洞頭房產市場以及開發(fā)定位調查報告

1、洞頭房產市場以及開發(fā)定位調查報告 浙江工貿職業(yè)技術學院市場調查咨詢中心浙江工貿職業(yè)技術學院市場調查咨詢中心 前言本次調查方法為實地考察與問卷調查相結合。問卷調查歷時二周，調查了溫州鹿城、甌海、樂清、龍灣，回收有效問卷529份。7位調查員走訪了洞頭，用二天時間完成275份有效問卷。總共回收有效問卷804份。另外，調查中心負責人隨房開調查團實地考察了上海、蘇州、杭州、千島湖等地房產，獲得大量形象觀察結果與各地房地產詳細的行銷現(xiàn)狀與數(shù)據(jù)。調查總體結論1、 別墅的需求比較大，樂清是主要購買群體，同時不可忽略洞頭本地市場。在別墅價格適宜下，購買的比例大升，定價對別墅意義重大。200平方別墅的價格應該在1

2、00萬到150萬之間。2、 公寓住宅應該是實惠的一般裝修房，面積以100150平方居多，其次應該是150200平方。每平方價格定位不超過2400元為宜。3、 產權式酒店作為一種投資人們尚認識不足，隱藏著風險。洞頭房地產市場背景溫州整個城市發(fā)展的控制性工程溫州半島工程已經(jīng)正式開工建設。溫州半島工程是一個以橋梁、海堤及促淤造地等工程形式，將洞頭本島和溫州市區(qū)陸域相連的綜合性基礎工程。該工程涵蓋水利、交通、港口建設項目等，主要有淺灘工程、洞頭五島連橋工程、靈昆大橋、靈昆接線公路和狀元岙深水港區(qū)等。目前，洞頭五島連橋已建成使用；靈昆大橋也已于去年月日正式通車；控制性工程淺灘工程已經(jīng)動工。工期三年，屆時

3、洞頭島將與大陸實現(xiàn)陸島相連。洞頭，位于溫州甌江口外33海里的洋面上，是全國12個海島縣之一，由103個島嶼組成，素有“百島縣”之稱。洞頭與溫州陸島相連后，洞頭的旅游資源將發(fā)揮巨大作用，屆時，洞頭將成為一個經(jīng)濟發(fā)達、旅游興旺的港口城市。1、旅游方面：洞頭是溫州市唯一一個以縣名冠名的省級重點風景名勝區(qū)，共有半屏山、仙疊巖、大瞿島、竹嶼、大門島、海中湖、東沙七大景區(qū)400多個各具特色的景點，遍布于40多個島嶼，景區(qū)面積達200多平方公里，與國家級風景名勝區(qū)雁蕩山、楠溪江相得益彰，構成溫州“山江?！甭糜谓鹑?。半屏山景區(qū)天然巖雕巨屏，被譽為“神州海上第一屏”，堪稱中國一絕。2、漁業(yè)資源：全縣海域面積達

4、792平方公里。洞頭漁場是浙江重要漁場，漁場面積達4800多平方公里，其中常見的魚類有40多種，漁業(yè)生產歷史悠久?，F(xiàn)在正逐步形成以羊棲菜、紫菜、網(wǎng)箱養(yǎng)殖為特色的養(yǎng)殖基地。3、重要海港：建港條件比較優(yōu)越的主要有六大港址，具有良好建港條件的岸線長達三十余公里，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線達十五公里，可建各種泊位數(shù)百個，泊位噸級包涵甌江小型船舶至10萬噸級以上的巨輪，且水域條件十分理想，集疏運條件相當好，橫穿洞頭列島中部的北水道是巨輪進出溫州港的咽喉，南面黑牛灣是甌江口外靠近遠洋航線的最大天然錨地，上述深水港群地處溫州港的外延位置，是溫州市建設深水大港不可多得的港址。4、淺海灘涂資源：10米等深

