目標成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理中的重要性【精選文檔】

1、目標成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理中的重要性【精選文檔】目標成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理中的重要性 目標成本的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行項目全過程管理的一項重要工作.目標成本管理指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境、企業(yè)潛力和發(fā)展規(guī)劃,綜合測算、確定目標利潤后，以目標利潤約束成本支出的管理方法。它具有全面、綜合、超前的特征。目標成本的制定作為一項綜合性的工作，其準確性直接影響到建設(shè)項目成本的管理與控制,目標成本標準定得過高，就無法實現(xiàn)成本控制的真正價值，而目標成本定得過低，又不利于工程項目的順利開展.通過科學合理地制定目標成本,并在項目建設(shè)過程中嚴格把控，可以促進建設(shè)項目自身經(jīng)濟效益的提高,并且減少不

2、必要的投資。要實現(xiàn)準確的目標成本控制，應(yīng)充分熟悉建設(shè)項目各個環(huán)節(jié)的特征。一、目標成本制定階段（一）拿地階段的目標成本近年來,隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高，要求房企在拿地前就能測算出相對精準的目標成本，這樣才能從拿地的初始階段即開始控制建設(shè)項目的成本，在保證項目成本控制工作順利進行的前提下，減少成本投入,使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟效益.在拿地階段,合理地選取周圍住宅及社區(qū)商業(yè)標桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過對其競爭市場環(huán)境產(chǎn)品價格資料的分析，計算出該項目的拿地成本，合理地預估該地塊的目標利潤率，是房企的首要任務(wù).此階段的拿地成本，作為該項目的投資估算，是該工程

3、造價的最高限額，是此項目的指導價格，此價格合理與否,是本次工程投資決策成敗的關(guān)鍵。(二)定位階段的目標成本定位版目標成本也稱方案版目標成本.設(shè)計定位在整個成本領(lǐng)域中所占權(quán)重最大,具有“一錘定音”的地位和作用。因此，房產(chǎn)公司在拿地后盡快完成定位版目標成本,完成經(jīng)濟上合理、銷售業(yè)態(tài)上完善的限定設(shè)計,不僅可以降低工程造價，同時也保證了開發(fā)產(chǎn)品的價格及速度.大型的房企所開發(fā)的項目大多為多項目、多業(yè)態(tài)、跨地區(qū)的形式.因此，公司應(yīng)結(jié)合本地區(qū)的實際情況，制定企業(yè)內(nèi)部各業(yè)態(tài)的標準化做法,建立最新的標準化指標，并設(shè)立標桿產(chǎn)品。這一版的目標成本,需要準備幾項優(yōu)選方案,通過對各種方案的經(jīng)濟分析和對比，使方案之間的計

4、算費用和盈利測算的口徑一致,以提高項目的可比性.方案版目標成本應(yīng)結(jié)合當?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，對建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機電設(shè)備指標、電梯指標、配電和配水指標，以及與其相關(guān)的其他指標進行限額確認，使設(shè)計定位在成本的可控范圍內(nèi).如此，不僅能提升設(shè)計的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價,還能使企業(yè)的利潤最大化。設(shè)計院按照方案版目標成本中的限額對指標進行嚴控，設(shè)計方案完成后，應(yīng)依據(jù)方案圖紙進行工程造價的概算,如果造價金額高于目標成本，應(yīng)對設(shè)計方案進行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進行對比分析，從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案中的不足之處、不經(jīng)濟環(huán)節(jié)之所在,設(shè)計單位可據(jù)此進行有針對性的優(yōu)化改

5、進。（三）施工圖階段的目標成本 施工圖階段已經(jīng)是目標成本的強控階段,此時，目標成本的確定是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以最大限度地減少事后變動帶來的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點和控制內(nèi)容相當復雜.為保證目標成本制定的準確性與合理性,施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴謹，應(yīng)盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標圖之間的差異。施工圖的設(shè)計直接影響建設(shè)費用與建設(shè)工期,直接決定人力、物力和財力的投入.設(shè)計標準和安全系數(shù)不能因為經(jīng)濟的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設(shè)計中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮較少,也會從根本上影響項目成本的有效控制。因此，這一階段的控制主要體現(xiàn)在技術(shù)與經(jīng)

