房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理規(guī)定

1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理規(guī)定現(xiàn)將國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅 管理問題的通知（國稅發(fā) 2001142 號(hào)）（以下簡稱“通知”）轉(zhuǎn)發(fā) 給你們，并就若干具體問題進(jìn)一步明確如下，請(qǐng)一并依照?qǐng)?zhí)行。一、關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題（一）根據(jù)通知第二條有關(guān)規(guī)定，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在建 設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企 業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的定 金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)。（二）考慮到我市外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際困難并結(jié)合以前 竣工結(jié)算結(jié)果的實(shí)際情況，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除 經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室批

2、準(zhǔn)建設(shè)的“經(jīng)濟(jì)適用房”項(xiàng)目 可按 3%預(yù)計(jì)利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按 10%的預(yù)計(jì)利潤率 預(yù)征企業(yè)所得稅。二、關(guān)于建設(shè)期匯算問題（一）根據(jù)通知第三條有關(guān)規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房 地產(chǎn)開始銷售起一年半內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送由中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師或 注冊(cè)稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報(bào)告。同時(shí)，自房地產(chǎn)開始銷售起對(duì) 企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理 建設(shè)期匯算期間，如企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)不能準(zhǔn)確核算房屋成本費(fèi)用， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定， 暫按 10%的利潤率計(jì)算征收企業(yè) 所得稅。企業(yè)在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送建設(shè)期匯算報(bào)告的同時(shí)還應(yīng)附送：1、房屋銷售情況說明；2、已繳預(yù)征企業(yè)所

3、得稅的完稅證明 （復(fù)印件）；3、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申 報(bào)表；4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于接到上述報(bào)告后六個(gè)月內(nèi)依照本通知 的要求進(jìn)行全面的實(shí)地審核，具體包括確定企業(yè)收入、審核企業(yè)成 本費(fèi)用并連同辦理建設(shè)期匯算期間核定征收的企業(yè)所得稅一并辦理 稅款多退少補(bǔ)等手續(xù)。 其中應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：1、核定企業(yè)銷售收入。（1）企業(yè)建設(shè)期期的收入應(yīng)按照通知第四條明確的原則確定， 其中，對(duì)于業(yè)主以銀行按揭方式購買房地產(chǎn)的，無論外商投資房地 產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價(jià)向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款 應(yīng)及時(shí)作為企業(yè)當(dāng)期收入。（2）企業(yè)除在銷售

4、合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他 方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價(jià)格確定其銷售收入。其中對(duì)債權(quán)人取得的抵押價(jià)款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則應(yīng)依法繳納利息收入預(yù)提 所得稅。2、審核其房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及各項(xiàng)費(fèi)用的列支情況。（1）企業(yè)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)提供實(shí)際支出的合法憑證并據(jù)實(shí) 列支。（2）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的境外勞務(wù)費(fèi)用（包括代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、提 成費(fèi)等）應(yīng)參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)額， 并且在上述費(fèi)用已由該企業(yè)直接支付后方可在規(guī)定比

5、例內(nèi)列支。（3）企業(yè)實(shí)際進(jìn)口的設(shè)備、材料（包括開發(fā)建設(shè)所需各種機(jī)器設(shè)備及建筑材料等）應(yīng)憑進(jìn)口設(shè)備、材料的海關(guān)報(bào)關(guān)單及關(guān)稅完稅 證明方可計(jì)入成本。（4）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期匯算時(shí)確定的銷售收入作為計(jì)算基數(shù)，按照中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則第二十二條規(guī)定的關(guān)于服務(wù) 行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)列支。（5）對(duì)于企業(yè)已安裝使用機(jī)器設(shè)備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費(fèi)用，雖尚未取得正式憑證，在進(jìn)行建設(shè)期匯算時(shí)暫可按照有關(guān)合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入開發(fā)成本。對(duì)于企業(yè)所欠上述合同價(jià)款，應(yīng)依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企

6、業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處 理問題的通知（國稅發(fā) 1999195 號(hào)）第三條“企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益”的規(guī)定， 以有關(guān)合同規(guī)定的付款時(shí)間為準(zhǔn)對(duì)超過兩年的上述應(yīng)付款項(xiàng)及時(shí)作 出調(diào)整。（6）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的不可出售面積，如綠地、花 園、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，凡由政府有關(guān)部門無 償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計(jì)入可售面 積的成本費(fèi)用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng) 營活動(dòng)的，其相應(yīng)支出不能計(jì)入可售面積的成本費(fèi)用。3、審查房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)情況，對(duì)于通過包銷、代銷 等手段造成轉(zhuǎn)移利潤的，應(yīng)及時(shí)依法作出調(diào)整。

7、4、根據(jù)上述匯算結(jié)果準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)已售房屋的應(yīng)納稅所得額， 并向企業(yè)發(fā)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)期匯算處理決定書 （附后） 其中，要對(duì)企業(yè)實(shí)際應(yīng)納所得稅與已預(yù)繳企業(yè)所得稅情況進(jìn)行清理， 并辦理稅款的多退少補(bǔ)手續(xù)。（三）凡未按上述規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)期匯算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可暫按 30%的預(yù)計(jì)利潤率對(duì)其預(yù)征企業(yè)所得稅。三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題（一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他 形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定企業(yè)當(dāng)期收入、扣除企業(yè) 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用后， 計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（二）對(duì)于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價(jià)款和建筑安裝 費(fèi)已按合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入成本費(fèi)用的，在建設(shè)期

8、匯算后實(shí)際支付 時(shí)不得重復(fù)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。（三）對(duì)于通知第六條所指外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋售后繼 續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)審定設(shè)計(jì)方案通知書等政府主管部門批 準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年 銷售收入的 1%比例逐年預(yù)提上述費(fèi)用，并計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，待該 項(xiàng)工程結(jié)束后應(yīng)按其實(shí)際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。（四）對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出 的房屋，可根據(jù)其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計(jì)提折舊， 并計(jì)入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。對(duì)于先計(jì)提折舊后又售出的房屋，在售 出時(shí)可將其尚未計(jì)提的折舊余額結(jié)轉(zhuǎn)

9、企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。四、關(guān)于從事連片、滾動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理問題對(duì)于從事連片、滾動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)依據(jù) 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則按照財(cái)務(wù)核算實(shí)際成果確定應(yīng)納稅所得額并計(jì)算征 收企業(yè)所得稅，不再進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目的建設(shè)期匯算；對(duì)其取得的按揭 生效之前的定金等預(yù)收款項(xiàng)，則應(yīng)依照通知第二條規(guī)定預(yù)征企業(yè)所 得稅；在企業(yè)將上述預(yù)收款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，已預(yù)征的企業(yè)所得稅應(yīng) 相應(yīng)及時(shí)作出調(diào)整。上述從事連片、滾動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)是指無固定開發(fā)項(xiàng)目長期從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)開發(fā)公司或類似企業(yè)。五、關(guān)于政策銜接問題（一）上述規(guī)定自 2002年1月 1日起執(zhí)行。原北京市國家稅 務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收 所得稅有關(guān)問題的通知的通知 （京國稅 1995211 號(hào)）、北京市國 家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若 干稅務(wù)處理問題的通知的通知 （京國稅 2000009 號(hào)）和北京市 國家稅務(wù)局關(guān)于對(duì)北京京港物業(yè)有限公司辦理竣工結(jié)算有關(guān)費(fèi)用分