房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略課件

1、房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略1 演講人：演講人： 魯魯 炳炳 全全中國人民大學(xué)中國人民大學(xué) 特聘教授特聘教授中國易學(xué)風(fēng)水研究院中國易學(xué)風(fēng)水研究院 研研 究究 員員房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略21、現(xiàn)狀、現(xiàn)狀(situation) 兩大一單o自有資金加大（High equity）,土地取得成本提高、預(yù)售條件提高（35%投資、多次封頂）或取消、銀根緊縮o房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大(high risk)：市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)o融資渠道單一（mono-financing）房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略3房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商

2、業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略4房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略6房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略7房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略8房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略92、應(yīng)對(duì)措施：三個(gè)創(chuàng)新一個(gè)保障o金融產(chǎn)品創(chuàng)新：學(xué)習(xí)美國，大眾乃至世界的錢投入房地產(chǎn)（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.o制度創(chuàng)新：產(chǎn)權(quán)制度、法律制度、金融制度o企業(yè)管理制度創(chuàng)新：投資、專業(yè)化服務(wù)、財(cái)務(wù)o安全保障：交易規(guī)則、擔(dān)保辦法、政府公信力房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略103、與外國資金對(duì)接（談多成少）o形勢：政府限制外資

3、進(jìn)入房地產(chǎn)，外資看好中國地產(chǎn)o對(duì)接方式：股權(quán)、經(jīng)營性物業(yè)直接持有、基礎(chǔ)設(shè)施投資（土地開發(fā)）、信托、借貸房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略11提提 綱綱o中國資本市場的投資機(jī)會(huì)回顧與展望中國資本市場的投資機(jī)會(huì)回顧與展望o企業(yè)資本運(yùn)營基本理念與實(shí)證分析企業(yè)資本運(yùn)營基本理念與實(shí)證分析o房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略12中國資本市場的投資機(jī)會(huì)回顧與展望1、中國資本市場投資機(jī)會(huì)回顧、中國資本市場投資機(jī)會(huì)回顧2、中國資本市場機(jī)會(huì)分析與展望、中國資本市場機(jī)會(huì)分析與展望房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略13中國資本市場投資機(jī)會(huì)回顧之一中國資本

4、市場投資機(jī)會(huì)回顧之一o國債流通市場的缺位使國庫券的地下交易形成暴利o股票市場誕生之際股票發(fā)行上市形成巨大財(cái)富效應(yīng)o內(nèi)部職工股使少部分人先期在股票市場淘金o宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化使國債期貨產(chǎn)生多空激烈博殺中國個(gè)體億萬富翁產(chǎn)生房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略14中國資本市場投資機(jī)會(huì)回顧之二中國資本市場投資機(jī)會(huì)回顧之二o股市政策效應(yīng)使轉(zhuǎn)配股成為暴利產(chǎn)品o私企改制上市發(fā)行形成中國個(gè)人、富人集團(tuán)o資本市兼并收購造就財(cái)富神化o專家理財(cái)產(chǎn)生價(jià)值投資理念，藍(lán)籌股行情在投資理念轉(zhuǎn)輪中產(chǎn)生o海南特區(qū)的建立與土地泡沫造就投機(jī)者房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略15中國資本市場投資機(jī)會(huì)分析與展望中國資本

5、市場投資機(jī)會(huì)分析與展望o創(chuàng)業(yè)板市場在培育高新技術(shù)企業(yè)的同時(shí)，為風(fēng)險(xiǎn)投資、戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造財(cái)富機(jī)會(huì)o國有股減持與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓o資本市場制度與產(chǎn)品創(chuàng)新摧出新的投資理念和投資收益（避險(xiǎn)工具與指數(shù)期貨）o管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積累o樹立科學(xué)投資理念，在資本市場中分享中國經(jīng)濟(jì)高成長成果房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略16企業(yè)資本運(yùn)營基本理念與實(shí)證分析1、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略2、企業(yè)資本運(yùn)營的主要內(nèi)容、企業(yè)資本運(yùn)營的主要內(nèi)容3、企業(yè)的收購與兼并、企業(yè)的收購與兼并4、企業(yè)的上市與重組、企業(yè)的上市與重組房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略171 1、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)

