房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行資質(zhì)等級管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行資質(zhì)等級管理建設(shè)部日前頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定明確， 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級并實(shí)行分級 審批。規(guī)定明確：各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從 事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，二級資質(zhì)及二級 資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。（摘自2000年4月18日經(jīng)濟(jì)日報(bào)，作者：謝然浩）評定合格的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單東方網(wǎng)8月21日消息：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（建設(shè)部令第77號），建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司組織了一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的評審工作。

2、為保證評審質(zhì)量，增加工作的透明度，根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)批示，現(xiàn)將經(jīng)專家委員會評審?fù)ㄟ^的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名單在“中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（http ：/wwwrealestate gov cn ）”上進(jìn)行公示，以廣泛接受社會監(jiān)督。如對所公示的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同意見需要反映的，請于2002年9月前（以郵戳為準(zhǔn)）以書面形式將反映的情況寄（送）到建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。單位反映情況要加蓋公章，個人反映情況要簽署真實(shí)姓名，并需留下真實(shí)的聯(lián)系電話、地址、郵編，特此公示。來信請寄：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)處 地址：北京市三里河路9號 郵編：100835 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司2002年上半年

3、度評定合格的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單：北京城建興華地產(chǎn)有限公司、北京城市開發(fā)股份有限公司、浙江省耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津萬隆集團(tuán)有限公司、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津市泰鴻置業(yè)有限責(zé)任公司、中國武夷實(shí)業(yè)股份有限公司、福建三木集團(tuán)股份有限公司、江西江鈴房地產(chǎn)股份有限公司、安徽古井房地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司、湖南武陵城（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南通無置業(yè)股份有限公司、黑龍江省義耕房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司、河北亞太房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司。 建住房開函2002079號各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳、開發(fā)辦）、上海市房屋土地資源管理局：為了配合整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，決定對部分一級房地

4、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)年檢。年檢由各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)主管部門初審，按照年檢要求，提出初審意見，于2003年2月28日前將初審意見及相關(guān)材料報(bào)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。其他一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)主管部門代為年檢。附件:1.參加資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年檢名單附件:2.資質(zhì)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需提供的材料住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 二OO 二年十一月二十日 央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告(以下簡稱報(bào)告 指出，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。這個

5、建議一提出，就如在房地產(chǎn)市場投下一枚重磅炸彈，立即引起房地產(chǎn)開發(fā)商們的集體性恐慌。同時，建設(shè)部對此立即做出反應(yīng)，召集了若干房地產(chǎn)開發(fā)商“論證”一番，并由建設(shè)部新聞發(fā)言人于8月24日宣布：近期不會取消商品房預(yù)售制度，理由為：“從十多年的實(shí)踐看，這一制度與我國國情是適應(yīng)的，目前還不能取消。”取消房屋預(yù)售，一石擊起千層浪央行研究報(bào)告中一個小小的建議，為什么會引起房地產(chǎn)市場如此緊張與嘩然？為什么會讓房地產(chǎn)開發(fā)商處于一片恐懼之中？更有人說這個建議無疑會給房地產(chǎn)市場帶來一場滅頂之災(zāi)。事實(shí)上真的有這樣嚴(yán)重嗎？如果真是這樣，不僅表明房地產(chǎn)市場確實(shí)存在很大問題，更可以看出央行的報(bào)告點(diǎn)到房地產(chǎn)市場的死穴，房地產(chǎn)業(yè)

6、真的把國內(nèi)銀行業(yè)捆綁住了。房地產(chǎn)開發(fā)商個個對央行報(bào)告咬牙切齒，紛紛指責(zé)該建議的不是，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬出來代央行發(fā)言，安慰同行說央行的報(bào)告只是建議而不是政策，房屋預(yù)售制度是世界盛行的制度，中國不可以取消這種制度；甚至于一些地方政府職能部門的官員越俎代庖，說他們的地方不取消房屋預(yù)售政策。三環(huán)六層電梯板樓其實(shí)，央行研究報(bào)告關(guān)于房屋預(yù)售制度取消確實(shí)是一項(xiàng)建議而不是政策，因此，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是相應(yīng)政府職能部門根本不需要這樣緊張，不需要這樣興師動眾，更不需要匆匆忙忙出來表態(tài)。不就是一項(xiàng)建議嗎？建議是什么？建議是報(bào)告者有這樣一個想法，把這個想法告訴社會，告訴相關(guān)的人，看看這些人是如何反映的。

