某項目交收樓籌備方案

1、目錄、 金海灣花園交收樓指南 21、物業(yè)交收程序 32、發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交工作流程 43、管理公司交樓前的準備工作流程 54、交樓當(dāng)日現(xiàn)場安排 65 、 交樓當(dāng)日流程 11工程接管驗收工作指導(dǎo)121、遺漏工程跟進工作流程圖14附：樓宇驗收記錄表15公建設(shè)移交情況表16遺漏工程根據(jù)一覽表172、物業(yè)公司接管時需要的資料圖側(cè)183、機電設(shè)備（設(shè)施）接管驗收方案20附：機電設(shè)備（設(shè)施）接管驗收整改工程進度表23機電設(shè)備（設(shè)施）驗收整改通知書24機電設(shè)備（設(shè)施）驗收交接記錄表254、房屋接管驗收標準（建設(shè)部）附：1）金海灣花園業(yè)主收樓通知書（參考版）2）市金海灣花園業(yè)主入伙一次性收費項目建議表金

2、海灣花園交收樓指南樓宇交付使用，是物業(yè)管理公司接管樓宇的一項重要工作。如果疏忽大意, 對工作存在的缺陷未能在接管物業(yè)前整改完畢，接管后交付業(yè)主時，必將引致投 訴，這不但影響發(fā)展商和物業(yè)管理公司的形象，而且還影響到日后的銷售業(yè)績。 因此，必須慎重對待。物業(yè)移交包括三個步驟：1由施工單位元在工程竣工后交付發(fā)展商（房產(chǎn)公司）：2由房產(chǎn)公司向管理公司移交；3管理公司向業(yè)主移交使用。這個階段的工作通常逐個單元向業(yè)主進行交樓，工作量大，要求認真細致地 進行。實際上，大多數(shù)物業(yè)的交接工作是在工程基本完工，而且尚未辦理竣工驗 收時進行的，必須注意處理好以下問題：1. 會同房產(chǎn)公司代表、施工單位代表認真對工程質(zhì)

3、量進行檢查， 存在問題做好記 錄，三方代表簽字確認，并由房產(chǎn)公司督促施工單位限期整改；2. 整改完畢，三方代表檢查確認合格， 可以辦理移交手續(xù)，管理公司可以接收鎖 匙。樓宇交收程序:開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交工作流程:管理公司交樓前的準備工作流程:與房產(chǎn)公司聯(lián)系，要求售樓部提交業(yè)主資料。內(nèi)容包括:1.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;催收資料2.業(yè)主相關(guān)資料（房號/業(yè)主名稱/面積/聯(lián)系電話）；3.發(fā)展商在售樓時向業(yè)主承諾的資料,如：管理費、二次裝修的優(yōu)惠條件等。1. 通知書樣本及業(yè)主房款交付情況;收樓通知書的準備2. 由房產(chǎn)公司銷售部通知業(yè)主收樓；3. 印刷交收工作的確定。交樓文件的印刷準備包括管理公約、業(yè)

4、戶手冊、裝修手冊、 收樓證明、收樓確認書、業(yè)戶檔案表、 遺漏工程維修單、裝修申請表、裝修人 員出入證等有關(guān)文件、表格及證件的印刷。核實業(yè)主資料審查售樓合同、身份證等是否齊備開設(shè)業(yè)主銀行代業(yè)主在銀行開設(shè)存折及取款卡。物業(yè)開荒清潔綠化布置檢查翻修交樓安排:交樓數(shù)目:交樓日期:交樓現(xiàn)場布置1交樓處布置1）懸掛升氣球；2）拉橫幅；3）綠化布置、保潔；4）保安崗設(shè)置；5）垃圾桶設(shè)置；6）金海灣花園簡介、交樓工作流程表；7）貼有關(guān)文件：a）政府有關(guān)收費文件；b）項目竣工綜合驗收合格證（如有）；c）樓宇通郵地址、郵編等。2. 物品1）各類標示牌（包括：收款處、接待處、交樓處、咨詢處、洗手間、平 面圖、管理公

