萬科地產(chǎn)新項(xiàng)目前置工作制度作業(yè)指引

1、萬科地產(chǎn)新項(xiàng)目前置工作制度作業(yè)指引1、目的為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略要求，保證前置工作質(zhì)量，控制投資風(fēng)險(xiǎn),特制定本制度2、范圍及流程2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項(xiàng)目前置工作（包括總部決策、區(qū)域決策項(xiàng)目）2.1 上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程請(qǐng)見萬科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖3.解釋3.1 前置工作:指項(xiàng)目通過決策之前，應(yīng)完成的項(xiàng)目開發(fā)流程。其目的為加快項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)到獲取土地后進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作具體包括:上地屬性分析，客戶定位,產(chǎn)品建議書，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、成本控制、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等工作。3.2 集團(tuán)總部:指萬科企業(yè)股份有限公司3.3 區(qū)域:上海區(qū)域本部3.4 成員公司:

2、指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司。3.5 本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計(jì)工程部、營(yíng)銷管理部、綜合管理部、各成員公司項(xiàng)目發(fā)展部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部等。4、責(zé)任分工4.1 成員公司總經(jīng)理在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目信息獲取后，負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開前置工作。并確認(rèn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略要求，如:戰(zhàn)略意義、項(xiàng)目定位、客戶和產(chǎn)品方向，:并負(fù)責(zé)確定和批準(zhǔn)前置工作計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項(xiàng)目前置工作，偏置項(xiàng)目立項(xiàng)及決策報(bào)告，并最終審核簽署,對(duì)其真實(shí)性及可行性負(fù)責(zé)。結(jié)合公司實(shí)際現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)狀況，審核新項(xiàng)目融資方案和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表，并對(duì)新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃負(fù)責(zé)。如果新項(xiàng)目獲取后，項(xiàng)

3、目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化，則負(fù)責(zé)審核調(diào)整的可行性，并對(duì)調(diào)整后的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、規(guī)劃方案負(fù)責(zé)。同時(shí)負(fù)責(zé)獲取集團(tuán),區(qū)域相關(guān)部門同意。4.2 成員公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)土地屬性收集和分析負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、編寫及報(bào)送，包括:七對(duì)眼睛表單、立項(xiàng)及可研報(bào)告等負(fù)責(zé)發(fā)起新項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)、前置工作聽證會(huì)、決策會(huì)的申請(qǐng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取工作4.3 成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品定位分析工作負(fù)責(zé)完成產(chǎn)品建議書負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)方案是否滿足客戶需求（產(chǎn)品建議深化）負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃及定價(jià)策略。4.4 成員公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目設(shè)計(jì)用地分析負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目系列歸屬，根據(jù)客戶需

4、求確定是否采用成熟或標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品（如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報(bào)集團(tuán)確認(rèn)），并確定單一產(chǎn)品方案。負(fù)責(zé)完成用地強(qiáng)排.概念設(shè)計(jì)直至詳細(xì)規(guī)劃方案的前置設(shè)計(jì)工作。4.5 成員公司財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃排定4.6 成員公司工程管理部負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，并對(duì)其實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)；4.7 成員公司成本管理部負(fù)責(zé)單一產(chǎn)品成本測(cè)算負(fù)責(zé)確定新項(xiàng)目目標(biāo)成本，并負(fù)責(zé)在前置工作中對(duì)各環(huán)節(jié).進(jìn)行成本控制和管理,對(duì)最終項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)和成本控制負(fù)責(zé)。4.8 該項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)在項(xiàng)目獲取后，正式規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策會(huì)，確定規(guī)劃方案并對(duì)目標(biāo)成本及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討，形成產(chǎn)品決策會(huì)（如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

5、發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)區(qū)域或集團(tuán)同意）備注當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí)，由區(qū)域管理層負(fù)責(zé)決策是否跟進(jìn)并展開前置工作。當(dāng)進(jìn)行區(qū)域新城市項(xiàng)目發(fā)展工作時(shí)，上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對(duì)應(yīng)的專業(yè)部門承擔(dān)。5、新項(xiàng)目前置工作流程和要求5.1 前置工作流程5.1.1 前置工作標(biāo)準(zhǔn)周期及形式新項(xiàng)目前作工作周期:決策會(huì)前周期為68天,決策會(huì)后工作周期為30天。具體各分項(xiàng)工作時(shí)間要求詳見萬科上海區(qū)域新項(xiàng)目前置工作流程圖新項(xiàng)目前置工作總負(fù)責(zé)人為所在成員公司總經(jīng)理?？偁款^和責(zé)任部門為成員公司項(xiàng)目發(fā)展部。各項(xiàng)目發(fā)展部必須承擔(dān)其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責(zé)，并對(duì)前置工作的計(jì)劃管理

