中南地產(chǎn)拿地到開盤從變個

1、中南地產(chǎn)三先六快拿地到開盤從1年變6個月中南地產(chǎn)是長三角某百億軍團(tuán)，2021年銷售額為200多億，項(xiàng) 目普及上海、南京、天津、武漢、成都、海南，屬于全國化布局， 2021年下半年A企提出“三先六快的工程運(yùn)營思路，在此之 后工程開發(fā)速度大大提升。所謂的“三先六快中的“三先是指：1、先獲取土地信息2、先開始規(guī)劃設(shè)計(jì)3、先對設(shè)計(jì)及施工單 位招標(biāo)。“六快是指：1、快速實(shí)現(xiàn)銀行融資2、快速配置人力資源3、快速完成規(guī)劃報(bào)批4、快速實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)5、快速銷售6、快速實(shí)現(xiàn)資金倒流。“三先六快適用于新工程首期的開發(fā)建設(shè)， 后期工程開發(fā)節(jié)奏 會根據(jù)首期開盤去化情況進(jìn)行調(diào)整，保證整個工程有 1/3在售、 1/3在開發(fā)

2、、1/3在設(shè)計(jì)。廠定標(biāo)準(zhǔn)：IUJ確“二先六快其體管理要求A企為實(shí)現(xiàn)工程快速開盤，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠和高效利用，明確了 “三先六快具體管理要求，其中“三先要求設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招標(biāo)等重要工作前置，多部門協(xié)同，各項(xiàng)工作并行，縮短整體工 期。先獲取土地信提前1個月獲取土地信息息先規(guī)劃設(shè)計(jì)土地獲取后15天完成產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)先招標(biāo)土地獲取10天內(nèi)完成施工、監(jiān)理、樁基施工單位等招標(biāo)工作在“三先的根底上，中南同時提出了“六快的管理要求， 識 別工程開發(fā)全生命周期中的關(guān)鍵點(diǎn)， 快速匹配各類資源，優(yōu)化項(xiàng)目整體操作思路。快速匹配人力資源土地獲取10天內(nèi)主要崗位到位，工程成立后所有崗位到位快速完成規(guī)劃報(bào)批現(xiàn)狀標(biāo)高圖、成

3、活面標(biāo)高、作業(yè)前測量記錄現(xiàn) 場草稿和網(wǎng)絡(luò)圖、文字和影像資料、施工方案比選、施工管理和技 術(shù)要求。快速實(shí)現(xiàn)開盤假設(shè)按照30層樓宇、有樁基、地下兩層、開盤形象進(jìn)度原那么到地上一層：1老工程新地塊開工到開盤 2個月；老城市 新工程啟動區(qū)開工到開盤 3-4個月，以后每期動工至開盤2個月；新市場新工程啟動區(qū)開工到開盤4-6個月，以后每期開工至開盤 2個月；2 臨時示范區(qū)從土地獲取到開放不得超過2.5 個月；3會所從土地獲取到外立面、景觀、 層大 廳展示不得超過8個月?？焖賹?shí)現(xiàn)銀行融資開發(fā)貸開盤前1周到位，盡量縮短基金融資時 間，控制2.5個月以內(nèi)。快速銷售3天去化50% ,1個月去化80% ,2-3個月

4、清盤。快速實(shí)現(xiàn)資金回流與倒流根據(jù)地價(jià)差異確定快速回籠要求，地價(jià) 20億以 下要求資金5-6個月資金平衡，地價(jià)超過 20億 的，12個月以內(nèi)資金平衡。先敲定關(guān)鍵崗位，10天內(nèi)全員到位A企在根本確定拿地意向后， 就參考?xì)v史工程經(jīng)驗(yàn)，完成工程組 織架構(gòu)與人員配置方案，具體分成兩個方面：1關(guān)鍵崗位需先敲定。在土地摘牌后 3-5天內(nèi)，工程公司總經(jīng)理、 行政、工程、招采、前期等關(guān)鍵崗位人員就配備到位。2規(guī)定關(guān)門時間節(jié)點(diǎn)及配置標(biāo)準(zhǔn)。A企規(guī)定10天內(nèi)所有人員配置齊全。其中，考慮到工程差異,A企實(shí)現(xiàn)分類管理，對于不同類 型的工程采取不同的模式進(jìn)行人員配置，比方新地區(qū)新工程按 31人編制配置，據(jù)工程分期推進(jìn)節(jié)點(diǎn)逐

