大領(lǐng)域15萬(wàn)60-136整體4200元15萬(wàn)中東琿春中街項(xiàng)目中東琿春中街項(xiàng)目24.83萬(wàn)西山香麓西山香麓占地占地239432239432，一期建筑形式為多層、高層。主力面積為，一期建筑形式為多層、高層。主力面積為5010050100，一期現(xiàn)在正在打基礎(chǔ)，售樓處暫未開放。，一期現(xiàn)在正在打基礎(chǔ)，售樓處暫未開放。吳淞路項(xiàng)目吳淞路項(xiàng)目11.98萬(wàn)次要競(jìng)品次要競(jìng)品嘉寓觀山嘉寓觀山5.5萬(wàn)2

31、8-614300元筑石摩卡筑石摩卡3萬(wàn)17-578000元23%2.31萬(wàn)松江紳苑松江紳苑14萬(wàn)50-1204000元73%3.22萬(wàn)鉆石雅苑鉆石雅苑4.12萬(wàn)45-1205600元70%1.24萬(wàn)合計(jì)合計(jì)956.43956.43萬(wàn)萬(wàn)合計(jì)合計(jì)116.11116.11萬(wàn)萬(wàn)區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的整體規(guī)劃面積為面積為956.43956.43萬(wàn)，其中今年在萬(wàn)，其中今年在售項(xiàng)目供應(yīng)量售項(xiàng)目供應(yīng)量181.62181.62萬(wàn)，剩余萬(wàn)，剩余116.11116.11萬(wàn)，整體剩余萬(wàn)，整體剩余890.92890.92萬(wàn)萬(wàn) ，預(yù)計(jì)明年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將超過(guò)量將超過(guò)200200

32、萬(wàn)萬(wàn) 。目前片區(qū)內(nèi)。目前片區(qū)內(nèi)住宅均價(jià)位住宅均價(jià)位40004000元、多層元、多層42004200元、元、高層高層39003900元。元。項(xiàng)目主要競(jìng)品多為中高檔次項(xiàng)目主要競(jìng)品多為中高檔次產(chǎn)品產(chǎn)品, ,產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)特產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)特, ,戶型種戶型種類繁多類繁多, ,且競(jìng)品項(xiàng)目都具有開發(fā)且競(jìng)品項(xiàng)目都具有開發(fā)商知名度高、實(shí)力強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)商知名度高、實(shí)力強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)量大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在項(xiàng)量大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都有獨(dú)特的目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都有獨(dú)特的風(fēng)格。風(fēng)格。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析 主要競(jìng)品情況主要競(jìng)品情況項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：帕薩迪納位位 置：置：吉林市霧凇路與

33、虹園街交匯處 開開 發(fā)發(fā) 商：商：長(zhǎng)春中東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：占地面積：13萬(wàn)建筑面積：建筑面積：24萬(wàn)(1期約10萬(wàn))產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層 戶戶 型：型：40-286 主力戶型：主力戶型：90-130左右 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2009年6月27日均均 價(jià)：價(jià)：多層：4600元/高層3800元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目為中東集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目風(fēng)格 獨(dú)特，產(chǎn)品多樣，且臨近中東新 生活，為業(yè)主提供了良好的生活 條件。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：中東琿春中街項(xiàng)目位位 置：置：霧凇路與琿春中街交匯處開開 發(fā)發(fā) 商商：中東集團(tuán)占地面積：占地面積：8.24萬(wàn)建筑面積：建筑面積：24.83萬(wàn)產(chǎn)品規(guī)劃：

34、產(chǎn)品規(guī)劃：公寓、酒店、高層戶戶 型：型：未定主力戶型：主力戶型：未定開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：未定均均 價(jià)：價(jià)：未定項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目為中東集團(tuán)在吉林又一規(guī)劃項(xiàng)目。 項(xiàng)目主要由商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)兩部組成。 商業(yè)體量較大，將與本案產(chǎn)生直接競(jìng) 爭(zhēng)。住宅全部為高層產(chǎn)品，產(chǎn)品過(guò)于 單一，但開發(fā)商良好的口碑會(huì)贏得一 部分客群。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：中凱夢(mèng)之城位位 置：置：越山路與霧凇路交匯處開開 發(fā)發(fā) 商：商：吉林市中凱房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積：占地面積：100萬(wàn)建筑面積：建筑面積：200萬(wàn)產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層戶戶 型：型：45-145主力戶型：主力戶型：80-120開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2

