土地評估報告格式模板

1、v1.0 可編輯可修改土地估價結(jié)果報告項 目 名 稱： 受托估價單位： 估 價 人： 委托估價單位： 估 價 日 期： 估價報告編號： 估價技術(shù)報告編號： 提交報告日期 : 關(guān)鍵詞 : （估價對象所在市、縣） 估價目的 :安徽中信房地產(chǎn)土地價格評估有限公司土地估價報告第一部分 摘 要一、估價項目名稱、委托估價方11v1.0 可編輯可修改三、估價目的： 估價目的必須表述準確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、 清算、征收補償、課稅等。1、不得出現(xiàn)兩個估價目的；2、委托單位、委托單位與待估宗地、權(quán)利人的利益關(guān)系、特別是不一致時應(yīng)說明緣 由。3、顯化資產(chǎn)、企業(yè)改制、咨詢等均屬于估價目的不明確的

2、描述。四、估價期日五、估價日期 一般情況下，估價基準日與估價日期接近，出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征 收補償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘現(xiàn)場之日，涉及財務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。估價 機構(gòu)可以應(yīng)委托方要求出具追述性評估和預(yù)測性評估報告， 此兩類報告的估價基準日一般 都與提交報告的時間或者估價工作期間的間隔在 3 個月以上。凡估價基準日不是實地查勘 之日的，應(yīng)當在“估價的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評估設(shè)定情況是否與實地查勘 之日的狀況一致，并提醒估價報告使用者注意區(qū)分。涉及地上附著物的，尤其是青苗、樹 木的，建議回避追述性評估， 或在出具追述性評估報告時要求委托方或者利益相關(guān)人簽字 蓋章

3、認可地上物數(shù)量及質(zhì)量、 價值等情況并提供基準日的照片。 抵押評估應(yīng)回避出具預(yù)測 性報告。六、地價定義 根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，此次評估的價格是指估價 對象在 年 月 日，評估設(shè)定開發(fā)程度為“ 通 平”、 土地使用權(quán)剩 余年限為 年條件下的 級 用地土地使用權(quán)公允市場價格。待估宗地的實際土地開發(fā)程度一般指宗地內(nèi)和宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀， 本次評估設(shè)定的土地開發(fā)程度均為宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和宗地外基礎(chǔ)設(shè)施 狀況。地價定義詳細情況見待估宗地地價定義一覽表：表 1 待估宗地地價定義一覽表宗地名稱估價期日的 登記用途估價設(shè)定的 用途土地級別備注需說明：實際和假設(shè)的利用條件（用途）、實際和假

4、設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價格類 型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現(xiàn)價格或拍賣底價或重置成本價或征收22v1.0 可編輯可修改征用補償價等）、估價基準日等。特別說明：用途和開發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價目的相符合并 且假設(shè)條件是有可能達到的。例如：（1）現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價，如果該區(qū) 域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行；（2）現(xiàn)狀為生地，委托評估經(jīng)過“七通一平”、 3 年后的地價，如果是在特別偏僻 的地區(qū)，請慎重查閱政府有關(guān)市政投入的規(guī)劃并判定其合理性。七、估價結(jié)果（價格偏離合理估價結(jié)果 15%以上不合格） 評估土地總面積 :

5、單位面積地價：（樓面單價 / 地面單價） 總 地 價： 大寫及幣種 :八、估價結(jié)果和估價報告的使用（一）估價前提條件和假設(shè)條件（1）委托方合法取得估價對象的土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。委托方 提供的估價對象的國有土地使用權(quán)證及相關(guān)證明文件等是真實的、準確 的、完整的。（2）在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。（3）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、 法規(guī)。（4）委托方提供資料屬實。（二）該報告使用的限制條件（1）評估報告是在評估基準日條件下 , 評估土地在限定條件下的土地使 用權(quán)價格。（2）評估面積以國土資源局頒發(fā)的 國有土地使用證 中所載面積為準 不同

