房地產行業(yè)宏觀環(huán)境分析報告

1、1.廣州市房地產業(yè)的宏觀環(huán)境分析1.1政治環(huán)境十二屆全國人大二次會議李克強總理工作報告中多處涉及房地 產行業(yè)的內容，2014年中央調控方向基本告別“一刀切”，更注重增 加供應和差異化調控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新 意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市 場選擇有指引意義。（1）關于房地產“雙向調控”政策針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住 房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。“雙向調控”，是指在中央房地產調控長效機制“過渡期”內，實施“托 底蓋帽”的雙向調控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”， 以抑制因過度

2、投機導致的房價過快上漲是“蓋帽”。“雙向調控”思路 主要有三點：首先，2014年調控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征， 熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會定向寬松； 其次是強調保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；此外在長 效性調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、 市場手段會并存，但是，經濟手段、市場手段會逐漸突出。房地產調 控是必要的，以限購為主的調控目的是讓中國樓市更加理性更加健 康，但決不能把中國樓市未來發(fā)展的希望只寄托于調控，而更需要中央和地方做好長期房地產導向型規(guī)劃、 更加精準的微觀調整以及越來 越開放的市場機制。2013年，房地產政策的核心是宏觀

3、穩(wěn)、微觀活，全國整體調控基調貫徹全年始終， 不同區(qū)域政策導向出現(xiàn)分化。2013 下半年，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨 的十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登 記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調控政策 更多交由地方政府決策。/ 20054013年嘉地產謂控錢策I1胡國布國+三薊in熾4月新國卡肄岀對購颶 第二豪住洲魅我 艄忖軟祎肝5帙g月醉躺第三歆嘆 上比懼利于孔站2眥年2005$頤國務翹國八條. 提岀服翻就 住房歸工配明9礦艄驛岀衛(wèi)月國鵜岀臺國醵"脯輜行了犧直it虹置2009$WWB tMHiaraziin抒國璉翊ift

4、, 1M怖行鵰住躺釣鼬片你關房產穂蛆2昭發(fā)布副煤.rxKfi&nuHS&臨*加大洲力宦(2) 關于保障房建設去年新開工保障性安居工程660萬套，基本建成540萬套。今年將加大保障性安居工程建設力度,2014年中央預算內投資擬增加到4576億元，重點投向保障性安居工程等領域，擬新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市 保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行。要創(chuàng)新政策性住房投融 資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保 證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成

5、保障房480萬套，讓 翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。(3) 關于房地產稅收政策貫徹落實“稅收法定”原則，重點加強對新稅種的立法，包括社會上關注較多的房地產稅和環(huán)境保護稅的立法工作。房地產稅是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅 種。未來完善房地產稅，除了推進個人住房房產稅試點，還應下調過 高的住房用地稅負，簡并流轉交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地 產稅，并對投機性住房實行高度超額累進稅率。房價是由地價、政府 的收費、政府的稅收、建筑成本、企業(yè)利潤構成。在政府收費這塊， 根據(jù)統(tǒng)計，130個城市中，收費最少的城市也要收 37種費用，收費 最多的城市，各種收費高達

6、 157種，平均下來，收費占房價構成的 11%(4) 2016年實施不動產登記國土部表示，今年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，將在 2016年全面實 施，此次不動產統(tǒng)一登記制度的目標明確為“確認和保護產權，為市 場經濟保駕護航。分析結論：總體來看，政府是要構建以市場為主滿足多層次需求的住 房供應體系。在房地產市場調控中，政府將更多依靠市場手段，同時 加大保障房供應，加快解決中低收入群眾基本住房問題。 政府要繼續(xù) 推進基本公共服務均等化，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，讓城鄉(xiāng)居 民都能圓安居夢。1.2宏觀經濟環(huán)境(1) 廣州地區(qū)生產總值(GDP增速分析受國內外經濟環(huán)境變化的影響，2013年廣州市經濟增長面

7、臨較大 下行壓力，面對一系列挑戰(zhàn)，全市上下在復雜環(huán)境中攻堅克難，推動 全市經濟穩(wěn)中有進。2013年,全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值(GDP 15420.14 億元，比上年增長11.6%,增速較上年提高1.1個百分點。其中第一、 二、三次產業(yè)分別完成增加值 228.87億元、5227.38億元和9963.89 億元，分別增長2.7%、9.2%和13.3%。從全年運行走勢看，各季累計 GDP曽速均保持在11.5%以上的較好水平，經濟增長總體平穩(wěn)，為轉 型發(fā)展贏得更多空間，經濟增長的質量、效益和水平不斷提高，具體 表現(xiàn)為“三穩(wěn)四提升”：“三穩(wěn)”：一是增速穩(wěn)。從2013年一季度以 來各月累計增速看，全市規(guī)模以上