5、司名稱、商場名稱、公共設(shè)施導(dǎo)示、警示語、電梯標識、 樓層牌、樓宇門牌等）及通告欄、意見箱等；2）鑰匙柜個；3）鑰匙圈個。三、交樓各環(huán)節(jié)的說明1. 樓宇交付時應(yīng)該具備以下條件：1）建筑商、施工單位、發(fā)展商、設(shè)計單位、初驗合格；2）政府各相關(guān)部門驗收合格證，并發(fā)出竣工驗收合格證;3）市政水、電、管線已接駁到各樓宇；4）市政規(guī)劃路、主要園林綠化已完成；5）外圍及樓宇的施工材料、廢料已清理完畢；2. 財務(wù)部按銷售部發(fā)出的收樓通知書收取應(yīng)收款項，辦理手續(xù)時應(yīng)該 先驗收以下文件：1）購房貸款合同原件、認購書或原件；2）貸款抵押合同及辦理該合同之有關(guān)單據(jù)（按揭客戶）；3）購房付款收據(jù)（包括房款及費用收據(jù)）；

6、4）購房契約或認購書上注明到期需繳付而尚未繳付的房款；5）本人（如業(yè)主未成年請帶戶口簿）；6）辦理入伙需交的其它費用A. 管理費預(yù)收：3個月X 元/單元B. 水電費周轉(zhuǎn)金：元/單元C. 專項維修資金： 元/單元3. 財務(wù)部在驗明業(yè)主文件及收齊有關(guān)款項，開具發(fā)票并發(fā)出收樓證明4. 交樓處驗收以下文件后交鎖匙予小業(yè)主：1）收取收樓證明正本并存于管理公司業(yè)戶檔案中；2）核對購樓者的收款發(fā)票正本并把影印本存于檔案中；3）校對所有購樓者的正本并把影印本存于檔案中；4）聯(lián)名業(yè)主中如只有其中一人到場收樓，則到場業(yè)主需持未能到場業(yè)主 的親筆委托書及原本收樓，委托書原件及影印件須存于業(yè)戶檔案中；5）單位購樓者，

7、驗樓人應(yīng)持單位開具的委托公函及本人原件，委托公函 及影印本存于業(yè)戶檔案中。5. 手續(xù)齊全后協(xié)助業(yè)主簽署有關(guān)收樓文件并發(fā)放有關(guān)物品：1）簽署有關(guān)收樓文件：A. 樓宇移交確認書（一式兩份）；B. 管理公約（最后一頁為簽署頁，一式三份）；C. 遺漏工程維修單（一式三份）；D. 業(yè)戶檔案表；E. 借用鎖匙記錄表（如有遺漏工程）。2）管理公約;3）業(yè)戶手冊；4）裝修手冊及申請裝修有關(guān)材料（如需要）;5）門匙；6. 業(yè)主離開前交樓處需收回填妥的以下資料：1）收樓確認書；2）管理公約簽署；3）遺漏工程維修單（一式兩份）；4）業(yè)戶檔案表；5）安裝申請表（如有）；6）借用鎖匙記錄表（如有遺漏工程）。四、交樓場地

8、及人員安排:1 交樓地點:2. 交樓時間：上午至 下午 至3.交樓間數(shù)：平均每天間。4.交樓當(dāng)天安排:月日 上午：交樓儀式月日 下午：交樓5.交樓當(dāng)天場地、人員及物品配置:總場地:1）接待處:A.接待人員：名（負責(zé)核對業(yè)主及收樓證明，并通知管理員領(lǐng)取該業(yè)主單元鎖匙帶業(yè)主看樓）。管理員：名（負責(zé)帶業(yè)主驗樓、確認電表讀數(shù)及協(xié)助業(yè)主填寫遺漏工程維修單）B.物品：木臺椅子:若干報紙、雜志 飲水機 紙杯 蒸餾水 垃圾桶 對講機2)交樓處:雨傘文件袋A.接待人員： 人（發(fā)放第三項第5項所列物品）° 人（協(xié)助業(yè)主簽署有關(guān)收樓文件，并將填妥資料收回放入該單 元的業(yè)主檔案袋）B.物品：統(tǒng)一樣式木臺椅子