6、時需作說明。（3）評估價格僅為委托方估價目的 提供價格參考。（三）資料來源說明1、土地利用狀況等資料由委托方及估價人員現(xiàn)場勘察所得。2、土地區(qū)位條件、 地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào) 查而得。3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技33v1.0 可編輯可修改術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（四）估價中的特殊處理如：劃撥用地評估（五）其它說明1、委托方對所提供資料的真實性負責(zé)， 估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、 準確性負責(zé)。2、本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的土地使用價格，若待估宗地的土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)

7、狀況、土地使用年限、土地 使用面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。3、任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解 本報告。4、評估結(jié)果有效期自 提交報告日起年內(nèi)有效。涉及到估價期日和提交報告日期兩種有效期。有效期一般為 6 個月，但 企業(yè)改制上市和資產(chǎn)評估、審計等報告銜接，可能需要一年。市場變動異常， 有效期可縮短。5、本報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有， 安徽中信房地產(chǎn)土地價格 評估有限公司負責(zé)解釋。特別說明：（1）土地權(quán)屬文件包括國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、 農(nóng)村宅基地使用證、土地他項權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證

8、、房地產(chǎn)共 有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證，對房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地 批準書也可以確認土地產(chǎn)權(quán)， 對商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售 （ 或預(yù)售） 合同 及付款憑證確認土地產(chǎn)權(quán)； 對臨時用地和臨時建筑， 可采信有關(guān)政府部門出具的臨時使用 土地和臨時建筑批準文件。（2）由于土地開發(fā)利用強度對地價影響較大，在描述地上物時應(yīng)該把可以證明 合法的土地利用強度的有關(guān)指標詳加敘述，例：房地產(chǎn)權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)證、房屋共 有權(quán)證、房屋他項權(quán)證、或者在建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等， 針對以上各項的詳細描述可以讓評審人員判定估價方法中部分參數(shù)的合理性。（3）要防

9、止濫用假設(shè)條件。如估價方法選擇中已說明土地市場不活躍，交易案例少， 排除了市場比較法。在報告使用的前提條件中又設(shè)定了“估價結(jié)果基于有公開、活躍的正 常土地市場條件”。又如法院委托的評估項目屬限時強買處置類的評估，報告中設(shè)定“為 了使交易完成以及達成合理成交價格，需要有一個合理的談判周期”這一假設(shè)條件。這些 假設(shè)條件均與事實不符、邏輯混亂矛盾，則屬于濫用假設(shè)條件。九、土地估價師簽字44v1.0 可編輯可修改姓 名 資格證書號 十、土地估價機構(gòu)法定代表人簽字：簽名（機構(gòu)公章）年 月 日55v1.0 可編輯可修改第二部分 估價對象界定一、委托估價方委托單位：單位地址：法人代表：聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

10、郵政編碼：二、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其它內(nèi)容，并具 體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等三、估價對象概況1、土地位置和登記狀況（位置、用途、面積、四至等）a、來源與歷史沿革： 改制重組涉及產(chǎn)權(quán)變動狀況。出讓應(yīng)說明出讓合同約定的主要內(nèi)容，如 開工、竣工時間，出讓金支付方式和交納情況，代建道路、代征土地、代建 公用建筑，出讓年限屆滿后地上建筑物處置情況等內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)用地涉及投資 強度、節(jié)約集約利用土地的重要指標等。b、位置：除坐落外，應(yīng)說明大致區(qū)位條件，如地處市中心、旅游區(qū)、城 郊結(jié)合地區(qū)，并對位置條件進行簡要評價。c、用途、面積、四至：登記與現(xiàn)狀或評估設(shè)定不一

