天津房地產(chǎn)開發(fā)前期流程

1、辦理規(guī)劃用地建議書一、辦理規(guī)劃用地建議書需要哪些材料？1、 申請單位（土地所有者）到規(guī)劃局接待大廳領?。篴、天津市建設項目立案表b、規(guī)劃用地建議書申請表，并填寫，加蓋土地所有者單位公章2、 申請單位對擬建項目選址要求的說明或項目的論證材料3、 土地權屬證明及有關協(xié)議4、 1:2000（中心城區(qū)內(nèi)）或1:1000（中心城區(qū)外）現(xiàn)狀實測地形圖2份，并用鉛筆標注建設項目用地范圍5、 項目登記備案資料、建議書或可行性研究報告批準文件二、何處辦理規(guī)劃用地建議書？準備好上述的材料后，到市規(guī)劃局接待大廳辦理進件申報手續(xù)3、 規(guī)劃局哪個部門辦理規(guī)劃用地建議書？市規(guī)劃局規(guī)劃處、市場處、用地處、土地交易中心辦理，

2、并上局長業(yè)務會討論確定4、 辦理規(guī)劃用地建議書所需時間？30個工作日5、 規(guī)劃用地建議書的內(nèi)容？市規(guī)劃局根據(jù)天津市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等，對申請內(nèi)容審核，給中報單位答復。確定供地方式：A類：行政劃撥供地方式，位于中心城區(qū)內(nèi)，項目建設單位與土地權屬單位一致B類：行政劃撥供地方式：位干中心城區(qū)內(nèi)：項目建設單位與十地權屬單位不一致C類：行政劃撥土地方式，位于中心城區(qū)外，單獨選址項目D類：有償使用供地方式1辦理項目建議書特指（協(xié)議出讓項目）二、辦理項目建議書需要哪些材料？1、規(guī)劃用地建議書2、開發(fā)合作協(xié)議二、何處辦理項目建議書？準備好上述的材料后，到市建委房地產(chǎn)辦理申報手續(xù)6、 辦理項目建議書所需

3、時間？7個工作日7、 項目建議書內(nèi)容？由于規(guī)劃用地建議書的申報單位為原土地主，和開發(fā)單位無直接關系，房地產(chǎn)處根據(jù)規(guī)劃用地建議書批準內(nèi)容和開發(fā)協(xié)議，確定開發(fā)單位，下發(fā)項目建議書，為辦理后續(xù)手續(xù)提供依據(jù)。2建設用地規(guī)劃許可證（協(xié)議方式）建設用地批準書一、如何辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書？1、規(guī)劃用地建議書2、投資計劃3、規(guī)劃設計成果4、1:2000實測地形圖5、占用耕地的，提供耕地占補平衡驗收報告或交納耕地開墾費的收據(jù)6、涉及征地的，提供包征協(xié)議7、招標取得土地的，需要提供出讓合同準備以上材料后到市規(guī)劃局業(yè)務接待大廳辦理進件手續(xù)工作時限：30個工作日二、土地交易中心、市局用地處根據(jù)項目提

4、供的資料給開發(fā)單位核定用地面積下發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并委托市勘察院出核定用地圖、地籍圖三、勘察院完成撥地定樁3辦理土地確權手續(xù)在項目所在區(qū)的規(guī)劃土地管理處地政科辦理1、土地出讓金交納證明2、開發(fā)協(xié)議（協(xié)議方式）3、對原土地方的土地補償費收據(jù)證明（協(xié)議方式）4、建設用地規(guī)劃許可證5、原土地方的國有土地使用證6、建設用地批準書（協(xié)議方式）7、核定用地圖8、中標相關文件9、出讓合同區(qū)規(guī)劃處人員根據(jù)開發(fā)單位提供的資料，進行資料審查區(qū)規(guī)劃處人員到項目具體地點核定現(xiàn)場（主要查看現(xiàn)場是否完成“平整”工作）區(qū)規(guī)劃處最后在1:500核定用地圖上圈定紅線范圍，確權工作完成。工作時限：7個工作日4辦理國有土地使用