5、步到位。新老搭配，干活不累為實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，解決人員能力缺乏或者不熟悉給工程整體進(jìn)度 可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，A企特別強(qiáng)調(diào)“新老搭配， 要求工程公司骨 干員工中老員工比例不得低于 50%，營銷案場人員老員工比例 原那么上不得低于50%。特別是針對開盤去化這一重大事項(xiàng)，A企要求開盤前后半個月集團(tuán)營銷口必須派業(yè)務(wù)熟練的老員工進(jìn) 行幫扶工作，做好開盤的各項(xiàng)準(zhǔn)備活動，確保銷售目標(biāo)的達(dá)成。市場部負(fù)責(zé)人前期挑大梁，定向支持 1個月為保障拿地前后各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)，A企要求前期工作集團(tuán)市 場部負(fù)責(zé)人必須統(tǒng)籌，在土地獲取后工程總經(jīng)理未到位期間，由市場部負(fù)責(zé)人兼工程總經(jīng)理，并且需定向配合支持1個月時間，待相關(guān)前期工作理順

6、前方可退出。I快速設(shè)計(jì)，早完成早開工快連融定段計(jì)單位r多方実比對擇憂錄用 快速敲定設(shè)計(jì)單位，多方案比對擇優(yōu)錄用A企平時就針對不同區(qū)域不同產(chǎn)品建立了長期戰(zhàn)略合作的設(shè)計(jì) 單位，設(shè)計(jì)單位對企業(yè)需求也很清楚，因此在獲取土地信息后， 集團(tuán)設(shè)計(jì)中心就可以直接選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前置設(shè)計(jì)。與此同時，為保障設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和合理性， A企要求設(shè)計(jì)單 位提供多方案比選，針對一般工程提供5種方案供選擇，針對大工程那么必須提供7種方案來選擇，前期多方案比選充分模擬工程 實(shí)際運(yùn)作需求，一定程度上減少了后期決策反復(fù)的可能。緊鑼密鼓，快速敲定設(shè)計(jì)圖紙A企為實(shí)現(xiàn)盡快開工，前期設(shè)計(jì)階段盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化套圖，并且規(guī)定了設(shè)計(jì)具體

7、時間節(jié)點(diǎn)，如下列圖所示：A企的設(shè)計(jì)時間節(jié)點(diǎn)其中，啟動區(qū)戶型、樣板房精裝修設(shè)計(jì)直接采用套圖制，出圖時間不得超過15天。快速完成試樁及樁基圖設(shè)計(jì)，提前開工為快速實(shí)現(xiàn)樁基開工，A企特別重視前期試樁及樁基圖設(shè)計(jì)，主要采取兩種方式加快進(jìn)度：1參考周邊樓盤地質(zhì)資料。利用周邊已施工工程的地勘資料進(jìn)行樁基設(shè)計(jì)，7天內(nèi)完成試樁圖，12天內(nèi)岀試樁報(bào)告，并按照試樁報(bào)告調(diào)整正式樁基圖，15天完成正式樁基圖。2自行提前勘探。土地獲取后6天內(nèi)就由勘探單位提交中間報(bào)告，供設(shè)計(jì)進(jìn)行樁基復(fù)核，10天內(nèi)岀具詳勘報(bào)告，利用詳勘中間報(bào)告進(jìn)行試樁圖設(shè)計(jì)工作， 10天內(nèi)完成試樁圖并開始試樁施工，15天出具正式樁基圖。 同時，為不影響上部