11、致，應(yīng)說明理由。d、土地級別：采用基準地價系數(shù)修正法必須說明，盡量采用分用途級別 描述。e、土地登記證書號、國有土地使用權(quán)證書號：描述應(yīng)規(guī)范。 土地權(quán)利狀況（權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利等，簡述可能了解的土 地取得和流轉(zhuǎn)過程，分析實際使用與證載是否一致。a、權(quán)屬、權(quán)利、年期是否與登記內(nèi)容一致。 評估設(shè)定與登記內(nèi)容不一致， 應(yīng)說明評估設(shè)定的理由。b、他項權(quán)利對地價的影響，如抵押權(quán)，地價中應(yīng)扣抵押額。帶租約轉(zhuǎn)讓 價應(yīng)在正常市場價值的基礎(chǔ)上扣除承租使用權(quán)價值。c、對地價產(chǎn)生重大影響地役權(quán)也應(yīng)說明。土地利用狀況 （土地利用狀況，重點說明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建 構(gòu)筑物說明等，如果是待開發(fā)土地，應(yīng)

12、詳細說明評估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計指標及設(shè)定依據(jù)、 提醒土地閑置的時間及當?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實際執(zhí)行情況等）66v1.0 可編輯可修改a、針對估價對象和估價目的的確定現(xiàn)狀條件和規(guī)劃條件兩種情形。b、利用現(xiàn)狀條件：建筑物及具體用途、容積率、建筑物等。估價方法不 具體涉及建筑物而作列表簡要描述， 但收益還原法、 剩余法涉及到建筑費時， 應(yīng)對建筑物、容積率、式樣、成新度、結(jié)構(gòu)、日照、通風(fēng)等進行詳細描述， 注意與后面的估價方法應(yīng)用相銜接并保持邏輯性一致性。c、涉及現(xiàn)狀建筑物產(chǎn)權(quán)不完整，應(yīng)說明如何特殊處理與理由。d、規(guī)劃條件：應(yīng)說明規(guī)劃設(shè)計要點， 包括建筑限高、 容積率、建筑密度、 綠化率、公建配套等

13、。應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準機關(guān)、文號、批準日期及有效 期。四、影響地價的因素說明1、一般因素（1）地理位置（2）自然環(huán)境、地勢、地貌、氣候、水文（3）行政區(qū)劃（4）社會經(jīng)濟狀況（5）房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況（6）城市規(guī)劃與發(fā)展目標 不能機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性。按用途分析描述。a、商業(yè)用地： 自然因素、 城市規(guī)劃與發(fā)展目標、 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、 產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、商業(yè)發(fā)展狀況等。b、住宅用地： 自然條件、 城市規(guī)劃與發(fā)展目標、 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、 城市化水平、居民收入與儲蓄、房地產(chǎn)市場狀況、稅收政策、金融政策、房 地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、住房供應(yīng)與保障政策等。c、工

14、業(yè)用地： 自然因素、 城市規(guī)劃與發(fā)展目標、 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、 產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、勞動力狀況等。2、區(qū)域因素 區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚 度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點，全面而恰當。 不能機77v1.0 可編輯可修改械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性。如：a、區(qū)域范圍與區(qū)域概況，盡量附圖。b、區(qū)域位置：按規(guī)劃功能區(qū)或現(xiàn)狀描述， 離市中心距離， 所在土地級別c、交通條件：道路通達狀況、交通便捷程度（對外交通、公交、 地鐵、軌道交通）d、基礎(chǔ)設(shè)施條件：供電、供水、排水、電訊、供氣、供熱。e、商業(yè)用地應(yīng)對商業(yè)繁華狀

15、況進行分析， 住宅用地應(yīng)分析居民購物的便 利程度，一般工業(yè)倉儲用地?zé)o特殊原因不進行分析。f 、公用設(shè)施條件主要影響居民生活方便程度，影響商業(yè)網(wǎng)點配套程度。 g、行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、城市規(guī)劃限制、交通管制狀況 h、環(huán)境質(zhì)量狀況i 、危險設(shè)施：估價對象所在區(qū)域是否有危險設(shè)施，如加油站、油庫、彈 藥庫、傳染病醫(yī)院等。j 、住宅用地、商業(yè)用地外立面分析、景觀分析 應(yīng)與采用的基準地價系數(shù)修正法和市場比較法中的因素條件、修正系數(shù) 說明表、修正系數(shù)相銜接和一致性。3、個別因素待估宗地位于 ，四至 。評估設(shè)定用途、土地所有權(quán)，土 地使用權(quán)由 方式取得，以及面積、形狀、水文地質(zhì)條件、臨路狀況等。宗地實際開發(fā)