35、010年8月均均 價(jià)：高層價(jià)：高層3500元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目預(yù)計(jì)7年開發(fā)完成，已推出7棟 產(chǎn)品進(jìn)行銷售，項(xiàng)目臨近中東新生 活，產(chǎn)品規(guī)劃多樣。后續(xù)開發(fā)體量 較大，將與本案產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)。位位 置：置：琿春北街與霧凇中路交匯處 開開 發(fā)發(fā) 商：商：綠地集團(tuán)占地面積：占地面積：一期12.5萬(wàn)建筑面積：建筑面積：一期24萬(wàn)（總建筑面積130萬(wàn) ）產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層 戶戶 型：型：71-130 主力戶型：主力戶型：80-90開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年6月27日 均均 價(jià)：價(jià)：3800元/多層4500元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：綠地是國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商，項(xiàng)目為綠地 集團(tuán)在吉林市開

36、發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，此次 高調(diào)進(jìn)駐吉林市場(chǎng)，所以此項(xiàng)目具備 一定的品牌號(hào)召力，而且又采取低價(jià) 入市的銷售策略，目前市場(chǎng)認(rèn)可度較 高。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：綠地國(guó)際花都項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：紫光北郡位位 置：置：越山西路北山公園北側(cè)開開 發(fā)發(fā) 商：商：吉林市瀚星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：占地面積：310萬(wàn)建筑面積：建筑面積：520萬(wàn)（1期約30萬(wàn)平）產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層戶戶 型：型：一期：30-110 主力戶型：主力戶型：90-100開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年7月16日均均 價(jià)：價(jià)：多層3950元/、小高層3650元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：開發(fā)商為本土知名企業(yè)，有多個(gè)項(xiàng)目 的同時(shí)在開

37、發(fā)。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 優(yōu)越，緊鄰北山公園與人民廣場(chǎng)，且 項(xiàng)目規(guī)模巨大，產(chǎn)品類型多樣，為吉 林市少有的大型開發(fā)項(xiàng)目。1期項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：盧瓦爾小鎮(zhèn)位位 置：置：霧凇路與西山街交匯處開開 發(fā)發(fā) 商：商：吉林市鑫基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：占地面積：31萬(wàn)建筑面積：建筑面積：60萬(wàn)產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層、洋房戶戶 型：型：50-140主力戶型：主力戶型：80-90開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年6月15日均均 價(jià)：價(jià)：多層3650元/ ， 洋房5000元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，具有一定的規(guī) 模優(yōu)勢(shì)。建筑風(fēng)格打造法蘭西風(fēng)情 小區(qū)做到人車分流，配套設(shè)施較為 齊全，但綠地項(xiàng)目的

38、進(jìn)入，對(duì)該項(xiàng)目 產(chǎn)生了巨大的沖擊。 位位 置：置：霧凇中路與琿春中街交匯處開開 發(fā)發(fā) 商：商：吉林市加力利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：占地面積：7萬(wàn)建筑面積：建筑面積：15萬(wàn)產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：多層、小高層、高層戶戶 型：型：60-136主力戶型：主力戶型：7590開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2010年10月17日均均 價(jià)：價(jià)：4200元/項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：項(xiàng)目打造部分多層電梯洋房，園區(qū)內(nèi)具 有配套幼兒園及會(huì)所，提升了整個(gè)項(xiàng)目 品質(zhì)，項(xiàng)目一期共推出500余套房源。剩 余產(chǎn)品預(yù)計(jì)在2011年入市，對(duì)本案具有 一定的沖擊力。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：紅大領(lǐng)域（待售） 區(qū)域市場(chǎng)分析給本案的啟示區(qū)域市場(chǎng)分析給本案

