16個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的流程框架(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程一：管理公司的選擇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極的影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。商業(yè)管理公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計和布局的合理性，更重要的是對周邊業(yè)態(tài)的考察，也就是對未來經(jīng)營前景的準(zhǔn)確判斷，看準(zhǔn)市場需求的空白點，這需要靠有豐富實力的商業(yè)經(jīng)營管理公司來掌控。商業(yè)地產(chǎn)管理的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計管理使項目升值。在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是項目最大的投資方，同時也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。因此，整個商業(yè)地產(chǎn)的管理應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行。對于地產(chǎn)開發(fā)，

2、重視商業(yè)管理公司就極為重要，同時也應(yīng)慎重選擇有商業(yè)項目專長的設(shè)計師或設(shè)計團(tuán)隊。發(fā)展商對商業(yè)管理設(shè)計公司的重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有重大的影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程二：市場條件的判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目的微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手，判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，同時，要對該項目的定位有初步的宏觀思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平又不高，那么投資商即

3、便再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程三：項目位置的選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題，對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有具備了相應(yīng)條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比更為嚴(yán)苛。一個住宅社區(qū)或一幢寫字樓，所要解決的客流只局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同。商業(yè)房地產(chǎn)所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。不同的項目要有不同的解決方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行針對該

4、項的研究分析，也可以委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行選址。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程四：判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，以確定該項目的市場基礎(chǔ)、周邊商圈覆蓋人口的情況、可能的客戶流量、客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米。一期1998年投入運營后生意興隆，但二期2000年開業(yè)后長期經(jīng)營狀況不佳。管理商開始認(rèn)為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后，二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其

5、實，新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)。這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地址可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進(jìn)行上述分析時，因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時，采用政府年鑒作為基

6、礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量的調(diào)查信息，建立全方位分析模型，對項目的市場潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。在完成市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料，對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程五：項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土

7、地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格，從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準(zhǔn)等。 項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。2、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢，尤其在項目運作初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程六：項目定位細(xì)化項目定位細(xì)化包括：徹底、細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶、市場定位、產(chǎn)品形式特點、啟動策略、財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否

8、的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則導(dǎo)致項目沒有成功的可能。通常第五與第六步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目的定位過程中取地工作已開始。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程七：項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程方面的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施工圖的

9、設(shè)計。該種組合既可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度將達(dá)不到應(yīng)有的要求，造成國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者在完成后遺留大量潛在問題給開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程八：項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)

10、行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證并確定最終的可行方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程九：項目招投標(biāo)項目招投標(biāo)指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化、項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，通過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后續(xù)階段的機電咨詢商等，做好項目施工前的所有準(zhǔn)備工作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十：項目的財務(wù)核算項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場

11、前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性作為參考，并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作不需要做的很細(xì)，尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作會簡化很多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十一：資金需求方案資金需求方案指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十二：項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，或項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運作過程中最重要的工作，即項目融資工

12、作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容,主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前，首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后的首要工作，是項目商業(yè)計劃書的編寫。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1、委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行融資;2、自己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融

13、資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的。因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進(jìn)展。當(dāng)然，委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費標(biāo)

14、準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機構(gòu)不太可能完成項目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊，而且融資團(tuán)隊并非簡單一兩個人就可以組成。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十三：市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間、收益空間和利潤空間。要贏得市場，就必須面對市場競爭的局面，而避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十四：招商項目招商的方式主要有兩種，即：1、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進(jìn)行項目招商;2、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程十五：價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價