創(chuàng)業(yè)計(jì)劃財(cái)務(wù)分析書(shū)

1、藍(lán)天房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃財(cái)務(wù)書(shū)：級(jí)號(hào)班學(xué)姓名:第一部分：創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)思想如今城市人口增加很快，房?jī)r(jià)一漲再漲，且需求量也很大，房產(chǎn)發(fā)展空間非常大，盈利樂(lè)觀，特注冊(cè)了一家出租和轉(zhuǎn)賣(mài)二手房公司。無(wú)錫市藍(lán)天房地產(chǎn)有限公司在2011年12月31日注冊(cè)資金100萬(wàn)，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。無(wú)錫藍(lán)天地產(chǎn)地處無(wú)錫新區(qū)，是一家以轉(zhuǎn)賣(mài)二手房為基礎(chǔ)，以出租二手房為主業(yè)的民營(yíng)企業(yè)。第二部分：財(cái)務(wù)分析一、籌資分析公司注冊(cè)資本100萬(wàn)元，其中計(jì)劃吸引兩家以內(nèi)投資公司，我們團(tuán)隊(duì)會(huì)制定詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，使投資商能夠看到盈利空間，這樣我們就能說(shuō)服投資商給我公司注資，計(jì)劃吸引風(fēng)險(xiǎn)投40萬(wàn)元，每家投資公司的投資在25萬(wàn)以下，用于初期投入和營(yíng)

2、運(yùn)資金,還通過(guò)我們團(tuán)隊(duì)自籌資金60萬(wàn)元，這包括我們以前賺取的10萬(wàn)元，父母投資30萬(wàn)元，以及通過(guò)親戚朋友借的20萬(wàn)元。另外，根據(jù)具體情況，我們將適時(shí)地采用其他的融資方式。資金成本計(jì)算：向朋友借款還息按照銀行貸款利率算。因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)至少要一年左右，還加上銷(xiāo)售房子時(shí)間至少要兩年。經(jīng)了解知道向銀行貸款一至三年利率為%還款利息：本金x利率x時(shí)間=200000x%x2=26600元本金和=本金+利率=200000+26600=226600元公司除了商家投資資金共籌集資金60萬(wàn)元，向銀行貸款1萬(wàn)元，(年利率為%，辦續(xù)費(fèi)用率2%，公司所得稅率為30%)K=i*(1-T)/(1-f)=%*(1-30%)/(1

3、-2%)=%這個(gè)資金成本還是比較小的，公司盈利后會(huì)支付給銀行和支付股東以及員工工資其他作為公司運(yùn)轉(zhuǎn)成本。公司注冊(cè)資本100萬(wàn)。股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模如下表:表1股本結(jié)構(gòu)及規(guī)模單位：萬(wàn)元注冊(cè)資本100風(fēng)險(xiǎn)投資40貨幣投資60二、內(nèi)部投資分析公司初期共籌資100萬(wàn)，其中公司籌資60萬(wàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資40萬(wàn)。從第二年起，每年從銀行借入10萬(wàn)到20萬(wàn)的流動(dòng)資金，以此改善現(xiàn)金流動(dòng)狀況并達(dá)到較合理的資產(chǎn)負(fù)債比。1、資產(chǎn)總構(gòu)成固定資產(chǎn)：資金主要用于購(gòu)建生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（60萬(wàn)），以及生產(chǎn)中所需的直接原材料、直接人工、制造費(fèi)用及其它各類(lèi)期間費(fèi)用等，明細(xì)如下：表3投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）生產(chǎn)設(shè)備30車(chē)間庫(kù)存10辦公設(shè)備20

4、總計(jì)60流動(dòng)資產(chǎn)：在銀行第一年總共存有35萬(wàn)元，公司有現(xiàn)金5萬(wàn)元左右，另外還包括應(yīng)收賬款,如下：公司通過(guò)轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)目前有二手房20套，10套是兩室一廳，5套兩室兩廳，五套一室一廳。兩室一廳每年能收取每套每月1500元，共計(jì)：1500*12*10=180000元；兩室兩廳每套每月2000月，共計(jì)：2000*12*5=120000元；一室一廳每套每月1000,共計(jì)：1000*12*5=60000。共計(jì)：120000+6000+180000=360000元。另外還轉(zhuǎn)賣(mài)二手房每年能獲利1330000元左右。2、應(yīng)收賬款的制定：我們知道應(yīng)收賬款是企業(yè)一項(xiàng)重要的流動(dòng)資產(chǎn)，也是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)。完善企業(yè)應(yīng)收賬