9、:（或長木臺_!白紙：_若干簽字筆:支復(fù)印紙：_若干復(fù)印機:臺文具（訂書機等）:若干文件柜:個對講機:_臺收款處：A.財務(wù)人員：人C.物品：統(tǒng)一樣式書臺:_1或長木臺_!椅子:計算器:個收據(jù)及復(fù)寫紙:若干入住交款單:若干財務(wù)進帳單:若干收樓證明:若干收費一覽表:03)咨詢處:A.物業(yè)主任： 人（協(xié)助處理有關(guān)業(yè)主收樓事宜，并適時解答業(yè)主的 冋題）0咨詢?nèi)藛T： 人（接受業(yè)主的咨詢，并負責(zé)解答物業(yè)主任未能解決的業(yè)主問題）統(tǒng)一樣式木臺：椅子:若干白紙:若干簽字筆:支政府相關(guān)文件:若干份對講機:臺B.物品:5）其它人員:物業(yè)經(jīng)理:工程人員:清潔工人:保安員：.人（負責(zé)交樓之全面協(xié)調(diào)工作）。人（協(xié)助交樓工

10、作，配置對講機于驗樓區(qū)）人（負責(zé)交樓現(xiàn)場清潔及更換飲用水）。人（負責(zé)交樓現(xiàn)場保安工作）。五、交樓當(dāng)日流程:交樓當(dāng)日流程需貼于交樓現(xiàn)場當(dāng)眼處，以便業(yè)主明了整個收樓程序。（因應(yīng)個別業(yè)主的特殊要求及發(fā)展商的實際情況稍有變動。）業(yè)主收樓程序指引一、開發(fā)公司（銷售中心）1）交驗貸款抵押借款合同原件或認購書原件；2）交驗貸款抵押借款合同及辦理該合同有關(guān)單據(jù)（按揭客戶）；3）核對購樓應(yīng)付款的收據(jù)（包括樓款及費用收據(jù)）；4）核對業(yè)主身份證及復(fù)印件 （委托收樓同時岀具收樓委托證明、業(yè)主身份證、被委托人身份證及復(fù)印件 ）；5）發(fā)岀收樓證明書。一 一二、接待處（物業(yè)管理公司）1）核實收樓證明書、業(yè)主身份證或被委托人

11、身份證及收樓委托證明2）簽定管理公約；3）填寫業(yè)主檔案表、防火協(xié)議書等；4）發(fā)放業(yè)戶手冊、裝修手冊等有關(guān)文件。7三、收款處（物業(yè)管理公司）1）核對存折持有人的身份證原件；2）簽署自動轉(zhuǎn)帳授權(quán)書，領(lǐng)取管理公司代開設(shè)的存折、取款卡;3）交納預(yù)收管理費、裝修保證金（如裝修）等入伙一次性繳交費用。7四、交樓處（物業(yè)管理公司）1）由工作人員帶領(lǐng)看樓，業(yè)主記錄遺漏工程；2）業(yè)主簽署收樓確認書等資料；3）核對入伙費用收款發(fā)票，業(yè)主簽字領(lǐng)鎖匙及其它物品；4）若有遺漏工程跟進，業(yè)主填寫鎖匙托管記錄表后留下一條鑰匙工程接管驗收工作指引一、接管驗收的準備1. 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗收的通知后， 物業(yè)經(jīng)理委派物業(yè)部

12、、工程部主任組織成立接管驗收小組，根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙，按設(shè)計及施工的要求編 制驗收計劃（見附件表格）02. 接管驗收的計劃應(yīng)包含以下的容：1）接管驗收的方式和具體日程安排；2）驗收小組按專業(yè)進行分工：包括有物業(yè)管理小組、土建工程級和機電設(shè)施小組。各專業(yè)小組按照委托單位提供的有關(guān)資料確定驗收的項目，負責(zé)接收圖紙（包括設(shè)計及竣工圖紙）資料的人員要進行簽收手續(xù)。3. 接管驗收標準執(zhí)行建設(shè)部房屋接管驗收標準°二、驗收的實施1. 驗收小組根據(jù)接管驗收標準和驗收計劃發(fā)工進行預(yù)驗收。2. 在預(yù)驗收過程中未達到驗收標準及與設(shè)計要求不相符的設(shè)備、設(shè)施要提出書面整改報告通知發(fā)展商進行整改，待整改后