8、工業(yè)總產值增速保持在11%-12%的水平，固定資產投資增速保持在18%以上的較快水平，社會消費品 零售總額增速保持在15%以上的較高水平，主要經濟指標增勢穩(wěn)定， 奠定了總體經濟平穩(wěn)增長的基礎。二是物價穩(wěn)。2013年，全市居民消 費價格整體走勢平穩(wěn)，各月累計漲幅均在全年 3.5%的調控目標以內， 全年居民消費價格比上年上漲2.6%。三是就業(yè)穩(wěn)。全市實施促進就業(yè) 措施，全年新增就業(yè)人員27.75萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.15%?！八?提升”:一是效益提升。從宏觀層面看，2013年全市地方公共財政預 算收入保持了 10%以上的增長速度；從微觀層面看，規(guī)模以上工業(yè)企 業(yè)利潤增勢持續(xù)轉好，1-11月全市

9、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額同比增 長23.2%,連續(xù)八個月保持正增長，增速呈回升態(tài)勢。二是服務業(yè)比 重提升。三次產業(yè)結構由2012年的1.6 : 34.8 : 63.6調整為1.5 : 33.9:64.6，第三產業(yè)比重提高1.0個百分點，產業(yè)結構進一步優(yōu)化，服 務經濟特征持續(xù)增強。三是創(chuàng)新驅動力提升。2013年，規(guī)模以上工業(yè) 實現(xiàn)高新技術產品產值7443.40億元，同比增長14.6%,增速比全市規(guī) 模以上工業(yè)總產值高1.7個百分點。全年全市受理專利申請3.98萬件, 專利授權2.62萬件，分別增長18.9%和18.6%。四是民營經濟帶動力提 升。民營工業(yè)、民間固定資產投資的增長較快增強了經濟發(fā)展

10、的內生 動力，2013年,規(guī)模以上民營企業(yè)和小微型企業(yè)工業(yè)總產值分別增長 17.8%和17.1%，分別快于規(guī)模以上工業(yè)4.9個和4.2個百分點。民間 固定資產投資增長31.6%,拉動全社會固定資產投資增長9.7個百分 點，貢獻率達到52.2%。（2）2013年廣州市居民消費調查廣州市消費者委員會發(fā)布的2013年度廣州市居民消費信心與消費 環(huán)境調查報告顯示，廣州居民消費信心指數(shù)同比2012年僅略有提升，但總體上，多數(shù)居民的消費意愿仍然不高。報告顯示，9成廣州居民目前不愿買房，而過半居民認為現(xiàn)在不適合買車，7成人有閑錢寧愿儲蓄和投資，也不愿去消費。三分之二人認為房價還會漲，購房意愿是證明消費信心的

11、一個非常重要的數(shù)據(jù)。報告顯示，認為目前適合老百姓購買商品房的受訪者為 10.2%,僅占一成，比上年低了 2.7 個百分點。這一數(shù)據(jù)在2010年、2011年、2012年分別是9.3%、10.9%, 12.9%。一個數(shù)據(jù)也直接佐證居民購房意愿的下跌。有74.4%的受訪者直言現(xiàn)在不適合購買商品房，比上年高8.9個百分點，一個數(shù)據(jù)也直接佐證居民購房意愿的下跌。有 74.4%的受訪者直言現(xiàn)在不適合購買商品房，比上年高8.9個百分點。過半人認為現(xiàn)在不適合買車，購下，居民對買車的意愿又是如何的？調查數(shù)據(jù)顯示，54.1%的受訪者覺得目前不適合老百姓購買汽車，超過半數(shù)以上，比上年咼了 2.4個房買車似乎永遠是聯(lián)

12、系在一起的話題，在居民購房意愿降低的情況百分點；覺得適合購買汽車的受訪者占了 21.6%,比上年高了 1.6個 百分比。那么，消費者都愿意把錢花在什么上面呢？由調查報告中可 以看出，2013年受訪者在過去一年家庭消費中，排第一位的最大一 筆支出仍然是教育支出，占25.0%,排第二位的是“其他”項，占19.4%, 比上年的17.5%高了 1.9個百分點，“其他”項涉及許多種類具體的 消費項目。這意味著居民消費支出的多元化，其中食品與服裝支出估 計是主要部分。住房支出比重并不高，僅有 8%比上年還降低了 1.7 個百分點。值得注意的是，與上年相比，在過去一年家庭消費的最大 一筆支出中，住房、家具、

