成都大型社區(qū)商業(yè)專題研究ppt課件

1、2019成都大型社區(qū)商業(yè)專題研究目 錄Contents12社區(qū)商業(yè)簡(jiǎn)述3研究方向4案例分析及規(guī)律總結(jié)5對(duì)新開發(fā)社區(qū)商業(yè)的啟示研究背景1 1研究背景目前我國的房地產(chǎn)進(jìn)入大盤時(shí)代，隨著成都建設(shè)世界田園城市的跨越式發(fā)展，越來越多的品牌開發(fā)商參與其中，于不同的區(qū)域開始了綜合性大盤的造城運(yùn)動(dòng)，而如何為處在不同區(qū)域的大型社區(qū)進(jìn)行商業(yè)配套已成為關(guān)注的焦點(diǎn)。為此，我們采取典型案例研究的方式，選取了成都市域具有典型代表意義的社區(qū)，采取實(shí)地調(diào)研的方式，結(jié)合公司的數(shù)據(jù)庫及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)積累，并適當(dāng)借鑒前人研究成果，針對(duì)社區(qū)商業(yè)的操作作出規(guī)律性的總結(jié)分析，以為后續(xù)的社區(qū)商業(yè)的實(shí)際操作提供借鑒意義。2 2社區(qū)商業(yè)簡(jiǎn)述2.

2、1 社區(qū)商業(yè)簡(jiǎn)介 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)中的重要組成部分。 社區(qū)商業(yè)的基本功能包括滿足社區(qū)居民的購物需求、服務(wù)需求、休閑娛樂需求等。 社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次，國內(nèi)的城市商業(yè)中，一般社區(qū)商業(yè)在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。2.2 國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。 目前，國外發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為居民綜合消費(fèi)的載體，社區(qū)商業(yè)向大型社區(qū)購物中心方向發(fā)展。 一般而論，國外社區(qū)商業(yè)都有統(tǒng)一的管理者對(duì)租戶

3、群體進(jìn)行有效的管理控制,是一種管理者集中管理、承租戶分散經(jīng)營(yíng)的模式。 社區(qū)商業(yè)的管理工作具體包括：物業(yè)管理、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)管理、安全管理等諸多方面。2.3 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展 社區(qū)商業(yè)是近年來隨著我國城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮而出現(xiàn)的商業(yè)零售業(yè)的新形態(tài)，是介于城市區(qū)域性商業(yè)和鄰里商業(yè)的中間形態(tài)。 目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有較大差距。 在管理體制方面，主要是由小區(qū)的物業(yè)管理中心兼管或聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 3 3研究方向社區(qū)商業(yè)因素內(nèi)在因素外在因素商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例商業(yè)的分布形式社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系

4、3.1 社區(qū)商業(yè)影響因素3.2 影響因素分解商業(yè)規(guī)模 確定社區(qū)商業(yè)類型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對(duì)外性越強(qiáng)，成正比的關(guān)系。業(yè)態(tài)比例 一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有時(shí)會(huì)因業(yè)態(tài)比例的不同而導(dǎo)致對(duì)外輻射的強(qiáng)弱，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對(duì)外輻射的力度往往是并不一致的，對(duì)外輻射力度強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合對(duì)外性質(zhì)越強(qiáng)，反之亦然。商業(yè)分布形式影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)分布形式的不同則對(duì)內(nèi)與對(duì)外的影響力和輻射力度均會(huì)不同。社區(qū)商業(yè)的 輻射范圍 是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主力

5、店等情況來判斷商業(yè)的輻射范圍。商業(yè)與住宅/人口 的關(guān)系 也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，從而可以判斷其商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱。3.3 社區(qū)商業(yè)類型 根據(jù)多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及國內(nèi)對(duì)于社區(qū)商業(yè)研究的基礎(chǔ)上，社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類：類型外向型中間型內(nèi)向型客觀條件服務(wù)半徑1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆蓋人群常住人口超過10萬人常住1-10萬人只針對(duì)自身社區(qū)業(yè)主商業(yè)說明商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流

