我國各線城市房價影響因素分析-論文_圖文

1、 表 解釋變量 一線城市樓價影 響因素回 結果 模型 木 模型 模型 模型 術 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） 曰。 （ 木 ） 術 （ ） 豐 （ ） （ ） 串 （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗 檢 驗 觀 測 值 說明： （ ） 括號 中的數(shù) 字為參 數(shù)估計量 檢 驗值 ；（ ） 表 示通過 顯著性水平為 的 檢驗 。 從表 看 出模 型 的擬合程度 效果 最好 ，因此得到一線城 市樓價 影響 因素 的回歸方 程： （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） ： 表

2、解釋變量 二線城 市樓價 影響 因素 回歸結果 模型 模型 模型 模型 （ ） 模型 （ ） （ ） （ ） 術 （ ） （ ） （ ） （ ） （ （ 一 ） 一 （ 一 ） 一 （ 一 ） （ 一 ） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） 木 術 木 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗 檢 驗 觀測值 回歸方 法 說 明： （ ） 括號 中的數(shù) 字為參數(shù)估計 量 檢驗 值 ；（ ） 表示通過顯著性水平 為的 檢驗。 從表 看 出模型 的擬合程度效果最好，因此得到二線城市樓價影響因素的回歸方程 ： （ ） （ ） （ 一 ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 一

3、 （ ） （ 一 ） 表 解釋變量 三線城 市樓價 影響因素回歸結果 模型 模型 模型 術 模型 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） （ ） 一 （ 一 ） （ ） 一 水 （ 一 ） （ ） 一 ） （ 一 ） （ ） （ ） ， （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 檢驗 檢 驗 觀測值 回歸 方 法 說明： （ ） 括號 中的數(shù)字為參數(shù)估計 量 檢驗值 ；（ ） 表 示通過顯著性水平 為的 檢驗 。 從表 看 出模 型的擬合程度效果最好 ， 因此得到 三線城 市樓價影響 因素 的回歸方 程： （ ） （ ） （ 一

4、） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 從 回歸結果看 ， 模型擬合程度 比較理 想。 在 以下對估 計結果的分析和經(jīng)濟解釋 中， 筆者將 實證結果與假 說進行 對比。 從 回歸結果 上看 ： 供給方變量 ： 對于一線城市 ， 土地價格 上升 ， 房地產(chǎn)價格 上升 ； 對 于二 線城 市， 土地價格上升 ， 房地 產(chǎn)價格 上升 ； 對于三線城市 ， 土地價格 變量未通 過檢驗 ， 說 明土地價 格對房地產(chǎn)價格影 響不顯著 。一二線城 市 回歸結果對 提供足 夠 支持 ， 但三線城 市 回歸結果 與 相違 背。 需求方 因素： 對于一線城 市， 人均 與房價呈正相關變動 ， 并且影響非常

5、顯著 ， 但購房者預期對房價影 響則不 顯著 ； 對于二線城 市， 人均 與房價關 系不顯著 ， 但是 購房者預期 與房價呈正相關 變動， 而且關 系密切 ； 對于 三線城市 ， 人均 與房價呈正 相關變動 ， 但是影響較 小， 購房者預 期 與房價 呈正相 關變動 ， 影響較大。綜上所述 ，回 歸結果支持 。 地 方政府變量 ： 一線城 市與三線城 市地方政府 財政收入 占 比重對房價影響 不顯著 ； 二線城 市地 方政府 財政收入 占 比重與房價呈正相 關關系 ， 但是 影響較小。 因此 ， 回歸結果未 能支持 。 貨 幣政 策變量 ： 人 民幣實際匯率對一線城市房價影響并不 顯著 ； 人

6、 民幣實 際匯率 與二 線城 市房價 呈 負相關關 系 ， 而影 響較小 ； 人 民幣實 際匯率 與三線城 市房價也 呈負 相關關系 ， 但 影響較大。 綜上所述 ，回歸結果未 能支持 。 （ 三） 回歸結果 的進一步解釋 從上 面對 于 回歸結果 的報告 中可 以看 出，雖然 一二線城市供 給方成本 因素對房價 的影 響在 統(tǒng)計 意義上可 以通過顯著 性檢驗 ，但 從經(jīng)濟 意義上來看 影響較 小 ， 一線城 市 土地價格 上升 導致 房屋價格 上漲 ， 二線城 市土地價 格上 升 ， 導致 房屋價格 上漲 ， 三線城 市土地價格對 房價影響不 顯著 。 這表 明 由于房地產(chǎn)行 業(yè)的利潤率較