5、款管理機(jī)制，對(duì)加快貨款回收、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營(yíng)效益具有重要意義。如果企業(yè)的應(yīng)收帳款管理不到位的話會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命的危機(jī)，增加企業(yè)的相應(yīng)成本，造成企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。分析：假如公司現(xiàn)在白M言用期為30天，計(jì)劃將信用期延長(zhǎng)至60天，公司等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率為10%,假如增加的銷(xiāo)售量為50000元，單位遍及貢獻(xiàn)40000元60天信用期限與30天相比，收益成本情況分析如下：(1)收益增加：增加的收益=增加的銷(xiāo)售量X單位邊際貢獻(xiàn)=(50000-40000)X(5-3)=20000(2)應(yīng)收賬款占用資金機(jī)會(huì)成本的增加：應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本=應(yīng)收賬款占用資金X資金成本應(yīng)收賬款占用資金=應(yīng)收賬款平均余額X變動(dòng)成本

6、率應(yīng)收賬款平均余額=日銷(xiāo)售額X平均收現(xiàn)期30天信用期的機(jī)會(huì)成本=(200000/360)X30X(3/5)X10%=100060天信用期的機(jī)會(huì)成本=(250000/360)X60X(3/5)X10%=2500增加的機(jī)會(huì)成本=2500-1000=1500(3)收賬費(fèi)用和壞賬損失增加：增加的收賬費(fèi)用=4000-3000=1000增加的壞賬損失=9000-4000=5000(4)延長(zhǎng)信用期的稅前利潤(rùn)增加額：增加的收益-增加的成本費(fèi)用=20000-(1500+1000+5000)=12500因此將信用期間定位60天左右三、盈虧分析1、財(cái)務(wù)假設(shè)1)公司投產(chǎn)初期成本為驅(qū)動(dòng)器，第三年構(gòu)建新的生產(chǎn)線并增加員工

7、數(shù)量生產(chǎn)設(shè)備，新建生產(chǎn)線100萬(wàn)元。2)人員工資以每年10%速度增長(zhǎng)。4）創(chuàng)新研究按銷(xiāo)售收入的4%提取。5）銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的5%提取。6）假設(shè)公司當(dāng)年現(xiàn)金收入為總收入的60%,剩余40%下年收回。7）按稅后利潤(rùn)10%提取盈余公積金，25%分配紅利。8）銀行借款利率%。9）行業(yè)折現(xiàn)率12%公司初期會(huì)采購(gòu)一些生產(chǎn)設(shè)備和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、銷(xiāo)售人才、財(cái)務(wù)管理人才以及售后服務(wù)人才等。這些都是公司初期首先要解決的一些問(wèn)題。費(fèi)用列表如下：表5驅(qū)動(dòng)器直接成本單位：萬(wàn)元項(xiàng)目（驅(qū)動(dòng)器）直接材料直接人工建筑材料費(fèi)維修及其他固定員工臨時(shí)工費(fèi)用4540105合計(jì)1008515在公司售樓前及售樓期間為

8、宣傳公司的樓盤(pán)以及公司的知名度要做一些廣告。廣告分為三個(gè)部分，分別是通過(guò)各大知名電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、還有一個(gè)就是在一些路口樹(shù)立廣告牌，預(yù)計(jì)費(fèi)用如下表：表6廣告費(fèi)固定成本費(fèi)單位：萬(wàn)元廣告渠道電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)露天廣告牌費(fèi)用3122、現(xiàn)金流量表投資回收期靜態(tài)回收期：在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，收回投資需要年，投資方案可行。=累計(jì)靜態(tài)回收期=2+二年動(dòng)態(tài)回收期：通過(guò)凈現(xiàn)金流量計(jì)算，動(dòng)態(tài)投資回收期為年，投資方案可行性好。收期凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+（未收回現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）。動(dòng)態(tài)回收期=2+=年3、項(xiàng)目可行性分析凈現(xiàn)值分析凈現(xiàn)值是反映投資項(xiàng)目在建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，其計(jì)算公式為：NPVNCFt(