6、和良好的商業(yè)氛圍。該類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，兼顧周邊人群，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。主觀控制商住比5%-11%2%-5%2%人均商業(yè)面積1-3/人1/人3.4 研究方向 基于以上對(duì)社區(qū)商業(yè)的分類研究簡(jiǎn)述，本專題在案例研究上，將在商業(yè)規(guī)模、住宅/人口與商業(yè)的關(guān)系、業(yè)態(tài)分布形式與業(yè)態(tài)占比、經(jīng)營(yíng)模式等諸多參數(shù)中分析成都具有代表性的大型高尚社區(qū)商業(yè)的類型，總結(jié)出其規(guī)律與發(fā)展趨勢(shì)。4 4案例分析及規(guī)律總結(jié)為

7、體現(xiàn)趨勢(shì)特征，本專題以大型高尚社區(qū)的商業(yè)研究為主；總建面至少在30萬平方米以上，以居住功能為主；具有超市/餐飲/服務(wù)配套等社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)；商業(yè)均處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；選取不同規(guī)模、區(qū)域、成熟度的大型社區(qū)進(jìn)行研究；對(duì)本專題選取的案例： 鷺島國際社區(qū)、優(yōu)品道、中大君悅金沙、翡翠城、龍湖三千城4.1 樣本選取原則 注：數(shù)據(jù)人為采集為主，涉及估測(cè)，難免有遺漏與不準(zhǔn)確之處，本專題研究使用過程中，數(shù)據(jù)僅提供一般性的參考。如有失偏頗，請(qǐng)佐證。根據(jù)目前大型高尚社區(qū)的業(yè)態(tài)類型，本專題研究中按以下方式作業(yè)態(tài)分類：超市標(biāo)準(zhǔn)超市、綜合超市、其他超市等；便利店普通便利店、24H連鎖便利店等；餐飲中餐、火鍋、西餐、咖啡、風(fēng)味小

8、吃、輕便餐飲、快餐、料理店、熟食店、糕餅店、飲品店等；服飾服裝鞋帽、飾品、箱包皮具等；服務(wù)配套銀行、社區(qū)診所、醫(yī)院、寵物醫(yī)院、郵局、藥房、房產(chǎn)中介、旅游、干洗、沖印、水果店、菜場(chǎng)、送水等；休閑會(huì)所、酒吧、茶坊、美容美發(fā)、美甲、水療、足浴、按摩、牙科、KTV、影院、健身等；生活家居及禮品 雜貨/五金、建材、家居家飾、床品、煙酒茶行、珠寶店、眼鏡店、鐘表店、花店等；藝術(shù)與文化工作室、書吧、教育培訓(xùn)、畫廊、名車展廳、其他展廳等；其他比如寵物用品店等。4.2 業(yè)態(tài)分類說明 案例1：鷺島國際社區(qū)基本參數(shù)區(qū)域位置武侯區(qū)鷺島路36號(hào)項(xiàng)目規(guī)模75萬平米住宅面積70萬平米商業(yè)總面積約5萬M2開業(yè)時(shí)間2019.1

9、住宅均價(jià)15000元/ M2戶數(shù)/人口數(shù)5000戶/17500項(xiàng)目檔次中高檔商住比7%戶均商業(yè)面積10人均商業(yè)面積2.85商業(yè)形態(tài)歐式風(fēng)情商業(yè)街+底商+臨街商鋪商鋪數(shù)量/面積范圍50個(gè)（面積30-2000M2 ）商業(yè)樓層數(shù)1-3層商業(yè)面市方式出租、出售商業(yè)租售價(jià)格200平米/月空置率10%4.3 案例分析 由鷺島的商業(yè)數(shù)據(jù)可以看出，該社區(qū)商業(yè)為外向型，以“歐式風(fēng)情商業(yè)街為其主要商業(yè)形態(tài)，整體控制性較好，檔次與品牌度較高。商業(yè)分布形式業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）占比超市22000.4%便利店1500.1%餐飲171500030.0%服飾35001.0%服務(wù)配套101375027.5%休閑122000

