我國住房保障的對象與方式研究畢業(yè)論文

1、. . . . 畢業(yè)設計（ 論 文）說明書論文題目 我國住房保障的對象與方式研究 25 / 31目 錄摘 要 . IIAbstract . III第一章 緒論 . 11.1 住房保障的涵義 .11.2 住房保障面向的人群 . .11.3 住房保障政策與其相應的缺陷.21.4 為何住房保障體系突然被擺在國家發(fā)展策略的最前沿.3第二章如何定義住房保障的人群.52.1 國外住房保障的一些形式和其對應人群.52.2 我國住房保障的對象.5第三章我國住房保障的方式.83.1 經濟適用房.83.2 廉租房 .83.3 公共租賃房. .93.4 小產權房 .10第四章我國住房保障的弊端.114.1 建筑面積

2、過大，標準過高 .114.2 中低收入家庭圍界定過寬，購買對象失控.114.3 缺乏退出機制，政府負擔承重 134.4 政府職能弱化，管理不力. 13第5章 住房保障制度的完善.165.1 對經濟適用房進行重新定位.165.2 城市住房保障廉租房體系環(huán)節(jié).185.3 政府政策與職能上的轉變.195.4 低收入家庭租房或購房政策.20總 結 .21致 .22參考文獻 .23摘 要 隨著改革開放經濟發(fā)展的繁榮，物質文明的積累高度豐富，我國的各項保障制度也相應齊全起來，住房保障就是體現(xiàn)我國政府高度關注民生的一項政策;我國同樣是一個人口基數(shù)很大的一個國家，住房保障在這樣的條件下顯得尤為重要。尤其是在近

3、一個階段以來，我國房地產業(yè)突然過熱，房地產市場紊亂，商品房供給凸顯緊縮，然而這又是非正常市場經濟作用的結果，一些民眾正常的住房需求無法得到滿足，這就進一步促使我國政府出臺新的，完善的住房保障體系。因此，“我國住房保障的對象與方式研究”這一課題正是對當前經濟結構作用之下的社會問題的解剖和分析，進而得到一些積極的、正面的、有效的結論，從而改變目前住房這一領域一些糟糕的現(xiàn)狀。近幾十年來，我國的住房制度經歷了由自建自行分配的集體制度向市場經濟機制下房地產發(fā)展的轉變，在自有住房、公出售和房地產市場迅速發(fā)展的背景下，我國目前已經進入了住房升級階段，按照國際經驗，住房保障的顧與面在這一階段應主要關照中低收入

4、家庭。同時，我國住房保障是低水平的基本保障，也決定了住房保障圍只能面向低收入群體。根據目前住房保障的相應人群，我國政府出臺了一系列的住房保障政策：1.在一些有代表性的大城市建立健全的城市廉租住房制度；2.適度的經濟適用住房政策先保障一些群眾的基本需求；3.加強對小產權房的監(jiān)管同時在政策上給予支持；4.轉變政府職能加強對房地產業(yè)的監(jiān)管，減少高房價對低收入者的沖擊。這些政策在當前商品房房價過高的情況下，確實帶來一些非常好的控制效果，在一定程度上平抑了住房供需惡化的矛盾。然而，由于在這些政策規(guī)方面上存在很大的漏洞。例如：虛報、瞞報家庭收入情況的高收入者也冒充低收入者購買經濟實用房，而且在審核過程中卻

5、沒有被發(fā)現(xiàn)，這是國家在政策制定的預見性上存在較大的失誤。當然，這只是小小的一個側面，需要改進的地方還很多。隨著經濟的發(fā)展，東、西部地區(qū)收入差異愈來愈大，也就是說國家在住房保障對象的定義需要更全面考慮、規(guī)準確，隨時補充；更重要的是一切政策方針的執(zhí)行需要強硬的、完善的法律條文為后盾。關鍵詞：住房保障；住房制度；低收入群體；廉租房；經濟適用房AbstractWith the opening and reform economic development of prosperity, the accumulation of material civilization, our various high