13、重新驗收，合格后方可正式驗收和 接管。3. 設(shè)備、設(shè)施的實物驗收應(yīng)符合如下幾點：1）設(shè)計圖紙與設(shè)備的型號、規(guī)格相符；2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝質(zhì)量要與設(shè)計標準相符；3）配套設(shè)施必須符合設(shè)計規(guī)定的要求，操作正常；4）整個系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求相符。三、物業(yè)驗收后的處理1. 各專業(yè)驗收小組按分工一式兩份填寫“標準單元驗收記錄表”、“公建設(shè)施驗收記錄表”和“遺漏工程跟進一覽表”，呈交物業(yè)經(jīng)理審核后，送一份予發(fā)展商。2. 在驗收結(jié)果符合接管要求時，物業(yè)經(jīng)理代表管理公司與物業(yè)的移交單位辦理有關(guān)手續(xù)，須由發(fā)展商、施工單位及物業(yè)管理公司三方簽字生效。3. 對單元對象無明顯不符合檢驗標準要求的房屋，由管理公

14、司接收鑰匙，并做好標識及保護。4. 物業(yè)接管驗收過程中的所有有關(guān)資料、記錄應(yīng)分類及分專業(yè)全部存盤。物業(yè)部組織編制“樓宇接管文件資料一覽表”作為樓宇驗收記錄附件。5. 從發(fā)展商處接管的新樓宇，物業(yè)還應(yīng)樓宇保修事宜與發(fā)展商簽訂“樓宇交付保修協(xié)議書”，以明確維修責(zé)任和保修期限。相關(guān)文件及表格1. 開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交工作流程2. 遺漏工程跟進工作流程圖3. 樓宇驗收記錄表4. 公建設(shè)施移交情況表5. 遺漏工程跟進一覽表6. 物業(yè)公司接管時需要的資料圖則7. 機電設(shè)備（設(shè)施）接管驗收方案8. 物業(yè)管理收樓標準指引9. 房屋接管驗收標準（建設(shè)部）遺漏工程跟進工作流程圖交樓前與發(fā)展商協(xié)議遺漏工程完成時

15、間業(yè)戶收樓時，如發(fā)現(xiàn)樓宇質(zhì)量問題物業(yè)部填與一式二聯(lián)遺漏工程單 其中：一聯(lián)管理處存 一聯(lián)送發(fā)展商 一聯(lián)租戶留底1 F物業(yè)部每天匯總遺漏工程單送發(fā)展商工程部通知管理處驗收專物業(yè)部準備需要驗收單元的資料通知工程部參與驗收驗收合格 J不合格通知物業(yè)部，由物業(yè)部書面或通知業(yè)戶驗收T物業(yè)部業(yè)戶驗收后交回留底的一聯(lián)遺漏工程單并簽名確認1不確認+物業(yè)部每周進行遺漏工程統(tǒng)計送：物業(yè)公司物業(yè)經(jīng)理物業(yè)公司工程部發(fā)展商工程部樓宇驗收記錄表符號標記:不合格X沒有？不適用設(shè)備樓層：單元：檢查情況墻身天花地面墻腳線窗戶玻璃幕墻大門門鎖門鉸樓宇門牌燈盤照明開關(guān)電器插座電視插座插座電源盤盤管風(fēng)機溫度控制器消防噴淋煙感器廣播喇叭

16、排氣扇其它發(fā)展商簽名：建筑單位簽名:驗收人簽名：日期：公建設(shè)施移交情況表符號標記:不合格X沒有？不適用樓層：日期：年 月曰項目移交情況遺留問題公共走道地面墻柱墻紙?zhí)旎娖?、照明門窗 商 場 男 女 衛(wèi) 生 間地面墻身貼面門：窗天花電器、照明1給排水管道小便器坐廁 洗手盆強弱 電井土建門T電器空調(diào) 管井土建電器、照明門走火 樓梯 及消防 前室地面墻身天花梯級地腳線樓梯扶手防火門發(fā)展商簽名：建筑單位簽名:驗收人簽名：日期：遺漏工程跟進一覽表序號容跟進部門預(yù)計完工完工日期力口簽12345678910111213141516物業(yè)公司接管時需要的資料圖則（一）、測繪所測繪的圖則1. 建筑平面圖2. 戶型