6、濟的結(jié)合方面，技術(shù)方面合理，經(jīng)濟方面可行,即可大大降低項目的工程造價。在施工圖設(shè)計階段，應(yīng)對其圖紙預算進行有效的控制,對各個分項工程的造價均進行細化分析，并逐一與目標成本進行對比,依據(jù)類似工程的相關(guān)指標分析工程分項指標,并對相關(guān)部位進行設(shè)計優(yōu)化.例如：某項工程的施工圖中，土建指標鋼筋、混凝土的設(shè)計用量大于類似工程，即有必要對其用量進行適度優(yōu)化,降低后期建造階段的成本。因此，目標成本確立,可對鋼筋及混凝土含量、墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例、保溫材質(zhì)、厚度設(shè)定限額。這樣既可促使建設(shè)項目得到合理科學的設(shè)計,又可降低工程造價.二、動態(tài)成本控制階段動態(tài)成本控制的關(guān)鍵在于對這些必然產(chǎn)生的動態(tài)成本進行合

7、理優(yōu)化，盡量控制不必要的動態(tài)成本的發(fā)生。工程項目在施工的各個階段都會產(chǎn)生動態(tài)成本，我們應(yīng)對其發(fā)生的原因仔細考察、細化論證,挖掘消除該事件的合理方式,即使無法消除，也應(yīng)探尋優(yōu)化該事件的方式，從而有效地降低動態(tài)成本總量，使之縮減至最低。目標成本制定后，應(yīng)及時完成目標成本的系統(tǒng)錄入工作，并分業(yè)態(tài)拆分。同時，應(yīng)及時完成相應(yīng)的合約規(guī)劃，使開發(fā)項目的每一單合同、簽證、變更及付款均進入與目標成本相對應(yīng)的動態(tài)成本中，及時對動態(tài)成本進行監(jiān)控,如有超支狀況，可及時得到預警。目標成本制定后的合約規(guī)劃,已經(jīng)強控限定今后每單合同的總價。所有合同都應(yīng)實行招標,至少選取三家或以上的承包人投標，從而選取性價比合理的承包人簽訂

8、合同。在合同簽訂環(huán)節(jié)，文字上的任何差錯均可能使工程造價出現(xiàn)波動，因此，對合同的編制不應(yīng)留下任何漏洞，合同條款的嚴密性須嚴格審查，合同編制人員應(yīng)充分認識到合同編制的嚴謹性與準確編制的重要性,不能為施工單位索賠提供任何借口，不能給施工單位留下鉆空子的機會。履行合同的過程中，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容，嚴格審核各類設(shè)計變更與施工簽證,建立和完善合同履約跟蹤檢查制度,提高合同的履約率。在成本控制的過程中,應(yīng)盡可能減少設(shè)計變更并嚴格履行施工簽證制度。對不可避免的變更,應(yīng)對其合理性與可行性進行多方論證，尋求經(jīng)濟適用的方案.同時，對變更及簽證的各環(huán)節(jié)流程及其資料的真實性要進行嚴格把關(guān)，建立完善的合同履約跟蹤檢查制度，對

9、虛假變更簽證資料引發(fā)的工程造價增加,要做到及時審查,并嚴格禁止.變更的內(nèi)容須由設(shè)計方或施工方提出方案，依據(jù)項目成本提供價格估算，再由總部負責審核，使變更的內(nèi)容和金額在可控制的范圍內(nèi).對變更及簽證應(yīng)及時審核，避免超過最佳審查期限。如:隱蔽工程被完全封閉后，現(xiàn)場便無法取證、無法審核了，這類不利于公司的情況應(yīng)避免發(fā)生。對于專項施工相關(guān)組織方案應(yīng)重點審查，以確保其合理性和經(jīng)濟可行性.例如：基坑的支護施工，不同的施工方案對價格的影響較大,因此，在施工前應(yīng)有合理的方案涉及及論證階段，達到方案上可行、經(jīng)濟上合理方可施工；土方開挖工程，在開挖前應(yīng)做好實地測量工作，測量的量須由工程、成本、監(jiān)理、施工四方簽字確認

10、，開挖后的收方工作也應(yīng)加以確認。上述這些方面，每項是否超支,是否在可控范圍,均應(yīng)在每月動態(tài)成本中及時顯現(xiàn),如發(fā)生超支、系統(tǒng)標紅預警，項目方應(yīng)及時找出超支的原因,制定合理的措施預防此類事件的發(fā)生。動態(tài)成本的把控應(yīng)實行分級管控制度。動態(tài)成本管理需要有合理高效的組織結(jié)構(gòu)。管理動態(tài)成本須由集團和項目方的工作人員實行全方位管理，須建立合理的組織體系，使各部門人員協(xié)調(diào)一致地工作。實施動態(tài)成本管理還要遵循一定的程序.如每年年底應(yīng)制定新一年的資金計劃,根據(jù)工程的進度確定下一年度的資金支出狀況。此項工作，需由項目工程部上報來年的工程施工進度,由項目工程及成本部按進度制訂付款計劃，送交總部資金計劃審核小組審定及修