6、ly rich safeguard system also corresponding rise, housing safeguard is complete attention reflect our government a policy peoples livelihood; China is also a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially since nearly a stage in real es

7、tate industry of our country, the real estate market disorder suddenly overheating housing supply squeeze, however this is highlighted the result of abnormal market economic role, some citizens normal housing needs are not being met, this further prompted our government has issued a new, perfect hou

8、sing guarantee system. Therefore, our housing safeguard object and the way of this issue it is under current economic structure of the role of social problems, and anatomical and analysis to get some positive and effective conclusion in order to modify the existing housing this field of some horribl

9、e situation. In recent decades, Chinas housing system experienced by the collective system self-built to distribution to below market economy mechanism of real estate development shift in self-owned housing, and sell and real estate market under the background of rapid development, China has now ent

10、ered the housing upgrade stage, according to the international experience, housing safeguard care at this stage should face major care low-income families. Meanwhile, Chinas housing safeguard is low level of basic safeguard, also determines the housing safeguard limits for low-income people only. Ac

11、cording to the current housing safeguard, the corresponding crowd in government introduced a series of housing policy: 1. Some typical cities in establishing and perfecting system of low-rent housing; the city 2. Moderate economy applicable housing policies to ensure the basic demand; some people 3.

12、 To strengthen the supervision and small property right in policy gives support; 4. The transformation of government functions to strengthen supervision of the real estate industry, reduce the high prices for low-income people impact. These policies in the current commodity house under the condition

13、 of overpriced, does bring some very good control effect, to a certain extent the dualistic contradictions of housing supply and demand deterioration. However, because in these policy conventions have very big holes. For example: any family income situation to hide it pretend low-income high earners

14、, and buy economic and practical room in audit process has not been found, this is a country of foresight in policymaking there is biggish error. Of course, its just a little a flank, still have a lot of room for improvement. With the development of economy, east and west, in income difference is mo

15、re and more big, i.e. countries in housing safeguard object definition need more comprehensive consideration, standardized, accurate, at any time added; The more important is all policy implementation need strong, perfect legal provisions for backing.Keywords：Housing safeguard；Housing system；Low-inc

16、ome groups；Low-rent houses；Economy applicable room第一章 緒論 1.1 住房保障的涵義 住房保障制度是一個包含圍很廣的概念。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。在市場經濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療

17、保障等都是社會保障體系的組成部分。住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個文明社會起碼的目標。因為住房是人生存的必要條件。這個制度就叫住房保障制度。這是市場經濟下政府必須提供的一個“公共產品”。 住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個文明社會起碼的目標。因為住房是人生存的必要條件。這個制度就叫住房保障制度。這是市場經濟下政府必須提供的一個“公共產品”。 在我國社會主義市場經濟條件下，有多種住房保障形式。村民在集體劃分的“宅基地”上自行建房。市民則分類解決：高收入者面向市場購買商品住房；中低收入者購買經濟適

18、用住房或者購買“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。住房保障和失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障都是社會保障制度的組成部分1.2 住房保障面向的人群對于住房保障的概念本應是對無力參與市場競爭的弱者和市場競爭中的失敗的弱者給以最低生活保障的一種救助，其核心是給予最困難的低收入人群必要的住房保障，是他們有保持生存的環(huán)境與權力。我國正處于社會主義市場經濟快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當大，全國進城務工人員已達1.18億。這部分流動人口中低收入人口的比例極大，且從發(fā)展趨勢看，其中將有越來越高的比例轉變?yōu)槌鞘谐ｑv人口，這將是在未來的一段時間住房需求的主力人群，如何滿足他們的住房需求，是我國住房保障體系中

19、相當重要的一塊。早在1991年6月份，國務院就在關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中提出：“ 大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。1997、1998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房于1998年適時推出了，用以解決家庭成員人均收入和家庭財產狀況符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標準的中低收入家庭住房（其中包擴城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭）問題。2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求