5、線以內淺海26.6萬畝，潮間帶灘涂10.16萬畝，發(fā)展淺海灘涂養(yǎng)殖潛力很大，也為灘涂圍墾拓展國土面積提供了條件。5、外貿方面：年外貿出口供貨值25195萬元，年平均增長率為32.9%，2000年自營出口2130萬美元，年平均增長率為57.9%。到2005年外貿出口3430萬美元，年均遞增10%。到2005年預計利用外資總額400萬美元。在對臺貿易方面，洞頭與臺灣地理相近、語言相通、習俗相似，民間貿易源遠流長。目前設有活海鮮出口、對臺貿易、勞務輸出錨地，辟有對臺專用港區(qū)。在這一新格局中，可以預計，洞頭將成為一方投資熱土。洞頭房地產市場調查數(shù)據(jù)匯總與分析一、有關公寓住宅每平方價格定位：每平方不超過

6、2400元為宜根據(jù)對洞頭本地居民的調查，結果顯示：1000元以下16占6 10001200元37占13 12001400元52占19 14001600元37占13 16001800元22占8 18002000元35占13 20002200元29占11 22002400元35占13 2400元以上12占4最高比例是12001400元，占19。調查結果呈正態(tài)分布，高的在22002400元，低的在14001600元，比例都是13。說明，洞頭本地居民對住宅價格的承受能力比較大。但是2400元以上選擇的人就比較少。定價時必須充分考慮這一因素。價格的最高界限不要突破2400元。同時，低價位的公寓住宅在洞頭

7、有較大的市場，這與本地經(jīng)濟不發(fā)達有關。據(jù)有關數(shù)據(jù)，2001年城鎮(zhèn)居民人均生活費收入8603元，漁農民人均收入3508元。二、別墅的市場需求與價位確定：別墅的主要目標消費群體是樂清、洞頭本地與鹿城，別墅的價格確定對銷售意義重大，200平方別墅的價格應該在100萬到150萬之間。1、關于別墅的市場需求，洞頭本地市場與溫州市場幾乎差不多，這一調查結果出乎意料。數(shù)據(jù)如下：洞頭本地人購買別墅意愿狀況會35占13 不會99占36 價格適宜會考慮141占51市區(qū)購買別墅意愿狀況會60占11 不會170占32 價格適宜會考慮299占57可見，洞頭的居民收入相差很大，貧富差距在拉開。一方面，是對公寓的價格要求相

8、對低，另一方面，也產生對別墅的需求，居民投資意識大大增強。2、考慮購買洞頭200平方的別墅的價位調查結果，二組數(shù)據(jù)對比之后：以100萬150萬為最適宜的價位。洞頭調查結果：可以承受能力為100萬150萬，占87。100萬159占58 100150萬79占29 150200萬25占9 200萬以上12占4市區(qū)調查結果：可以承受能力為100萬150萬，占81100萬265占50 100150萬168占31 150200萬75占14 200萬以上21占43、消費群體分析結果如下：樂清是主要購買群體，同時不可忽略洞頭本地市場。在別墅價格適宜下，購買的比例大升，定價對別墅意義重大。數(shù)據(jù)如下：會購買別墅的

9、：甌海占9；龍灣占6；樂清占16；鹿城占9；洞頭占13。價格適宜會考慮購買的：甌海占54；龍灣占56；樂清占51；鹿城占62；洞頭占51。三、洞頭公寓住宅需求有求大、求整體產品特點，應該設計成：實惠的一般裝修房，面積以100150平方居多，其次應該是150200平方1、裝修與不裝修問題：洞頭調查結果便宜的毛坯房36占13 實惠的一般裝修房155占56 精裝修房84占31市區(qū)調查結果便宜的毛坯房68占13 實惠的一般裝修房32占62 精裝修房134占252、面積大小問題：洞頭調查結果4060平方5占2 60100平方28占10 100150平方180占65 150200平方54占20 200平方

10、以上8占3市區(qū)調查結果4060平方18占3 60100平方134占25 100150平方247占47 150200平方94占18 200平方以上36占7四、關于產權式酒店可行性分析產權式酒店起源于歐洲世紀年代，此模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，目前已成為一種被廣泛接受的房產和旅游投資品種。近年來，在我國的海南、廣州、上海等地已引入產權式酒店。所謂產權式酒店，就是將酒店的每一單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。其實質就是：分時度假房產投資。通過這一全新的渠道，業(yè)主能夠將閑置的房產以酒店的形式向社會敞開大門，對公眾推出一種既是消費又是存儲，既是房產又是家產，