6、略、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略o企業(yè)資本運(yùn)營概述o怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)o生產(chǎn)經(jīng)營與資本運(yùn)營o資本運(yùn)營的意義及推動(dòng)力房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略18一、企業(yè)資本運(yùn)營概述 資本運(yùn)營是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場的走向與需求，對(duì)企業(yè)的總體資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行合理分配、使用、組合、命名，使其實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)最大限度的發(fā)展和增值目標(biāo)。房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略19二、怎樣成為現(xiàn)代企業(yè) 現(xiàn)代企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略必須具備兩個(gè)重要的支點(diǎn)：即生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略和資本經(jīng)營戰(zhàn)略，兩者缺一不可。 在市場經(jīng)濟(jì)體系中，沒有資本運(yùn)營戰(zhàn)略的企業(yè)不是現(xiàn)代企業(yè)。房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略20三、生產(chǎn)經(jīng)營與資本運(yùn)

7、營對(duì)比對(duì)對(duì) 比比 內(nèi)內(nèi) 容容資資 本本 運(yùn)運(yùn) 營營生生 產(chǎn)產(chǎn) 經(jīng)經(jīng) 營營收益倍增長式增長累加式增長風(fēng)險(xiǎn)多元化經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)大大分散單一式經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)集中運(yùn)作方式開放式經(jīng)營，協(xié)作性高內(nèi)向式經(jīng)營，在既定范圍內(nèi)自我配套運(yùn)營對(duì)象資本實(shí)物性產(chǎn)品運(yùn)營手段加速資本流動(dòng)周轉(zhuǎn)，使投資增值銷售商品以創(chuàng)造利潤房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略21四、資本運(yùn)營的意義及推動(dòng)力o資本運(yùn)營使資源配置跨進(jìn)更高境界o資本運(yùn)營應(yīng)具有財(cái)富的放大效應(yīng)o資本運(yùn)營推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營思想的創(chuàng)新o資本運(yùn)營催生國際化企業(yè)o資本運(yùn)營最大化的發(fā)揮人力資源的作用房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略222 2、企業(yè)資本運(yùn)營的主要內(nèi)容、企業(yè)資本運(yùn)營的

8、主要內(nèi)容o金融資本運(yùn)營o產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營o無形資本運(yùn)營房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略23金融資本運(yùn)營、產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營與無形資本運(yùn)營的比較 項(xiàng)目金融資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營無形資本運(yùn)營 運(yùn)營對(duì)象有價(jià)證券（債券、股票）及其衍生品（期貨期權(quán)）產(chǎn)權(quán)：對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置權(quán)專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)及商譽(yù)等 運(yùn)營方式股票交易、債券交易和期貨、期權(quán)交易對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與收購；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使資產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)與貨幣形態(tài)之間轉(zhuǎn)換同有形資本結(jié)合，實(shí)現(xiàn)有形資本增值房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略243 3、企業(yè)的收購與兼并、企業(yè)的收購與兼并o企業(yè)兼并收購的法律含義o企業(yè)并購的意義

9、o企業(yè)并購的類型 橫向并購 縱向并購 混合并購房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略25企業(yè)的收購與兼并企業(yè)的收購與兼并o企業(yè)并購模式的設(shè)計(jì)o企業(yè)并購的操作和程序o企業(yè)并購必須重視的問題o企業(yè)并購的回顧與趨勢o企業(yè)并購案例分析房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略26企業(yè)并購必須重視的問題o制定恰當(dāng)?shù)牟①彂?zhàn)略o建立并購聯(lián)盟o控制交易成本o充分重視并購后的文化整合o充分重視并購后的人事整合房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略27企業(yè)并購的回顧與趨勢 我國企業(yè)并購的歷史回顧 我國企業(yè)并購的發(fā)展趨勢及特點(diǎn) 國際企業(yè)并購的幾個(gè)發(fā)展階段及趨勢房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略284

10、 4、企業(yè)的上市與重組、企業(yè)的上市與重組o概述：企業(yè)上市的基本條件o企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)o企業(yè)上市資產(chǎn)重組的內(nèi)容及操作要點(diǎn)o現(xiàn)有企業(yè)改制的操作程序o企業(yè)上市重組與企業(yè)整合o借殼上市的意義、財(cái)務(wù)、模式、操作o企業(yè)上市重組案例分析房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略29發(fā)行人與主承發(fā)行人與主承銷商雙向選擇銷商雙向選擇組建組建IPOIPO小組小組盡職調(diào)查盡職調(diào)查上市前重組上市前重組制定發(fā)行方案制定發(fā)行方案編制募股文件編制募股文件申請(qǐng)股票發(fā)行申請(qǐng)股票發(fā)行路演路演確定發(fā)行價(jià)格確定發(fā)行價(jià)格股票發(fā)行股票發(fā)行墓碑廣告墓碑廣告綠鞋期權(quán)綠鞋期權(quán)IPO房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略30分拆上市分