20、加強廉租房建設的呼聲越來越高。其針對人群同樣是中低收入者，但與經濟適用房面向人群稍有不同的是，廉租房主要是考慮到低收入者或者是由于不同城市經濟水平差異所帶來的收入高于國家規(guī)定收入標準卻又低于當?shù)叵M水平的人群，簡單的說廉租房是對經濟適用房的補充?？偟膩碇v，國家住房保障體系適用的人群在大的圍上可以簡單的劃定為中低收入人群。隨著我國經濟的發(fā)展，住房保障的人群的定位正在科學化。例如：進城務工且即將在城市定居的農民工也列入了住房保障的對象；剛剛畢業(yè)的大學生也享受到住房保障政策；將經濟適用房政策擴大到城鄉(xiāng)居民等等。1.3 住房保障政策與其相應的缺陷20世紀90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制

21、改革，改革的同時強調了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各級地方政府開始著手大力發(fā)展經濟適用房。經濟適用房面世以來，產生了良好的社會效應，對完善城市住房供給結構、平抑城市住房價格、擴大需，以與提高居民生活水平、解決中低收入家庭住房困難等問題上都起到了積極的作用。但是，由于傳統(tǒng)的經濟適用房制度一開始就擔負著配合住房制度改革的任務，承載過重，定位不當，使得執(zhí)行中出現(xiàn)了建筑標準過高、保障對象過寬、購買對象失控等嚴重的問題。 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見提出，以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)經濟適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條

22、件得到明顯改善。目前廉租住房保障圍主要是住房困難的低保家庭，其他多數(shù)低收入家庭既無力購買經濟適用住房，也不能享受廉租住房保障，缺乏政策支持。經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。經濟實用房政策，在市場條件下也不失為國家解決居民住房問題的一個辦法，畢竟“住有所居”也是黨和政府對國民的莊嚴承諾。當然，這一政策和措施在實施過程中，出現(xiàn)了一些新的問題，比如由于“僧多肉少”出現(xiàn)了分配中的新的不公平，有的高收入者也冒充低收入者購買經濟實用房，等等。在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)布會上，有記者問：對既買

23、不起經濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府又如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設。公共租賃房歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。不能租廉租房，卻買不起經濟適用房；不能買經濟適用房，卻買不起商品房；剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房這就是人們常說的“夾心層”。盡管房地產市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個體系的“空白區(qū)”。然而，廉租房政策落實不到位，政府投入不足，房源、資金

24、的短缺也是很大的硬傷。1.4 為何住房保障體系突然被擺在國家發(fā)展策略的最前沿 自2000年起我國房地產投資逐步增長，而且增幅驚人，如下表：年份2000200120022003200420052006200720082009房地產開發(fā)投資（億元）4984.16344.17790.910153.81315.315909.219422.925279.739617.257128同比增長（%）21.4727.2922.8130.3329.5920.9122.0930.1556.744.2表1-1 20002009年房地產開發(fā)投資與其增長情況圖 1.1 2010年前3季度70個大中城市中居住用地價格漲幅最

25、高的10個城市2003年以后，房地產投資快速增長，房地產價格大幅上漲，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產市場進行調控。從2003年下半年開始，政府從嚴把土地、信貸兩個閘門入手控制房地產投資過快增長。從2005年開始，政府強調做好供需雙向調節(jié)，著力采取有關政策措施穩(wěn)定房價。從2007年下半年開始，宏觀調控的著重點轉向大力建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)經濟適用住房制度，進一步采取有關政策措施抑制房地產價格過快上漲。 2007年8月，國務院發(fā)布關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（以下簡稱24號文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實

26、加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實落實廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關領導責任”。 24號文被認為是房地產市場宏觀調控重心的轉移，標志著政府開始把抑制房地產價格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認識到主要靠市場調節(jié)，對其供應和價格等進行必要的調控，主要是考慮我國

27、人口多、土地少的基本國情，以與防止利用房地產進行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產價格泡沫影響金融安全以至整個國民經濟的健康運行。根據24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。其中，2007年10月，財政部印發(fā)了廉租住房保障資金管理辦法。11月，建設部等九部門發(fā)布了廉租住房保障辦法，建設部等七部門發(fā)布了經濟適用住房管理辦法。 根據24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進一步建立健全了廉租住房制度，改進和規(guī)了經濟適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實，廉租住房和經濟適用住房建設用地的供應有了保證。截至2007年11月底

