中小地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理

1、中小地產(chǎn)公司的工程管理在咨詢過(guò)程中，經(jīng)常遇到一些地產(chǎn)公司的工程管理中的問(wèn)題，諸如質(zhì) 量問(wèn)題層出不窮，一些工程中出現(xiàn)的問(wèn)題在另外一些工程中仍然會(huì)出 現(xiàn)，進(jìn)度經(jīng)常滯后，造成客戶投訴，賠付違約金等等諸如此類的問(wèn)題。這類問(wèn)題在一些大型房地產(chǎn)公司工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中同樣存在，只不過(guò)大 型房地產(chǎn)公司由于多年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，比擬強(qiáng)的管理隊(duì)伍和管理體系， 使得問(wèn)題出現(xiàn)的幾率較低。房地產(chǎn)公司的效益最終表達(dá)在規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng) 上，我國(guó)中小房地產(chǎn)公司大多局限在某個(gè)區(qū)域開(kāi)展，規(guī)模較小。如果 希望在房地產(chǎn)行業(yè)做強(qiáng)做大，實(shí)現(xiàn)又好又快的開(kāi)展，勢(shì)必在某個(gè)階段 要進(jìn)行跨區(qū)域的拓展。然而跨區(qū)域拓展的前提意味著這些企業(yè)已經(jīng)建 立良好的業(yè)務(wù)和職能控

2、制體系，能夠?qū)崿F(xiàn)很好的管理輸出。中小房地 產(chǎn)公司的運(yùn)作一般都是以工程制運(yùn)作模式，因此建立有效的工程管理 體系對(duì)于這些企業(yè)積累自己的核心能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足開(kāi)展有著重要的意 義。我們根據(jù)咨詢過(guò)程中以及房地產(chǎn)行業(yè)朋友反映的問(wèn)題進(jìn)行分析， 希望籍此找出一些方法完善中小房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系。大多數(shù)中小地產(chǎn)公司的工程管理由于資金有限，開(kāi)發(fā)區(qū)域的購(gòu)置力不 足現(xiàn)象，決定了他們?cè)谶x擇合作伙伴 一施工隊(duì)伍的時(shí)候，一般會(huì)傾向 于選擇那些價(jià)格比擬低的隊(duì)伍，我曾經(jīng)咨詢的一家地區(qū)房地產(chǎn)公司就 是這種運(yùn)作模式，他們?cè)诋?dāng)?shù)赜羞^(guò)多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也積累了較好的 口碑，但是質(zhì)量問(wèn)題逐年增多，進(jìn)度問(wèn)題也是常常困擾高層，有一次 由于樓

3、盤(pán)交付晚于合同時(shí)間，不得不對(duì)業(yè)主進(jìn)行大筆賠償。當(dāng)時(shí)問(wèn)這 家地產(chǎn)公司的老總為什么不選擇成建制的建筑公司，這樣防止非建制 施工隊(duì)伍由于管理能力和技術(shù)能力缺乏帶來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題和進(jìn)度問(wèn)題。 老總告訴我由于銷售價(jià)格無(wú)法突破，只能選擇這樣的低本錢(qián)隊(duì)伍，如 果選擇成建制的施工隊(duì)伍，利潤(rùn)會(huì)損失很多。這家公司為了彌補(bǔ)外協(xié) 隊(duì)伍能力缺乏，招了很多技術(shù)人員增強(qiáng)管理，本來(lái)很多應(yīng)該由建筑公 司來(lái)做的工作只好自己代勞了，所謂管理不夠人來(lái)湊。這樣的事例其實(shí)存在于很多中小房地產(chǎn)公司當(dāng)中，這些企業(yè)貌似在施 工隊(duì)伍的選擇上節(jié)省了很大一筆錢(qián)，但是公司由于補(bǔ)充管理人員增加 了管理本錢(qián)，工程質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的返工本錢(qián)，后期的維修本錢(qián)，進(jìn)度

4、問(wèn)題所投入的違約本錢(qián)，以及聲譽(yù)本錢(qián)等，這些本錢(qián)實(shí)際上企業(yè)沒(méi)有 考慮。如果我們進(jìn)行一番測(cè)算，也許這些本錢(qián)支出已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)初 挑選非建制施工企業(yè)所節(jié)約的費(fèi)用。至此，我們根本可以推斷出這些 中小房地產(chǎn)公司工程管理問(wèn)題的一些主要原因：1、采用低質(zhì)量的外部施工隊(duì)伍。低質(zhì)量的外部施工隊(duì)伍造成工程質(zhì)量 和進(jìn)度無(wú)法保證，同時(shí)增加公司的管理本錢(qián)。2、沒(méi)有建立有效的工程管理體系。外部施工隊(duì)伍素質(zhì)較差，公司內(nèi)部又沒(méi)有建立完善的工程管理體系，更多的是憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)或者直覺(jué)開(kāi) 展工作，造成問(wèn)題屢禁不絕。3、沒(méi)有有效的知識(shí)管理體系。知識(shí)管理體系的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)至關(guān)重要，每個(gè)工程的開(kāi)發(fā)，都會(huì)出現(xiàn)一些質(zhì)量、進(jìn)度、本

5、錢(qián)控制 方面的問(wèn)題，但是很多企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題僅僅滿足于應(yīng)急解決，而沒(méi)有將 問(wèn)題提煉，知識(shí)化，以免問(wèn)題接二連三的出現(xiàn)。針對(duì)以上原因，中小地產(chǎn)公司在提高工程管理質(zhì)量方面首先需要從源 頭上解決。第一、選擇高質(zhì)量的外部施工隊(duì)伍，有地產(chǎn)行業(yè)朋友反映，說(shuō)當(dāng)時(shí)建筑公司開(kāi)工之初承諾配一個(gè)好的工程經(jīng)理，但是工程開(kāi)工后，工程馬上換人了，針對(duì)這種問(wèn)題，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以將施工人員名單直接 寫(xiě)入合同附件，如果違約賠付違約金或者選擇撤銷合同。第二、公司內(nèi)部建立完善的工程管理體系， 如果實(shí)在是經(jīng)過(guò)測(cè)算以后，還是找非建制企業(yè)適宜，那么公司必須在內(nèi)部建立一套標(biāo)準(zhǔn)的工程管 理制度和流程，確保外部隊(duì)伍進(jìn)駐后，一切都能按照公司確立的標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行操作，并實(shí)時(shí)監(jiān)控，出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)組織解決。第三、盡早建立知識(shí)管理體系。知識(shí)管理體系的建立，不僅使企業(yè)能 夠從以往的工程管理經(jīng)驗(yàn)中吸取經(jīng)驗(yàn)，防止類似的錯(cuò)誤再犯，而且知 識(shí)管理體系的建立，可以將高薪聘請(qǐng)來(lái)的人員經(jīng)驗(yàn)知識(shí)化。很多企業(yè) 高薪聘請(qǐng)了有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，