13、汽車、教育均比上年低，而醫(yī)療、旅游、 奢侈品、宴請均高過上年。可見，隨著住房購買意愿降低、汽車市場 的飽和，居民在旅游、奢侈品、宴請等方面的支出均比上年增加，居 民已有消費繼續(xù)向發(fā)展和享樂方向升級。7成人有閑錢更愿儲蓄投資， 調查顯示，如果有閑錢，選擇儲蓄的受訪者最多，占42.9%,比上年的39.5%高了 3.4個百分點，選擇投資的比例達32.3%，也接近三成； 雖然選擇消費的占18.9%,比上年高了 0.6個百分點，但總體來講仍 然明顯較少。上述數(shù)據(jù)說明，目前的經濟環(huán)境下，消費者或者寧可選 擇儲蓄以備不時之需，或者選擇適合的投資（或許是為了抵御通脹），消費意愿不夠強烈。市民對通脹感受有所緩和

14、，調查發(fā)現(xiàn)，88.8%的受訪者都認為2013年來，與生活密切相關的主要日用品價格總的來 說上升了，切身體會到通脹的壓力。但與上年比，這一比例下降了 3.6個百分點，比2011年下降了 6.7個百分點，而認為不變的上升 了 3.3個百分點，認為下降的和說不清的變化則不大。而在對未來的 一年物價水平預期中，78%勺受訪者認為未來一年物價還會上漲，認 為物價不會上漲的占8.6%。與2012年比起來，認為物價不會上漲的 居民比例增加了，但占比仍然較少。分析結論：從2013年全年運行走勢看，廣州生產總值 GDP經濟增長 總體平穩(wěn)，經濟增長的質量、效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為“三 穩(wěn)四提升”；通過消費調

15、查可知多數(shù)居民的消費意愿仍然不高，排第 一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占 25.0%,住房支出比重并不 高，僅有8%1.3廣州房地產市場環(huán)境在當代中國最具活力的長三角、環(huán)渤海、珠三角中，珠三角房價相對最低比長三角大致低20%房價水平基本與當?shù)鼐用袷杖胨健?消費購買力相平衡。作為珠三角的龍頭，廣州有著很好的發(fā)展前景， 不僅經濟發(fā)展速度快，后勁足，這些因素都給當?shù)胤慨a打下了堅固的 基礎。因此，在廣州房地產泡沫相對較小，即房產一般不會在短期內 大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的對象。從這 個意義上看，廣州的房市像個優(yōu)秀的馬拉松選手， 雖然速度沒有短跑 運動員快，但耐力好，能持久

16、。(1) 廣州市十區(qū)2013年土地供應成交結構分析2011年，廣州市十區(qū)土地共計出讓 197宗，合計用地面積740萬 平米，住宅地出讓59宗，面積275萬平米；商業(yè)用地38宗，面積 76萬平米；工業(yè)用地72宗，面積314萬平米；其他用地17宗，52 萬平米。2013年年工業(yè)用地供應比重最大，占全市土地供應面積的 43%其供應區(qū)域主要集中在蘿崗、南沙兩區(qū)；其次，住宅用地占比 為37%其供應主要集中在白云、番禺、南沙、蘿崗等區(qū)；商業(yè)用地 成交占比為10%其供應主要集中在蘿崗、番禺等區(qū)。從土地出讓金 額方面看，全年出讓金額最大為住宅用地占比66%共計出讓322億元；商業(yè)用地占比19%共計出讓93億元

17、；辦公用地占比8%共計 出讓40億元。3%4%66%圖表2013年廣州十區(qū)土地出讓金額分布匚其他住宅 匚商業(yè) 一1辦公 工業(yè)分析：從圖表可以看出住宅用地所占的比例超過三分之二， 其次是商 業(yè)，為本項目提供了一個有利數(shù)據(jù)一一廣州的住房剛性需求更多， 競 爭更為激烈。(2) 廣州市住宅用地分析2013年，廣州市共掛牌出讓59宗住宅用地，總占地面積275萬平米，總建筑面積775萬平米，成交28宗，成交金額167億元，環(huán)比 下降40%總體出讓的住宅土地中31宗住宅用地撤銷流拍，流拍率 達52%其主要原因有兩個方面，第一個方面，是 2013年緊縮的貨 幣政策限制了開發(fā)商的貸款，使得開發(fā)商資金鏈趨近拿地困

18、難；另一 個方面，是購房者心理預期降低整體市場逐漸轉冷，銷售壓力增大、 存貨數(shù)量上升、回收資金困難，使得開發(fā)商拿地謹慎。圖表：廣州市5年內住宅地成交面積-占地面積 總建面積分析：從成交的面積來看，2013年廣州市住宅地成交面積為195萬 平米，與2012年相比，環(huán)比上升3% 2013年全年住宅用地市場成交 平淡，相對與2012年成交面積略有上升。圖表2013年廣州十個區(qū)域住宅用地成交情況萬平方米占地面積建筑面積越秀6.2827.38白云3.712.57荔灣25.8176.89番禺31.2966.61南沙51.66105.36蘿崗75.88193.27增城13.5933.19從化37.8892.