11、既可自用又可轉贈、繼承的特殊商品。隨著國內經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國內著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店"；倡導"e時代人性化商務空間"的廈門悅華酒店；10%投資回報+房屋產權由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店-青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大-龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。產權式酒店在湖南省張家界市開始啟動，已有3家房地產開發(fā)商正在投資建設之中，總面積4.34

12、萬平方米，622套，總投資1.8億元。據(jù)市場銷售情況來看，預定情況良好。廣州后花園在珠三角率先推出了“產權式酒店”業(yè)主只需交首期購款兩萬多元就可以擁有產權，然后交給酒店公司管理，酒店的收入扣除基本費用和管理費外，所得利潤全部作為業(yè)主的分紅。然而，社會輿論似乎對這一經(jīng)營方式構成不利。有人指出：酒店經(jīng)營利潤的計算也是不科學的，是滿打滿算按100、80的住房率高估的，如果達不到這個住房率經(jīng)營效益就實現(xiàn)不了，也就沒有高額利潤可分。本次調查顯示，洞頭如果運作這一方式風險較大。1、對于“假如洞頭有休閑度假投資回報物業(yè)產權的產權式酒店，你會投資嗎？”這個問題，調查結果表明：會與不會投資比例相等，消費者處在觀

13、望狀態(tài)，可能會考慮的占60。因而有關投資回報問題，輿論環(huán)境都可能制約這種投資方式。說明這種方式隱藏風險。洞頭調查結果：會56占20 不會54占20 可以考慮165占60市區(qū)調查結果：會111占21 不會93占18 可以考慮325占612、本次調查假定洞頭有一個產權式酒店，平均每間客房60多平方米。業(yè)主在購買產權后，將與酒店管理公司簽一份至少三年以上的返租合同。根據(jù)合同，業(yè)主每年將得到5的固定回報，另外還將享受7天的免費入住。調查結果顯示，每平方定價為10001500元最能接受。但是這個價位對房開公司來說，隱藏較大風險。數(shù)據(jù)如下：洞頭調查結果：1000元以上55 占20 10001500元133

14、占48 20002500元70占25 2500元以上17占7市區(qū)調查結果：1000元以上147 占28 10001500元231占44 20002500元129占24 2500元以上22占4洞頭房產營銷組合設計建議一、 別墅的定位每套為100萬到150萬為最佳，設計為200平方作為普通套型，根據(jù)樂清調查結果，由于樂清有較高的價格承受能力，建議將樂清作為主要目標顧客群，推出精品設計概念，面積可大些。對于洞頭本地市場，不可忽略也是主要的消費群體。從本次調查對象的經(jīng)濟狀況看，年收入1萬以下占25，12萬占25，23萬占25，34萬占10，45萬占6，5萬以上占9。平均收入水平不高，但高收入階層也有一

15、定比例。在這樣的收入水平下，也會有一部分群體產生對別墅的消費需求，可見洞頭本地二極分化嚴重。本地潛在市場不可低估。在傳播上，要適合洞頭本地人消費心理，同時，以樂清的目標對象為主，可以倡導新的消費理念，也滿足人們投資的欲望。傳播重心：大海文化，投資理念，田園詩意，旅游景觀二、公寓的定位公寓定價為每平方2400元，套型為100200平方，其中主流套型應該是100150平方。公寓一律實行實惠的裝修，避免毛坯房。人們購買這類房子目的在于自住加升值，洞頭調查結果為60，溫州為47。洞頭人購買公寓的群體比溫州多，所以，公寓的設計、價位必須針對當?shù)厝?。另外，根?jù)人們去洞頭旅游的次數(shù)，溫州人一年1次為33，2次為13，3次為6，4次為2，5次1，5次以上1。由于溫州人一年一次旅游居多，半島工程的完工畢竟需要3年，所以，溫州人購買洞頭房產非自住，而是升值居多。傳播上，洞頭、溫州二類群體必須不同，洞頭傳播自住為主，強調環(huán)境；溫州強調投資升值。調查結果表明，認為洞頭房產極大升值空間的，溫州有46，洞頭有37。認為較大升值空間的，