11、拆上市上市母公司上市母公司子公司子公司A A子公司子公司B B上市母公司上市母公司子公司子公司A A上市公司上市公司B B公眾股東公眾股東分拆上市前分拆上市前分拆上市后分拆上市后房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略31買殼上市買殼上市其他股東其他股東股東股東A A上市公司上市公司股東股東A A股東股東B B上市公司上市公司其他股東其他股東買殼上市前買殼上市前買殼上市后買殼上市后控股控股控股控股現(xiàn)金現(xiàn)金股份股份房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略32企業(yè)的上市與重組企業(yè)的上市與重組o企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)q擴(kuò)張性重組q收縮性重組q結(jié)構(gòu)性重組房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略3

12、3企業(yè)兼并收購收購方收購方出售方出售方反收購方反收購方并購是擴(kuò)張性重組并購是擴(kuò)張性重組 并購是收縮性重組并購是收縮性重組 并購是結(jié)構(gòu)性重組并購是結(jié)構(gòu)性重組 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略34擴(kuò)張性重組的一般流程擴(kuò)張性重組的一般流程聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)確定并購動(dòng)因和買主類型確定并購動(dòng)因和買主類型評(píng)估并購風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并購風(fēng)險(xiǎn)選擇合適的交易規(guī)模選擇合適的交易規(guī)模篩選候選企業(yè)篩選候選企業(yè)首次報(bào)價(jià)首次報(bào)價(jià)與目標(biāo)公司接觸與目標(biāo)公司接觸盡職調(diào)查盡職調(diào)查談判談判融資融資簽署法律文書簽署法律文書并購后的整合并購后的整合房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略35借殼上市的意義、模式、操作借殼上市的

13、意義、模式、操作v上市公司“殼”資源的價(jià)值v上市公司“殼”資源的利用模式v 企業(yè)重組與買“殼”上市v 如何選擇目標(biāo)“殼”公司v 買“殼”上市模式的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略36房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略37 房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的回顧與總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的回顧與總結(jié)二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析三、前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資五、債券市場與房地產(chǎn)企業(yè)融資債券市場與房地產(chǎn)企業(yè)融資六、未

14、來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略38房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行九、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)投資十二、房地產(chǎn)未來發(fā)展模式：逐漸與國際接軌房地產(chǎn)未來發(fā)展模式：逐漸與國際接軌 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略39一、 房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的回顧與總結(jié)1、我國房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期與目前所處的階段2、在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，由于資金供給充裕，形成

15、投融資模式單一，最后導(dǎo)致其資本運(yùn)營滯后，投融資創(chuàng)新能力不足 3、受宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資呈現(xiàn)大幅波動(dòng)狀況4、房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)營落后于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)家資本運(yùn)營觀念滯后 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略40 二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析o中央銀行及各級(jí)政府的限制政策造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供給趨緊，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大o原有的融資模式與宏觀政策相矛盾，整個(gè)行業(yè)融資處于無序化o貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長期從緊，銀行加息使企業(yè)運(yùn)營成本增加o房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新程度決定企業(yè)存亡房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略41 三、前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式1、直接融資成為

16、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資模式2、直接融資培育房地產(chǎn)明星企業(yè)3、杠桿效應(yīng)得以充分發(fā)揮 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略42四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資 1、IPO模式：發(fā)行股票國內(nèi)上市2、海外股票市場直接上市 3、國內(nèi)股票市場借殼上市4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略43五、債券市場與房地產(chǎn)企業(yè)融資 1、房地產(chǎn)企業(yè)與可轉(zhuǎn)換債券2、房地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)債券 3、開發(fā)債券新品種，擴(kuò)大債券融資比例4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略44六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資 金來源2

17、、海外資金，尤其是東南亞地區(qū)資金將成為房地產(chǎn)企業(yè)的資金蓄水池3、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵 4、從杠桿經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)力經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略45七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新 1、信托融資：近期房地產(chǎn)行業(yè) 2、房地產(chǎn)基金：房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)營的重要基礎(chǔ) 3、投資銀行：一個(gè)不可忽視的資金橋梁 4、過橋貸款：能解燃眉之急的資金運(yùn)作方式 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略46八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行 1、投資銀行的運(yùn)作概述 2、房地產(chǎn)企業(yè)和投資銀行業(yè)的結(jié)合點(diǎn)3、投資銀行會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來什么 4、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣與投資銀行打交道5、項(xiàng)目計(jì)劃書