7、高 ，而且在 許多地方 由于需求 因素或者政府 干預所帶來 的扭 曲，房地產(chǎn)行 業(yè)的定價并 非成本定價 ， 從而價格 的變動在很 大程度 上并未反映成本 的變 動。 從需 求方 因素來 看 ，一線和 三線城 市人均 對 一線和 三線城 市房地產(chǎn)價格 的影 響從經(jīng)濟 意義和統(tǒng)計 意義上都較 為顯著 ，這表 明收入 約束依然是 目前 一線和 三線城 市 房地產(chǎn)需 求的瓶 頸 ， 收入 的增長會 明顯帶來房地 產(chǎn)需求 的增加 ，從 而推 動房價 的上漲。 對于二 線城 市 ， 人均 與房價 并無 明顯關聯(lián) ， 表 明在 二線城市 ， 收入對房地 產(chǎn)需求約 束不大。另外 ， 引入購房者預期是本 文的一

8、個創(chuàng)新之處 。 過去 的學者認 為 中國 目前的 自 有住房率較低 ，對房 屋存 在 剛性 需求 ， 因此房地 產(chǎn)價格預期對房地 產(chǎn)價格影響不大 。 但 是根據(jù) 實證分 析結果 發(fā)現(xiàn)在 二三 線城 市 ， 購房 者預期對 房地產(chǎn) 價格有 重要影 響 ， 這 表 明二三線城市購房者對 改善 性住 房等需求增加。 從地 方政府 因素來看 ， 一線和 三線城 市政府 財政 收入 占城 市 比重對房價 影響 不大 ， 說 明深化人 民幣二次 匯改后 ， 一線和三線城市對房地產(chǎn) 市場 干預減少 ，政府財政 收入構成 轉變。 但二 線城 市政府 財政收入 占城 市 比重與二線城 市房價呈 正相關 ， 這

9、表 明由于存在著切 身的利益關 系，多重驅動下 的二線城 市地 方政府努力 防止房價 下滑， 從而為房地 產(chǎn)供應 商提 供各方 面 的支持 ，包括 實際 的政策支持 和 口頭 支持 ，對二線城 市房地產(chǎn)泡沫形成具有較 大推 動作 用。 從貨 幣政策 因素來看 ， 回 歸結果 與 相悖 ， 這說 明在深 化人 民幣二次 匯改后 ， 一 線城 市 由于 “ 限購令 ” 及政府 管制等原 因， 國際熱錢難 以 自由進 出房地 產(chǎn)市場進行逐利 ， 而在二三 線城 市的房地 產(chǎn)市場存在較 多國際投機者 的資金 ， 在人 民幣實際匯率上升時 ， 國 際投機者 大量銷售房 產(chǎn) ， 套現(xiàn) 資金 ， 導致房地產(chǎn)

10、供 給增加 ， 房價 下降；而人 民幣實際 匯率下 降 時，由于近年來 中國發(fā) 展勢 頭強盛 ， 再加 上近期 “ 一帶一路” ， 亞投行 等戰(zhàn)略 部署 ， 國際投機者對人 民幣持 長期增值 的預期 ， 而房地產(chǎn)作 為長 期保 值 的投資 品， 是國 際投機者 重要投 資選擇 ，因此投機 者追 加資金 加入二 三線房地 產(chǎn)市場 ，導致二 三線房 價 上升 五、 結 論 和 政 策建 議 （ 一） 結論 通過 以上 回歸結果 同理論假說 的對比，筆者得 出以下主要結論。 土地價格 對房價 的影響在 經(jīng)濟意義上 不顯著 。 這表 明房價 的決定 因素 主要不在 供 給方，至少不在供 給成本方面 ，

11、 這 可以部 分驗證房地產(chǎn)行業(yè)存在較大 的利潤 空間。 在 一線和 三線城 市需求 因素 中的人均 對房價 的影響較 為顯著。 這 表 明一三 線城 市房價 的一個重要推動 因素是人 均收入 水平 的增長。 但是對于二線城市 ，由于人均 相對 三線城 市較高 ， 而房價相對 于一線城市較低 ，因此人均 收入水 平并未成 為制 約 二 線城 市投資者對房地產(chǎn) 的需求。此外，與過 去學者 認為 中國房地產(chǎn)存在 剛需， 房價 的 預 期對 房價影 響不大 的觀 點不 同， 筆者發(fā)現(xiàn)在 二三線城 市，需求 因素 中的投 資者預期 對房價影響 比較顯著 。 在一線和 三線城 市 ， 地 方政府對房地產(chǎn)價