19、49分析：（一）從2013年廣州十個區(qū)域住宅成交面積來看，集中在 蘿崗、番禺、南沙等周邊區(qū)域，三區(qū)合計159萬平米占十區(qū)整體成交 的82%中心六區(qū)共成交36萬平米，占總成交面積的18%而中心區(qū) 域成交主要集中在荔灣區(qū)，成交 25萬平米，占中心六區(qū)住宅用地成 交總面積的69% 2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗 區(qū)，共成交住宅用地6幅，主要集中在開源大道附近，用地面積合計 76萬平米，萬科、中海、城建等大型開發(fā)商紛紛進駐，土地底價成 交普遍，樓面地價在5000 8000元/平米之間。蘿崗區(qū)全年成交了 4 宗10萬平米的大宗地塊，是2014年供應大宗地塊的主力區(qū)域，未來 這些土地將集中

20、形成供應，大批貨量同時入市將加劇區(qū)域內的住宅市 場競爭。南沙區(qū)2013年成交9宗住宅用地，無地塊流拍，成交共計 52萬平米，環(huán)比增長273%成交金額達23億元。南沙區(qū)因規(guī)劃利好成 為廣州市成交熱點區(qū)域之一，全年土地溢價成交6宗，有4宗集中在 南沙區(qū)，其中南沙紅嶺牛祺坑水庫地塊溢價率達138%最終為廣州邦俊物業(yè)管理有限公司競得，成為廣州 2013年溢價最高的地塊。開 發(fā)商方面碧桂園拍得兩塊住宅用地，占地合計28萬平米，建筑面積51萬平米。相比之下，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡，全年先 后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達70%共計成交31萬平 米，大部分出讓地塊集中在廣州南站地板，但由于住

21、宅市場冷淡，開 發(fā)商資金趨近加之區(qū)域住宅用地起拍價較高，使得整體流拍率上升。 荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，全年成交2宗住宅用地，共計26萬平米，成交達39億元。廣州市全年成交最大面積地塊大坦沙鐵 路以北地塊，被廣州市地下鐵道總公司聯(lián)合體底價競得， 總價達30.7 億元，樓面底價達6205元/平米，該地塊的成交成為2-13年土地市 場上較少的亮點之一。兩外周邊二市土地成交比較平淡，只有從化市 全年成交情況較好，全年成交 7宗住宅用地，成交共計38萬平米。 由于樓面地價較低，全年成交金額僅為7.5億元，是廣州十區(qū)二市的 土地市場價格洼地。（二）從整體看廣州市十區(qū)全年土地成交金額為167億元，環(huán)

22、比下降40%從全年各區(qū)成交金額來看，蘿崗、荔灣、番禺、南沙貢獻較大，分別成交63、39、24、23億元，分別占比36% 22% 13% 13% 環(huán)比漲幅較大區(qū)域為南沙、蘿崗兩區(qū)，分別增長265% 125%環(huán)比下跌較大區(qū)域為白云、荔灣、番禺三區(qū)，分別下降80% 69% 27%白云、荔灣兩區(qū)主要因為地塊出讓減少，而番禺區(qū)因為流拍率較高影 響成交使得成交金額下滑。（三）從各區(qū)域住宅用地平均樓地面地價情況來看， 全年成交樓面地 價上漲的區(qū)域有蘿崗、南沙兩區(qū)，分別上升 59% 38%主要原因為 規(guī)劃利好；樓面地價下滑的區(qū)域有荔灣、番禺、白云三區(qū)，分別下降57% 45% 22%其下降原因為受住宅市場預期影

23、響較大，另外是這 三個區(qū)2012年土地上漲過快地王頻山拉高樓面地價。分析總結：2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，荔 灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷 淡。(3) 廣州市商品住宅市場分析商業(yè)住宅商it攔他面租套數(shù)面觀a面和套戟M套藪面和面觀合計1450atk 231010- 0158144413.623B007142g 6651123319. 5372139B36. 09330000-0000前0 82274088.01360020厲 31664409221S5SUD. 0S2200漓珠1002.010306 000000.000000泗工 14100O

