寫字樓等級的劃分標準是什么

1、寫字樓等級的劃分標準是什么 ?伴隨信息革命、 知識革命和經(jīng)濟全球化的浪潮, 大量外資企業(yè)涌入, 加之本土企業(yè)的不斷成 長壯大,對寫字樓的需求不斷增大,辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟,對于辦公物 業(yè)的等級評定標準更是紛繁混亂, “ 甲級 ” 、 “ 5A ”“ 第四代 ” 等字眼迷花人眼,本文旨在從理性 角度解釋不同評定標準的含義。一、 “ 甲級 ” 、 “ 5A ”“ 第四代 ” 是不同角度界定辦公物業(yè)等級三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向, “ 甲級 ” 從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的 等級; “ 5A ” 是從硬件配置角度評定; 而 “ 第四代 ” 則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指

2、定標準, 三個 角評定方法各有特點,消費人群不清晰各個評定方法,從而造成概念的混亂。二、 “ 甲級 ” 標準不不是最高級別“ 甲級寫字樓 ” 是一種通行叫法,是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中,逐步引進并流行 起來的詞匯,將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同,可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級,就中國的 辦公樓市場而言,一般分為高檔物業(yè) (甲級寫字樓 、中檔物業(yè) (乙級寫字樓 、低檔物業(yè) (丙級 寫字樓 。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓 標準相符, 甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。 所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店 或五星級酒店的評級標準, 是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣

3、稱謂。 由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各 不相同, 寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量, 如在一些小城市還沒有頂級 寫字樓與國際寫字樓。對于超大城市 (如北京、上海、深圳 在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,還要充 分考慮城市交通和城市規(guī)劃 (CBD布局 的因素, 具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃 分和界定:1、頂級物業(yè) (國際寫字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或 規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達到 70%的使用率;樓層面積大, 大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6米。 裝飾標準:外立面

4、采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻, 采用進口高標 準的大理石、鋁板、 玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應為大 理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆,應有吊頂, 電梯間應為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、 T0T0等等。 配套設(shè)施:應有配套商務、生活設(shè)施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等, 專用地上、地下停車場,停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務會餐的飯店,賓館, 午間放松或娛樂設(shè)施,其它如公園、運動設(shè)施和圖書館。 電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng), 電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū), 一

5、般每 4000平方 米一部電梯,平均候梯時間 30秒左右。 設(shè)備標準:應有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報警;有綜合 布線。(2建筑規(guī)模:超過 50000平方米。(3客戶進駐:國外知名公司的租戶組合;知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。(4物業(yè)服務:由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實用的計算機物業(yè)管理軟件, 實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化, 建立辦公管理信息系統(tǒng), 并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的 管理, 24小時的維護維修及保安服務。(5交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工 具和地鐵直達。(6所屬區(qū)位:位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。(7智能化

6、:3A 5A(8開發(fā)商的背景:經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性,并且 具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗, 這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、 馬來西亞、 香港、 韓國,或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。2、高檔物業(yè) (甲級寫字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求; 其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標準:外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面 應為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料,應有吊 頂,柱應包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應為大理石、花崗巖

7、、高級地磚或鋪高 級地毯,墻面應為高級墻紙或高級漆 (如立邦漆等 ,應有吊頂,電梯間應有不銹鋼、大理石 或木門套;衛(wèi)生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、 TOT0等等。 配套設(shè)施:應有配套商務、生活設(shè)施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等, 專用地上、地下停車場,停車位充足。 設(shè)備標準:應有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。(2建筑規(guī)模:1 5萬平米。(3客戶進駐:有知名的國內(nèi)外大公司,客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務、電子商務或知 名品牌代理等方面的業(yè)務。(4物業(yè)服務:由經(jīng)驗豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務包括 24小時的維護維修 及保安服務。(5交通便利:有

8、多種交通工具直達。(6所屬區(qū)位:位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。(7智能化:3A 及 3A 以上。3、中檔物業(yè) (乙級寫字樓 (1樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建 筑物的功能不是最先進 (有功能陳舊因素影響 ,有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同 類建筑物。 裝飾標準:外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級漆, 有吊頂; 公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯, 墻面刷白; 衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔 具等。 配套設(shè)施:有專用地上、地下停車場。 設(shè)備標準:有中央空調(diào)系統(tǒng);無樓宇自控;有安全報警;無綜合布線。(2建筑規(guī)模:無限制。(3客戶