7、既然是一個想法，大家還可以一起來討論，一起來商量，看看這個建議合不合適。如果合適在什么時候可以采用；如果不合適，又有什么好的方式來改善。另外，對于房地產(chǎn)預(yù)售制度取不取消并不重要，重要的是看看這種房屋預(yù)售制度是不是房地產(chǎn)市場許多問題的根源，它引起了房地產(chǎn)市場的哪些問題。如果回答是肯定的，那么我們就得看房地產(chǎn)預(yù)售制度給我們的市場帶來哪些風(fēng)險？這些風(fēng)險目前又是誰在承擔(dān)，這樣承擔(dān)公平不公平。如果不公平，政府應(yīng)該采取樣的方式來調(diào)整與改進(jìn)。房屋預(yù)售與房地產(chǎn)市場風(fēng)險探究我們知道，房屋預(yù)售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展初期的產(chǎn)物。1994年出臺的城市房地產(chǎn)管理法對房屋預(yù)售制度有相關(guān)功能有所規(guī)定。房屋預(yù)售作為給予成

8、長中的房地產(chǎn)開發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期原本旨在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來說，盡管房屋預(yù)售制度曾推動中國房地產(chǎn)市場的繁榮，同時，也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財(cái)富、民眾財(cái)富制造可乘之機(jī)。如通過炒樓花制造出樓市供應(yīng)的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價格；通過房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等種種行為侵犯購房者的權(quán)益；更有甚者把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融報(bào)告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風(fēng)險和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的。房

9、地產(chǎn)開發(fā)商為什么會對央行的建議反應(yīng)如此激烈？最大的問題就是這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”式獲取暴利的主要途徑。銀行和承建商給房地產(chǎn)開發(fā)商墊付了大部分成本，房屋建筑剛一開始，開發(fā)商就可以通過房屋預(yù)售貸款讓自己資金回籠。這種方式不僅讓房地產(chǎn)開發(fā)商投入成本十分低、投資資金少，而且也可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者和銀行。因此，房屋預(yù)售制度對消費(fèi)者與銀行來說是一種風(fēng)險甚高的制度。而且這種制度也讓房地產(chǎn)開發(fā)商的融資完全依賴到國內(nèi)銀行身上，必然會增加國內(nèi)銀行的風(fēng)險。而銀行的風(fēng)險是什么？就是銀行的不良資產(chǎn)，它最后一定會歸結(jié)到整個社會風(fēng)險上，最后會歸結(jié)到整個社會民眾都要來承擔(dān)的風(fēng)險上。從已

10、有的研究表明，國內(nèi)房地產(chǎn)商的資金來源，絕大部分的資金包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款在內(nèi)的銀行信貸資金都來源于銀行。如2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，1997年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)80%以上，遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率；就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比在2003年達(dá)到了90%以上。這些數(shù)據(jù)都說明國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本上依靠銀行信貸來完成的。同時，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投

11、資13158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10376億元，增長30%。2004年，上海全市中金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多204億元，占全部貸款新增額的76%，其中個人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達(dá)48%。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，借助的工具就是房屋預(yù)售制度。有人說房地產(chǎn)金融風(fēng)險與房屋預(yù)售制度關(guān)系不大，其理由是上面所指的房屋預(yù)售制度的風(fēng)險即使在現(xiàn)房銷售中也會伴隨發(fā)生。這種觀點(diǎn)混淆了一個最基本的經(jīng)濟(jì)常識，即如果要現(xiàn)房銷售，那么房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、或企業(yè)持有一定量的資