12、格 影響不 顯著 ， 這說 明一三線城 市地 方政府 改革 已取得明顯進步 ， “ 土地財政” 現(xiàn)象減少 ； 而在 二線城 市， 地 方政府仍對房地 產(chǎn)價格有一定 影響。 人 民幣實際匯率 與二三線城 市房價 呈負相關。結果表 明二三線城 市房地產(chǎn) 市場 中存在 大量國際投機者 的資金 ， 匯率的變動將影 響國際投資者對 二三線城 市房地產(chǎn) 市 場 的投 資 決 策 。 （ 二） 政策建議 二線城市地方政府減少 對房地產(chǎn) 市場 干預。 分稅 制改革直接賦 予 了地 方政府新 加稅種 的權利 ， 而在財政支 出不斷增加的壓力下，地方政府 的創(chuàng) 收動力可想 而知。 而和 房產(chǎn)有關 的各種稅 費明顯

13、成為許 多地方政府 的主要 收入 來源 ，這就很 難保證地方政府 在貫徹 中央關于房價調(diào)控政策 時能夠落實到位。 經(jīng)過 多年努力 ， 一線城 市和 三線城市地 方政府 改革取得成效 ， 稅 收結構 改變， 但是 二線城 市地 方政府對 房地 產(chǎn)市場 干預仍 舊 較大 ， 只有繼續(xù) 弱化二線城市地方政府和 房地產(chǎn) 市場 的聯(lián) 系 ，中央政府 的政策調(diào) 控 目 標和渠 道才能統(tǒng)一， 取得真正 的實效。 一線和 三線城 市地 方政府增加經(jīng)濟適用房 等面 向中低收入 階層 類型的住 房供應 量。 收入水平是制約一線和 三線城市 中低收入 階層住房需求的瓶頸， 提高他們 的收入水 平會帶來 由于 剛性居

14、住 需求導致的住房實 際需求 的增加 ，在統(tǒng) 一市場 的前提下會進 一 步推動 目前 已經(jīng)存在 泡沫的房地產(chǎn)價格 的上揚。而經(jīng)濟適用房等福利性住房 的供應 ， 等 于變相增加 了中低 收入 階層的補貼 ，提高 了他們 的收入 ，從 而為抑制 市場價 格 的上漲 提供可能。 二三線城市政府加 強對房地產(chǎn)交 易的管理。作為一個城 市的經(jīng)濟發(fā)展基礎 ， 房 地產(chǎn)行 業(yè)的健康 發(fā)展能 帶動相 關產(chǎn)業(yè) 的蓬勃發(fā)展 ， 有利 于城 市的經(jīng)濟繁 榮和進 一步增 強城 市競爭力。 但 國外投機資金常常 以合 法和 非法渠道進入二三線城市房地產(chǎn)市場 ， 參 與房地產(chǎn) 市場炒作 ， 不 斷抬 高房地產(chǎn)價格 ， 增

15、 加政府宏 觀調(diào)控 的難度 和金 融管理 的風 險。 二三線城 市政府應該加強對房地 產(chǎn)市場 交易的管理 ， 如 出臺二手房 交易限制 以及繼 續(xù)完善購 房實名制 等措 施 ； 利用大數(shù)據(jù)分 析對房地 產(chǎn)項 目下跨境 資本 的結構 、 數(shù)量和 動 向進行數(shù)據(jù)搜集 、 統(tǒng)計 、 監(jiān) 測和分 析 ， 預測跨境 資本 的意 圖和動 向， 防止大量 國際熱 錢進 出， 造成二三線城 市房地 產(chǎn)市場崩 盤。 二三線城市政府合理 引導公眾對 房價預 期。 從本 文實證 結果可知投資者預期對 二 三線城 市房價影 響顯著 ， 正確 引導公 眾對房價 的理性預 期 ， 將 對 當?shù)胤康禺a(chǎn) 市場 的 健康 發(fā)展發(fā)揮