39、的啟示 西山片區(qū)擁有大量的土地儲(chǔ)備量，并且片區(qū)內(nèi)均為中高端項(xiàng)目。本案若想在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)中獨(dú)樹一幟，避免強(qiáng)大的同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，就必須做到產(chǎn)品的差異化。達(dá)到引領(lǐng)市場(chǎng)的目的。 片區(qū)內(nèi)客群消費(fèi)能力有限，所以在客群的定位上我們建議要將客群范圍擴(kuò)大到全市及周邊區(qū)域。 在產(chǎn)品規(guī)劃上，因高層產(chǎn)品在片區(qū)內(nèi)抗性較小，為提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)又不失項(xiàng)目檔次，建議可規(guī)劃具有獨(dú)特風(fēng)格的高層、多層、洋房類產(chǎn)品，以擴(kuò)大目標(biāo)客群，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。PART 3 PART 3 項(xiàng)目立地分析項(xiàng)目立地分析 基本情況基本情況 | | 周邊狀況周邊狀況 | SWOT| SWOT分析分析 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況占地面積：占地面積：約8萬(wàn)

40、米擬建筑面積：擬建筑面積：約15萬(wàn)米建筑類型：建筑類型：多層、高層、洋房容容 積積 率：率：1.71綠綠 化化 率：率：30%建筑密度：建筑密度：26.5%地面停車位：地面停車位：240個(gè)項(xiàng)目四至：東至琿春中街，西至望云街，北至霧凇路，南至規(guī)劃路。東側(cè)琿春中街東側(cè)琿春中街 西側(cè)望云街西側(cè)望云街北側(cè)霧凇路北側(cè)霧凇路 南側(cè)規(guī)劃路南側(cè)規(guī)劃路 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀地塊用地形狀分析地塊用地形狀分析 項(xiàng)目用地臨主要街路，地項(xiàng)目用地臨主要街路，地形方正，利于規(guī)劃。形方正，利于規(guī)劃。地塊高差分析地塊高差分析 場(chǎng)地尚未平整，地勢(shì)較高，場(chǎng)地尚未平整，地勢(shì)較高，地面有不規(guī)則起伏山體。地面有不規(guī)則起伏山體。 項(xiàng)目

41、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)S S劣勢(shì)劣勢(shì)W WS1S1：項(xiàng)目臨近中東新生活，購(gòu)買日常生活用品方便，且能增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。S2S2：緊鄰吉林客運(yùn)總站，將會(huì)帶來(lái)極高的人氣，增加項(xiàng)目升值潛力。S3S3：站前金街的開發(fā)不僅帶動(dòng)了地塊周邊商業(yè)氛圍，同時(shí)也提高了本案的商業(yè)價(jià)值。S4S4：地塊位處城市新區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿︼@著S5S5：本案尚處規(guī)劃階段，存在可塑空間。S6S6：本案地形方正，有利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃。W1W1：項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)。W2W2：新城區(qū)周邊配套、公交路線不齊全。W3W3：地塊周邊四條街路，有三條未建。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)O O威脅威脅T TO1: O1: 政府重點(diǎn)打造區(qū)域，發(fā)展前景良

42、好。O2:O2: 吉林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造良好的開發(fā)環(huán)境；O3: O3: 隨著新城規(guī)劃陸續(xù)啟動(dòng)實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度持續(xù)提升，使本案有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值及吸納更廣泛客群。O3: O3: 眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，使本案所在區(qū)域成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。T1T1：周邊中高檔項(xiàng)目會(huì)對(duì)本案有較大的沖擊。T2T2：受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生觀望心態(tài)。T3T3：吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，勢(shì)必會(huì)分流本案的部分客群。 項(xiàng)目立地分析給本案的啟示項(xiàng)目立地分析給本案的啟示位置位置優(yōu)越優(yōu)越理想理想居所居所獨(dú)樹獨(dú)樹一幟一幟 項(xiàng)目地塊有利有弊，如何充分的發(fā)揮地塊的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避地塊的劣勢(shì)，是我們將重點(diǎn)