10、040.0%生活家居及禮品34000.8%藝術(shù)與文化000.0%其他11000.2%總計(jì)4950000100.0%在該社區(qū)商業(yè)中，餐飲+休閑+服務(wù)配套是業(yè)態(tài)的主力。 “主題商業(yè)街+社區(qū)底商規(guī)劃，在社區(qū)主出入口及道路干道，需有良好展示面的中高端餐飲與銀行是布局主力。商業(yè)分布社區(qū)主出入口基本參數(shù)區(qū)域位置青羊區(qū)青羊大道99號(hào)項(xiàng)目規(guī)模約74萬平米住宅面積約60萬平米商業(yè)總面積約11萬M2開業(yè)時(shí)間2019.1住宅均價(jià)14500元/ M2戶數(shù)/人口數(shù)7080戶/24780項(xiàng)目檔次中高檔商住比18.3%戶均商業(yè)面積15.5人均商業(yè)面積4.44商業(yè)形態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)+主題商業(yè)街商鋪數(shù)量/面積范圍約162個(gè)，面積30

11、-1000M2,商業(yè)樓層數(shù)1-3層商業(yè)面市方式只租不售商業(yè)租售價(jià)格150元-400元/平米空置率1%案例2：優(yōu)品道4.3 案例分析 城西優(yōu)品道是首個(gè)全配套的高端大型綜合性社區(qū)，其商業(yè)配套的主題化、業(yè)態(tài)多元化與品牌化、整體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的良好表現(xiàn)，已成為成都大盤的標(biāo)桿之作，其商住與人均商業(yè)的配比已超出外向型商業(yè)之列，其商業(yè)規(guī)模與輻射力已使之成為了區(qū)域型商業(yè)中心。業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）占比超市31100010.0%便利店22000.2%餐飲254100037.3%服飾631500013.6%服務(wù)配套2357005.2%休閑282800025.5%生活家居及禮品1132002.9%藝術(shù)與文化4340

12、03.1%其他325002.3%總計(jì)162110000100.0%人人樂商業(yè)分布形式在該大型社區(qū)商業(yè)中，超市+餐飲+休閑+服飾是業(yè)態(tài)的主力?！凹惺缴虡I(yè)+主題式商業(yè)街+社區(qū)底商規(guī)劃，在社區(qū)主出入口及主要干道，綜合超市、便利店、快餐、中高端餐飲、休閑是布局主力。商業(yè)分布社區(qū)主出入口基本參數(shù)區(qū)域位置青羊區(qū)清江西路51號(hào)項(xiàng)目規(guī)模逾70萬平米住宅面積約66萬平米商業(yè)總面積約4萬M2開業(yè)時(shí)間2019.1住宅均價(jià)9200元/ M2戶數(shù)/人口數(shù)5000戶/17500項(xiàng)目檔次中檔商住比6%戶均商業(yè)面積8人均商業(yè)面積2.29商業(yè)形態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)街商鋪數(shù)量/面積范圍約150個(gè)，面積30-500M2,商業(yè)樓層數(shù)1

13、-3層商業(yè)面市方式只售商業(yè)租售價(jià)格200元/平米空置率50%案例3：中大君悅金沙4.3 案例分析 從中大君悅金沙的商業(yè)參數(shù)來看，其屬于外向型商業(yè)，中檔定位，50%的空置率表明其受目前區(qū)域商業(yè)環(huán)境與消費(fèi)群的限制，尚不足以支撐其外向型商業(yè)的發(fā)展，成熟還有待時(shí)日 。業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）占比超市45001.3%便利店11000.3%餐飲111500037.5%服飾33000.8%服務(wù)配套16500012.5%休閑51000025.0%生活家居及禮品17500012.5%藝術(shù)與文化16001.5%其他235008.8%總計(jì)6040000100.0%商業(yè)分布形式該社區(qū)商業(yè)尚處于過渡期向上升期發(fā)展，在該