6、負(fù)責(zé)。相關(guān)專業(yè)部門對(duì)各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負(fù)責(zé)，并配合項(xiàng)目發(fā)展部的前置計(jì)劃管理工作。5.2 新項(xiàng)目前期研究階段5.2.1 在項(xiàng)目發(fā)展部召集前期啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)后,公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)召集管理層決策是否開展前置工作、并確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)，包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標(biāo)，定位研究方向，前置工作計(jì)劃等。522成員公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)在獲取項(xiàng)目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進(jìn)行通報(bào),提交意向信息通報(bào)表，具體報(bào)送辦法詳見上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。負(fù)責(zé)安排區(qū)域決策委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看地:成員公司項(xiàng)目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負(fù)責(zé)組織工作，具體看地時(shí)間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確

7、認(rèn)；負(fù)責(zé)在意向信息通報(bào)表發(fā)送后5日內(nèi)，完成項(xiàng)目上地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標(biāo)、配套情況、：:宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計(jì)劃等內(nèi)容，供前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)，并監(jiān)督確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)負(fù)責(zé)在前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)結(jié)束后一個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)會(huì)議決議確定新項(xiàng)目的前置工作計(jì)劃，并報(bào)送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計(jì)劃安排立項(xiàng)會(huì)，前置聽證、決策會(huì)等項(xiàng)目決策流程,并根據(jù)該計(jì)劃對(duì)各項(xiàng)目前置工作進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項(xiàng)目前置工作計(jì)劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標(biāo)準(zhǔn)流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處,應(yīng)在報(bào)企劃部的同時(shí)進(jìn)行說明。經(jīng)區(qū)域確認(rèn)后可執(zhí)行。523成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷部在收到項(xiàng)目意向信息通報(bào)表后，于5日內(nèi)完

8、成項(xiàng)目初步市場(chǎng)分析，供前置啟動(dòng)務(wù)虛會(huì)使用在項(xiàng)目發(fā)展部提交土地屬性分析后，負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品定位分析，研究?jī)?nèi)容包括:片區(qū)市場(chǎng)研究與分析，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究、項(xiàng)目客戶定位，單一產(chǎn)品價(jià)格定位、產(chǎn)品組合方案及對(duì)應(yīng)銷售計(jì)劃等，具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置營(yíng)銷工作指引。負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測(cè)算結(jié)果之后，牽頭財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行多產(chǎn)品方案收益測(cè)算，并完成項(xiàng)目產(chǎn)品建議書。確定:目標(biāo)客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價(jià)策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。項(xiàng)目產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認(rèn)后提交設(shè)計(jì)部，設(shè)出部按此進(jìn)行產(chǎn)品強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)。524成員公司設(shè)計(jì)部在項(xiàng)目發(fā)展中部完成項(xiàng)目上地屬性分析后，

9、負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)用地分析，包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布用地價(jià)值分析、首期范圍、流線安排,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引。在市場(chǎng)營(yíng)銷部完成項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位后，負(fù)責(zé)確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采用成熟產(chǎn)品。完成產(chǎn)品強(qiáng)排方案,具體內(nèi)容及要求詳見設(shè)計(jì)工作指引525成員公司成本管理部在設(shè)計(jì)部確定單一產(chǎn)品方案后,負(fù)責(zé)完成單一產(chǎn)品成本測(cè)算，為收益測(cè)算和產(chǎn)品建議書確定提供支持。負(fù)責(zé)根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，指導(dǎo)產(chǎn)品強(qiáng)排設(shè)計(jì)工作。5.2.6 成員公司財(cái)務(wù)部在成本部完成單一產(chǎn)品測(cè)算后，完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測(cè)算，為營(yíng)銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書提供支持。5.3 新項(xiàng)