43、項(xiàng)目地塊有利有弊，如何充分的發(fā)揮地塊的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避地塊的劣勢(shì)，是我們將重點(diǎn)研究的課題。優(yōu)越的地理位置是我們后期營(yíng)銷推廣當(dāng)中應(yīng)著力宣傳的；雖然區(qū)域內(nèi)消費(fèi)研究的課題。優(yōu)越的地理位置是我們后期營(yíng)銷推廣當(dāng)中應(yīng)著力宣傳的；雖然區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群購(gòu)買力低，但項(xiàng)目所在區(qū)域已逐步被江城市民所認(rèn)知，未來(lái)必將成為新興的理想居人群購(gòu)買力低，但項(xiàng)目所在區(qū)域已逐步被江城市民所認(rèn)知，未來(lái)必將成為新興的理想居所；雖然區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但本案將盡量規(guī)避產(chǎn)品的同質(zhì)性，打造引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)、獨(dú)樹所；雖然區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但本案將盡量規(guī)避產(chǎn)品的同質(zhì)性，打造引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)、獨(dú)樹一幟的居住佳作。一幟的居住佳作。PART 4 PART 4 項(xiàng)目整體定位

44、項(xiàng)目整體定位 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 | | 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 | | 客戶定位客戶定位 | | 規(guī)劃方案建議規(guī)劃方案建議 基本原則基本原則一在兼顧銷售速度和利潤(rùn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；一在兼顧銷售速度和利潤(rùn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；二運(yùn)用差異化策略打造產(chǎn)品，塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二運(yùn)用差異化策略打造產(chǎn)品，塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；三符合地塊資源條件和客戶需求。三符合地塊資源條件和客戶需求。 項(xiàng)目定位原則：項(xiàng)目定位原則： 項(xiàng)目定位要素回顧項(xiàng)目定位要素回顧1 1、宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)：、宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)：城市發(fā)展?jié)摿^大，但目前市場(chǎng)供大于求，對(duì)開發(fā)品牌、住宅品質(zhì)的要求較高。2 2、區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)：、區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)： 該區(qū)域?yàn)檎?/p>

45、點(diǎn)打造區(qū)域，逐步被購(gòu)房者認(rèn)可。但 區(qū)域競(jìng)品較多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，典型競(jìng)品均具備品牌、規(guī)模優(yōu) 勢(shì)，同為中高端項(xiàng)目發(fā)展模式。3 3、項(xiàng)目立地表現(xiàn)：、項(xiàng)目立地表現(xiàn)：項(xiàng)目周邊發(fā)展前景良好，具備發(fā)展區(qū)域高端項(xiàng)目的潛質(zhì)。之于本案的啟示之于本案的啟示品質(zhì)定位/高端形象 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)、競(jìng)品、地塊等綜合元素的系統(tǒng)分析，若要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的西山通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)、競(jìng)品、地塊等綜合元素的系統(tǒng)分析，若要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的西山片區(qū)贏得市場(chǎng)，本案的市場(chǎng)定位應(yīng)有以下幾個(gè)特征：片區(qū)贏得市場(chǎng)，本案的市場(chǎng)定位應(yīng)有以下幾個(gè)特征：領(lǐng)航氣度領(lǐng)航氣度區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)的居住社區(qū)，引領(lǐng)市場(chǎng)方向區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)