5、證國有土地使用證是在項目所在區(qū)的規(guī)劃土地管理處的地政科辦理1、 區(qū)規(guī)劃處地政科領取界址表，開發(fā)單位需要到項目四至相臨單位進行確認蓋章2、 地籍圖10、交納土地出讓金、契稅有關交易費的收據(jù)區(qū)土地局地政科審核上報資料，批準同意后上報市規(guī)劃局地籍處審批后，可下發(fā)國有土地使用證工作時限：20個工作日5規(guī)劃設計方案一、辦理規(guī)劃設計方案需要那些手續(xù)？1、開發(fā)單位到規(guī)劃局接待大廳領取并填寫：a、 規(guī)劃設計方案申請表b、 攜帶天津市建設項目立案表2、設計單位提供規(guī)劃圖規(guī)劃設計說明（含各項技術指標）、現(xiàn)狀地形圖（1:500或1:2000）、規(guī)劃圖（總平面圖、道路和管線，1:500或1:2000）一套3、規(guī)劃用地

6、建議書4、項目建議書何處申報規(guī)劃設計方案？準備好上述的材料后，到市規(guī)劃局接待大廳辦理申報手續(xù)規(guī)劃局哪個部門辦理規(guī)劃設計方案？規(guī)劃局建管處、市政處會審申報規(guī)劃設計方案所需時間？8個工作日辦理規(guī)劃設計方案內(nèi)容？市局根據(jù)開發(fā)單位申報的規(guī)劃方案進行審批，對方案、和具體經(jīng)濟技術指標進行審核。例如：規(guī)劃是否合理、路網(wǎng)是否合理、容積率、綠地率是否滿足要求等等。6申報規(guī)劃設計成果辦理規(guī)劃成果需要哪些手續(xù)？1、 1、開發(fā)單位到規(guī)劃局接待大廳領取并填寫：a、規(guī)劃設計成果申請表b、攜帶天津市建設項目立案表2、 設計院提供10套規(guī)劃設計成果（設計說明、總平面、現(xiàn)狀圖、道路、管線）3、 規(guī)劃設計方案審定通知書4、 項目

7、建議書（協(xié)議方式）何處申報規(guī)劃設計成果？準備好上述的材料后，到市規(guī)劃局接待大廳辦理申報手續(xù)規(guī)劃局哪個部門辦理規(guī)劃設計成果？規(guī)劃局建管處、市政處會審6個工作日辦理規(guī)劃設計成果內(nèi)容？市局根據(jù)申報的方案進行再次審批，最后確定申報項目具體規(guī)劃總圖和經(jīng)濟技術指標7辦理正式項目投資計劃申報項目投資計劃需要哪些材料？1、申請表（建委房地產(chǎn)處領?。?、書面申請3、規(guī)劃成果4、資金證明（當年開工面積X1000X30%5、相關協(xié)議準備好上述資料到市建委房地產(chǎn)處辦理進件手續(xù)工作時間：30個工作日大配套證明大配套證明需要準備正式的投資計劃到市大配套辦公室辦理根據(jù)投資計劃的面積，簽定協(xié)議交納部分大配套后，可取得大配套證

8、明交納大配套費三個階段：1、辦理大配套證明2、開工前3、竣工前6個月建筑單體（建筑設計方案）取得建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準書、并在區(qū)處辦理土地確權手續(xù)后，進行本階段申報一、辦理建筑設計方案1、1:500總平面圖2份2、1:100或1:200平面圖、剖面圖、1:100立面圖、街景立面彩色效果圖各兩張3、 兩套報建圖（報建圖包括：1:100或1:200平、立、剖面組合圖），并方案要有設計單位圖標、設計單位技術負責人、設計人、審核人簽字4、 方案簡要說明（包括城市設計、交通組織、市政工程等方面）5、 教育、供熱證明等市級行政主管部門的審查意見準備上述材料后到市規(guī)劃局業(yè)務接待大廳辦理進件手續(xù)工作

