房地產(chǎn)估價(jià)師測(cè)驗(yàn)考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案

1、2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題及答案一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請(qǐng)問(wèn)：1 拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2 拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮

2、，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。請(qǐng)問(wèn)：1. 評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？2. 政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？3. 評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？二、 單項(xiàng)選擇題

3、（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案 對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為 66000怦、69000 m2 .總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。 其中A座總建筑面積為65000 m,地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/ （m D ）；地上一四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/ （m D ）； B座總建筑面積為67500 m，辦理了銷售許可

4、證，其中8000 m已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為 40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款 5%的質(zhì) 量保證金，截至目前已付工程款 93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。1 . A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）m2。A. 124500B. 127000C. 132500D. 1350002.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓 A座地下一層的客觀租金水平為 2.0形（m D）,地上一四層的客觀租金水平為3.0元/（m D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓 A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是（）。A 租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng) 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租

5、金中較低者C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D 租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金3 該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬(wàn)元。A 810B 132025C. 2835D 4860（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000 tf, 2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各 1幢，總建筑面積為25000 tf。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500tf,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，20

6、09年5月甲公司自行建設(shè)了 2間宿舍，共計(jì)500tf。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月 30日的市場(chǎng)價(jià)值。4 采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。A自己開發(fā)B .溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C. 被迫轉(zhuǎn)讓D. 自愿轉(zhuǎn)讓5 采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。A 0.03B 0.83C. 0.85D. 1.256 采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（）。A .辦公樓開發(fā)費(fèi)用B 食堂開發(fā)費(fèi)用C.宿舍開發(fā)費(fèi)用D 浴室開發(fā)費(fèi)用7 采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。A按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值B .按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值C.按綜合完

7、成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值D 結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值（三）某城市因道路拓寬需拆辻一嚏建于2000年，建筑面積為80ooma的臨笛五層綜合樓.該項(xiàng)目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支忖了房屋拆遷補(bǔ)償款后，原拆遷單位已搬辻完畢，該綜合樓拆除前.相鄰的某醫(yī)院, 經(jīng)考察擬購(gòu)買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用：并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)氐該醫(yī)院應(yīng)與（）接洽購(gòu)買綜合樓事宜.A.被拆遷人&拆辻入CL建說(shuō)物拆除方D.政府規(guī)劃主管部門9, 買方可支付的最高購(gòu)弟價(jià)為（）A. 建筑市場(chǎng)價(jià)值平移相關(guān)費(fèi)用B. 拆除的舊建筑材科價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用U建筑物殘值D.建筑物市場(chǎng)價(jià)值平移相關(guān)費(fèi)用占用醫(yī)院

8、內(nèi)土地的價(jià)值10. 方可接受的最低購(gòu)買價(jià)為（）-A. 建筑物市場(chǎng)價(jià)愴B. 建筑物市場(chǎng)價(jià)值-清理費(fèi)用U拆除后的舊建筑材料價(jià)值D.拆除后的舊題筑材料價(jià)值-蓿理費(fèi)用三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得 3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）封面（略）目錄（略）致委托人函（略）XX有限公司：受貴公司委托，我們對(duì)貴公司擁有的位于XX市XX街XX號(hào)一層（房屋所有權(quán)證號(hào)：XX字第XX號(hào)建筑面積為339.29怦）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)

9、值 參考依據(jù)。我公司派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ) 上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算并結(jié)合 估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià) 假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見(jiàn) 表1）:表1估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表房屋坐落房屋所有權(quán)證號(hào)用 途面積/ m2評(píng)估單價(jià)/ （元/m2）評(píng)估總 價(jià)/萬(wàn) 元假定未設(shè)立法 定優(yōu)先受償權(quán)下的 價(jià)值XX市XX街XX號(hào)XX字第XX 號(hào)商業(yè)339.2914478.96491.26工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值-O0房地產(chǎn)估價(jià)師 知悉已抵押

10、擔(dān)保債權(quán)價(jià)值-00的法定優(yōu)先受償款其他-O0合計(jì)-O0抵押小寫14478.96491.26價(jià)值大寫人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰兀整款。注：估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）法人代表：XXX二O 0九年五月二十二日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一二層為商鋪和酒樓，三層為茶