46、的居住社區(qū)，引領(lǐng)市場(chǎng)方向3. 3. 超凡脫俗超凡脫俗區(qū)別并超越競(jìng)品，純粹的異域風(fēng)情社區(qū)區(qū)別并超越競(jìng)品，純粹的異域風(fēng)情社區(qū)2. 2. 萬(wàn)眾矚目萬(wàn)眾矚目區(qū)域內(nèi)最具代表性、最引人注意的社區(qū)區(qū)域內(nèi)最具代表性、最引人注意的社區(qū) 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位引領(lǐng)西山最高品質(zhì)居住區(qū)“高品質(zhì)高品質(zhì)”是本案最為重要的差異點(diǎn)，本案將是區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)的居住社區(qū)，是本案最為重要的差異點(diǎn)，本案將是區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)的居住社區(qū)，以此占領(lǐng)市場(chǎng)，引領(lǐng)消費(fèi)。以此占領(lǐng)市場(chǎng)，引領(lǐng)消費(fèi)。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格園林景觀戶型格局配套設(shè)施物業(yè)管理英式建筑風(fēng)格出于塑造項(xiàng)目高品質(zhì)和文化內(nèi)涵的考慮，我司建議本項(xiàng)目的風(fēng)出于塑造項(xiàng)目高品質(zhì)和文化內(nèi)涵的考慮

47、，我司建議本項(xiàng)目的風(fēng)格格統(tǒng)一選擇為：統(tǒng)一選擇為：英式風(fēng)格英式風(fēng)格該風(fēng)格的性格特點(diǎn)：該風(fēng)格的性格特點(diǎn)：華貴華貴 內(nèi)斂?jī)?nèi)斂 嚴(yán)肅嚴(yán)肅 利用英式傳統(tǒng)的文化氣息點(diǎn)染項(xiàng)目的市場(chǎng)沖擊力利用英式傳統(tǒng)的文化氣息點(diǎn)染項(xiàng)目的市場(chǎng)沖擊力利用英式外表皮的高附加值塑造項(xiàng)目高端品質(zhì)感利用英式外表皮的高附加值塑造項(xiàng)目高端品質(zhì)感 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品細(xì)化建議產(chǎn)品細(xì)化建議根據(jù)本案最新效果圖觀察，本案高層部分已根據(jù)本案最新效果圖觀察，本案高層部分已經(jīng)設(shè)計(jì)為英式風(fēng)格，具備高檔住宅的表皮特經(jīng)設(shè)計(jì)為英式風(fēng)格，具備高檔住宅的表皮特征，但項(xiàng)目多層及洋房部分卻為偏西班牙風(fēng)征，但項(xiàng)目多層及洋房部分卻為偏西班牙風(fēng)格建筑，該類型建筑在吉林市場(chǎng)已經(jīng)

48、被多家格建筑，該類型建筑在吉林市場(chǎng)已經(jīng)被多家地產(chǎn)項(xiàng)目采用，雷同度較高，不利于產(chǎn)品優(yōu)地產(chǎn)項(xiàng)目采用，雷同度較高，不利于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)塑造。勢(shì)塑造。我司建議本案的多層及洋房部分均調(diào)整成英我司建議本案的多層及洋房部分均調(diào)整成英式風(fēng)格，以保證項(xiàng)目建筑風(fēng)格上的統(tǒng)一。式風(fēng)格，以保證項(xiàng)目建筑風(fēng)格上的統(tǒng)一。整體立面參考：整體立面參考：建筑風(fēng)格園林景觀園林景觀戶型格局配套設(shè)施物業(yè)管理英式園林景觀 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品細(xì)化建議產(chǎn)品細(xì)化建議根據(jù)本案的定位，我司建議本案采用英式園林景觀，根據(jù)本案的定位，我司建議本案采用英式園林景觀，通通過(guò)高低錯(cuò)落的臺(tái)地景觀過(guò)高低錯(cuò)落的臺(tái)地景觀, ,有層次感、立體感，有利于形有層次感、立體感，