8、施工，上部結(jié)構(gòu)施工圖先按照前期報(bào)批報(bào)建時間要求進(jìn)行岀圖，并且要求拿地后一個 月完成全套施工藍(lán)圖。知己知彼，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)A企在對土地進(jìn)行可行性研究時，要求營銷部對市場主要競品的戶型、配比、去化情況等信息進(jìn)行充分調(diào)研，充分參考周邊暢銷戶型，在此根底上提供產(chǎn)品定位報(bào)告，并給出啟動區(qū)合理的戶型配比和套圖建議。設(shè)計(jì)、營銷建立銜接機(jī)制，確保一次到位A企要求集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心和營銷管理中心需建立工作銜接機(jī) 制，防止前后割裂，造成工作反復(fù)，根據(jù)營銷提供的戶型配比建 議進(jìn)行設(shè)計(jì)，過程中屢次溝通、評審、確認(rèn)，保證產(chǎn)品定位到產(chǎn) 品設(shè)計(jì)的一致性。標(biāo)準(zhǔn)圖庫做支撐，設(shè)計(jì)又好又快為減少創(chuàng)新性產(chǎn)品對決策速度的影響，一般A企設(shè)計(jì)

9、管理中心根據(jù)營銷建議，會在現(xiàn)有工程和標(biāo)準(zhǔn)圖庫中選擇與配比相近的暢 銷戶型樓棟，縮短評審周期，快速決策。A企如何快速完成“報(bào)批報(bào)建為確保施工單位早日進(jìn)場， 盡快開工，A企針對招標(biāo)提出具體時 間要求，如下列圖所示：A企的招標(biāo)時間要求其中，地勘、監(jiān)理、樁基、總包單位的招標(biāo)，為加快進(jìn)度，啟動 區(qū)采用費(fèi)率招標(biāo)，優(yōu)先從現(xiàn)有合格供方中進(jìn)行篩選， 直接選用戰(zhàn) 略單位或續(xù)標(biāo)、邀請式議標(biāo)，新公司由總部直接負(fù)責(zé)招標(biāo)工作， 快速推進(jìn)。為給開盤創(chuàng)造良好條件，A企特別重視示范區(qū)建設(shè)， 并明確了具 體時間節(jié)點(diǎn)要求，如下表所示：A企的示范區(qū)建設(shè)時間節(jié)點(diǎn)其中，樣板房如果放置在臨時售樓處內(nèi)， 施工進(jìn)度原那么上與售樓 處精裝修進(jìn)度

10、一致，施工單位可以選用同一家， 確保施工進(jìn)度及 展示；如果樣板房放置在臨時售樓處外， 那么主體及硬裝施工控制 在35天以內(nèi)，軟裝3天內(nèi)完成。A企針對方案以開盤為界， 進(jìn)行了分段設(shè)置，分為開盤前與開盤 后兩大階段，其中“拿地-首期開盤作為重點(diǎn)管控段， 為此，A 企要求：拿地當(dāng)天就開工程啟動會A企針對新工程，在獲取土地后當(dāng)天就召開工程啟動部署會，重點(diǎn)解決工程整體開發(fā)思路的研討、本錢指標(biāo)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案、三 點(diǎn)一線及啟動區(qū)位置及規(guī)模；推進(jìn)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、各項(xiàng)招標(biāo)工作；明確組織架構(gòu)模式、土地支付模式、融資形 式、開工及開盤時間節(jié)點(diǎn)、 鼓勵形式等，并且在拿地后3天內(nèi)確 定新工程啟動區(qū)、臨時

11、示范區(qū)、會所及融資的專項(xiàng)方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 并審批執(zhí)行。分層、分級、變頻跟蹤和預(yù)警在明確了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，為保障方案順利推進(jìn)，A企針對方案跟蹤、 監(jiān)督確立了分層分級變頻管理機(jī)制，具體而言:第一，集團(tuán)運(yùn)營中心針對重大節(jié)點(diǎn)， 在工程決策會議階段每2天 跟進(jìn)一次；在推進(jìn)會議階段每5天跟進(jìn)一次；在協(xié)調(diào)會議階段每 7天跟進(jìn)一次，及時協(xié)調(diào)、解決條線內(nèi)推進(jìn)過程中出現(xiàn)的問題。第二，城市公司運(yùn)營部針對主項(xiàng)方案每天都進(jìn)行跟蹤、督辦。 一旦節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)異常，那么按照分層分級的原那么對方案進(jìn)行干預(yù)、糾偏，并且需以滿足關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成為原那么進(jìn)行糾偏調(diào)整。順利開盤后，那么納入正常方案管理體系，定期進(jìn)行方案跟蹤和協(xié)調(diào)。A企為保障過程重大節(jié)

