房地產(chǎn)場分析框架

1、房地產(chǎn)市場分析框架房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃工作的重要組成部分。 房地產(chǎn)市場分析 是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者（開發(fā)商、 投資者或購買者、政府主管機構(gòu)等） 與房地產(chǎn) 市場聯(lián)系起來的一種活動。 即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、 分析和加工處理， 尋找其內(nèi)在的 規(guī)律和含義 ，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢 ，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者 掌握市場動態(tài) ， 把 握市場機會 或調(diào)整其市場行為 。 通過房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測，開發(fā)商可以達到如下以下幾個目的： 了解房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，進而把握投資機會與方向； 了解房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，就擬開發(fā)項目進行市場定位（服務(wù)對象、

2、規(guī)模、檔次、 租金或售價水平等）； 了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計型式的要求，用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃與設(shè)計。 房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測，要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點與類型來進行。 一、房地產(chǎn)市場的供求與運行市場作為商品交換關(guān)系的總和，集中體現(xiàn)在供求關(guān)系上。1.1. 房地產(chǎn)市場供給房地產(chǎn)市場供給是房地產(chǎn)總供給的一個組成部分。 房地產(chǎn)總供給是指一定地區(qū)在一定時間內(nèi)現(xiàn)有的可供使用的房地產(chǎn)。總供給中一般來說相當(dāng)一部分正在被使用，不能或者說沒有必要進入市場，只有進入市 場的那部分房地產(chǎn)形成市場供給。房地產(chǎn)市場供給指一定地區(qū)在一定時間內(nèi)一定價格水平下進入市場流通 的房地產(chǎn)總和。房地產(chǎn)市場供給首先受制于土地供給。一

3、）地產(chǎn)供給（影響市場的土地供給有以下幾個主要因素） 土地供給包括自然界中存在地土地供給和已經(jīng)被注入了人類勞動被開發(fā)了的土地供給（即經(jīng)濟供給）1、土地的自然供給2、土地的經(jīng)濟供給可轉(zhuǎn)換成城市土地的數(shù)量3、市場發(fā)展規(guī)劃（城市向外擴張和老區(qū)改造等長遠計劃）4、利用土地的知識與技能（二） 房產(chǎn)供給：是指一定地區(qū)一定時間內(nèi)在一定價格水平下進入市場流通的房產(chǎn)總和。房產(chǎn)供給是一個城市房 屋供給的組成部分。一個城市的房屋供給除進入流通的房產(chǎn)外還有待售房及行政分配的房屋等地總和。房 產(chǎn)供給取決于以下幾個因素：1、房產(chǎn)價格2、生產(chǎn)成本和建筑材料，建筑設(shè)備的價格3、政府的宏觀經(jīng)濟政策4、社會經(jīng)濟形勢狀況5、對未來的

4、預(yù)期1.2. 、房地產(chǎn)市場需求（一） 地產(chǎn)市場需求（對市場需求有逐漸擴大的趨勢），具體表現(xiàn)在：1、城市化進程加快2、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況3、宏觀經(jīng)濟政策（二） 房產(chǎn)需求（受到以下多種因素的影響）1、社會經(jīng)濟狀況2、金融業(yè)的發(fā)展3、人們觀念的改變4、住宅政策和住房制度5、對未來的預(yù)期1.3. 、房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律二、房地產(chǎn)市場分析的步驟 無論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資， 或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理， 其決策的關(guān) 鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律， 而尋找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分 析與預(yù)測的過程。一般要經(jīng)過以下幾個步驟： 確定分析的目的， 即確定該分析是為了選擇投資與決

5、策方案服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機會服 務(wù)、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)、還是為編制一般的市場分析報告； 確定分析的目標， 主要決定該項分析的范圍及所需解決的主要問題； 選擇分析的方法， 主要確定該項分析所需要的數(shù)據(jù)類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性與定量方法的選 擇； 估算分析過程所需的 時間和費用 ，以及分析結(jié)果的預(yù)期價值； 進行數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析； 提出市場分析的結(jié)論與建議 。三、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容1）房地產(chǎn)市場宏觀因素分析首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟狀況， 以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處于上升階段還是處在衰退階段。 要 收集與分析的數(shù)據(jù)包括 ：國家與地方的國民生產(chǎn)總值及其增長

6、速度、 人均國民生產(chǎn)總值、 人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和聯(lián)系性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國 內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率與國家金融政策（信貸規(guī)模和利率水平）等。其次，分析所選擇的地區(qū)發(fā)展與建設(shè)情況， 如某城市的鐵路、公路、機場、港口等內(nèi)外交通設(shè)施情況， 水、電、燃氣、熱力、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策、 地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。再次，分析項目所在地域的情況， 包括：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域 內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機構(gòu)對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。2