49、有利于形成景觀優(yōu)勢(shì)。成景觀優(yōu)勢(shì)。園區(qū)入口景觀：園區(qū)入口景觀：坡地景觀：坡地景觀：建筑風(fēng)格園林景觀戶型格局戶型格局配套設(shè)施物業(yè)管理戶型格局是客戶考慮購(gòu)買的重要因素，戶型格局是客戶考慮購(gòu)買的重要因素，我司建議在合理控制成本造價(jià)的基礎(chǔ)我司建議在合理控制成本造價(jià)的基礎(chǔ)上，適度創(chuàng)新，提供給市場(chǎng)及客戶一上，適度創(chuàng)新，提供給市場(chǎng)及客戶一個(gè)性價(jià)比超高的產(chǎn)品供應(yīng)。個(gè)性價(jià)比超高的產(chǎn)品供應(yīng)。空間細(xì)化項(xiàng)目制勝關(guān)鍵 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品細(xì)化建議產(chǎn)品細(xì)化建議南北通透，結(jié)構(gòu)方正，功能南北通透，結(jié)構(gòu)方正，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)科學(xué)合分區(qū)合理，動(dòng)靜分區(qū)科學(xué)合理理南北陽(yáng)臺(tái)，提高產(chǎn)品附加值南北陽(yáng)臺(tái)，提高產(chǎn)品附加值270270度觀景

50、臥室度觀景臥室, ,視野開闊視野開闊, ,價(jià)價(jià)值提升值提升開間大，采光好，全明戶型，開間大，采光好，全明戶型，功能分區(qū)齊全，動(dòng)靜分區(qū)合功能分區(qū)齊全，動(dòng)靜分區(qū)合理理入戶門廳采用突出設(shè)計(jì)，給消費(fèi)者回家的儀式感，強(qiáng)調(diào)建筑對(duì)消費(fèi)者的尊重。入戶門廳采用突出設(shè)計(jì)，給消費(fèi)者回家的儀式感，強(qiáng)調(diào)建筑對(duì)消費(fèi)者的尊重。其他空間亮點(diǎn)建議：其他空間亮點(diǎn)建議：入戶電梯大堂的變化也更加具有藝術(shù)氣質(zhì)入戶電梯大堂的變化也更加具有藝術(shù)氣質(zhì)其他空間亮點(diǎn)建議：其他空間亮點(diǎn)建議：建筑風(fēng)格園林景觀戶型格局配套設(shè)施配套設(shè)施物業(yè)管理 產(chǎn)品定位產(chǎn)品細(xì)化建議配套提升空間配套提升空間商業(yè)配套會(huì)所配套智能家居系統(tǒng)特別配套品質(zhì)提升的關(guān)鍵商業(yè)配套建議商

51、業(yè)配套建議根據(jù)本案的地理位置特性（對(duì)面客運(yùn)站），本案的商業(yè)配套應(yīng)以區(qū)域居民及客運(yùn)乘客為主，建議打造一個(gè)英倫風(fēng)情的休閑步行街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以休閑、餐飲、娛樂(lè)等為主。會(huì)所配套對(duì)于本案而言至關(guān)重要，它是體現(xiàn)項(xiàng)目高端定位的重要佐證，我司建議會(huì)所內(nèi)容豐富而高貴，符合目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣。會(huì)所配套會(huì)所配套經(jīng)營(yíng)內(nèi)容建議：經(jīng)營(yíng)內(nèi)容建議：游泳館健身館室內(nèi)網(wǎng)球館 智能家居是未來(lái)居住的發(fā)展方向，包括“智能安防、電話遠(yuǎn)程控制、遙控控制、智能照明”等四大系統(tǒng)。 在小區(qū)智能化方面，我司建議采用“智能家居”實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目高端定位的有力補(bǔ)充，提升項(xiàng)目品質(zhì)。智能家居智能化配套智能化配套智能家居系統(tǒng)：智能家居系統(tǒng)： 本項(xiàng)目定位為高檔社區(qū)，