11、樓，四五層為客房及辦公用房。大樓外墻粉色墻磚，一三層為大面積玻璃窗，四五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、 一部電梯、二部消防樓梯。估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29 tf，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對(duì)象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。（二）權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象為XX有限公司擁有的位于 XX市 XX街 XX號(hào)一層的商業(yè)用房。估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號(hào)：X字第XX號(hào)；房屋所有權(quán)人：XX有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號(hào)： XX房號(hào)：XX；

12、結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29怦；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓國(guó)有土地使用證記載內(nèi)容為：土地證號(hào)：第XX號(hào)；土地使用者：XX有限公司；坐落：略；地號(hào)：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積： 3065.30 tf ;終止日期：2046年4月20日 ;登記日期：2006年4月21日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對(duì)象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已出租用作酒樓，除此以外無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利限制。四、區(qū)位狀況（略）五、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供

13、參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日。七、價(jià)值定義本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)（略）九、估價(jià)原則（略）十、估價(jià)方法（略）十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元，單價(jià)14478.96元/tf .十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價(jià)人員（略）十四、估價(jià)作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22 日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 2009年 5月 22 日附件（略）一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略

14、）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1收益法收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：y 一力 右（1 + YY式中V-收益價(jià)格；i期末的凈收益;A-相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第 Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。（1）確定房地產(chǎn)收益1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價(jià)對(duì)象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見(jiàn)表2.表2 租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表（單位：元/ m2）時(shí)間有

15、效毛收入:50 X12=60055X 12=66060X12=72060 X12=720往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。2）租約期外房地產(chǎn)收益根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為7075元/ （m月）（計(jì)算過(guò)程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì)，遞增比率為每年2%5%,由此，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/ （m月），且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般情況，空置率取2%，假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100X12X（ 1-2%） =1176 （元/m）。（2）確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)、

16、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3 （計(jì)算過(guò)程略）。（3）確定年凈收益則估價(jià)對(duì)象年凈收益見(jiàn)表3.表3估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表(單位：元/ m2)時(shí)間年有 效毛 收入管理費(fèi)用維修 費(fèi)保險(xiǎn) 費(fèi)稅金年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用二十十+年收益二-2009.4.2160018181.2105.6142.8457.22010.4.2166019.8181.2116.16155.16504.842011.4.2172021.6181.2126.72167.52552.4872021.6181.2126.72167.52552.48(4) 確定報(bào)酬率綜合考慮，確定報(bào)酬率為 7%(計(jì)算過(guò)程略)。(1 + 7%)51 + 7%

17、(5) 確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為:(1+7%)(1 + 7%)*(1 + 7%)'(1 + 7%)4=16740.50 (元 /m2)。2.市場(chǎng)法市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修 正，得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格儀易情況修正系數(shù)仗易日期修正系數(shù) X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修 正系數(shù)*4可比實(shí)例比較因青一覽表項(xiàng)目估忻對(duì)象可比實(shí)例L可比實(shí)例2可出實(shí)例3地址X X街X X號(hào)X X街X X號(hào)X X街XX號(hào)X X街X X號(hào)交易情況正常交易正常交易正常交易正常

18、交易交易日期2009 4.212009 3 15hoDO 12.302003 2 22建成年代（年）£0C7200620060OOE建筑錯(cuò)構(gòu)框架混合混合混合建筑總展數(shù)5211所占層數(shù)11層高/5 44 54.5裝修惰呪中檔裝修濡水房潘水房面積加；336.29130220246他項(xiàng)權(quán)利限制租賃權(quán)無(wú)I無(wú)無(wú)收益年限（年）3736.53636成交總價(jià)/萬(wàn)兀/畋£70300成交單悴/C元亦/12461.54122T2.7312096. TT幣種人民幣人民幣人民幣人民幣（2）建立可比價(jià)格基礎(chǔ)（略）（3）選取比較因素及因素條件說(shuō)明根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB./T 50291-1999 ）及

19、項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因 素和個(gè)別因素。1）交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。2）交易日期交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。3）區(qū)域因素和個(gè)別因素估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、 成新率等。4） 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見(jiàn)表5.表5估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況影響因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易