10、目立項(xiàng)及決策審批階段5.3.1 成員公司項(xiàng)目發(fā)展部在產(chǎn)品建議書和用地強(qiáng)排方案完成后，負(fù)責(zé)完成立項(xiàng)報(bào)告編制，并申請(qǐng)召開立項(xiàng)會(huì)，具體編制方法詳見立項(xiàng)會(huì)編制指引,會(huì)議發(fā)起辦法詳見上海區(qū)域新項(xiàng)目發(fā)展制度實(shí)施細(xì)則。負(fù)責(zé)匯總完成七對(duì)眼睛表單在項(xiàng)目規(guī)劃方案初稿、銷售計(jì)劃初稿、開發(fā)計(jì)劃初稿、經(jīng)濟(jì)測(cè)算初稿完成之后，負(fù)責(zé)完成前置工作聽證會(huì)審議內(nèi)容填寫，并申請(qǐng)召開前置工作聽證會(huì)。具體填寫辦法詳見區(qū)域前置聽證會(huì)審議內(nèi)容。負(fù)責(zé)根據(jù)確定的產(chǎn)品方案，銷售計(jì)劃，定價(jià)策略,開發(fā)計(jì)戈人測(cè)算結(jié)果等完成可研決策報(bào)告編制,編制方法詳見項(xiàng)目可性性研究報(bào)告編制指引,并申請(qǐng)召開決策會(huì)。5.3.2 成員公司市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿

11、足目標(biāo)客戶需求（產(chǎn)品建議深化）負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售策略負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽證會(huì)結(jié)果修改和確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售策略5.3.3 成員公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)任務(wù)書，并將目標(biāo)襯布落實(shí)到設(shè)計(jì)任務(wù)書中，保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引。負(fù)責(zé)完成概念設(shè)計(jì)方案，具體標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域項(xiàng)目前置設(shè)計(jì)工作指引5.3.4 成員公司成本管理部負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，并作為設(shè)計(jì)條件落實(shí)到規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書中負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃方案是否滿足成本控制要求負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作聽證會(huì)結(jié)果修訂目標(biāo)成本5.3.5 成員公司工程管理部負(fù)責(zé)根據(jù)銷售計(jì)劃、交地計(jì)劃等制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃初稿負(fù)責(zé)根據(jù)前置工作

12、聽證會(huì)結(jié)果修訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃5.3.6 成員公司財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算初稿，供前置聽證會(huì)審核核用，具體測(cè)算內(nèi)容詳見，可行性測(cè)算表負(fù)責(zé)根據(jù)前置聽證會(huì)確定的產(chǎn)品方案，銷售計(jì)劃，定價(jià)策略，開發(fā)計(jì)劃等完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，包括，可行性測(cè)算表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃表，區(qū)域已對(duì)上述兩表格的格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一，并制定了相應(yīng)的填寫指引，具體請(qǐng)?jiān)斠娍尚行詼y(cè)算表，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃表5.4 新項(xiàng)目決策后階段5.4.1 成員公司項(xiàng)目發(fā)展部如項(xiàng)目通過決策，決定參與獲取。則負(fù)責(zé)進(jìn)行相關(guān)工作跟進(jìn)，并根據(jù)集團(tuán)授權(quán)額度進(jìn)行項(xiàng)目獲取工作。5.4.2 成員公司設(shè)計(jì)部如項(xiàng)目通過決策,決定參與獲取，則負(fù)責(zé)立即展開詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)W,并要求30天之內(nèi)完成，以滿足當(dāng)?shù)卣畧?bào)批要求為準(zhǔn)。5.4.3 該項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建前10天內(nèi)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目產(chǎn)品決策會(huì)確認(rèn)規(guī)劃方案并對(duì)目標(biāo)襯布及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行檢討，形成產(chǎn)品決策。（如項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報(bào)集團(tuán)或區(qū)域同意）5.4.4 項(xiàng)目前置工作小組為落實(shí)集團(tuán)及區(qū)域提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略要求，保證前置工作質(zhì)量、強(qiáng)化項(xiàng)目前置工作專業(yè)能力，區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專業(yè)人員的前置工作小組?？紤]專業(yè)性、保密性等因素，各成員公司的項(xiàng)目前置工作應(yīng)由前置工作小組