52、社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須提供高質(zhì)量和具有一定針對(duì)性的服務(wù)來(lái)支撐項(xiàng)目這一定位。建筑風(fēng)格園林景觀戶型格局配套設(shè)施配套設(shè)施物業(yè)管理物業(yè)管理 產(chǎn)品定位產(chǎn)品細(xì)化建議管家服務(wù)征服客戶的最后一道防線 高 品 質(zhì) 的高 品 質(zhì) 的物業(yè)管理是項(xiàng)物業(yè)管理是項(xiàng)目附加價(jià)值的目附加價(jià)值的表現(xiàn)，我司建表現(xiàn)，我司建議本案的物業(yè)議本案的物業(yè)定位為定位為“英式英式管 家 專 屬 服管 家 專 屬 服務(wù)務(wù)”。服務(wù)理念建議：服務(wù)理念建議：壹、專屬服務(wù)物業(yè)定位物業(yè)定位英式管家專屬服務(wù)貳、基礎(chǔ)服務(wù) 文化專屬服務(wù) 家政專屬服務(wù) 安全服務(wù) 環(huán)境服務(wù) 休閑專屬服務(wù) 運(yùn)動(dòng)專屬服務(wù) 設(shè)備維護(hù) 裝修管理 消防安全服務(wù)內(nèi)容建議：服務(wù)內(nèi)容建議： 對(duì)項(xiàng)目的

53、建議是我司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的分析和研究之后作出對(duì)項(xiàng)目的建議是我司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的分析和研究之后作出的，是對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的升華，也是項(xiàng)目定位的有力支撐，是切切實(shí)實(shí)為的，是對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的升華，也是項(xiàng)目定位的有力支撐，是切切實(shí)實(shí)為開發(fā)商及消費(fèi)者負(fù)責(zé)任的建議。開發(fā)商及消費(fèi)者負(fù)責(zé)任的建議。 如能實(shí)現(xiàn)或以此為方向展開樓盤后續(xù)產(chǎn)品打造，必能吸引大量市如能實(shí)現(xiàn)或以此為方向展開樓盤后續(xù)產(chǎn)品打造，必能吸引大量市場(chǎng)消費(fèi)者的目光，引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)潮。場(chǎng)消費(fèi)者的目光，引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)潮。小結(jié) 消費(fèi)者是市場(chǎng)上的絕對(duì)主導(dǎo)者，只有準(zhǔn)確的找到目標(biāo)客戶，并與其形成良消費(fèi)者是市場(chǎng)上的絕對(duì)主導(dǎo)者，只有準(zhǔn)確的找到目標(biāo)客戶，并與其形成良性溝通，真正

54、滿足消費(fèi)者生活坐標(biāo)觀中基本的欲望與需求，才是樓盤的生存之性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活坐標(biāo)觀中基本的欲望與需求，才是樓盤的生存之本。本。 尋找最有價(jià)值客戶，我們的準(zhǔn)備：尋找最有價(jià)值客戶，我們的準(zhǔn)備： 為了對(duì)當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)、客戶情況有深入的了解和把握，我們對(duì)區(qū)為了對(duì)當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)、客戶情況有深入的了解和把握，我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀客戶進(jìn)行了有針對(duì)性地問(wèn)卷調(diào)研及深入探訪工作。希望通過(guò)調(diào)研工作域現(xiàn)狀客戶進(jìn)行了有針對(duì)性地問(wèn)卷調(diào)研及深入探訪工作。希望通過(guò)調(diào)研工作能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價(jià)值客戶，并有針對(duì)的進(jìn)行營(yíng)銷推廣工作。能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價(jià)值客戶，并有針對(duì)的進(jìn)行營(yíng)銷推廣工作。 客戶定位：客戶

55、定位：市區(qū)內(nèi)高端收入人群需求調(diào)查市區(qū)內(nèi)高端收入人群需求調(diào)查年齡年齡學(xué)歷學(xué)歷家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)2020歲以下歲以下1%1%中專及以下中專及以下14%14%單身單身14%14%20-2920-29歲歲25%25%大專大專31%31%夫妻夫妻31%31%30-3930-39歲歲34%34%本科本科35%35%兩代同堂兩代同堂32%32%40-4940-49歲歲31%31%碩士以上碩士以上18%18%三代同堂三代同堂18%18%5050歲以上歲以上7%7%四代同堂四代同堂3%3%調(diào)研形式：?jiǎn)柧碚{(diào)查調(diào)研形式：?jiǎn)柧碚{(diào)查調(diào)研地點(diǎn)：主要商圈、證大楓林別墅、中東帕薩迪納調(diào)研地點(diǎn)：主要商圈、證大楓林別墅、中東帕薩迪