12、金才得以經(jīng)營，否則就只好退出該市場。也就是說，現(xiàn)房交易房地產(chǎn)企業(yè)一開始就得承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。但在房屋預(yù)售制度下，如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就可能借助這種制度，把它經(jīng)營過程中的所有風(fēng)險轉(zhuǎn)移到他人身上。據(jù)我了解，不少房地產(chǎn)開發(fā)商之所以能夠“空手套白狼”，就在于他們看上一個房地產(chǎn)項(xiàng)目后，就先通過種種方式募集到資金，甚至于有時借高利貸也在所不惜，把開工所需要的證件辦妥以便項(xiàng)目開工。只要項(xiàng)目一開工，房地產(chǎn)開發(fā)商就開始辦房屋預(yù)售證，該證一辦成房屋就準(zhǔn)備銷售。房屋一銷售，銀行的錢流入開發(fā)商的手中，開發(fā)商就會先把已經(jīng)借的錢還清，其后賣出的房子都是凈利潤了，就開

13、始逐漸地提高房價慢慢賣。很簡單，在這種房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)不僅資金使用的成本十分低，而且是使用銀行的資金，不要成本、不要承擔(dān)風(fēng)險，持房待售，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會讓房價持續(xù)上升。這就是購房民眾看到的所謂期房價格低的幻覺。實(shí)際上，如果是現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商一則要承擔(dān)資金成本，二則要承擔(dān)房子賣不出來的風(fēng)險。在這種情況下，房價多半會越賣越低，特別在市場競爭激烈的情況下更是如此。 還有，我們知道，企業(yè)創(chuàng)辦注冊時，為什么會強(qiáng)調(diào)企業(yè)自有資金多少比重的重要性，就在于企業(yè)的自有資金是企業(yè)得以正常運(yùn)作的前提，是企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的極限。一家企業(yè)必須有足夠的沒有還本付息壓力的貨幣資本，購買人力資源及其他生產(chǎn)要素才能

14、夠把貨幣資本轉(zhuǎn)化為物質(zhì)資本、人力資本，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)作。特別是像房地產(chǎn)這種資金密集型產(chǎn)業(yè)，不僅項(xiàng)目大而且資金要求多，如果一家房地產(chǎn)企業(yè)沒有大量的充足資本，是沒有辦法參與競爭和維持生存的。這就是銀監(jiān)會明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)要到銀行貸款、自有資金必須達(dá)到35%比重要求的關(guān)鍵所在。但是房屋預(yù)售制度卻改變了這種經(jīng)濟(jì)生活中最基本的規(guī)則，讓一些自有資金不足或沒有自有資金的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)一家自有資金不足的企業(yè)能夠借助房屋預(yù)售制度進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，不僅會追求高利潤的項(xiàng)目給整個產(chǎn)業(yè)帶來高風(fēng)險，也會千方百計(jì)地把這種高風(fēng)險轉(zhuǎn)移到他人身上。從這個意義上，房屋預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者利益隨時可能受到傷害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得

15、暴利，而銀行與消費(fèi)者來承擔(dān)風(fēng)險的不平等游戲規(guī)則。在這意義上來說，央行建議取消國內(nèi)房屋預(yù)售制度也是理所當(dāng)然了。房屋預(yù)售引發(fā)房地產(chǎn)商價格合謀有人認(rèn)為，民眾之所以接受房屋預(yù)售制度，就在于這種制度能夠增加住房供給，能夠讓消費(fèi)者購買到更便宜的房子，因此，民眾愿意承擔(dān)期房預(yù)售的風(fēng)險。但現(xiàn)實(shí)情況并不是這樣。因?yàn)?，在目前中國的情況下，房地產(chǎn)市場是一個非競爭的壟斷性市場，特別是土地的獲得更是決定這個市場的非競爭性。因?yàn)?，能進(jìn)入這個市場獲得土地的，要么是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，要么是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場性壟斷。在這種情況下，再考慮到

16、房地產(chǎn)產(chǎn)品空間的不動性、高度異質(zhì)性、極低的相互替代性等特點(diǎn)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場而又存在相互競爭關(guān)系的企業(yè)數(shù)目就不會太多。在處于同一地段開發(fā)類似產(chǎn)品的企業(yè)數(shù)目很少的情況下，企業(yè)之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響。在需求一定的前提下，假如房地產(chǎn)開發(fā)公司之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮開發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機(jī)(最近房地產(chǎn)新政后，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在一起開會商量就是這種價格合謀 。在需求旺盛的條件下(包括投機(jī)需求在內(nèi) ，開發(fā)商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴(yán)重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發(fā)商時常制造漲價升