24、lOOOO0血 0000001501.439Q 0000Q0.00000044S4.61030弭two00.000000天河2924, 399100.000000.0000'007009,245300.000000/00000Q2?93, 20724238. 336600.0000007108. 54294238.336680.0280000,000000-000000.0000001410.9478120', 077700-000000花都612. 2664460.63572161.D0S300007S.61021732.74764323-8046002903,4197330

25、. 32084和安10TO0024陽29.葩駝275SL 691026S417.976200南沙10Q1. 77440Q. 0QOT00-00000039B5.000769O.悶 lfl00. OOOO000O.OOCX)00. OODQ00.000000陽L 16792461. aioa5763.235100Ait00-000006 000000.00000200.83560OlOOOO00. oooo001181. 70990DOOT00.000000140617. 79210OlOOOO420.912400年2月201電年 1-2面枳卑位：萬平方垛統(tǒng)計吋段：上月昭日至本月鴻日2014年孕

26、月20141-3月A#商卄2面租E竝面粗AC*AC*0RS合計745851.23453853.76(51BI511837900M60D181.8997160 A23.2303522549.0011l0720.3tf7000.00000D.OOOO0D921 1835440.922165610.092200海珠1101 1643$0 211900.0000003104 305960 2】1.90DOOM001為2.128300 000000.000000d3Sd.73M00.000000.000000天河2763.6090340.809752910.033300976128544340.8097

27、5291O.D333010白云4606 307300.0000D0.000000117014 65024238.33ME007280>D酋埔D0.0DD000.000000.0000001410.9478120.07770O.OOQD0i0花都7328.95830O.ODOO1971.H9500133917 56861732.7475629僥4100番禺188725.7955血20 5239Q0.00000a畑55.1887326工畀皿湖18 (HP2Q0南沙I13S13.8854830.917800.000000153619 88011421.46940O.DOODa<0蘿崗価7

28、.5971176】24斗1的1.65510015848 76504225.4M96654碩10i0從優(yōu)1711 58B000 000000.0000001912 44600.00000o.aon00L79I19.3338240.25870D.OQOOaD319737.12d 6340.2587420.PIJ400統(tǒng)計時段:：上月策日至本月朗日面積單位：萬平方米每月制理商品珮 準預售佶息坯3月20131-3月住宅扶他隹宅面和wm面租SIR面祖積合計36823B.99074033-37332930.794300159B9199.2466L列&10.0415260320.7573002072

29、.362730.617600002072.382730.617S0000海珠00000000117515.8BZ17201.079700000000000065712.4573000000夭河0000Z230.000300L29B22.0388斗030.91732200.000300白云9047.392&000000351634.4S72000000黃埔00.00000000003053.072000000141716.29540000003283417280000000104610.5167斗062.7617650.794000269931.8761767.1.061236119.9

30、67000南沙2OS2.40320000001965241549720.32090000蘿崗0000000084斗9.1654001-0.790100從化/f増城/Z/面積里垃：萬平方栄統(tǒng)計時段：上月海日至本冃器日分析：2014年3月廣州十區(qū)新批住宅面積90.235萬平方米，環(huán) 比上升3.5，同比上升1.34。經歷傳統(tǒng)新批高峰，明顯放緩。中心六 區(qū)住宅新批預售量上升明顯，面積14.0764萬平方米，占全市的15.43%,處于罕見低位。其中，越秀、荔灣、海珠連續(xù)3個月零新增, 新增貨量也未超100套。外圍四區(qū)中，南沙、蘿崗一躍而上，新批預 售面積近21.4825萬平方米，占全市的23.54%o理

31、鑒爲器焉務入網(wǎng)上簽約ST理的蘇2DJ 3頁月薊建簡品底網(wǎng)上戲追見行堿區(qū)薪業(yè)車伍面租W.m均m套數(shù)合計7131B4. 311S81744S3.8622554L49010 田200501442. 4222410480-1120049S6Ou 9533TO2S0.0279T2634Q.2430540198Q.243154000.00®3九4D2935350-023(117587Ox TT235233271.032E710310.052S9275B95.97301如50.05424S340.031816D210lO22225SDam無同375- 2BK3901000.65355523053L

32、 18307803閱0x451E2610OS(B白云738& 0B2209120.011755230.04248001670.2116206110.0510B203603,471599840.0679236a os1S36B呂0,0113B5460,0119559花那1毗30,21a®61661”甜12346350.201O59B2730.31106970o.t»垂禺168030,86161411211.52352448365,2714263640,111098600.00甫沙101312. 3911306220.1T17406580.3497T500.0000.0