18、房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略47九、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本 1、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本的結(jié)合點(diǎn) 2、國家資本的投資愛好 3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同國際資本接軌 4、國際資本在中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略48十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本 1、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本的結(jié)合點(diǎn) 2、民間資本的投資愛好 3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同民間資本接軌 4、民間資本在中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略49十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資 1、房地產(chǎn)企業(yè)與風(fēng)險(xiǎn)投資 2、房地產(chǎn)企業(yè)與科技創(chuàng)新 3、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資選擇 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略50 十

19、二、房地產(chǎn)未來發(fā)展模式： 逐漸與國際接軌 1、一個(gè)痛苦的過程，一個(gè)必須的選擇2、國內(nèi)外房地產(chǎn)模式的比較 國際：地產(chǎn)基金 長期經(jīng)營 收益回報(bào) 國內(nèi)：銀行貸款 項(xiàng)目開發(fā) 樓盤預(yù)售 收回投資并獲取利潤3、美國房地產(chǎn)基金發(fā)展的三次浪潮 房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略51中國香港、中國、美國的各種融資比例2001年G DP（ % ）2001年G DP（ % ）0100200300400美國中國中國香港地區(qū)地區(qū)各種融資比例銀行股權(quán)債券房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略52房地產(chǎn)企業(yè)資本的四個(gè)象限公開發(fā)行公開發(fā)行私募私募債債權(quán)權(quán)融融資資股股權(quán)權(quán)融融資資上市上市可換股債可換股債企業(yè)債券企業(yè)

20、債券信托基金信托基金可換股債可換股債短期融資債短期融資債貸款貸款非上市股權(quán)非上市股權(quán)（不同的股權(quán)結(jié)（不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)先、普通構(gòu)優(yōu)先、普通等）等）房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5319502025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)年年 份份宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境商 業(yè) 性商 業(yè) 性房 地 產(chǎn)房 地 產(chǎn)市 場 條市 場 條件件政府最關(guān)政府最關(guān)心的問題心的問題開發(fā)企開發(fā)企業(yè)最關(guān)業(yè)最關(guān)心的問心的問題題房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場的地域場的地域范圍范圍房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)的重點(diǎn)組織特點(diǎn)組織特點(diǎn)房 地 產(chǎn)房 地 產(chǎn)資 本 市資 本 市場情況場情況開發(fā)資金的來開發(fā)資金的來源源19501960穩(wěn)定穩(wěn)定成長成長平

21、衡平衡開發(fā)前期開發(fā)前期立法立法哪里有哪里有資源資源集中在地集中在地區(qū)市場區(qū)市場郊區(qū)、成片郊區(qū)、成片住宅，地區(qū)住宅，地區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心很少有服務(wù)組織，大部很少有服務(wù)組織，大部分以工程項(xiàng)目的建設(shè)為分以工程項(xiàng)目的建設(shè)為中心（住房建筑公司模中心（住房建筑公司模式）式）非 綜 合非 綜 合性的性的建筑商建筑商19611970快速快速增長增長平衡平衡刺激住宅刺激住宅生產(chǎn)生產(chǎn)哪里有哪里有資源資源以地區(qū)市以地區(qū)市場為主場為主舊城改造，舊城改造，商業(yè)街、新商業(yè)街、新社區(qū)、大型社區(qū)、大型商業(yè)廣場商業(yè)廣場發(fā)展商和經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合發(fā)展商和經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合模式模式擴(kuò)張擴(kuò)張投資機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)19711975蕭條蕭條供 給 過供