17、分隔平面圖（二）、物業(yè)公司接管時需要的資料圖則1. 產(chǎn)權(quán)資料1）項目批準文件2）用地批準文件3）建筑執(zhí)照4）拆遷安置資料5）小業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單2. 市政府驗收合格資料1）工程竣工驗收合格證書2）消防工程驗收合格證3）國土局發(fā)出的單元物業(yè)使用面積證書4）大樓綜合驗收合格證書5）用電許可證書6）用水審批表及水費收繳合同書7）電視共享天線合格證、有線電視許可證8）電梯使用合格證9）燃氣驗收合格證10）網(wǎng)絡(luò)驗收合格證3. 工程技術(shù)資料1）大樓竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線 的全套圖紙）2）地質(zhì)勘察報告3）工程合同及開、竣工報告4）工程預(yù)決算分項清單5）圖紙會

18、審記錄6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗收記錄8）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖9）竣工驗收證明書10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書11）新材料、購配件的鑒定合格證書12）水電、空調(diào)、衛(wèi)生潔具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報告14）供水試壓報告15）機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄16）工程設(shè)計施工圖紙17）大廳設(shè)計說明18）弱電、安防布線圖19）停車場設(shè)施系統(tǒng)圖20）中央空調(diào)設(shè)計、施工圖21）給、排水設(shè)計、施工圖22）供、變電設(shè)計、施工圖23）設(shè)備表機電設(shè)備（設(shè)施）接管驗收方案、進行接管驗收應(yīng)具備的條件1

19、. 機電設(shè)備（設(shè)施）安裝施工完畢；2. 機電設(shè)備（設(shè)施）系統(tǒng)調(diào)整試驗合格；3. 機電設(shè)備（設(shè)施）系統(tǒng)滿足大樓使用功能。、 進行接管驗收應(yīng)提交檢索的技術(shù)資料1. 竣工圖（包括平面圖、設(shè)計說明、原理圖、接線圖）；2. 圖紙會審記錄；3. 竣工驗收證明文件；4. 機電設(shè)備（設(shè)施）安裝施工工程合同及開工竣工報告；5. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6. 機電設(shè)備產(chǎn)品說明書、合格證、調(diào)試大綱（方法）、備品備件及專用工具 清單；7. 安裝技術(shù)記錄；8. 調(diào)整試驗記錄。、 接管驗收項目和標準1. 接管驗收項目：A. 高低壓配電設(shè)備系統(tǒng)；B. 應(yīng)急發(fā)電機組設(shè)備系統(tǒng)；C. 消防設(shè)備（設(shè)施）

20、系統(tǒng)；D. 、電視系統(tǒng)；E. 空調(diào)供冷系統(tǒng)；F. 給排水系統(tǒng)；G. 保安監(jiān)控系統(tǒng)；H. 電梯運輸系統(tǒng)；I. 樓宇自控、辦公設(shè)備、機械停車系統(tǒng)及其它。2. 接管驗收標準（略）四、進行接管驗收的程序1.協(xié)商約定：A. 發(fā)展商書面提請物業(yè)管理公司進行驗收接管，并按委托合同提供驗收 接管應(yīng)驗交的全部資料。B. 物業(yè)管理公司審驗提交的全部資料，如具備條件，在15日簽發(fā)驗收通知并約定時間。2. 現(xiàn)場檢查驗收：A. 組織驗收小組，按專業(yè)分工制定驗收交接記錄表。B. 會同發(fā)展商對機電設(shè)備（設(shè)施）質(zhì)量和使用功能進行驗收。a.預(yù)驗收驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進行預(yù)驗 收，對機電設(shè)備（設(shè)施）進行

21、質(zhì)量和使用功能的檢驗。同時， 還 要重點驗收設(shè)備規(guī)格、型號、容量、制造廠并清點數(shù)量，安裝 位置等。在驗收中檢查出不符合標準的，提出書面的機電設(shè)備（設(shè)施） 驗收整改通知書返回發(fā)展商，并在約定時間由發(fā)展商或工程 施工單位進行整改。對驗收中的單獨設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收。 主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì) 量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指針，對不符合指針的，及時提出 書面意見，要求發(fā)展商組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試， 要達到規(guī)定的要求。預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司物業(yè)經(jīng)理審查b.正式驗收預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、難驗證。 如整改合格，則進行正式的接管驗收。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是