11、訂?？偛扛鶕?jù)提交的計劃付款的重要性，確定控制重點，再以可控性原則以長期預算、年度預算和每月預算的形式,由財務(wù)、工程、成本三部門會同管理組織層的各部門將有關(guān)付款計劃分解到位，最后由管理組織層將確認后的年度付款計劃下達至實際執(zhí)行層。新一年度的支付金額一經(jīng)確認，原則上便不得超付。超出限額的部分，沒有特殊的情況將無法辦理付款。每筆付款都要嚴格把關(guān),進度款支付的審批應(yīng)提供由項目工程及成本部人員、監(jiān)理方、施工方三方確認的施工進度，并附項目成本部人員確認的付款進度計算書，避免發(fā)生超付.須對承包方制定獎罰機制，項目管理人員應(yīng)按季度進行實測實量，測量的結(jié)果可在對承包商的獎勵和罰款中體現(xiàn),獎罰款在付款中須及時體現(xiàn)

12、.工程進度款控制可有效杜絕超付現(xiàn)象的發(fā)生，獎罰措施可激勵承包方提升工作效率，令工程項目提前完工，不產(chǎn)生延誤工期的現(xiàn)象.要建立動態(tài)成本的定期報告與分析、專題報告與分析制度。每月須有月度報告，報告的格式設(shè)定要系統(tǒng)化、固定化，專題分析應(yīng)形成專題報告。每月的動態(tài)成本須與目標成本對比，各業(yè)態(tài)的目標成本應(yīng)進行分攤,設(shè)立動態(tài)成本監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控整體的目標成本與動態(tài)成本須作對比，更要分業(yè)態(tài)分科目完成對比分析,這樣才能使動態(tài)的成本更精確.各業(yè)態(tài)管理需建立責任考核制度，需對責任部門進行定期考核，對專門項目進行專項考核，目標成本核算與財務(wù)會計核算應(yīng)有統(tǒng)一的核算接口，使兩者的最終核算結(jié)果一致.三、竣工結(jié)算階段 工程建設(shè)

13、項目的成本控制是一項全方位、漫長、艱巨而又復雜的重要任務(wù),其成本控制的有效性與科學性直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與健康發(fā)展。由于建設(shè)項目一般建設(shè)工期較長，應(yīng)深入探索中間環(huán)節(jié)支付進度款項的復雜特征，明確工程建設(shè)項目結(jié)算成本的合理價位，從而有效地實現(xiàn)合理控制成本的科學目標.該階段，應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定的條款，科學地開展結(jié)算工作,對與合同原則相矛盾的費用產(chǎn)生進行嚴格控制。結(jié)算完成后,應(yīng)分產(chǎn)品、分業(yè)態(tài)進行各類數(shù)據(jù)指標的評估工作，并建立健全公司內(nèi)部的資料庫，使之成為今后拿地測算、造價估算及目標成本控制的重要依據(jù)。同時應(yīng)總結(jié)該工程項目的動態(tài)成本變化的原因。結(jié)算階段是工程造價成果累積的重點環(huán)節(jié),即使進入工程收尾階段，

14、也不能放松警惕,需正視該階段的重要性，總結(jié)每一項工程的經(jīng)驗，從而在全面的總結(jié)中為今后的工程建設(shè)項目提供寶貴的經(jīng)驗。四、結(jié)語 隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確保利潤最大化,目標成本的確認和動態(tài)成本的管理工作就顯得尤為重要。目標成本和動態(tài)成本的管理始終貫串于項目的全周期全過程.從房地產(chǎn)開發(fā)過程管理角度分析，整個項目的控制分事前、事中、事后三個階段：事前階段，目標成本的確立，使項目對每一項即將發(fā)生的費用有明確的測算,從而在事前對各類成本、售價、管理費、銷售費等有明確的預期限定額；事中階段，動態(tài)成本的控制，施工過程中的每一項費用均應(yīng)在動態(tài)成本中體現(xiàn)，從而使工程的每一單變更、簽證、索賠均在可控

