租賃合同、附條件合同的效力、違約責(zé)任試題分析

1、租賃合同、附條件合同的效力、違約責(zé)任試題分析2002年2月，某市天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模之需，擬在本市找一房主租賃幾間廠房。經(jīng)人介紹，在2月20日，天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司與甲電子器材廠簽訂了一份房屋租賃合同。合同規(guī)定，如果甲電子器材廠新建廠房能于2002年10月前后竣工并交付使用，就把該廠三間共250平米舊房于10月中旬租給天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司使用，每月租金為2000元，租期30年。合同簽訂后一個(gè)多月，該市某房地產(chǎn)公司也表示愿意租三間廠房給天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，但天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司考慮到已經(jīng)和甲電子器材廠簽約，再等幾個(gè)月就可租到房屋，沒(méi)有必要為此違約，因而沒(méi)有答應(yīng)房地產(chǎn)公司。2002

2、年9月底，甲電子器材廠新建廠房竣工，天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司即找到它要求履行合同，而甲電子器材廠卻已把合同中約定的三間廠房租給了某個(gè)體工商戶(hù)乙。天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司無(wú)奈，只好起訴到法院，要求對(duì)方賠償經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)上述案情，回答下列問(wèn)題：（1）天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠簽訂的合同是附條件還是附期限？（2）天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠簽訂的合同是否有效？為什么？（3）天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠簽訂的合同在2月20日是否生效？（4）甲電子廠將廠房租給某個(gè)體工商戶(hù)的行為是否違約？應(yīng)如何處理？（5）設(shè)天地實(shí)業(yè)公司如期租到了甲電子廠的三間廠房，因連日陰雨造成房屋滲漏，則應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)維修責(zé)任？（6）設(shè)天地實(shí)業(yè)公司后來(lái)查實(shí)，甲電

3、子公司早在2002年2月15日已把合同中約定的三間廠房租給了乙，期間20年。則甲電子廠應(yīng)對(duì)天地實(shí)業(yè)公司負(fù)什么責(zé)任？（7）設(shè)甲電子廠為不履行與天地實(shí)業(yè)公司訂立的合同義務(wù)，而故意拖延新建廠房的竣工日期至2003年1月底，則本合同應(yīng)如何處理？答案（1）是附條件的合同。（2）該合同部分有效。依合同法規(guī)定，租賃期間不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效，所以本合同的租賃期間應(yīng)為20年。（3）該合同在2月20日簽訂時(shí)尚未生效，因?yàn)楹贤降纳l件尚未成就。1 / 4（4）甲電子廠的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)賠償天地實(shí)業(yè)公司因其違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。（5）應(yīng)由出租人甲電子廠承擔(dān)維修責(zé)任。（6）甲電子廠應(yīng)對(duì)天地實(shí)業(yè)公司負(fù)違約

4、責(zé)任而非締約過(guò)失責(zé)任。（7）本合同所附條件視為在2002年10月成就，合同于2002年10月生效，甲電子廠應(yīng)依約履行合同義務(wù)。解題思路本題之設(shè)計(jì)，是圍繞附條件的租賃合同而展開(kāi)的，考查內(nèi)容包括：附條件與附期限的區(qū)別，附條件合同的生效規(guī)則，租賃合同的期限與維修責(zé)任承擔(dān)，違約責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任的關(guān)系等等。本題所設(shè)的7個(gè)問(wèn)題中，第（1）、（3）、（7）問(wèn)為一類(lèi)，考查附條件的合同制度，第（2）、（5）問(wèn)為一類(lèi)，考查租賃合同的內(nèi)容，第（4）、（6）問(wèn)為一類(lèi)，考查合同的違約責(zé)任。下面的法理詳解中，也將分作相應(yīng)的三大塊，予以分別闡述。法理詳解（1）、（3）、（7）附條件的合同是指設(shè)定一定的條件，并將條件的成就

5、與否作為決定效力發(fā)生或消滅的根據(jù)的合同。附期限的合同則是指當(dāng)事人為合同設(shè)定一定的期限，并把期限的到來(lái)作為合同效力發(fā)生或者消滅的前提。附條件與附期限的最大區(qū)別在于，條件是發(fā)生與否不確定的事實(shí)。如果在合同成立時(shí)，當(dāng)事人確定作為條件的事實(shí)是必定發(fā)生的，則該事實(shí)為合同的期限而非條件?？梢?jiàn)，期限無(wú)論長(zhǎng)短，是一定要到來(lái)的，而條件的成就與否具有不確定性。本案中天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠簽訂的租賃合同中約定的事實(shí)是：甲電子廠新建廠房能于2002年10月前后竣工并交付使用。乍看起來(lái)，這一事實(shí)既含有期限，又含有條件。很多人據(jù)此而認(rèn)為2002年10月前后即是本合同所附的期限。其實(shí)不然，因?yàn)?002年10月前后甲電子廠新

6、建廠房能否竣工并交付使用是一不確定的事實(shí)，而“2002年10月前后”這一期限用語(yǔ)是用來(lái)修飾“甲電子廠新建廠房竣工并交付使用”這一條件的。據(jù)此，我們認(rèn)為，本合同是一附條件的合同。合同所附的條件依其對(duì)合同效力的影響不同，可分為解除條件與延緩條件。延緩條件又稱(chēng)停止條件，是指合同中所確定的權(quán)利和義務(wù)要在所附條件成就時(shí)才生效的條件。本案中雙方合同中所附條件即為延緩條件，因此，合同雖于2002年2月20日訂立，但并未立即生效，其生效時(shí)間應(yīng)是條件成就之時(shí)。附條件的合同一經(jīng)成立，則已經(jīng)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了法律關(guān)系，當(dāng)事人各方均應(yīng)受其約束。因此，在條件成就與否未得到確定之前，行為人一方不得損害另一方將來(lái)?xiàng)l件成就時(shí)

7、可能得到的利益。在條件成就與否未定之前，行為人也不得為了自己的利益，以不正當(dāng)行為促成或阻止條件的成就，而只能任其自然地發(fā)展。合同法第45條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件已不成就?！币来?，本案中甲電子廠惡意阻止條件成就事實(shí)的發(fā)生，應(yīng)視為該條件已于2002年10月前后成就，該合同亦相應(yīng)地于2002年10月前后生效。3 / 4（2）、（5）合同法第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年?！钡?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履

8、行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币酪陨蟽蓷l之規(guī)定，可得出第（2）、（5）問(wèn)的答案。（4）、（6）如前所述，雙方訂立的合同所附條件已成就，依法已。經(jīng)生效。甲電子廠又擅自將房屋租給乙，顯系故意違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但2002年2月20日雙方訂立合同之前，甲電子廠在已經(jīng)與他人訂約的情形下，故意隱瞞了事實(shí)真相，又與天地實(shí)業(yè)公司訂立合同，后又不履行合同，是否適用合同法第42條規(guī)定，對(duì)天地實(shí)業(yè)公司承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任呢？第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！睉?yīng)當(dāng)注意的是，締約過(guò)失責(zé)任之適用，應(yīng)以一方給另一方造成損失為前提。此種損失，是指另一方因信賴(lài)合同成立和有效，但由于合同不成立和無(wú)效的結(jié)果所蒙受的不利益。換言之，如果一個(gè)合同已經(jīng)成立、生效，并無(wú)適用締約過(guò)失責(zé)任之余地。本案中，雖然甲電子廠在締約過(guò)程中有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的行為，但該行為并未導(dǎo)致合同不成立或無(wú)效。恰恰相反，雙方