22、機電設(shè)備的實際安 裝位置與設(shè)計安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)施連接的整個系 統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合。驗收結(jié)果記錄在驗收 交接記錄表中。對機電設(shè)備（設(shè)施）進行驗收，重點放在預(yù)驗時已記錄在案的問 題方面，其結(jié)果也記錄在驗收交接記錄表中。各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的，寫出機電設(shè)備工程驗收報告，驗收 小組根據(jù)驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收 報告送公司物業(yè)經(jīng)理審批。公司物業(yè)經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同發(fā)展商進行正式移交，簽署接管文件，接收機電設(shè)備（設(shè)施）管理權(quán)和相關(guān)資料。有關(guān)驗收結(jié)果文件，質(zhì)量問題的處理約定文件均作為接管文件 的一部分作為物業(yè)委托管理合同的有效文件。序號整改項目整改容跟進人整

23、改開工日期整改完工日期專業(yè)驗收人備注機電設(shè)備（設(shè)施）驗收整改通知書序號整改項目整改容約整改時間專業(yè)工程師簽名備注月年機電設(shè)備（設(shè)施）驗收交接記錄表序號驗收交接項目驗收交接情況登記專業(yè)工程師簽名備注1咼低壓配電系統(tǒng)2后備發(fā)電機系統(tǒng)3消防自動報警系統(tǒng)4有線電視、系統(tǒng)5空調(diào)供冷系統(tǒng)6變頻給水、消防給水系統(tǒng)7排水系統(tǒng)8保安監(jiān)控系統(tǒng)9電梯運輸系統(tǒng)10樓宇自控、辦公設(shè)備11其它驗收接管設(shè)備清單序 號接管設(shè)備名稱牌子/規(guī)格/型號數(shù) 量接管設(shè)備位置接管時狀況備注驗收接管資料清單序 號接管資料名稱數(shù)量備注發(fā)展商簽章： 建筑單位簽章： 驗收單位簽章： 日期： 房屋接管驗收標準（1991 年 7月 1日起施行 ）1

24、主題容與適用圍1. 1為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收接雙 方應(yīng)遵守的事項，特制定本標準。1.2凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標準執(zhí)行；依法代管。依約 托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執(zhí)行。1.3本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建 筑、文物保護建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。2. 引用標準GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)GBJ207 屋面工程施工

25、及驗收規(guī)GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)CJ13危險房屋鑒定標準3. 術(shù)語和定義3.1 接管驗收地方政府設(shè)置的房屋管理部門 （以下簡稱“房管部門”） 接管建設(shè)單位移交的 新建房屋和實行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋進行的驗收。3.2 按規(guī)定交房管部門接管的房屋指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設(shè)配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規(guī)定把產(chǎn)權(quán)劃歸政 府的房屋，人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應(yīng)由政府接收并 決定交房管部門接管的房屋。3.3新建房屋建成后未經(jīng)確認產(chǎn)權(quán)的房屋。3.4原有房屋已取得房屋

26、所有權(quán)證，并已投入使用的房屋。4. 新建房屋的接管驗收4.1新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全 和滿足使用功能為主要容的再檢驗。4.2接管驗收應(yīng)具備的條件：a. 建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；b. 供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；c. 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。4.3接管驗收應(yīng)檢索提交的資料產(chǎn)權(quán)資料：a. 項目批準文件；b. 用地批準文件；c. 建筑執(zhí)照；d. 拆遷安置資料。技術(shù)資料：a. 竣工圖一一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的 全套圖紙；b. 地質(zhì)勘察報告；c. 工程合同及開、竣工報告;d. 工程預(yù)決算

27、；c.圖紙會審記錄；f工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；g. 隱蔽工程驗收簽證；h. 沉降觀察記錄；i. 竣工驗收證明書；J.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；1 .水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；n.供水、供暖的試壓報告。4.4接管驗收程序建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。接管單位按“ 4.2 ”和“ 4.3 ”條進行審核，對具備條件的, 應(yīng)在15日簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同建設(shè)單位按“ 4.5 ”條進行檢驗。4.4.4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按“ ”和“ 條處理。經(jīng)檢驗符合