9、時限：9個工作日規(guī)劃局建管處根據(jù)立面、平面審核情況下發(fā)建筑設計方案審定通知。9建設工程規(guī)劃許可證準備材料：1、 施工圖3套（建筑全圖、基礎圖）2、 建筑設計方案審定通知書3、 投資計劃4、 正式消防證明5、 人防證明6、 小配套證明7、 大配套證明8、 供熱證明9、 教育證明準備上述材料后到市規(guī)劃局業(yè)務接待大廳辦理進件手續(xù)工作時限：7個工作日規(guī)劃局建管處根據(jù)開發(fā)單位上報材料及申報的施工圖審核情況頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。10施工許可證一、辦理施工許可證所需材料1、 申請表（建委施工處領?。?、 投資計劃3、 項目報建表4、 施工中標通知書5、 施工合同6、 質量監(jiān)督7、 建設工程許可證8、 資格

10、認證書建委施工處領取“資格認證申請表”確定投資額（3000萬以上甲級、3000萬以下乙級丙級）9、 墻改費交費單（全部交齊）10、 散裝水泥費（小磚0.6元/平方米、框架0.9元/平方米）二、準備好上述材料后到市建設工程交易服務中心進件如審查上報材料無問題的情況可立即取得施工許可證11售房許可證辦理售房許可證所需材料1、 投資計劃2、 建設用地規(guī)劃許可證3、 建設工程規(guī)劃許可證4、 施工許可證5、 基礎驗收合格證6、 項目基礎照片7、 資質證明8、 營業(yè)執(zhí)照9、 大配套證明10、 供熱證明11、 申請表（產(chǎn)權處領?。?2、 寫出面申請?zhí)峁┦┕D紙給區(qū)產(chǎn)權處進行面積核算，出面積核算表，并上網(wǎng)輸入

11、（費用0.25元/平方米）。將標準層圖紙制成噴圖（費用100元/樓）準備好上述材料后到項目所在區(qū)房管局產(chǎn)權處進件，區(qū)產(chǎn)權處審核完成后，報市產(chǎn)權處審核后，再上報市房管局主管局長審批同意，頒發(fā)售房許可證。工作預計在20天12規(guī)劃驗收合格證辦理規(guī)劃驗收所需材料1、建設用地規(guī)劃許可證2、建設工程規(guī)劃許可證及相關圖紙3、項目外檐照片4、市測繪院現(xiàn)場實測圖5、竣工驗收申請表二、準備上述材料后到項目所在區(qū)（市重點工程到市規(guī)劃局辦理）規(guī)劃處證后管理科辦理三、證后管理科相關人員審核圖紙后，到現(xiàn)場進行核對，沒有任何問題后下發(fā)規(guī)劃驗收合格證四、工作時間為20個工作日地名許可證一、項目所在區(qū)地名辦領取申請表，并填寫申

12、報理由。區(qū)地名辦審核上報市地名辦，市地名辦審批同意后上報市政府四處。同意后下發(fā)地名使用證。二、工作時間為30個工作日13準入證一、辦理“準入計劃”1、大配套證明2、小配套證明3、建設工程規(guī)劃許可證4、供熱證明5、供熱協(xié)議6、投資計劃7、監(jiān)理單位出具的進度報告8、中請表（市建委房地產(chǎn)處領?。┦薪ㄎ康禺a(chǎn)處根據(jù)上報材料將具體項目列入計劃中，下發(fā)“準入計劃”（時間根據(jù)上報單位個數(shù)確定）二、辦理準入證1、竣工驗收合格證2、規(guī)劃驗收合格證3、配套齊全證明（大配套費交齊證明到市大配套辦計劃處換取“接用通知”一三張表，具體指煤氣、上、下水。取得接用通知后，到大配套辦住宅處換取六張表-煤氣、上、下水、路燈、道

13、路、電力，住宅處人員到項目現(xiàn)場進行驗收，合格后出具“配套齊全證明”）4、建設工程規(guī)劃許可證5、地名許可證6、大小配套證明7、準入計劃8、申請表2、準備上述材料后到市建委房地產(chǎn)處辦理取得準入證14消防證明1、 辦理消防證明所需材料1、申請表（消防局領?。?、投資計劃3、圖紙（平、立、剖面+基礎+消防專篇）2、 準備好上述材料后到市消防局辦理進件手續(xù)3、 如相關圖紙無任何問題的情況下，可取得正式消防證明，工作時間為5個工作日。人防證明1、 辦理人防證明所需材料1、申請表（市人防辦公室領?。?、投資計劃3、規(guī)劃成果總平面圖4、圖紙（首層平面圖、剖面圖、如建筑設計頂層為退臺形式還需頂層平面圖）5、人防