33、0蘿崗1482.092107416016148161220,5713B6B120.02973600.00統(tǒng)計盯段：2013-2-2013-3-25面穢甲植：萬平方米注：杠信息僅限于納入甌上簽滓理門數(shù)據(jù)性主<ttrSIRSIR均侗£*>£ittS>J>iW合計4琢49. 3213790331Z. 742534114B9丄OO01636718662.陽1367a110- 1016S6O0.6934190S531621IE0+J73J71S90.014803100.00i.gg2B117IT0.02166862560加261382B0.帖29B3130.0

34、04231841T7K77202065&10.651669234J 2117840200.022269600.00天河1712.18391710CL 00951.1240妙id?0. IS昭陽150.0121515白云2242302L8222a. oi4B94360.072322138a. os2027300.00W*裁0.2514013ieo. it121510r01103082OkW222畑00.W花郡4125.4GLO745140.121TB11141oaS0152220.2B1356B00.00S9Q7. 331724B66062242049766血1317110641.401

35、051600.00南沙2442.9411679690 2121停E0+031438312a oi1003200.003023. 2S16152650.4B3353?24d* 1410130200.帖12B1100.004034.64?T6245D. 131T249350,3789T300.0000.001B641jSl 34T75440Ou 34£9097102CL SO106563050. 37871030.0915960:|畸明輔竝制甜酬耳上姿約岸耳址計旳段；3014-1-262014-2-25?D1畝J月H St商品何上簽妁潔用fi#E住宅面n商社Si盟車位面職其他合計5911

36、6?-re162183+392681011140.B62O2SO1602196EB240+14133印1341.633861430.01410,57402614C.OO4419630o*w2<>3. 2B30473100,01139893S4K03269201B50. 232756090.02285943533.71239J1530,09畑T5-20.3T19165340.042609200,00天匯29T3.950.038STB8130LT33913S920.12231736-0,0247543814.0B2234030.011B8S720.02230606T0.07201567

37、0.0312149490.431616400.0000.0020.0022281600.007328.119520220.151T4641361.37T5341B10. 231262400.0061-47.Y4174316B0.B7213S65423.30144TBB641.21930o.oo2993.5313M2胎0. 2028«3820.011472T300.04878200»003904. 201685197O.B0304 TS13O.OT1628Q39O.OE130EB0000從優(yōu)667S.6B83B6300.14S4271Smo®9034B0.01122

38、E700.00一1765IE. 43TG9TB61.01289Q2871.3110336；1060.139S73O.OT1411S面PSii：萬平方米統(tǒng)計時股：甜訃卜祐至30143-25分析：2014年3月廣州十區(qū)一手住宅簽約面積 67.78萬平方米, 同比減少19.6%,環(huán)比上升37.43%;網(wǎng)上簽約均價26810元/平方米, 同比上升18.87%環(huán)比上升5.8%，隨著限售、限網(wǎng)簽等調控政策的 逐步落實，開發(fā)商企業(yè)推盤積極有所提高，這是一手成交處于高位的 主要原因。價格方面，實際以穩(wěn)為主，中心六區(qū)成交份額下降與均價上升有關。其中，中心六區(qū)成交量下探至低位，網(wǎng)簽面積17.08平方米，環(huán)比增加8

39、7%外圍四區(qū)網(wǎng)簽面積50.7萬平方米，環(huán)比增加26.11%, 中海譽城、保利花城、碧桂園天璽等成交強眼。1.4廣州市社會文化環(huán)境“文化筑城”日益成為一種新理想和一場新革命，如何賦予城市 建筑永恒的經典、如何在眾多現(xiàn)代化城市群中脫穎而出、如何將“人 文”元素融入其中讓人居文化底蘊更為豐厚？這些問題，一直都是眾多地產開發(fā)商追尋和探討的話題。地處嶺南的廣東，因其地域和歷史特性，在長期的歷史發(fā)展和文 化融合進程中，自然形成了一種“開放務實卻又傳統(tǒng)保守”的地域文 化特征，具有突出的雙重性甚至矛盾性。一方面，嶺南文化有著很強的務實和開放精神。究其原因，須從地理與歷史兩個方面解釋。地 理上，嶺南偏安于南中國