16、程度為 ，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為供水：排水：供電：通訊：通路：供暖：供氣：場地平整：地上建筑物：鏈接道路狀況，住宅用地臨交通型主干道狀況，商業(yè)用地臨街狀況和距 市中心和商服中心的距離。宗地利用狀況：規(guī)劃設(shè)計要點或出讓合同約定的開發(fā)程度。 住宅、商業(yè)用地接近公用設(shè)施距離。88v1.0 可編輯可修改商業(yè)、工業(yè)用地接近交通設(shè)施程度。相鄰?fù)恋乩脿顩r：對估價對象利用的限制，重點分析估價對象有重要 影響的相鄰?fù)恋乩脿顩r。如估價對象北側(cè)有小學(xué)、氣象觀測站，對估價對 象土地利用將產(chǎn)生非常大的影響。規(guī)劃限制：對建筑高度、日照以及建筑退讓界址線距離等限制。地上建筑物狀況：采用收蓋還原法，剩余法時應(yīng)詳盡分析描述

17、建筑物狀 況。土地權(quán)利狀與使用年期：應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象特征恰當設(shè)定。當 評估設(shè)定與登記內(nèi)容不一致，應(yīng)說明理由。第三部分 土地估價結(jié)果一、估價依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國擔(dān)保法4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院1990 第 55 號令）5、國土資源部關(guān)于嚴格按國家標準實施 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 和城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的通知（國土資發(fā) 2002195 號）6、確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定國家土地管理局1995 國土籍字第 26 號；7、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知國家土地管理局19

18、97國土 籍 字第 2 號；8、國土資源部關(guān)于發(fā)布實施 全國工業(yè)用地出讓最低價標準 的通知（國 土資發(fā) 2006307 號）等（二）有關(guān)技術(shù)標準9、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程10、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（三）其他資料11、委托方提供的有關(guān)資料12、估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料99v1.0 可編輯可修改注意：1、估價依據(jù)應(yīng)針對估價目的和待估宗地權(quán)利、 土地利用方式等特征以及 估價方法與使用的資料應(yīng)有針對性列出。如抵押評估目的應(yīng)涉及抵押、擔(dān)保 和土地他項權(quán)利登記的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。待估宗地為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)涉及到劃撥土地相關(guān)法律、法規(guī)及政策。 開發(fā)區(qū)工

19、業(yè)用地估價需涉及產(chǎn)業(yè)政策、投資強度、土地節(jié)約集約利用的 有關(guān)土地利用方式的規(guī)定。采用成本逼近法使用的征地成本則需涉及到征收農(nóng)村集體土地過程中一 系列法律、法規(guī)和地方文件規(guī)定費用標準。采用基準地價系數(shù)修正法需涉及到基準地價公布的相關(guān)文件、成果具體 說明等依據(jù)。2、估價依據(jù)應(yīng)考慮最新政策調(diào)整。 如房地產(chǎn)開發(fā)的一系列宏觀調(diào)整政策、 征地成本最新標準等。二、土地估價（一）估價原則本次估價過程中，遵循的主要原則有以下幾種：要求估價原則選擇得當、全面，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)。需注意不能：（1）遺漏合法原則；（ 2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；（ 3）采 用了市場比較法、基準地價系

20、數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。1、合法原則 合法原則指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。 由 于我國土地所有制特性， 土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)， 土地使用權(quán)的 取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地 使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。同時，土地地 估價還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。2、最有效使用原則 （現(xiàn)狀土地利用條件不遵循此原則） 由于土地具有用途的多樣性， 不同的利用方式為權(quán)利人帶來的收益不 同，而且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上能獲得更多的收益， 并以能 滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)， 所以