17、值的假象，如最近北京的房價，其實(shí)往往是有價無市 ，消費(fèi)者反而會對降價出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。對于資本密集性的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險、獲得超額利潤等因素，成為開發(fā)商價格合謀的動力。如國內(nèi)開發(fā)商的默契合謀就采取了價格領(lǐng)袖制的形式。即由首先進(jìn)入市場的開發(fā)商制定價格，后來者跟隨這一價格。如果有人破了規(guī)矩，敢于降價競銷，則必群起而攻之。這種價格合謀的行為不僅加劇了國內(nèi)住宅市場的壟斷、增加開發(fā)商的超額壟斷利潤、降低企業(yè)的效率水平、妨礙優(yōu)勝劣汰機(jī)制發(fā)揮作用，并將降低消費(fèi)者的福利水平，而且也成為房價持高不下的重要原因。

18、正如上面所指出的，房屋預(yù)售制度為這種價格合謀創(chuàng)造了先天條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商如果不是用無成本的房屋預(yù)售貸款作支撐，而是用自己的資金或借貸他處的資金，不僅會增加他們合謀的成本(因?yàn)榻栀J是要成本的，房子銷售延后一天就得支付一天的利息 ，而且也可能讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金流斷裂的風(fēng)險。在這種情況下必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拋售樓房，從而房價快速下降?？梢哉f，這幾年來房地產(chǎn)市場價格居高不下，房屋預(yù)售制度是最為重要的原因。而房價推高，房地產(chǎn)泡沫吹大，房地產(chǎn)市場風(fēng)險也就越來越高了。所以說，那種說房地產(chǎn)金融與房屋預(yù)售制度關(guān)系不大是根本不成立的臆想。從以上的分析可以看到，對國內(nèi)房屋預(yù)售制度來說，是否取消并不是最重要的

19、事情，重要的是這種制度本身存在巨大的風(fēng)險。如果取消這種制度，那么這些風(fēng)險可以規(guī)避，這就是央行建議的理由。如果不取消，一定要推行房屋預(yù)售制度，那么這種制度的巨大風(fēng)險就得建立一種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來保證。面對這巨大的風(fēng)險，既不能全由購房消費(fèi)者來承擔(dān)，也不能全由銀行來承擔(dān)(其實(shí)銀行承擔(dān)最后也得由全體民眾來承擔(dān) ，而是由整個當(dāng)事人大家一起來承擔(dān)。但就目前的情況來看，國內(nèi)房屋預(yù)售制度沒有這種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。因?yàn)?994年提出的住房預(yù)售管理法是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，那時國內(nèi)的房地產(chǎn)市場剛剛開始，住房制度貨幣化的改革還沒有實(shí)行，因此，不管這種住房預(yù)售制度是否取消，但有一點(diǎn)應(yīng)該十分明確，就是該規(guī)則是當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)

20、境的產(chǎn)物，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)突飛猛進(jìn)了，也就是說，即使住房預(yù)售制度不取消，也得對該法進(jìn)行修改與完善。就目前的情況而言，不是取消不取消住房預(yù)售制度的問題，而是要檢討這種制度有哪些問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場哪些風(fēng)險，而這些風(fēng)險又是誰在承擔(dān)。如果不把這些事情、這種狀況研究清楚，而是一味地來推行這種制度，那么就可能讓這個市場中一些人的利益受到掠奪與侵害，而另一些人則容易獲得暴利。對消費(fèi)者來說，在房地產(chǎn)市場他們天然處于弱勢，面對期房的風(fēng)險政府就有責(zé)任及義務(wù)幫助他們規(guī)避風(fēng)險、減少房地產(chǎn)開發(fā)商違約之損失。比如一是房地產(chǎn)市場嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，只有達(dá)到資質(zhì)的企業(yè)才能進(jìn)入這個市場。而且進(jìn)入這個市場