56、納調(diào)研時(shí)間：調(diào)研時(shí)間：20102010年年7 7月月1515日日20102010年年7 7月月1717日（歷時(shí)日（歷時(shí)3 3天）天）問(wèn)卷總量：?jiǎn)柧砜偭浚?00300份份有效問(wèn)卷：有效問(wèn)卷：279279份份有有 效效 率：率：93%93%調(diào)研單位：盛勢(shì)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)調(diào)研單位：盛勢(shì)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部市場(chǎng)研究部主要主要次要次要從事職業(yè)從事職業(yè)家庭月收入家庭月收入市區(qū)內(nèi)高端收入人群需求調(diào)查市區(qū)內(nèi)高端收入人群需求調(diào)查戶型面戶型面積積70-9070-90平平2-1(37.8%) 2-1(37.8%) 90-11090-110平平2-2-2(28.6%) 2(28.6%) 110-130110-130平

57、平3-2(18.4%)3-2(18.4%)建筑類建筑類型型小高層小高層(36.5%) (36.5%) 多層多層(32.2%) (32.2%) 高層高層(26.0%) (26.0%) 別墅別墅(5.2%) (5.2%) 承受價(jià)承受價(jià)格格4001-5000 (49.5%) 4001-5000 (49.5%) 3001-4000 3001-4000 (27.8%) (27.8%) 5001-6000 (10.3%) 5001-6000 (10.3%) 最重要最重要的考慮的考慮因素因素園區(qū)環(huán)境景觀園區(qū)環(huán)境景觀(20.4%) (20.4%) 戶型戶型(19.9%) (19.9%) 價(jià)格價(jià)格(17.4%)

58、 (17.4%) 物業(yè)管理物業(yè)管理(13.4%) (13.4%) 購(gòu)房目購(gòu)房目的的改善居住條件改善居住條件(55.7%) (55.7%) 滿足居住要求滿足居住要求(20.6%) (20.6%) 投資投資(12.4%) (12.4%) 付款方付款方式式按揭按揭(51.0%) (51.0%) 一次性一次性(19.4%) (19.4%) 公積公積金金 (17.8%) (17.8%) 承受物承受物業(yè)費(fèi)業(yè)費(fèi)1.0-1.51.0-1.5元元(41.8%) (41.8%) 0.5-1.00.5-1.0元元(31.6%) (31.6%) 1.5-2.01.5-2.0元元(20.4%) (20.4%) 購(gòu)買購(gòu)買

59、目的目的租用后自己經(jīng)營(yíng)租用后自己經(jīng)營(yíng)(33.3%) (33.3%) 購(gòu)買后出租購(gòu)買后出租(31.3%) (31.3%) 不考慮不考慮(22.9%) (22.9%) 購(gòu)買后自己購(gòu)買后自己經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)(12.5%) (12.5%) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)零售店類零售店類(32.5%) (32.5%) 餐飲類餐飲類(28.9%) (28.9%) 音音像圖書類像圖書類(9.6%) (9.6%) 美容美發(fā)相關(guān)美容美發(fā)相關(guān)(7.2%) (7.2%) 需求需求面積面積81-12081-120平平(36.4%) (36.4%) 51-8051-80平平(24.7%) (24.7%) 121-200 (23.5%) 12

60、1-200 (23.5%) 承受承受價(jià)格價(jià)格6001-7000 (41.3%) 6001-7000 (41.3%) 50005000元以下元以下(21.3%) (21.3%) 5001-6000(18.8%) 5001-6000(18.8%) 7001-8000 (7.5%) 7001-8000 (7.5%) 承受承受租金租金1501-2000 (33.8%) 1501-2000 (33.8%) 2001-2500 (32.5%) 2001-2500 (32.5%) 10001000以下以下(17.5%) (17.5%) 1001-1500 (8.8%) 1001-1500 (8.8%) 層高