14、初步設計方案（具有人防設計的資質的設計院出具）2、 準備好上述資料后到市人防辦公室辦理進行手續(xù)3、 相關圖紙無任何問題的情況下，可取得正式消防證明，工作時間為5個工作日。注：上述過程是建設人防所需的流程15小配套證明1、 辦理小配套證明所需材料1、規(guī)劃成果2、用地紅線圖3、投資計劃2、 準備好上述材料后到項目所在區(qū)建委配套辦進件3、 區(qū)配套辦審核上報材料后，建設單位交納50%的小配套費，并簽定還款協(xié)議后，可取得“小配套證明”。教育證明1、 辦理教育證明所需材料1、投資計劃2、項目總平面圖3、建設用地規(guī)劃許可證及用地紅線圖4、小配套證明取得后同時區(qū)配套辦提供辦理“教育證明的函”2、 準備以上材料

15、后到項目所在區(qū)教育局辦理，區(qū)教育局根據(jù)上報材料下發(fā)“區(qū)教育證明”，同時上報市教育局，市教育局審批同意后下發(fā)教育證明。3、 教育證明共兩份，一份給建設單位，另一份由教育局直接轉至市規(guī)劃局。16招投標1、 報建2、 設計招投標3、 設計合同審查4、 勘察合同審查5、 監(jiān)理招投標6、 施工圖審查7、 施工招投標8、 監(jiān)理合同、施工合同審查注：招投標工作可由代理公司辦理，收費標準為：中標價的1%3%17一報建準備投資計劃到市建設工程交易服務中心（簡稱：建交中心）聯(lián)合辦公處辦理，當日可取得“報建表”二設計招投標所需材料：1、投資計劃2、規(guī)劃總平面圖3、領取備案表、備案書4、設計單位填寫“設計單位情況表”

16、5、建設單位的資質證書、法人代碼、營業(yè)執(zhí)照6、設計單位的資質證書、法人代碼、營業(yè)執(zhí)照準備好上述材料后建交中心招標辦進件招標辦對上報材料進行審核后，下發(fā)“設計中標通知書”、“設計備案書”工作時間為5個工作日三設計合同審查準備設計中標通知書、設計合同到建交中心合同科進行設計合同審查，審核完成后在設計合同上加蓋“合同鑒定章”，此合同生效。2個工作日可完成。四勘察合同鑒定準備勘察合同、勘察結算單（勘察單位出具）到建交中心合同科進行設計合同審查，審核完成后在設計合同上加蓋“合同鑒定章”，此合同生效。2個工作日可完成。18五監(jiān)理招投標準備投資計劃、報建表、監(jiān)理單位資質證明、營業(yè)執(zhí)照、監(jiān)理單位填寫備案表私營

17、單位不實行公開招標，一般采取邀請招標建設單位提供邀標單位（至少3個單位），建交中心監(jiān)督可進行備案，上網(wǎng)專家?guī)齑_定專家（45個專家）。確定開標日期。取得“監(jiān)理中標通知書”預計為5個工作日可完成六施工圖審查準備材料：1、全套施工圖（建筑、結構、水、暖、電、計算書、勘察報告）2、人防證明3、建設工程規(guī)劃許可證4、消防證明5、設計中標備案書、設計合同6、勘察合同7、設計費勘察費交費發(fā)票（90烷齊）8、申請表（建交中心施工圖審查辦公室領取）施工圖審查辦公室對上報圖紙進行審核，如無任何修改后，出審查報告并在施工圖上加蓋審核章根據(jù)審查報告到市建委計劃處換取“施工圖審查批準書”19七施工招投標準備材料：1、投資計劃2、報建表3、備案表（領?。?、招標文件（建設單位制作）5、投標