14、階段，餐飲+休閑+服務(wù)配套+生活家居是業(yè)態(tài)的主力。 “集中式商業(yè)+臨街商鋪+社區(qū)底商規(guī)劃，在該社區(qū)主出入口及道路干道，餐飲、休閑、銀行是布局主力。商業(yè)分布社區(qū)主出入口空置基本參數(shù)區(qū)域位置錦江區(qū)二環(huán)路南一段東湖公園項(xiàng)目規(guī)模約100萬平米住宅面積約94萬平米商業(yè)總面積約5萬M2開業(yè)時(shí)間2019.1住宅均價(jià)11000元/ M2戶數(shù)/人口數(shù)8000戶/28000項(xiàng)目檔次中高檔商住比5.3%戶均商業(yè)面積6.25人均商業(yè)面積1.79商業(yè)形態(tài)風(fēng)情商業(yè)街+底商商鋪數(shù)量/面積范圍約100個(gè)，面積20-200M2,商業(yè)樓層數(shù)1-3層商業(yè)面市方式租售結(jié)合商業(yè)租售價(jià)格150-200元/平米空置率5%案例4：華潤(rùn)翡翠城

15、4.3 案例分析 該項(xiàng)目所在區(qū)域住宅功能為主，商業(yè)集中于社區(qū)配套，從本項(xiàng)目商業(yè)參數(shù)來看，翡翠城社區(qū)商業(yè)偏外向型，以本社區(qū)服務(wù)為主體，通過引入綜超和打造主題商業(yè)街，提供區(qū)域商業(yè)配套，擴(kuò)大對(duì)外輻射力。業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）占比超市21250044.6%便利店43001.1%餐飲11400014.3%服飾68002.9%服務(wù)配套2523008.2%休閑13600021.4%生活家居及禮品108002.9%藝術(shù)與文化000.0%其他1613004.6%總計(jì)8728000100.0%商業(yè)分布形式該大型社區(qū)商業(yè)中，超市+餐飲+休閑+服務(wù)配套是業(yè)態(tài)的主力。 “主題式商業(yè)街+社區(qū)底商規(guī)劃，在該社區(qū)主出入口，

16、超市、便利店、中餐、干洗店、蛋糕店是布局主力。一期二期三期五期四期在建華潤(rùn)萬家超市在建3.4萬平米主題商業(yè)廣場(chǎng)建行禾盛翡翠碧水便利店領(lǐng)御上舍酒樓安德魯森西啤士西餐啤酒屋工行JYG凈衣館源品香茶吧FEELING美發(fā)店中國移動(dòng)芝芝餅屋每一天超市水泥建材工行東湖會(huì)所水果行7-11非常道翠柳居生態(tài)茶房露臺(tái)爵士吧泊尚會(huì)館酒樓注：以上商業(yè)不含未呈現(xiàn)的主題商業(yè)廣場(chǎng)部分。商業(yè)分布社區(qū)主出入口基本參數(shù)區(qū)域位置成華區(qū)二環(huán)路東二段1號(hào)項(xiàng)目規(guī)模逾35萬平米住宅面積約30萬平米商業(yè)總面積約3.5萬M2開業(yè)時(shí)間2019.9住宅均價(jià)13000元/ M2戶數(shù)/人口數(shù)2548戶/8918項(xiàng)目檔次中高檔商業(yè)形態(tài)集中式商業(yè)+底商商