28、，全國累計投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過了2006年以前累計投入資金總額的70.8億元。通過政府新建、收購、改建等多個渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。第二章 如何定義住房保障的人群2.1 國外住房保障的一些形式和其對應人群住宅具有一定的外部性，具有一定的準公共品的特質，雖然住宅布具有消費的非競爭性和非排他性，總體上屬于私人產品，但是貧民窟、棚戶區(qū)等居住環(huán)境的存在使整個區(qū)域的環(huán)境和衛(wèi)生狀況惡化，也不利于社會的穩(wěn)定，合理的公共政策選擇，是對低收入階層的居住問題給予某種形式的援助，使他們的居住條件和居住環(huán)境得到改善。住宅政策是社

29、會政策的重要組成部分，已與上個世紀中期以來得到國際公認，1948年通過了世界人權宣言，指出擁有適當住房是享有適當生活標準的這一權利的一個組成部分。1960年國際勞工組織發(fā)布了關于主任住宅的勸告，提出為了確保向所有工人與其家屬提供充分、濕度的住宅與時當?shù)纳瞽h(huán)境，應當住宅的建設作為國家的目標。1981年4月，在倫敦召開了城市住宅問題國際研討會，通過了住宅人權宣言指出，擁有一個環(huán)境良好，十余人居住的是所有居民的基本人權，1996恩年聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會通過了伊斯坦布爾宣言，提出了人人應該享有住房?，F(xiàn)代意義上的公共住房政策始于19世紀末20世紀初，西方資本主義國家為解決在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)

30、的研究居住權不平等的問題，采取了政府干預的方式，針對社會中沒有能力自己解決住房的群體，實施各種形式的住房保障，經過一個世紀的發(fā)展，各個國家都有了自己的住房保障制度，保障方式，保障的對象，面積標準，從這些角度出發(fā)，對世界各國的主要做法進行了梳理。從保障主體來講，我們來看政府的保障責任是由中央政府和地方政府共同承擔，英國1919年制訂了一個住房與城鎮(zhèn)計劃法。對于支付租金有困難的家庭給予房租的補貼，中央政府在認可地方政府制訂的房屋補貼實施方案上，對地方政府提供相應的補助金，最高達到補貼總額的90%。在日本，1951年制訂了公營住宅法，公營之住宅相對于我們現(xiàn)在說的廉租房，把這個作為中央和地方政府的共同

31、責任，在具體的操作上以地方政府作為公營住宅的提供主體，中央政府對地方政府提供資金補貼。在德國，1950年發(fā)布了住宅建設法 ，把促進住宅建設作為各級政府的共同責任，該法推出了社會住房計劃，政府對納入社會住房計劃的項目提供投資補貼，在土地供應、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠，把社會住房的租金控制在低收入家庭的負擔能力之2.2 我國住房保障的對象 根據我國的政治體制，人口基數(shù)的現(xiàn)狀，社會經濟的發(fā)展，把住房保障定義在低收入人群。然而隨著經濟的高速發(fā)展和城市化建設步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標準的住房價格之間出現(xiàn)巨大的落差。以為例，2006年

32、新隨著經濟的高速發(fā)展和城市化建設步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標準的住房價格之間出現(xiàn)巨大的落差。建商品房住宅均價約為6352元/平方米，中心區(qū)商品房實時簽約均價已連續(xù)數(shù)月突破7000元/平方米，而同期城鎮(zhèn)居民人均月收入約為1660元，與房價相比，實在是很不對稱。普通居民傾其所有積蓄，或者背負數(shù)十年的巨額銀行貸款買房，加重了生活負擔，這將最終導致貧富差距加大，影響社會公平，危害整個社會的安定和諧。因此家庭是確定住房保障對象的基本單位。社會住房保障的對象，從狹義上講，是最低生活保障制度保障的對象；從廣義上講，它應包括所有無法從市場獲