21、的企業(yè)并不是每一家都能夠采用住房預(yù)售制度的，政府法律對此有嚴(yán)格的限制；二是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的信用審查，就是審查企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、信用狀況，看看它們以往采用住房預(yù)售制度有沒有違法違規(guī)，有沒有不講信用的地方，有沒有利用住房預(yù)售制度來欺騙消費(fèi)者的情況，如果有，這樣的企業(yè)是不可能進(jìn)入住房預(yù)售制度市場的；三是政府部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。從事前、事中、事后都有嚴(yán)格監(jiān)管。只有這樣才能保證住房預(yù)售制度很好地履行，才能夠真正地保護(hù)房地產(chǎn)市場最為弱勢的購房消費(fèi)者的利益。但就目前所發(fā)生的一系列住房購買者的利益受到侵犯的事件來看，國內(nèi)這方面的制度安排缺乏而且相當(dāng)不完善。房屋預(yù)售制度不是國際慣例看看香港等

22、地，房屋預(yù)售制度所以能夠順利發(fā)展，最為重要的是香港有十分完善的法律體系、十分健全的信用市場以及監(jiān)管十分嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。比如說房屋預(yù)售款不能夠放在房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立的賬號上，而是銀行共管的賬號。然后什么時候用錢必須經(jīng)過兩道嚴(yán)格的監(jiān)管，一是工料測量師行，看整個工程的進(jìn)度，需要花多少錢，他出具意見；二是再讓律師出具意見。這樣預(yù)售款才能夠交給房地產(chǎn)開發(fā)商用在房子建筑上。只有這樣才能夠保證項(xiàng)目工程的完成及購房者的利益。對此目前國內(nèi)哪一方面都十分缺乏。在中國現(xiàn)行的條件下，房屋預(yù)售制度在香港能夠有效運(yùn)作，但是內(nèi)地則不然，問題就在這里。還有，住房預(yù)售制度并不是什么國際慣例，也不是全世界十分普遍的現(xiàn)象。

23、在美國，基本上沒有住房預(yù)售制度，購房者購買的大多是現(xiàn)房；在歐洲即使有些國家有住房預(yù)售制度，但也必須有一套對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格監(jiān)管及準(zhǔn)入的制度。如比利時，房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入十分嚴(yán)格，沒有良好的資質(zhì)是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場的。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商并不是每一家公司都能夠從銀行獲得貸款。只有那些有實(shí)力及資質(zhì)好的公司才能夠獲得銀行貸款并進(jìn)行房屋預(yù)售。即使是這樣，這些房地產(chǎn)公司房屋預(yù)售也不是像我國一預(yù)售就把整個房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者及銀行，而是購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展程度預(yù)付不同額度款項(xiàng)。至于需要支付幾次，基本上視開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來定。當(dāng)住房要交付到業(yè)主手上時，一定要經(jīng)過房產(chǎn)

24、公證公司檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來保障消費(fèi)者的基本權(quán)力，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況進(jìn)行有力監(jiān)督。但是，這些東西在中國尚屬空白。建立風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制面對著巨大風(fēng)險的房屋預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)商不是極力反對取消嗎？其實(shí)，房屋預(yù)售制度不取消也沒有關(guān)系，但不要把整個制度的風(fēng)險只讓消費(fèi)者和銀行承擔(dān)，要讓房地產(chǎn)開發(fā)商也一起承擔(dān)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商不是說這種制度沒有風(fēng)險嗎？那好，政府可以建立一種房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)?；穑腿绱婵畋ｋU制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都得參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，就得由這個風(fēng)險基金來承擔(dān)責(zé)任。這樣，不僅可以把整個房屋預(yù)售制度的風(fēng)險分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商，而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。同時，還要建立相關(guān)處罰開發(fā)商的制度，要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行處理，甚至要限制這些違約的企業(yè)再次進(jìn)入這個行業(yè)；要制定相關(guān)的、清晰的、可操作的合同標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)購房者的利益；當(dāng)購房者利益受到侵害時，有可參照的標(biāo)準(zhǔn)，建立相應(yīng)的投訴、仲裁、補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，降低和減少消費(fèi)者的損失。如果出現(xiàn)問題，為了降低消費(fèi)者的風(fēng)險，預(yù)售資金不是現(xiàn)在這樣一次性預(yù)付，而是