7、）房地產(chǎn)市場狀況分析 各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、市場成交量、市場吸納能力和速度。 土地批租數(shù)量與用途分布，與批租和待批租土地的面積、用途和可建筑面積、單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息； 房地產(chǎn)銷售價格和租金水平，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 中的稅費。 與建成投入使用的主要商業(yè) / 公寓物業(yè)，包括：項目名稱、用途、位置、投入使用日期、建筑面積、入住 率和月租金 / 售價和大型商場的營業(yè)面積和營業(yè)額等。 競爭性物業(yè)發(fā)展情況，包括：政府規(guī)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容 積率、建筑面積和預(yù)計開工期；規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途、投資者

8、、所在區(qū)縣名稱、位置、 占地面積容積率、建筑面積和項目當(dāng)前狀態(tài)等；正在開發(fā)建設(shè)中的 . 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率； 項目附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。 市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住的或工作地點的區(qū)位分 布，投資購買和使用購買的比例。3）針對特定開發(fā)項目的相關(guān)因素分析四、房地產(chǎn)市場分析中的信息類型影響房地產(chǎn)投資的信息獲房地產(chǎn)投資過程中與市場分析相關(guān)的信息主要分為三大類別： 與整個宏觀市場相關(guān)的經(jīng)濟、人文信息， 這些信息對于房地產(chǎn)投資者的影響雖然是間接的，但對投資者選 擇投資方向、確定投資的宏觀區(qū)位有著重大影響； 房地產(chǎn)市場運作

9、過程中產(chǎn)生的直接信息， 這些信息對于投資者確定房地產(chǎn)投資的類型、選擇具體的區(qū)位和 進入市場的時機，對于政府把握房地產(chǎn)市場狀態(tài)、實施房地產(chǎn)市場的宏觀管理起著重要作用； 與投資項目直接相關(guān)的信息， 影響房地產(chǎn)投資者的具體投資決策。從市場分析的角度出發(fā)， 通常將房地產(chǎn)市場信息分為需求信息、 供應(yīng)信息 （包括 存量與增量）、房地產(chǎn)市場交易信息和其他信息 房地產(chǎn)需求方面的信息 宏觀經(jīng)濟信息（ GDP 及其增長率、通貨膨脹率等）、房地產(chǎn)使用者信息（人口、失業(yè)率、家庭規(guī)模、家庭 收入、公司數(shù)量與規(guī)模、對房屋使用功能需求的潮流與趨勢等）、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量和空置量信息。 房地產(chǎn)供應(yīng)方面的信息現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量 （

10、存量） 、使用中建筑物的物理狀況、 房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)、 新開發(fā)房地產(chǎn)面積 劃/ 新開工 /在施工/ 竣工）、拆除或改變用途數(shù)量?？晒╅_發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求等方面的信息，以及各 種類型用地出讓或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量、樓面地價和單位地面價等信息。 房地產(chǎn)市場交易方面的信息 租金及租金指數(shù)、銷售價格及價格指數(shù)（包括土地價格和物業(yè)價格）、房地產(chǎn)投資收益率和資本化率、分 類物業(yè)的市場成交量、市場吸納周期與吸納率等。 其他信息： 政策信息、金融信息（信貸信息、信貸規(guī)模、利率水平等）、稅收等五、房地產(chǎn)市場分析的基本方法（一）市場數(shù)據(jù)的收集：來源 企業(yè)內(nèi)部與企業(yè)外部企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù) 指企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所產(chǎn)

11、生的信息，主要包括：會計報表與財務(wù)報告、銷售業(yè)績報 告、顧客反饋意見等外部數(shù)據(jù) 主要包括加工信息和通過市場調(diào)查所獲得的原始信息。加工信息的來源： 政府統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、學(xué)會或商會提供的報告、報刊雜志、企業(yè) 或非營利性機構(gòu)的年度報告、計算機網(wǎng)絡(luò)信息以及咨詢機構(gòu)的研究報告等原始數(shù)據(jù)來源： 專家訪談、座談會、問卷調(diào)查、電話訪問、現(xiàn)場查勘等方式收集。（二）對原始數(shù)據(jù)的加工分析列表分析、運用數(shù)量統(tǒng)計方法進行分析、利用圖形進行分析（三）加工信息在市場分析中的應(yīng)用六、房地產(chǎn)市場預(yù)測定型預(yù)測、定預(yù)預(yù)測附 1 ：為進行市場分析應(yīng)獲取的資料 國家的有關(guān)政策，如財政、貨幣政策、住房政策和產(chǎn)業(yè)政策等

12、。 國家的有關(guān)法規(guī)法令，如 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法等； 國民生產(chǎn)總值、國民收入和城鄉(xiāng)人均收入水平等。 人口及其增長情況，人口年齡和職業(yè)構(gòu)成。 儲蓄存款總額及其增長速度。 家庭收入及其增長情況。 消費水平及其消費結(jié)構(gòu)、恩格爾系數(shù)。 家庭人口及其構(gòu)成。 家庭現(xiàn)有住房情況，對現(xiàn)有住房地意見。 居民對房屋設(shè)計、層次、加工及所處地段的要求。居民購房動機及實現(xiàn)購買欲望的條件。? 居民購房的數(shù)量。? 現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量和待售房地產(chǎn)數(shù)量，現(xiàn)有房地產(chǎn)的物理狀況及其使用狀況。? 新開發(fā)房地產(chǎn)面積包括年內(nèi)計劃開發(fā)和正在建設(shè)的房地產(chǎn)。? 可供開發(fā)的土地資源及其規(guī)劃要求。? 房地產(chǎn)出