28、要求的房屋，接管單位應(yīng)簽置驗收合格憑證，簽發(fā)接 管文件。4.5質(zhì)量與使用功能的檢驗4.5.1 主體結(jié)構(gòu)4.5.1.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GEJ7的允許變形值；不得引起 上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。4.5.1.2 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GEJ 10的規(guī) 定值。4.5.1.3 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫4.5.1.4 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材 必須符合GBJ 2 0 6中2.1 .1條的有關(guān)規(guī)定。4.5.1.5 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ 11的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水。4.5.3 屋面4.5.3.1 各類屋面必須符合

29、GBJ 2 0 7中條的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。4.5.3.2 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置 屋面檢修孔。4.5.3.3 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、 落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。4.5.4 樓地面4.5.4.1 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許 有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。4.5.4.2 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè) 計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。4.5.4.3 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4.5.5 裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固

30、，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件 裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。4.5.5.2 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、 樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。4.5.5.3 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽， 與基層必須釘牢。4.5.5.4 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。4.5.5.5 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷4.5.5.6 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱 掉角。4.5.5.7 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連 接

31、必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊 密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間 和對地絕緣電阻值不得小于1M Q/KV。4.5.6.2 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。4.5.6.3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良 好，位置正確。4.5.6.4 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須 答合GBJ 2 3 2的要求。4.5.6.5 電梯應(yīng)能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲 和震動聲不得超過GBJ 2 3 2的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動 作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程

32、、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均 應(yīng)符合要求。4.5.6.6 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層 建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。4.5.6.7 除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的 有關(guān)要求。水、衛(wèi)、消防管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及 保溫、防腐措施必須符合GBJ 2 4 2的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。4.5.7.2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。4.5.7.3 衛(wèi)生間、廚房的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8 m，并 不應(yīng)使用瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須

33、流 場£4.5.7.4 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部 件齊全、制動靈活。4.5.7.5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。4.5.7.6 消防設(shè)施必須符合GBJ16>GBJ45的要求，并且有 消防部門檢驗合格簽證。采暖采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、 裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。4.5.8.3 爐排必須進行12h以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之 間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。4.5.8.4 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精

34、確，安全裝置必須靈敏、可靠，控 制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活, 閉合嚴密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。4.5.8.6 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ 2 4 2的要求， 管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。4.5.8.7 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必 須答合GBJ 2 4 2的規(guī)定。鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng) 齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能 及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設(shè)置

35、、管道坡度、管 徑必須符合GBJ14第二章第節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢， 井蓋 應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。4.5.9.2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池?zé)o垃圾雜物，進出水口高差 不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)起過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象4.5.9.4 房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應(yīng)有 積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通, 無阻塞物。4.5.9.7 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆 除清理完畢。室外地面平整，室外高差

36、符合設(shè)計要求。4.5.9.5 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達 到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。4.6質(zhì)量問題的處理。影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由 建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期 限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。5 .原有房屋的收管驗收5.1接管驗收應(yīng)具備的條件a. 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；b. 土地使用圍明確。5.2接管驗收應(yīng)檢索提交的資料產(chǎn)權(quán)資料：a. 房屋所有權(quán)證；b. 土地使用權(quán)證；c. 有關(guān)司法、公證文

37、書和協(xié)議；d. 房屋分戶使用清冊；e. 房屋設(shè)備及定、附著物清冊技術(shù)資料:a. 房地產(chǎn)平面圖；b. 房屋分間平面圖；c. 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。5.3接管驗收程序移交人書面提請接管單位接管驗收。接管單位按5.1和5.2條進行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同移交人按5.4條進行檢驗。5.3.4 對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按5.5條處理。交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使 用狀況。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接 管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定與房屋使用人重新建立租 賃關(guān)系。5.4質(zhì)

38、量與使用功能的檢驗以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修 和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。5.5危險和損壞問題的處理屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負責(zé)排險解危后，始得接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限 由移交人負責(zé)維修，也可采用其它補償形式。屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。6 交接雙方的責(zé)任6.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按4.2和4.3條的要求提前做 好房屋交驗準備， 房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單

39、位應(yīng)在15日審 核完畢、及進簽發(fā)驗收 通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7 日簽署驗收合格憑證，并應(yīng) 及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分 配使用。6.2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照本標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙 方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。6.3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位 會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施 工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng) 由接管單位負責(zé)處理。6.4新建房屋自驗收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由