17、住比11.6%戶均商業(yè)面積13.74人均商業(yè)面積3.92商鋪數(shù)量/主力面積約100個(gè)，面積20-200M2,商業(yè)樓層數(shù)1-2層商業(yè)面市方式先租后售、出售商業(yè)租售價(jià)格200元/平米空置率3%案例5：龍湖三千城4.3 案例分析 商業(yè)參數(shù)來看，龍湖三千城采用組團(tuán)的外向型商業(yè)開發(fā)，商住比與人均商業(yè)面積均超出上限，說明其服務(wù)半徑已超過2公里范圍，趨向區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展。其中集中式商業(yè)的復(fù)合度較高，品牌度較高；社區(qū)底商則偏向互補(bǔ)型配套，追求便利性的同時(shí)，講究一定的品質(zhì)。業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）占比超市12000.6%便利店63200.9%餐飲181500042.9%服飾20690019.7%服務(wù)配套133

18、0008.6%休閑14886025.3%生活家居及禮品105101.5%藝術(shù)與文化400.0%其他32100.6%總計(jì)8935000100.0%商業(yè)分布形式該社區(qū)商業(yè)中，區(qū)域有較好的商業(yè)環(huán)境SM），超市僅提供互補(bǔ)與便利性，餐飲+休閑+服飾+服務(wù)配套是業(yè)態(tài)的主力。 “大型集中式商業(yè)+社區(qū)底商規(guī)劃，該社區(qū)平面取于項(xiàng)目中具有代表性的一部分，在該社區(qū)主出入口，餐飲、便利店、服務(wù)配套是布局主力。龍湖天街三千集滿堂紅（房產(chǎn)中介）日新偉業(yè)房產(chǎn)中介）凱林杰咖啡伊人紅妝7-11雙流老媽兔頭幼兒園那沃旗艦店虎都男裝成都申川汽車星巴克交通銀行欣奕除疤發(fā)立方勤郎便利店商業(yè)分布社區(qū)主出入口4.4 案例特征總結(jié) l 從5

19、個(gè)案例的研究來看，目前成都的大型高尚社區(qū)商業(yè)開發(fā)偏外向型，商業(yè)規(guī)模與輻射力成正相關(guān)，尤其以大型集中式商業(yè)如優(yōu)品道“優(yōu)品天地”、龍湖三千城“天街三千集”）的呈現(xiàn)對(duì)社區(qū)商業(yè)對(duì)外輻射力的推動(dòng)明顯，趨向區(qū)域商業(yè)中心的方向發(fā)展。總體來說，能否發(fā)展外向型商業(yè)受區(qū)域環(huán)境、消費(fèi)群、本社區(qū)人口、商業(yè)規(guī)劃等因素的影響；l 以上案例在商業(yè)分布上，呈現(xiàn)組團(tuán)式與主題式布局，以“集中商業(yè)+主題式商業(yè)街+社區(qū)底商和“主題式商業(yè)街+社區(qū)底商兩種布局方式為主，業(yè)態(tài)多元化、品牌化，并具有上升調(diào)整空間，既滿足了目標(biāo)人群品質(zhì)消閑的需求，同時(shí)又滿足了社區(qū)便利性的服務(wù)消費(fèi)；而采用集中式與主題式布局中，受統(tǒng)一規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)的影響，對(duì)業(yè)態(tài)的

20、整體控制性較好，商業(yè)形象較為突出，更有利于聚集商氣與人氣，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。4.4 案例特征總結(jié) l 在業(yè)態(tài)配置中，外向型社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出“超市+餐飲+休閑+服務(wù)配套的主力業(yè)態(tài)，社區(qū)配套性更明顯，而在趨向區(qū)域性商業(yè)中則呈現(xiàn)出“餐飲+休閑+服飾的主力組合，受區(qū)域商業(yè)環(huán)境影響，外向程度越高的商業(yè)，在餐飲、休閑、精品服飾等方面品類更豐富、品牌更多元，整體業(yè)態(tài)復(fù)合度更高。外向型案例：鷺島國際、中大君悅、翡翠城區(qū)域性案例：優(yōu)品道、龍湖三千城綜合超市/標(biāo)超、百貨店、書店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介等4.5 社區(qū)商業(yè)生命周期演變規(guī)律 一般社區(qū)商業(yè)演變規(guī)律過渡期成熟期穩(wěn)定上升