21、地價是該宗地的效用作最有 效發(fā)揮為前提的3、替代原則 （市場法、收益還原法、基準地價修正法） 根據(jù)市場運行規(guī)律， 在同一商品市場中， 商品或提供服務(wù)的效用相同或1010v1.0 可編輯可修改大致相似時， 價格低者吸引需求， 即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同 時存在時， 商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。 土地使 用權(quán)價格也同樣遵循替代規(guī)律， 即同類型具有替代可能的土地使用權(quán)價格相 互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響 和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。4、預(yù)期收益原則 （收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）對于價格的評估，重要的并非是過去， 而是未來。過去

22、收益的重要意義， 在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。 因此商品的價格是由反映該商品 將來的總收益所決定的。 土地也是如此， 它的價格也受預(yù)期收益形成因素的 變動所左右。5、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然和社會環(huán)境之中， 必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 若 土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此 , 在 土地估價時， 一定要 認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系， 判斷其是否協(xié)調(diào)， 這 直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。6、報酬遞增、遞減原則 （收益法、假設(shè)開發(fā)法時需遵循） 經(jīng)濟學(xué)中的邊際收益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時， 純收益隨之增加； 但達到某一數(shù)值以后， 如繼續(xù)追

23、加投資， 其純收益不再會 與追加的投資成比例增加。7、供需原則 （個別因素分析遵循這一原則）在完全的自由市場中， 一般商品的價格， 取決于需求與供給關(guān)系的均衡 點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降， 這就是供給均衡法則。 其成立條件是： 1供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而 進行競爭；2 同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣， 其價格也是有需求與供給的互相關(guān)系而定的。但因為土地不同于一般商品， 具有一些人文與自然特性， 使得它除了遵循上述供求均衡之外， 也遵循其特 有的供求規(guī)律。8、貢獻原則 （收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、剩余法） 按經(jīng)濟學(xué)中的邊際收益原則，

24、 衡量各生產(chǎn)要素的價值大小， 可依據(jù)其對 總收益的貢獻大小來決定。 對于土地估價，這一原則是 指不動產(chǎn)的總收益是 由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果 。其中某一部分帶來的收益， 對 總收益而言。 是部分與整體之間的關(guān)系。 就土地部分的貢獻而言， 由于地價 是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的， 故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性， 評 估時應(yīng)特別考慮。9、變動原則 （進行期日修正時需遵循的原則）1111v1.0 可編輯可修改一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土 地價格也有同樣情形。 它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。 而這些價格 形成因素經(jīng)常處于變動之中， 所以土地價格是在

25、這些因素相互作用及其組合 的變動過程中形成的。10、多種評估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價業(yè)的發(fā)展， 國際上有幾種通用的估價方法， 如收益還原法、 市場比較法、成本逼近法、 假設(shè)開發(fā)法等方法。 由于不適宜的方法可能使估 價結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差， 因此在進行地價評估時， 就要根據(jù)待估宗地的實際 情況，充分考慮用地的類型和條件 , 根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價 方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地使用權(quán)價格?？傊谠u估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、 科學(xué)、合法的原則進行土地使用權(quán)價格評估， 做到評估過程合理， 評估方法 科學(xué)，評估結(jié)果準確，嚴格保守評估秘密。（

26、二）估價方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （以下簡稱規(guī)程 ） ，通行的估價方法有市 場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。 估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù) 規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況 并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。要求估價方法選擇得當，選擇依據(jù)闡述充分。特別說明：規(guī)程要求兩種以上評估方法。除非是市場交易極為頻繁、近期可 參照案例很多，且評估標的價值量較小，可以考慮僅采用一種市場比較法， 否則不可以采用一種方法評估。有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方 法；對收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開

27、發(fā)潛 力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充分且不宜采用市場比較 法、收益還原法、剩余法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價 方法。按估價對象和估價目的劃分，估價方法的選用一般情況下，遵照如下 標準：用地類型適宜的估價方法住宅l 、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；2、對缺乏可售或可租的比較實例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基 準地價系數(shù)修正法作為主要的估價方法。1212v1.0 可編輯可修改商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）1、有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；2、可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為 輔。工礦倉儲