33、得住房的中低收入家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的“城鎮(zhèn)居民”，也包括城鎮(zhèn)量流動的非戶籍人群。現(xiàn)在，不少城市都在逐步擴大住房保障對象的圍，即逐步由戶籍最低收入家庭擴大到中低收入家庭。然而，對于非戶籍的外來流動人口都沒有涉與。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對社會的健康和諧和經濟的可持續(xù)發(fā)展至關重要。因此，政府所制定的住房保障政策不應以戶籍為界限，而應積極主動地制定長遠規(guī)劃和有效措施解決中低收入人群的住房問題。在具體的政策實施時，應當將住房保障的對象擴大為城鎮(zhèn)所有的中、低收入家庭。 根據國家規(guī)定中低收入家庭，是指家庭成員人均收入和家庭財產狀況符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標準的居民家

34、庭。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關系并共同生活的人員。居民須有當?shù)卣綉艨?。城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭可直接認定為城市低收入家庭。2.2.1 低收入標準的設定目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，從全國來看，大致有：1、按照上一年度城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入的比率設定。如壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標準，按照統(tǒng)計部門公布的當?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%50%確定。 2、參照當?shù)鼐用褡畹蜕畋Ｕ蠘藴试O定。如市低收入家庭具體標準為當?shù)?、當年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標準的2倍。 3、按家庭比例確定，如省城市低收入家庭認定辦法規(guī)定，各地確定低收入家庭收入標準，原則上要覆蓋20%以上的城市

35、家庭。 4、多項指標綜合考慮。如省城市低收入家庭認定辦法規(guī)定，城市低收入家庭收入標準的確定應當根據當?shù)亟洕蜕鐣l(fā)展水平，統(tǒng)籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標準、最低工資標準以與住房保障和其他社會救助的關系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項目需求和家庭支付能力確定。2.2.2 城市低收入家庭收入主要包括家庭可支配收入和家庭財產兩項指標。家庭收入，是指家庭成員在一定期限擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個人所得稅以與個人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經營性凈收入、財產性收入和轉移性收入等。 家庭財產，是指家庭成員擁有的全部存款、房產、車輛、有價證券等財產。家庭成員按照國

36、家規(guī)定獲得的優(yōu)待撫恤金、計劃生育獎勵與扶助金、教育獎（助）學金、寄宿生生活費補助以與見義勇為等獎勵性補助，等等，不計入家庭收入。第三章 我國住房保障的方式3.1 經濟適用房20世紀90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制改革，改革的同時強調了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各級地方政府開始著手大力發(fā)展經濟適用房。經濟適用房作為我國住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務于我國由計劃經濟向市場經濟轉化大背景下的住房制度改革，在解決購房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。以首都為例，市自1998年開始興建經濟適用住房，截止到2004年10月底共批準建設經濟適用住房項目54個，總建

37、筑規(guī)模2690萬平方米，累計竣工1317萬平方米，一共解決了10多萬戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題。此外，還支持中央科教文衛(wèi)等單位利用自用土地自建經濟適用住房項目220個，建設規(guī)模達469萬平方米 。經濟適用房制度的實施一定程度上起到了完善城市住房供給結構、平抑城市住房價格的作用。以我國經濟適用房建設規(guī)模最大的城市為例，經濟適用房對整個住房市場價格的影響尤為突出。從1999到2004年期間，市總共銷售的經濟適用房面積達到21767萬平方米，這些分批推出的經濟適用房成為影響房地產市場的一股重要力量。與此相對照的是另外一個大城市，到2004年為止經濟適用房建設幾乎還是一片空白。根據1999年到200

38、4年幾年間的調查數(shù)據顯示，市經濟適用房的供應數(shù)量與市的房價呈反比的關系，再比較兩個城市，房價總體趨于平穩(wěn)，而房價一路上揚，短短五年間，房價幾乎翻了一倍?？梢姡械呐拷洕m用房建設有效地調整了供求關系，對平抑房地產市場的居高不下的房價產生了積極的影響 。2005年后，國家部分城市房價上漲較快，國家相應加大了宏觀調控的力度。3月，國務院辦公廳發(fā)布關于切實穩(wěn)定住房價格的通知（又稱舊國八條），要求各地大力調整和改善住房供應結構， “有計劃地增加普通商品住房和經濟適用住房建設規(guī)模，并對外公布”。月，建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（又稱新國八條），各地要“盡快明確今明兩年普通商品住