9、進駐:客戶多為國內(nèi)的中小公司,從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。(4物業(yè)服務:有物業(yè)公司服務。(5交通便利:有交通線路到達,交通較方便。(6所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè) (丙級寫字樓 (1樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范 的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足較低收入承租人的需求。 裝飾標準:外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采 用普通國產(chǎn)潔具。 配套設(shè)施:無。 設(shè)備標準:分體空調(diào);無樓宇自控;無安全報警;無綜合布線。(2規(guī)模:無限制。(3客戶進駐:客戶基本是小型私企,從事簡單的銷售業(yè)務。(4物業(yè)

10、服務:可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。(5交通便利:有交通線路到達。(6所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。三、狹義 “ 5A ” 與廣義 “ 5A ” 的評定標準“ 5A ” 標準是目前較流行的評定方式,但 “ 5A ” 概念有兩種評定方式,一是狹義的針對智能化 硬件方面,包括 OA (辦公智能化 、 BA (樓宇自動化 、 CA (通訊傳輸智能化 、 FA (消 防智能化 、 SA (安保智能化 ;二是廣義的指綜合 “ A ” 級評定標準,包括:(1樓宇品牌標準:A 級寫字樓是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間, 寫字樓的品牌形成, 需要產(chǎn)品的差異化特 征、商務文化特征、服務經(jīng)營理念、地域標志性

11、物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說,處于 " 生產(chǎn)鏈條最高級 " 的寫字樓的發(fā)展脈絡,折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。因此,成 為城市商務區(qū)地標性建筑的寫字樓, 其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性, 對城市的未來發(fā)展具 備重要的價值。 因此,具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評 定為樓宇品牌標準 A 級。(2地理位置標準:A 級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。 只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務區(qū)、 地段 良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準 A 級。(3客戶層次標準:A 級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇

12、鄰而居的心理, 因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。 同時, 客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或 租戶的投資決策,因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。(4服務品質(zhì)標準:A 級服務品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上, 另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務 上。兩者俱佳,將認為其具備服務品質(zhì) A 級標準。(5硬件設(shè)施標準:A 級主要考核建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新。 以及其所用的建筑技術(shù)、 標準層高、標準承重、弱 電系統(tǒng)、新風系統(tǒng),以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優(yōu)良,則不能 獲得硬件設(shè)施標準 A 級。四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫字樓標準中國的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四個階

13、段,第一代寫字樓一般是指計劃經(jīng)濟體制下的行政辦公樓, 只能滿足于基本辦公功能。 深圳第一 代寫字樓是 80年代以深圳速度名貫全國的國貿(mào)大廈為代表,以及零散分布羅湖不同區(qū)域的 寫字樓,如:房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。第二代寫字樓指的是外企進入中國, 改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。 這批寫字樓除了滿 足功能需求之外, 內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割, 智能化水準有所提升。 深圳第二代寫字 樓以出現(xiàn)于 90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導向,加入綠色環(huán)保辦公理 念,提高舒適度,大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字

14、樓以 20世紀末的地王大廈、 賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。隨著中國的入世, 經(jīng)濟全球化的到來, 第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務辦 公的需要, 在這種前提下,第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫字樓,即在第 三代的功能基礎(chǔ)上, 強調(diào)以客戶需求為中心, 旨在提供低成本、高效率的商務平臺,提倡人 性化的溝通與交流, 注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高, 引導智能化, 強化 綠色環(huán)保辦公理念,從而達到國際化商務社區(qū)的標準。和前三代寫字樓相比,第四代寫字樓具有以下幾個特點:一、 目標客戶明確。 第四代寫字樓瞄準各類跨國企業(yè)和外資企業(yè)以及有實力的國內(nèi)大中型企 業(yè),在最大程度上滿

15、足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。二、景觀要求更高。國際上許多知名 CBD 或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除 了自然景觀, 寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎, 有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成 為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢。三、更多商務空間。 隨著網(wǎng)絡的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。 故而辦公 環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的 “ 辦公室+公共走廊 ” 的空間模式, 從封閉及注重個人隱私逐漸走向 開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間,使辦公空間趨于模糊化, 在倡導交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。四、 提倡綠色環(huán)保。 第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀, 在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引 入立體綠色景觀, 形成健康環(huán)