40、一隅，因五嶺橫亙自古與中原隔絕，但嶺南 的珠三角一帶，地處亞熱帶，沿海沿江，土壤肥沃，氣候宜物也宜人， 成為珠江文明的中心地帶。這種地理環(huán)境適合農業(yè)生產，也容易滋潤 人的務實精神。素有“廣府文化”之心的越秀區(qū)，多個大型商圈都被賦予濃厚的 文化色彩。有人不禁要問，商圈與文化，究竟誰孕育了誰？是文化孕 育了商業(yè)地產，還是商業(yè)地產為文化提供了載體？如今， 商業(yè)地產與 文化聯(lián)姻似乎已成為一種潮流。有業(yè)內專家指出，什么樣的文化將鑄 就什么樣的商圈，也就是說，文化決定了一個商圈的定位。越秀將崛 起商業(yè)文化地產，隨著定位于文化產業(yè)創(chuàng)意孵化基地的東方文德廣場 即將面市，關于文化與商業(yè)地產的話題頻繁見諸于報端。

41、 不少業(yè)內專 家認為，作為老城越秀區(qū)有著老廣州特有的廣府文化， 隨著相關政府 部門日益對文化及商圈打造的重視，越秀區(qū)將會出現(xiàn)多個以廣府文化 為核心的商業(yè)地產項目。越秀區(qū)文化局局長陳健秀日前在接受記者采訪時表示，一提到廣府文化，許多人馬上想到的就是喝早茶、看粵劇、 講粵語，但這顯然不是廣府文化的全部內涵。“務實、重商、開放、包容才是廣府文化獨特的個性”。由于2010年亞運會在廣州舉行，廣州城內各項建設正緊張進行 中，文化的建設也不例外。越秀區(qū)公布，北京路將啟動十大標志性工 程，對北京路周邊一帶眾多人文歷史資源進行挖掘和整飾，將以“廣 府文化源地，千年商都核心”為主題，擦亮北京路這一展示廣州現(xiàn)代

42、都市商業(yè)文化和濃厚廣府歷史文化的重要窗口，屆時，這一帶將變身為廣府文化商貿旅游區(qū)。有專家指出，隨著近年來政府對城市文化越 來越重視，保存和弘揚廣州本土文化的自覺意識日益高漲， 在以后商 業(yè)地產項目定位及商圈打造上，將會更加重視廣州特有的文化?！霸诓痪玫膶?，越秀乃至廣州將會出現(xiàn)多個商業(yè)文化地產項目?！睆V府文化研究中心是越秀區(qū)政府啟動的“北京路廣府文化旅游區(qū) 十大文化工程”之一，旨在以迎接亞運盛會為契機，為廣大市民和國 內外游客打開一扇“重新認識和發(fā)現(xiàn)嶺南文化和廣府文化”的窗口。 越秀區(qū)文德路一帶皆是廣州乃至廣東省內知名的文化交流聚散地，周邊的文化古跡、名人舊址、著名建筑、革命圣地星羅棋布。同時

43、，文 德路也是古玩字畫的集散天堂。此外，越秀區(qū)大塘街投入3000萬元對轄區(qū)內的人居環(huán)境進行綜合整治，其中包括把文德路復建成文化第 一街，打通連接北京路、文德路的景觀節(jié)點孫中山文獻館，將其 建設成為開放性文化廣場。將北京路日均數(shù)十萬人流量延伸至此， 融 合北京路商圈的繁華盛世?？梢哉f，今后的文德路商圈是廣州最具代表性的文化商圈。北京路商圈一直是廣州最為繁華的商業(yè)中心， 是外地游客來廣州 必逛的商業(yè)圈，每逢雙休、節(jié)假日，北京路商圈都是人頭涌涌，據(jù)不 完全統(tǒng)計，北京路人流量日均達到 50多萬人次，節(jié)假日超過100萬 人次。目前北京路商圈云集了新大新、廣百、天河城百貨、五月花、 韓國城等，這些商場各具

44、特色、別具風格。此外，北京路步行街兩旁 還有各式各樣的服裝品牌專賣店、美食品牌點、書店等等。流花商圈是全國最大服裝集散地，圍繞著廣州火車站、省汽車站、 流花車站、市客運站等幾大交通樞紐，以站前路、流花路、環(huán)市西路 為核心的流花商圈，堪稱全國最大的服裝商圈。流花服裝商圈起源于 上世紀80年代末，90年代初開始快速發(fā)展。經過 20多年的發(fā)展， 目前已形成以環(huán)市西路為中心，南至流花路、北達廣花路、西接廣園 西路、東連解放北路的“流花一礦泉”的服裝商圈，其中商戶達到2萬多家，日均人流量達20萬，年交易額在300億元以上，成為目前 國內規(guī)模最大、成交額最高的服裝批發(fā)貿易集散地。近年來，流花商 圈更被確定