28、用地l 、對具有買賣或租賃交易案例的， 應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法 進行評估。2、在市場依據(jù)不充分時，可以成本逼近法為主，以基準地價系數(shù)修正法 為輔。3、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地 可以成本逼近法為主，以基準地價系數(shù)修正法（基準地價可參照工業(yè)用 地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。4、耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地 可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法（含系數(shù) 修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法），未利用地的評估的評估要根 據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。5、涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價系數(shù)修正

29、法 三種方法，綜合法所評估的農(nóng)用地征用價格等于農(nóng)用地價格、地上附屬物價 格和社會保障價格之和。6、在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準地價系數(shù)修正法，使用 該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過的基準地價。（三）估價結(jié)果1313v1.0 可編輯可修改附件一、估價結(jié)果一覽表二、委托估價函三、位置示意圖四、土地使用權(quán)證書復(fù)印件五、規(guī)劃批準等文件六、現(xiàn)場踏勘調(diào)查記錄等七、照片八、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照九、機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 十、估價人員資格證書復(fù)印件注意事項：1、宗地位置示意圖與宗地位置和影響地價的區(qū)域因素聯(lián)系不緊密。2、估價對象照片與地上建筑物狀況與估價方法聯(lián)系不夠。 如收益還原法 和剩余法與已有建

30、筑物狀況關(guān)聯(lián)性較大，一張照片難以全面反映。3、土地使用證復(fù)印件缺委托方提供與原件一致的證明。4、依據(jù)估價目的的所需的必要附件。 如涉及企業(yè)改制為資產(chǎn)處置使用的 應(yīng)附改制批文，房地產(chǎn)開發(fā)項目空地抵押的，應(yīng)附規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)批文 等。5、估價方法引用參數(shù)、取值標準的相關(guān)文件或證明。1414v1.0 可編輯可修改土地估價技術(shù)報告項 目 名 稱： 受托估價單位： 估 價 人： 委托估價單位： 估 價 日 期： 估價報告編號： 估價技術(shù)報告編號： 提交報告日期 : 關(guān)鍵詞 : 估價目的 : 。安徽中信房地產(chǎn)土地價格評估有限公司15v1.0 可編輯可修改土地估價技術(shù)報告第一部分 總 述一、估價項目名稱二

31、、委托估價方委托單位：單位地址：法人代表：聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：郵政編碼：三、受托估價方 ： 安徽中信房地產(chǎn)土地價格評估有限公司 機構(gòu)地址：估價機構(gòu)資質(zhì)級別： 資質(zhì)注冊號： 法人代表： 聯(lián)系電話： 郵政編碼：四、估價對象 ： 概況五、估價目的 同結(jié)果報告六、估價依據(jù) 同結(jié)果報告 七、估價基準日 八、估價日期 九、地價定義同結(jié)果報告 十、估價結(jié)果16v1.0 可編輯可修改評估土地總面積 : 單位面積地價：（樓面單價 / 地面單價） 總 地 價：大寫及幣種 : 十一、需要特殊說明的事項 同結(jié)果報告 十二、土地估價師簽名簽名姓 名 土地估價師資格證書號 十三、土地估價機構(gòu)法定代表人簽字：安徽中信房地

32、產(chǎn)土地價格評估有限公司年月日17v1.0 可編輯可修改第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況。2、土地權(quán)利狀況。3、土地利用狀況。二、地價影響因素分析 同結(jié)果報告第三部分 土地估價一、估價原則同結(jié)果報告18v1.0 可編輯可修改二、估價方法與估價過程1. 基準地價系數(shù)修正法(1) 基準地價系數(shù)修正法測算的思路 基準地價系數(shù)修正法是指在求取一宗待估土地的價格時，對比當時同級 別、同用途的基準地價水平，參照各種修正因素說明，確定修正系數(shù)，通過 修正基準地價得出待估宗地地價的一種方法。(2) 基本原理和公式地價基準地價×( 1綜合修正系數(shù))×期日