21、期社區(qū)配套為主，區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的配套社區(qū)配套為主，滿足家庭裝修、生活用品、日常消費(fèi)的商業(yè)建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲等超市、便利店、服裝專賣店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn)等形 象鷺島國際、三千城、優(yōu)品道中大君悅、翡翠城l 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，不同的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)不同的社區(qū)商業(yè)的生命周期。 l 與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的業(yè)態(tài)都較穩(wěn)定，能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。 l 經(jīng)營(yíng)過渡性業(yè)態(tài)的商家可由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。 4.6 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征 結(jié)合我們所做的商家訪談業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)樓層位置綜合

22、超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社區(qū)標(biāo)超2, 000-5,0001層/2層主出入口/主干道餐飲快餐類：100500； 西餐咖啡：300800； 中式酒樓：2,000-5,0001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容/美發(fā)美發(fā)：100-200 美容：500-1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求休閑類1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面便利店60-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近餅屋（蛋糕店）30601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置

23、上要求不高，樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介501001層新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越干洗店20401層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近沖印店15301層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高其他10401層位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)l 無論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強(qiáng)，便利性質(zhì)越明顯，購買頻率越高，其對(duì)于位置的要求也越高， 這是確定社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)的主要控制因素。l 在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時(shí)，應(yīng)該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問題，一是因?yàn)橹髁Φ晔巧鐓^(qū)商業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的商家，二是主力店往往發(fā)揮核心群聚效應(yīng)，從而也帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)

24、小商家的經(jīng)營(yíng)。l 綜合/社區(qū)超市、餐飲店對(duì)外性要求高，布點(diǎn)時(shí)需特別考慮其昭示性和交通、停車等便利行。l 便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套性質(zhì)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，要求離社區(qū)主出入口較近，方便社區(qū)居民購買。關(guān)鍵控制因素4.7 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)規(guī)律 業(yè) 態(tài)位置敏感度位置敏感業(yè)態(tài)：綜合超市社區(qū)標(biāo)超便利店餐飲干洗店餅屋（蛋糕店）位置要求相對(duì)不高業(yè)態(tài)：沖印店花店、茶葉地產(chǎn)中介生活家居美容/美發(fā)休閑類其他（精品、服飾等）具體業(yè)態(tài)對(duì)位置的敏感度4.7 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)規(guī)律 4.8 社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷模式比較 物業(yè)營(yíng)銷模式招商規(guī)劃業(yè)態(tài)控制經(jīng)營(yíng)管理空置率轉(zhuǎn)租頻度資金回收形象影響只租不售先租后售直接銷售目前的社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷模式主要為“只租不

25、售、先租后售、直接銷售三種類型，而不同類型對(duì)社區(qū)商業(yè)在招商規(guī)劃、業(yè)態(tài)控制、經(jīng)營(yíng)管理、空置率、轉(zhuǎn)租頻度、資金回收以及商業(yè)形象上產(chǎn)生不同的影響：4.9 案例營(yíng)銷模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響 類別優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)整體銷售中大君悅快速回籠資金；省去社區(qū)商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理；發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)小。缺乏統(tǒng)一的招商規(guī)劃、空置率較高；缺少統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，社區(qū)商業(yè)難免顯得凌亂，影響社區(qū)商業(yè)形象，弱化商業(yè)原有的價(jià)值。純租賃優(yōu)品道保持長(zhǎng)期持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益；利于維持社區(qū)的整體形象； 提升社區(qū)整體價(jià)值。資金回收周期長(zhǎng)，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)； 對(duì)社區(qū)商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理要求很高。銷售、租賃 相結(jié)合鷺島國際華潤(rùn)翡翠城龍湖三千城快速回籠部分資金；對(duì)部分商鋪