39、房和經濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以與進度安排”，住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，并適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量 。3.2 廉租房廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房(low-rent house或者low-rent housing)是中國大陸地區(qū)

40、推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決圍。當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經總結出了豐富的經驗與政策。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2008年

41、年底前必須建立“廉租房”制度。目前，由于流動人口增加等原因，小戶型租賃住房供應總體短缺，部分城市嚴重供不應求。如市一居室住房供求比為1：4。低收入家庭即使領取租賃補貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場租金，這些成為當前推進廉租住房制度建設的主要矛盾。要通過政府新建、收購、改建以與社會捐贈等方式多渠道籌集房源。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，要加大建設力度。新建廉租住房主要在經濟適用住房小區(qū)和普通商品住房小區(qū)中配建，建成后由政府收回或回購，也可以集中建設。同時，要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵建設中小戶型住房出租。3.3 公共租賃房公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會非盈利機構等）

42、持有房源，以低于市場租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，是屬于社會屬性的公共住房。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障圍更廣泛。由于房價的持續(xù)上漲，越來越多的低收入家庭難以依靠市場化途徑來解決住房問題，住房消費能力呈相對下降趨勢。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租賃住房正成為住房保障的主要方式。各地不論在制度建設還是在實踐探索中都取得了

43、明顯突破。當前，與公共租賃住房有關的各項配套制度改革正在穩(wěn)步推進。公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產權歸屬性不同。公共租賃住房的產權歸政府或相關機構、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴格的退出機制。從各地的實踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學生以與一些特殊群體等，也有一些城市已開始嘗試面向廣大外來人口，如、和（有一定的約束條件）。公共租賃住房的未來發(fā)展目標將涵蓋城市的各類夾心層家

44、庭和外來流動人口。公共租賃住房房租標準一般為家庭收入的10-30%之間，下圖為萬景公寓公共租賃住房小區(qū)的房租標準，從中可以看出，同樣的戶型，因家庭收入不同，個人或家庭支付的房租標準差別較大，即，如果政府補貼的多，需要個人支付的就少；反之，政府補貼的少，個人需要支付的就要多一些，但一般不會超過家庭收入的30%。從絕對數(shù)額看，75平方米的三房型最高月租還不到400元，遠遠低于市場租金，所以，市的公共租賃住房一經推出，就受到廣大無房的中低收入家庭的歡迎。公共租賃住房的最大好處是剝離了投資投機機會。符合公共租賃住房承租條件的家庭或個人，只能在規(guī)定條件下承租，當收入提高后或購買了其他住房后就要退出公共租

45、賃住房，這樣，就去除了房價上漲帶來的投資收益可能性，如果不是真正的住房困難戶就不會選擇承租公共租賃住房，這樣就保證了公共租賃住房完全是為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求而非投資需求，剔除了投資、投機的因素3.4 小產權房“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造建造的

46、“商品房”。根據國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定圍之。目前的“小產權房”、“鄉(xiāng)產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠

47、購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地建設的。和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。第四章 我國住房保障的弊端4.1 建筑面積過大，標準過高 經濟適用房本身就以經濟性和實用性為顯著特征，但我國許多地方的經濟適用房存在超標準建設的問題，使得許多符合經濟適用房購買條件的低收入家庭喪失了購買能力，與國家政策的本意脫節(jié)。2005年， REICO工作室進行的專門調查研究顯示，市、市(國家經濟適用住房試點城市)、(全國經濟適用住