13、租價格及其租金指數(shù)。? 房地產(chǎn)銷售價格及其價格指數(shù)。? 各種不同價格策略對房地產(chǎn)銷量的影響。? 各種不同營銷策略對房地產(chǎn)銷量的影響。7.2. 環(huán)境因素1、噪聲環(huán)境2 、 大氣環(huán)境3 、 水文環(huán)境4、視覺環(huán)境5、衛(wèi)生環(huán)境7.3. 人口因素1、人口數(shù)量2、人口素質(zhì)3、家庭人口規(guī)模7.4. 經(jīng)濟因素1、經(jīng)濟發(fā)展水平2 、 物價水平3、 居民收入水平7.1. 自身因素1 、 位置2 、 地力（土地肥沃程度）3 、 地質(zhì)條件4 、 地形、地勢5、土地面積的形狀6、日照、風(fēng)向、降水量和自然災(zāi)害等7、建筑物的外觀及其他七、影響房地產(chǎn)價格的因素7.6. 行政因素1、房地產(chǎn)制度2、房地產(chǎn)價格政策3、行政隸屬變更

14、4、特殊政策5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃6、稅收政策7、交通管制7.5. 社會因素1、 政治安定情況2、社會治安情況3、房地產(chǎn)投機4、城市化進程7.7 .心理因素7.8.國際因素1、世界經(jīng)濟狀況2、軍事沖突狀況3、政治對立狀況4、國際競爭狀況附2 :房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要決策變量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策過程中，面臨的最重要的問題可能就是所開發(fā)物業(yè)的市場接受程度有多大。通 常所謂的土地開發(fā)潛力分析、投資可行性研究、營銷策劃、銷售規(guī)劃、廣告推廣計劃、規(guī)劃方案設(shè)計等都 是以市場研究為基礎(chǔ)的。市場研究強調(diào)了解決問題所需要的信息，設(shè)計收集信息的方法，管理和實施信息 收集過程，分析結(jié)果以及溝通這

15、些風(fēng)險和意義。涉及到信息的篩選、鑒別、提取、處理、分析和溝通的全 過程一級因素二級因素三級因素房地產(chǎn)業(yè)總體趨勢宏觀經(jīng)濟環(huán)境（國家層面）消費分析投資分析凈岀口政策因素政府相關(guān)經(jīng)濟政策（國家及目標市場政府層面）財政貨幣稅收等政府房地產(chǎn)業(yè)政策細分市場供求狀況各細分市場（土地、住宅、辦公樓、商業(yè)用房）需求特征與規(guī)模宏觀經(jīng)濟信息（GDP及其增長率、通貨膨脹 率等）、房地產(chǎn)使用者信息（人口、失業(yè)率、 家庭規(guī)模、家庭收入、公司數(shù)量與規(guī)模、對 房屋使用功能需求的潮流與趨勢等）、使用 中的房地產(chǎn)數(shù)量和空置量信息各細分市場供給特征與規(guī)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量（存量）、使用中建筑物的 物理狀況、房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)、新

16、 開發(fā)房地產(chǎn)面積（計劃/新開工/在施工/竣 工）、拆除或改變用途數(shù)量?？晒╅_發(fā)的土 地資源及規(guī)劃要求等方面的信息，以及各種 類型用地岀讓或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量、樓面地價和單 位地面價等信息細分市場價格趨勢自身因素位置；地力（土地肥沃程度）；地質(zhì)條件；地形、地勢；土地面積的形狀；日照、風(fēng)向、降水量和自然災(zāi)害等；建筑物的外觀及其他環(huán)境因素噪聲環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境人口因素人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等社會因素政治安定、社會治安、房地產(chǎn)投機、城市化進程經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展水平、物價水平、居民收入水平行政因素心理因素國際因素附 3 ：房地產(chǎn)市場分析報告大綱一、摘要B、市場分析的目的C、分析

17、方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素D、建議一-做/放棄/推遲/改進以后可以做二、概述A、國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。B、地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行可比分析）。C、城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認和介紹當(dāng)?shù)刂?要產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。D、市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況，場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。三、需求分析A、預(yù)計的總需求（詳細分析項目所在地市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家

18、庭收入等，以預(yù)測擬 開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 就業(yè)分析； 人口與家庭分析； 收入分析；B、吸納率分析（就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。 市場吸納與空置的現(xiàn)狀與趨勢。 預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。四、供給分析A、調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； 估計短期的新增供給數(shù)量。B、分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。C、分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。五、競爭分析A、列出與競爭有關(guān)的項目功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計型式、功能、裝修標準）。