45、為實施專業(yè)市場園區(qū)化升級改造的試點之一，有關部門要將之打造成為國際服裝采購中心、國際服裝品牌中心和國際服裝文化 時尚社區(qū)。流花商圈是廣州諸多商圈發(fā)育成長史中一個運氣較好的例 子，屬于廣州千年商都的縮影。同時，這里更是流通商業(yè)的發(fā)源地， 其成功的運營模式和崛起的艱苦歷史，甚至可以書寫成為廣州乃至國 內多個重要商圈的教科書。由于商圈的影響力，這里常年云集著來自 五湖四海的廠家和客人，從純粹的文化角度去看，這里沒有任何特色。 但是，從商貿流通業(yè)、從產品的角度去看，他們均被標識為“廣州”、 “流花”，這或許恰恰體現(xiàn)了廣州文化的包容性和同化能力。流花商 圈的形成和其在全國奠定的龍頭地位，與這一商圈所處的

46、位置和歷史 形成有著巨大的關系。不同文化孕育不同商圈，比如文德路，自古以來就是書畫、古玩、 藝術品的集散天堂，有著自身的歷史、文化底蘊；北京路也是如此， 2000多年前北京路一帶已是廣州城的中心，這就具有相當深厚的歷 史文化，以至于后來慢慢就形成了文德路商圈、北京路商圈，這就是 文化孕育了商業(yè)。但對于天河商圈來說，是因為商業(yè)的快速發(fā)展，大 家才意識到要將其灌輸些文化的涵養(yǎng)，從而成為了時尚、潮流的商圈， 這就是商業(yè)孕育了文化。有些商圈文化“被策劃”，業(yè)內資深專家韓 世同：其實商業(yè)跟文化沒有必然的聯(lián)系，反而是商圈跟人流、購物習 慣、消費模式的關聯(lián)度更高，而有些商圈的“文化”是策劃者附加上 去的。當

47、一個商圈形成時，就會在商圈里面挖掘些東西，然后打造出 一種文化，其目的就是為了便于推廣和傳播、擴大知名度。 分析：文化決定了一個商圈的定位，廣府文化與商業(yè)地產逐漸開始了 聯(lián)姻關系，原因在于商圈跟人流、購物習慣、消費模式的關聯(lián)度更高， 從北京路商圈、流花商圈的商圈文化帶給房地產商業(yè)項目的巨大商機 得到眾多啟示，大多數(shù)開發(fā)商在項目上特意附加上“文化”。1.5技術環(huán)境（1）品牌戰(zhàn)略主導開發(fā)企業(yè)發(fā)展從國際趨勢來看，品牌是企業(yè)長遠發(fā)展最大的價值，從產品開發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊含的質量和服務是整體 品牌的保障。而國內地產企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層 次，除萬科、保利等少數(shù)幾個品牌外，很少能使

48、人聯(lián)想到其產品品質， 如果企業(yè)品牌與產品品質不能有效結合，品牌何來美譽度與忠誠度， 企業(yè)的長線發(fā)展將受到重大制約。 分析其他行業(yè)所有成功企業(yè)，其市 場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業(yè)品牌融為一體、統(tǒng)一發(fā)展是房地產企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。行業(yè)新的格局正在形成一首先是資本的集中，包括資金、土地、 項目等。一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形 成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人 才會由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問 題。生存下來的企業(yè)從市場與項目選擇、 規(guī)劃設計到運作執(zhí)行等各環(huán) 節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產品的

49、品質高度將重于對項目效率的追 求，進而推動房地產業(yè)進入產品時代。大型專業(yè)設計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計等 全程服務平臺的設計機構，將更具有綜合價值。(2) 建筑技術應用比例提高2009 年，對房地產產品技術含量就提出了更高要求。而技術含 量所帶來的是產品質量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住 品質的提升，這些才是地產產品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發(fā)商，提高技術應用比例是成功的必由之路： 一是常規(guī)技 術、施工質量、用材品質的提升。例如很多優(yōu)秀項目雖然沒有全面應 用高科技、生態(tài)節(jié)能技術，但由于在施工質量、用材、常規(guī)保溫防水 等方面力求高品質，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科 技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產品。隨著今后市場競爭的日趨激烈，越來越 多先進技術、生態(tài)節(jié)能設計和產品將得到大力推廣和廣泛應用。（3）精細化整合產品設計趨勢在精細化設計方面，國內房地產市場的經驗并不多，仍屬于起步階段。2009年，對于正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、 標準化模式將是未來產品開發(fā)的必然趨勢。 房地產產品在進行設計之 前，就應考慮到客戶未來的更多需