20、情況正常正常正常正常交易日期2009421繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)程度商業(yè)設(shè)施聚小區(qū)級(jí)綜合小區(qū)級(jí)綜合小區(qū)級(jí)綜合小區(qū)級(jí)綜合集狀況專業(yè)商場(chǎng)專業(yè)商場(chǎng)專業(yè)商場(chǎng)專業(yè)商場(chǎng)區(qū)域 因 素交通條件公交便捷程度1-2路公交線12路公交 線12路公交 線12路公交 線交通通達(dá)程 度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車道城市規(guī)劃限 制功能分區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅環(huán)境欠整潔，環(huán)境欠整潔，環(huán)境欠整潔，環(huán)境欠整潔，環(huán)境區(qū)域環(huán)境但經(jīng)營(yíng)但經(jīng)營(yíng)但經(jīng)營(yíng)但經(jīng)營(yíng)氣氛良好氣氛良好氣氛良好氣氛良好臨街臨街道路類 型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道狀況臨街位置城市主、次干道城市主、次

21、干道城市主、次干道城市主、次干道距區(qū)域 商業(yè)中心距離100 5001"i"1100500m100500m100一500m個(gè)距公交站點(diǎn)距離小于50m小于50m小于50m小于50m別層咼5.4m5.4m4.5m4.5m因面積命壬口壬uh如Tin審田仝千影 諭同口汁才 壬【千豐豐 田仝浙木面積適中，對(duì)現(xiàn)實(shí)用途無(wú)影響，同時(shí)也利未來(lái)用途改變素形狀形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則開間（寬度與進(jìn)深比）1: 1.21 : 11: 0.81 : 0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見(jiàn)表6.表6估價(jià)對(duì)象與

22、可比實(shí)例因素修正系數(shù)影響因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3商業(yè)區(qū)級(jí)別OOO0繁華程度商業(yè)設(shè)施聚OO0O集度區(qū)公交便捷程度OOOO域 因 素交通條件交通通達(dá)程 度O0OO城市規(guī)劃限制功能分區(qū)O0OO環(huán)境區(qū)域環(huán)境00O0小計(jì)000O臨街道路類型0O00臨街狀況臨街位置OOOO個(gè)距區(qū)域商業(yè)中心距離0OO+1.5別距公交站點(diǎn)距離OOOO因素層咼-1-1面積OOOO開間（寬度與進(jìn)深比）+1+2+2成新率-1-1-1小計(jì)00O1.55）建立可比實(shí)例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比 較，建立直接比較關(guān)系，見(jiàn)表7.表7比較因素修正項(xiàng)目可

23、比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)/ （元/ m2）12461.5412272.7312096.77交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個(gè)別因素100/100100/100100/101.5比準(zhǔn)價(jià)格/ （元/ m2）12461.5412272.7311918.00取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：(12461.54+12272.73+11918.00 ) /3=12217.42 (元 加)。3估價(jià)結(jié)果確定綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算

24、結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作 為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，即：評(píng)估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96 （元 /怦）。評(píng)估總價(jià)=14478.96 X339.29=491.26 （萬(wàn)元）?？們r(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整。二O O九年五月二十二日四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額

25、度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為心房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方XX建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：（一）估價(jià)的假設(shè)條件1估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。2. 本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。3本次估價(jià)以xxt筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)， 由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)

26、終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。5估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。6估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。7任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。8我們于2009年6月25 日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地 查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。9 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)

27、，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本 報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。（二）估價(jià)的限制條件1本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告, 本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2. 估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。3根據(jù)x 市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi) 有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。4本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位

28、和個(gè)人提供。 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。參考答案一、問(wèn)答題（一）答：1拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約 的影響。（3分）2根據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定：（1） 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）（2） 各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）（3） 拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）（4） 若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（1分）（5）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可

29、以向依照房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）3. 被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）（二）答：在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：（1） 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）（2）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）（3）開發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分）（4） 開發(fā)和銷售稅費(fèi)

30、構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）（5） 折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分）（三）答：1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正 法。（2分）2收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用:（1） 建筑物拆除費(fèi)用。（2分）（2） 土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）（3） 其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）3出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修 正法。（2分）二、單項(xiàng)選擇題I. A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D三、指錯(cuò)題1致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限）。2估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或