33、修正系數(shù) ×年期修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正(3) 合肥市基準地價成果 基準地價是一個級別內(nèi)同一類別土地的平均價格。基準地價構(gòu)成包括土 地取得費、土地開發(fā)費和土地增值三部分， 根據(jù)合肥市人民政府 2009年 2月 17日公布的合肥市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地基準地價的通知鄭政 文200928 號文件。合肥市基準地價內(nèi)涵如下：A、土地開發(fā)程度：紅線外“七通”(即供電、供水、排水、通訊、通路、 通氣、通暖) , 紅線內(nèi)土地平整；B、估價基準日： 2008年 1 月 1 日；C、土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理 與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、

34、水域及水利設(shè)施用地七種用途。D、土地等級劃分：商服用地八個級別、工礦倉儲用地五個級別、住宅用 地七個級別、公共管理與公共服務(wù)用地四個級別、特殊用地三個級別、交通 運輸用地五個級別、水域及水利設(shè)施用地三個級別；E、土地使用年限：各用途最高年限為法定最高使用年限(即分為商服用19v1.0 可編輯可修改地 40 年、工礦倉儲用地 50 年、住宅用地 70 年、公共管理與公共服務(wù)用地50年、特殊用地 50 年、交通運輸用地 50年、水域及水利設(shè)施用地 50年）表 -2合肥市基準地價成果表（單位：元 /m2）級別用途一二三四五六七八商業(yè)525039202950222017001250900600住宅40

35、503070233017101200780460工礦倉儲用地1070830650510384公共管理與公 共服務(wù)用地14001000700440特殊用地1100690410交通運輸用地225016501190790450水域及水利設(shè) 施用地920600390（4） 測算過程 待估宗地適用的基準地價根據(jù)表-2及合肥市基準地價級別圖 ，待估宗地位于合肥市基準地價住宅五級住宅用地基準地價范圍內(nèi)，住宅用地五級基準地價標準為 1200元 / 平方米。 綜合修正系數(shù)的確定A. 綜合修正系數(shù)的確定參照合肥市五級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表 -3 、合肥市五級住宅用地修正系數(shù)表 -4 ，針對影響待估地塊

36、的區(qū)域和個別因素分析， 并對其影響幅度進行評估 , 得出待估宗地地價綜合修正系數(shù)表 -5 。最終確定住宅綜合修正系數(shù)為。表 -3 合肥市市區(qū)五級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣20v1.0 可編輯可修改距商服 中心的 距離距二級商服中心 的距離 500 米500-800 米800-1100 米1100-1500 米>1500 米交通條件生活型主干道、距公交站點100 米混合型主干道100-150 米交通型主干道150-200 米次干道 200-250 米支路或巷 道>250 米基礎(chǔ)設(shè)施狀況水、電、氣等設(shè) 施保證率 95%以 上，排水狀況好90-95%排水狀

37、況較好85-90%排水狀況一 般80-85%排水狀況較差<80%排水狀況 差公用設(shè)施狀況距各類公用設(shè)施距離 <200 米200-400 米400-600 米600-1000 米>1000 米環(huán)境質(zhì)量無污染綠化好，環(huán)境優(yōu)美基本無污染綠化較好輕度污染，綠化一般污染較重，綠化較差重度污染綠化很差宗地自身條件面積形狀對宗地利用極為有利面積形狀對宗地利用較為有利面積形狀對宗地利用有一定程度影響面積形狀對宗地利用有較重的影響面積形狀對宗 地利用有嚴重 影響規(guī)劃限制規(guī)劃對土地的利用類型和利用強度無限制規(guī)劃對土地的利用類 型無限制， 對土地利用 強度有所限制規(guī)劃對土地的利用 類型無限制，利用強 度有限制規(guī)劃對利用類型基本無限制，對土地利用強度限制較大規(guī)劃改變了利用類型表 -4合