48、房市場總量比例最大的城市)三個城市平均60100平方米的戶型占總數(shù)的74.2%，但是45.5%的經濟適用住房面積在90平方米以上，其中以80120平方米為主力戶型，以60100平方米為主力戶型，以6090平方米為主力戶型，其中90平方米以上的經濟適用住房占60%以上，三城市的戶型面積比例如下 ：表4-1 、三城市戶型面積比例表城市面積60平方米以下6080平方米8190平方米91100平方米101120平方米121140平方米141平米以上（%）1.2516.2521.2522.52012.56.25（%）420.332525137.336（%）0.645.3326.671610.31.404

49、.2 中低收入家庭圍界定過寬，購買對象失控經濟適用房保障對象定位于中低收入家庭，該購買主體標準過于寬泛、籠統(tǒng)，圍偏大 。以市為例，其曾經采用的申請標準為，本市城鎮(zhèn)居民，無房戶或未達標戶，年收入低于6萬（含6萬）者。按照這個標準，這樣的家庭或個人在至少超過60%。在經濟適用房的銷售上,出現(xiàn)“富人買了窮人房”現(xiàn)象。表4-2-1 2009年不同收入階層住房狀況戶均住房建筑面積（m2）人均住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室與以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有住房市場價值(萬元)最低收入組68.831.42.3%1.6%14.4%44.8%9.5%8.1%19.2 13

50、.2低收入組75.930.93.0%1.8%19.6%48.2%7.9%7.2%17.8 15.9中等偏下組81.331.93.5%2.6%25.8%47.9%6.3%5.8%16.7 19.0中等收入組86.932.53.6%3.2%30.9%46.5%4.8%5.2%15.7 24.3中等偏上組92.133.33.6%4.0%37.8%42.5%3.7%4.4%15.1 31.7高收入組97.334.04.0%5.3%40.9%39.8%3.5%3.4%14.7 42.9最高收入組107.535.74.9%9.6%43.6%35.4%2.4%2.5%13.8 62.52009年，城鎮(zhèn)不同收

51、入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積有所提高。從不同收入組之間的住房狀況比較來看：第一，住房面積隨著收入水平的提高而增加，最低收入組和最高收入組家庭平均住房建筑面積分別為68.8平方米和107.5平方米，后者是前者的1.56倍，二者相差近40平方米；第二，住房質量在不同收入群體間的差異明顯，高收入家庭擁有單棟住宅和三居室以上單元房的比例明顯高于低收入家庭，此外，最高收入組家庭住房平均樓齡比最低收入組家庭短5.4年； 第三，住房價值隨著收入水平的提高而增加，最低收入組和最高收入組家庭現(xiàn)有住房的平均市場價值分別為13.2萬元和62.5萬元，后者是前者的4.7倍，二者相

52、差近50萬元。表4-2-2 2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個城市2009年偶爾居住住房比例最高的十個城市2009年偶爾居住住房比例最低的十個城市城市空屋率城市空屋率12.05%2.25%7.57%2.12%6.33%1.99%5.95%1.97%5.13%1.70%4.65%1.17%4.61%1.00%4.55%烏魯木齊0.70%4.44%0.33%4.40%0.00%高收入家庭購買經濟適用房，形成對低收入群體的擠出效應，形成殺貧濟富的局面。政府的福利資源流向不適當?shù)膶ο?，不但使政府政策的效應減弱，加劇社會分配的不公平，而且極易滋生腐敗和產生新的社會問題 。4.3 缺乏退出機制，政府負擔承重 我國傳統(tǒng)的經濟適用房退出機制是，已購經濟適用房在一定年限后（一般為5年），可以銷售給非中低收入家庭，進入二手交易市場上流通，成為普通的商品房 。由此不難看出，非中低收入家庭雖然不在政府住房保障的圍，卻同樣可以通過在市場上購買經濟適用房，間接地享受到住房保障下的福利，嚴重違背了制度的初衷。制度在設計上本意是解決中低收入家庭的住房問題，為此，國家還給予了經濟適用房大量的投入，如土地采用行政劃撥的方式，行政事業(yè)收費減半、政府負擔小區(qū)外基礎設施建設費用等。政府的大量投入被市場上的買賣雙方吞噬掉，為滿足新的中低收入家庭住房問題，卻又不得不再進行大量的投入。如此的循