26、進(jìn)行統(tǒng)一管理，在一定程度上維護(hù)社區(qū)的形象； 獲得部分商鋪的長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益。無法對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，使商業(yè)無法協(xié)調(diào)一致，對(duì)社區(qū)商業(yè)的整體性影響較大，無法進(jìn)一步的提升社區(qū)的價(jià)值。從實(shí)際案例對(duì)比中可看出租售模式對(duì)商業(yè)成熟運(yùn)營(yíng)和商業(yè)價(jià)值提升上的重要影響，對(duì)于大型品牌開發(fā)商，更多基于商業(yè)整體形象與價(jià)值成長(zhǎng)的考慮，而采用租賃作為主力營(yíng)銷模式。4.10 研究總結(jié) l 大型高尚社區(qū)商業(yè)偏“外向型”，開展“區(qū)域性商業(yè)中心是其未來趨勢(shì)。l 統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)選址、集中布置、功能細(xì)分將是開發(fā)的著力方向，獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開發(fā)商重視。l 大型高尚社區(qū)的商業(yè)將更加注重高品質(zhì)生活方式的營(yíng)造，與住宅聯(lián)動(dòng)，走向特

27、色化、社交型開發(fā)營(yíng)造。在業(yè)態(tài)配置方面，將更加注重超市、便利店、餐飲店、服飾、休閑、娛樂、文化等業(yè)態(tài)的綜合配置效益，商戶將更加專業(yè)化、連鎖化、品牌化與個(gè)性化。l 在營(yíng)銷模式上，開發(fā)商將更多采用只租不售和先租后售等能夠控制業(yè)態(tài)、有利于物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)價(jià)值提升的方式。l 社區(qū)商業(yè)的特性在管理模式上有異于城市購物中心，統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)的模式將會(huì)得到推廣。 5 5對(duì)新開發(fā)社區(qū)商業(yè)的啟示針對(duì)成都具有代表性的5個(gè)大型高尚社區(qū)商業(yè)的研究，結(jié)合世家多年實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于后續(xù)新開發(fā)的高尚社區(qū)商業(yè)，我們可以得出以下開發(fā)啟示：大型高尚社區(qū)商業(yè)類型外向型鷺島國際、中大君悅、翡翠城區(qū)域性商業(yè)優(yōu)品道、龍湖三千城備注商業(yè)類型

28、定位服務(wù)半徑1.5-2公里2公里此類因素具有很強(qiáng)個(gè)性特點(diǎn)，因項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)而異，應(yīng)個(gè)性化綜合分析覆蓋人群常住人口超過10萬人常住人口超過20萬人商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)空間較大，輻射較廣的業(yè)態(tài)不多，競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期較好區(qū)域商業(yè)空間大，輻射較廣的業(yè)態(tài)不多，競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期好地塊展示面臨城市干道，展示面較寬臨城市干道，有良好的展示面交通狀況交通便利交通便利商業(yè)規(guī)模確定商業(yè)與住宅面積比5%-11%11%判定規(guī)模的重要指標(biāo)人均商業(yè)面積1-3/人3/人商業(yè)規(guī)劃商業(yè)形象與住宅匹配，主題式打造，形象較好與住宅匹配，統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)整體形象好，品質(zhì)高，特色與昭示性突出，區(qū)域代表統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)選址、集中布置、功能細(xì)分，優(yōu)化商業(yè)價(jià)值布局方式主題式商業(yè)街+社區(qū)底商組團(tuán)式集中商業(yè)+主題商業(yè)街+社區(qū)底商樓層及價(jià)值規(guī)律樓層：配套底商2層，獨(dú)棟商業(yè)3