12、點(diǎn)能夠快速推進(jìn)，過程問題可及時暴露并協(xié)調(diào)資源，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的持續(xù)提升，特意建立了四類會議機(jī)制， 分別為決策類、推進(jìn)類、協(xié)調(diào)類和總結(jié)類，這四類會議從前到后 建立分級決策機(jī)制，特別重大事項(xiàng)集團(tuán)總經(jīng)理主持并決策，過程重難點(diǎn)事項(xiàng)由集團(tuán)副總負(fù)責(zé)推進(jìn)， 特別是在工程開盤后，還專門 召開相應(yīng)總結(jié)會議，查找開盤的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化“三 先六快體系，具體如下表所示：:夬策類 會儀土地茯取 至開工前毎三天一次 共三次 歷肘9夭集團(tuán)總經(jīng)理主持召開，H 察長，總經(jīng)理、常務(wù)M總 ,總公司各篆線奐丕人、 工程普理申30關(guān)部門負(fù) 貢人頊冃公司相關(guān)部門 負(fù)責(zé)人主賽解決壩白鑿體運(yùn)悸思路: 伍括土她畝吏仃.士地證辦捋 、

13、規(guī)劃方宣很批、工程公司成 么人員班了組建、融資模式 、啟朗區(qū)、三點(diǎn)一統(tǒng)選定、地 瓠監(jiān)理、樁基、總包單位的 普標(biāo)偉寧言口開工至樁 墓施工兄 成階段每5天一次 共4次 歷時20天宙海地嚴(yán)變團(tuán)常務(wù)副總主 樣召開.越事按、總烽理 、嗣tl總*總公司各衆(zhòng) 境奐責(zé)人、工程莒理中心 相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、工程公 司相戔部門負(fù)貴人養(yǎng)加于匪協(xié)調(diào)、解決項(xiàng)日公司成立 、班子坦建.全程宜銷方童確 定*規(guī)劃及單體方案的涓認(rèn)* 試樁及械Hi龍，總包等各 龜工單位的簽灼及進(jìn)場*開工 前各頊準(zhǔn)備、柱基施工及樁呈 檢測等工作中推進(jìn)中的團(tuán)難協(xié)調(diào)類尙階段每了天一次 共&次 歷時56天由房地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)81總主 持召開總徑理、常務(wù)副 總總公

14、司各條線負(fù)資人 、頊目青理屮天部門 負(fù)BA頂目公司柜關(guān)U主要協(xié)調(diào)、解抉全套施工圈確 宦、魁工圈審查*賣設(shè)工理規(guī) 劃i午可證及施二許可證辦理.地下及主體結(jié)構(gòu)施工、水開 展等工作中推進(jìn)的因難門負(fù)堇人擊加原那么上房地產(chǎn)聲團(tuán)總經(jīng)瑾4+對新工程三先為快雄講主持召幵.長、總疑情況進(jìn)行瞪結(jié)，主要團(tuán)繞工程總結(jié)及開盤后理、常另剛居*總公司各土地獲取、產(chǎn)品定也 規(guī)劃設(shè)，后續(xù)沖條線負(fù)貴人、頂目管理中心和工程公司相關(guān)部門負(fù)計(jì)-各頂招械、開工建設(shè)、三Wfte天點(diǎn)證件辦理、營銷推廣會儀責(zé)人僉加、開矗葦各頂工作同時進(jìn)行 獎範(fàn)的兌現(xiàn)工作。二是進(jìn)一步明確后1賣開發(fā)舅游 的推進(jìn)思路及推盤方案A企的會議管理機(jī)制針對不同類型工程設(shè)置不同獎金區(qū)間A企將工程類型主要分為： 老工程新開發(fā)樓棟、老工程孵化新項(xiàng) 目、新進(jìn)城市工程，從低到高設(shè)置了不同的獎金區(qū)間，比方針對 新近城市工程，4個月開盤，那么獎勵500萬，超過6個月開盤， 那么處分100萬，甚至對工程班子進(jìn)行問責(zé)，直至更換。突出對開盤去化率的引導(dǎo)A企為實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，在鼓勵層面突出了對開盤