15、制范圍內(nèi)；事后階段,結(jié)算后對成本的分析、對承包商的考評,為后期項目的開發(fā)提供有力支持。對開發(fā)項目各階段作分析，有助于及時控制工程建設(shè)的各階段,充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，可把握市場經(jīng)濟的脈博,最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。1、房地產(chǎn)目標成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。2、目標成本的制定:目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定

16、的銷售交樓標準為基礎(chǔ)。在開發(fā)前期階段,首先要進行市場調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財務(wù)成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場情況和相關(guān)的歷史同類項目成本資料對開發(fā)項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標推算得出；單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準，圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)市場行情計算得出。具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入.第二步，制定目標利潤。第三步,制定目標成本。3、目標成本控制需采取的措施：首先，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)前期充分調(diào)研當?shù)氐?/p>

17、產(chǎn)市場，調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況，用容積率指標控制面積。其次，根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進行比例搭配及確定交房標準.參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發(fā)稅費等），將各不同業(yè)態(tài)進行組合，并進行測算（銷售收入及成本支出測算)，選取滿足“效益最大化"的業(yè)態(tài)搭配比例.業(yè)態(tài)比例及初步交房標準出具后，形成房地產(chǎn)目標成本第一版-成本“概算版”。(二）對方案的設(shè)計進行比較,進一步細化目標成本。各業(yè)態(tài)搭配比例及目標成本“概算版”確定后，對業(yè)態(tài)和戶型進行多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最

18、大得房率和銷售面積，并根據(jù)當?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定，根據(jù)方案進一步將目標成本“概算版”細化。(三） 在施工圖設(shè)計及深化階段,確定目標成本的“預算版”。施工圖設(shè)計階段應(yīng)將價值工程及限額設(shè)計兩者相結(jié)合。首先，根據(jù)價值工程,做好房屋建造標準.價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面：（1)功能不變,成本下降。(2）功能大幅提高，成本略有增加。（3)功能提高，成本降低.(4)功能略有降低,成本大幅降低。(5)成本不變，功能提高.在價值工程體系中選取適合本項目價值體系，并確

19、定房屋建造標準。其次，項目限額設(shè)計。限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計,對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制,凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮控制建筑設(shè)計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標準;外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理.充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性.在限額設(shè)計中結(jié)合價值工程，充分運用價值工程分析，確定合理功能。第三，在施工圖設(shè)計階段,充分考慮細節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進行各種技術(shù)經(jīng)濟比較。在設(shè)計細節(jié)上滿足后期使用功能，同時在此階段

20、應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實力強的設(shè)計院進行設(shè)計，保證使用功能滿足要求,減少后期的設(shè)計變更。施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后，需委托工程造價咨詢單位介入進行預算的編制，同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標成本第二版目標成本“預算版”.目標成本“預算版"編制完成后進行招投標工作,并與投標單位進行工程量及組價的核對,最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確，目標成本“預算版”一經(jīng)確定不得更改。房地產(chǎn)成本管理目標成本解析 隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇，應(yīng)對復雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢，要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中

21、之重.而只有做好成本控制中的目標成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標成本形成、問題分析及解決入手進行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。1 房地產(chǎn)目標成本概念及現(xiàn)狀存在問題目標成本顧名思義指在一定時期內(nèi)為保證目標利潤實現(xiàn)，并作為合成中心全體人員奮斗目標而設(shè)定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本，遵循成本的總值可控、動態(tài)管理房地產(chǎn)目標成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)

22、施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產(chǎn)目標成本科目中，土地費用為市場招拍掛形式確定，公共配套費用為各地市繳費標準，開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用及開發(fā)稅費均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標準執(zhí)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用及公共配套設(shè)施建設(shè)費用根據(jù)市場招投標及開發(fā)全過程工程控制為主，在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題：  1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊，未形成真正意義上的目標成本，導致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目，業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況，導致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。  1。2 方案、深化及施工圖設(shè)計階段標準化程度較低,設(shè)計滿足不了施工及銷售要求，產(chǎn)生了大量成本浪費情況，影響了目標成本的準確性。 1.3 實施階段設(shè)計變更、簽證較多影響了目標成本的可控性. 2 目標成本存在問題分析：房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè)，前幾年有可觀的利潤。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭，房地產(chǎn)效益不斷縮水，問題也逐漸暴露。許多房企也由原來核算型企業(yè)（做了再算）向價值創(chuàng)造型（算了再做）企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標成本的因素中，現(xiàn)展開進行分析如下： 首先,