22、給 過剩剩如何組織如何組織資金和資資金和資本市場本市場如何獲如何獲得資本得資本全國市場全國市場開始形成開始形成郊區(qū)寫字樓郊區(qū)寫字樓開發(fā)開發(fā)獨(dú)立的投資工具（如不獨(dú)立的投資工具（如不動(dòng) 產(chǎn) 信 托 投 資 基 金動(dòng) 產(chǎn) 信 托 投 資 基 金 REIT）多樣化多樣化合股經(jīng)營者合股經(jīng)營者19761980快速快速增長增長平 衡 略平 衡 略有過剩有過剩土地使用土地使用控制控制如何獲如何獲得用地得用地批準(zhǔn)批準(zhǔn)多種類型多種類型市場并存市場并存新建城區(qū)主新建城區(qū)主要寫字樓及要寫字樓及酒店酒店覆蓋多個(gè)市場的服務(wù)組覆蓋多個(gè)市場的服務(wù)組織的擴(kuò)展；多利潤中心織的擴(kuò)展；多利潤中心的聯(lián)合的聯(lián)合創(chuàng)造性創(chuàng)造性開發(fā)企業(yè)和銀開

23、發(fā)企業(yè)和銀行行1981-1985急劇急劇變化變化略 有 過略 有 過剩 到 過剩 到 過剩剩稅收刺激稅收刺激如何避如何避稅、選稅、選擇誰進(jìn)擇誰進(jìn)行管理行管理以全國市以全國市場為主場為主城市公寓、城市公寓、寫字樓、工寫字樓、工業(yè)物業(yè)業(yè)物業(yè)跨越多國市場的發(fā)展商跨越多國市場的發(fā)展商和投資管理者形成的大和投資管理者形成的大型組織型組織過剩過剩專業(yè)從事避稅專業(yè)從事避稅性投資的投資性投資的投資人，華爾街銀人，華爾街銀行人士行人士房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5419502025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)（續(xù)）資料來源：房地產(chǎn)市場分析方法，鄭華，電子工業(yè)出版社。Stephen E.Roulac. T

24、he evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。轉(zhuǎn)引于胡彬制度變遷中的中國房地產(chǎn)業(yè)P18-19和尹哲” 演繹金融新概念2004年地產(chǎn)股市投資展望”湘財(cái)證券研發(fā)報(bào)告。19861990經(jīng) 濟(jì) 重組 同 時(shí)持 續(xù) 增長嚴(yán) 重 過剩環(huán) 境 責(zé)任管理國內(nèi)哪個(gè)市場有機(jī)會(huì)針 對(duì) 全國市場，地 區(qū) 特色 開 始形成大規(guī)模的市場中心高檔物業(yè)壽 險(xiǎn)公 司的 加入過剩投 資 管理 機(jī) 構(gòu)和銀行，國 外 投資人19911995下 降 且不穩(wěn)定嚴(yán) 重 過剩貸 款 控制市場風(fēng)險(xiǎn)如何國 際 化趨勢智能化多功能物業(yè)企 業(yè)重 建與

25、重組收縮銀 行 專業(yè) 人 士及 基 金會(huì)19962000鞏 固 與完善過剩住 房 補(bǔ)貼發(fā)展戰(zhàn)略如何管理國 際 化趨勢智能化多功能物業(yè)恢復(fù)主 要 財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)20012010迅 速 發(fā)展過 剩 緩和 到 平衡新 項(xiàng) 目的 財(cái) 務(wù)影響哪個(gè)國家有機(jī)會(huì)國際化公共房地設(shè)施擴(kuò)張主 要 財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)20112025穩(wěn) 定 增長平衡影 響 的消化那一種房地產(chǎn)債券國際化公共環(huán)境與私人物業(yè)關(guān)系的調(diào)整持 續(xù)多 樣性跨 國 企業(yè)房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略552006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金各項(xiàng)來源增長變化-40-200204060801001201401602003/1-21-31-41-51-61-71-81

26、-91-101-111-122004/1-22004/1-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122005/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122006/1-21-31-41-51-6國內(nèi)貸款增長利用外資自籌資金其他資金（比去年同期增長 ）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略562006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的利用外資迅速增長0204060801001201402003/Q12003/Q22003/Q32003/Q42004/Q12004/Q22004/Q32004/Q42005/Q12

27、005/Q22005/Q32005/Q42006/Q12006/Q2-50050100150200 利用外資外商直接投資 利用外資增長外商直接投資增長%億元資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略57國內(nèi)貸款快速增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫020040060080010001200140016002003/Q12003/Q22003/Q32003/Q42004/Q12004/Q22004/Q32004/Q42005/Q12005/Q22005/Q32005/Q42006/Q12006/Q2-20-1001020304050607080 國內(nèi)貸款 國內(nèi)貸款增長%億元房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略58定金及預(yù)收款增長變化資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫020040060080010001200140016002004/1-23456789101