9、1k)t式中：NPV為凈現(xiàn)值；NCF為在t期末現(xiàn)金7流量；k為折現(xiàn)率，假設(shè)為12%。當(dāng)NPV>0時(shí)，該項(xiàng)目可行；當(dāng)NP收0時(shí)，該項(xiàng)目不可行。根據(jù)以上公式得出NPV=萬(wàn)元>0,所以該項(xiàng)目是可行的。內(nèi)部收益率分析內(nèi)部收益率(IRR遢項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率，內(nèi)部收益率大于資本成本率壽命該項(xiàng)目可行；反之，則不可行。內(nèi)部收益率滿足以下公式：NPVNCFt(1IRR)t計(jì)算項(xiàng)目的IRR:IRR=%>12%故項(xiàng)目可行。4、年度利潤(rùn)表表12利潤(rùn)表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)力口：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減：基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成本三、利潤(rùn)

10、總額減：所得稅四、凈利潤(rùn)四、理論分配方案根據(jù)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展情況的預(yù)測(cè)，公司營(yíng)業(yè)收入能夠達(dá)到迅速的增長(zhǎng)，而費(fèi)用支出增長(zhǎng)穩(wěn)定，所以公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)比較快。公司會(huì)拿出凈利潤(rùn)的25%來(lái)分配給股東，15%支付工人工資，50%會(huì)用來(lái)維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，另外10%用于其他。其中分配給股東的有股息和紅利兩種：股息是股利中的一部份，是股份有限公司按股票金額的某一固定比例向股東支付的利息。股息出自于公司的稅后利潤(rùn)，按股東的入股額分配。普通股股息的有無(wú)與多少依公司的盈利水平、股利政策、債權(quán)債務(wù)和國(guó)家的稅收、金融政策而定；優(yōu)先股股息按固定的股息率領(lǐng)取。股息一般是以股票面額的百分率來(lái)表示的，如1000元面額的股票，股

11、息若定為20%，則可分得200元的股息。股息每一季度支付一次，也可以半年或一年支付一次。紅利是股利中的另一部分，普通股股東才能享有，亦有公司稅后留利部分中支付。紅利的有無(wú)與多少，主要以公司盈利情況和章程而定。在中國(guó)的股份有限公司中，股利的分配大致有兩種形式，一種是只計(jì)紅利，不計(jì)股息，紅利率不封頂。另一種是以不高于銀行1年期的儲(chǔ)蓄存款利率為事先確定的固定利率計(jì)算股息，紅利的有無(wú)與多少，由公司董事會(huì)決議。紅利一般在次年年初發(fā)放，變可多次分期發(fā)放與或與股息一起發(fā)放。負(fù)債分配。即股份有限公司債券或應(yīng)付票據(jù)作為股利分配給股東。這種分配方式不僅可減少公司的現(xiàn)金支出，而且確立了股東對(duì)公司享有的狡立債權(quán)，通過(guò)全權(quán)獲得債息，使股東的收益增加。附表一：第一季度藍(lán)天房產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表:資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬(wàn)元資產(chǎn)類(lèi)年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及權(quán)益類(lèi)年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金短期借款短期投資應(yīng)付賬款應(yīng)收利息其他應(yīng)付款應(yīng)收賬款應(yīng)付工資預(yù)付賬款應(yīng)付福利費(fèi)其他應(yīng)收款應(yīng)交稅金一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資預(yù)計(jì)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)其他流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期投資：流動(dòng)負(fù)債合計(jì)固定資產(chǎn)：專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)原價(jià)其他長(zhǎng)期負(fù)債減：累計(jì)折舊長(zhǎng)期負(fù)債合同固定資產(chǎn)合計(jì)實(shí)收資本其他長(zhǎng)期資產(chǎn)盈余公積遞延稅項(xiàng)未分配利潤(rùn)遞延稅款借項(xiàng)所有者權(quán)益合計(jì)資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債及權(quán)益合計(jì)附表二:第一期預(yù)計(jì)報(bào)表:第L年利潤(rùn)表（按月編制）單